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A LA UNE
Le marché locatif Nancéien
Interview de Michel KATZ
Administrateur FNAIM 54-55-88
Comment se porte le marché locatif à
Nancy ?
Le marché de la location se porte plutôt bien.
La demande locative est importante et l’offre
abondante et diversifiée.
Investir dans l’immobilier est-ce toujours
une bonne idée ?
Oui, l’investissement immobilier reste certainement un des meilleurs placements qui soit. Relativement à l’abri des sursauts de la conjoncture et
des aléas financiers, le placement immobilier est
stable, pérenne et procure des rendements que
les placements financiers classiques ne permettent plus d’avoir depuis longtemps.
La rentabilité des placements immobiliers est
toujours dopée par des taux d’intérêts qui restent
à des niveaux historiquement bas.
Quel rendement peut-on attendre d’un placement immobilier dans le Grand Nancy actuellement ?
Le rendement est variable selon le type de logement et l’emplacement. Dans l’agglomération
de Nancy la fourchette va généralement de 4 à 8
% brut, c'est-à-dire du simple au double.
Qu’est ce qui justifie ces écarts ?
Cet écart important s’explique par l’emplacement et la qualité du bien. Un bien neuf avec un
bon emplacement ne rapportera que 4 % brut
mais c’est un placement à long terme, sans mauvaises surprises ni travaux ultérieurs à prévoir. Des
avantages fiscaux bonifient également un peu ce
rendement. A l’inverse, un bien ancien dans un
immeuble collectif mal tenu en périphérie rapportera bien d’avantage mais avec un potentiel de
plus value très faible et des risques locatifs plus
importants.
Quels sont ces risques locatifs ?
Le premier risque est la vacance locative, c'està-dire l’absence de locataires. Le marché locatif est
bon mais pas pour tous types de produits. Les emplacements mal desservis, les immeubles mal
tenus et les appartements en mauvais état trouvent difficilement preneurs (et souvent encore
avec une moindre qualité de locataire).
Le second risque est celui des impayés mais
les professionnels de l’immobilier disposent aujourd’hui d’excellentes solutions de sécurisation.
Le dernier risque est financier avec une perte
de valeur du bien ou la nécessité de faire face à
des dépenses d’entretien importantes.
Quels conseils donnez-vous pour un investissement ?
L’immobilier est un placement sûr et rentable
mais il faut respecter certaines règles et faire
preuve de prudence. Par exemple, lors d’un achat
d’un appartement déjà loué, il faut vérifier la qualité du dossier du locataire en place, constitué lors
de la location, et regarder si l’historique des paiements est bon. Il faut aussi regarder l’importance
des charges non récupérables (c'est-à-dire à
charge exclusivement du propriétaire) et des taxes
locales. Enfin il faut garder à l’esprit qu’un logement en état médiocre et sans équipement ne
trouvera que difficilement preneur.
Les professionnels de l’immobilier vous accompagnent dans le choix de votre investissement en
vous recueillant les informations indispensables et
en vous analysant les documents à disposition.
Soyez particulièrement attentif aux consommations énergétiques car c’est devenu un des critères
principaux de choix d’une location.
Nous conseillons aux futurs investisseurs de
proposer à la location des logements en parfait
état et bien équipés : Il faut souvent investir dans
une cuisine équipée, une salle de bains digne de
ce nom et des rénovations d’isolation et de
confort. Certes l’investissement sera plus conséquent et le rendement théorique plus faible mais
le système du déficit foncier permet une optimisation fiscale. C’est aussi une garantie contre la vacance locative et la valse continue des locataires.
Quel est le niveau de loyer dans l’agglomération de Nancy ?
A Nancy, le loyer moyen à la relocation est de
8,38 €/m², avec un pic à 8,68 € /m² pour les
quartiers centraux *. Les logements récents faiblement énergivores se louent de 9 à 12 €/m² selon
les prestations et la surface. Dans les immeubles
avec fortes charges en périphérie, les loyers s’établissent plutôt entre 5 à 7 €/m².
Le prix au m² varie aussi en fonction des surfaces : de 6,59 € en moyenne pour les T5 à
13€/m² * pour les studios mais il faut garder à
l’esprit qu’à l’achat les grandes surfaces sont aussi
moins chères, qu’il y a moins de vacance locative
et moins de “turn-over”.
En matière locative, il ne faut pas rechercher le
loyer le plus haut mais les revenus les plus stables.
La modération des loyers à la relocation est la
meilleure garantie de pérennité.
Il ne reste plus qu’à trouver de bons investissements ! L’offre est-elle abondante ?
Non, l’offre de logements locatifs n’est pas
abondante. Il faut faire un sérieux tri parmi les différentes offres pour ne retenir que celles qui offrent une belle valeur patrimoniale, une bonne
perceptive locative et un rendement réel intéressant sans vacance ni « turn-over ». Encore plus
que pour une habitation principale, demandez le
concours d’un professionnel pour analyser votre
projet dans un domaine complexe. Il connait parfaitement les prix de vente mais également le marché locatif. De plus, pour la gestion de votre
location, il vous offrira des solutions de sécurisation avec un bon dossier “locataire”, une assurance “loyers-impayés” et la gestion au quotidien
de votre location.
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