Z:\AML info\AML n° 081 à 090\AML n° 089\SNAL\Dossier SNAL.xps

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Dossier rédigé par le SNAL,
l’un des partenaires de l’AML
Le SNAL, Syndicat National des Aménageurs-Lotisseurs, est l’unique organisation professionnelle
représentant les professionnels de l’aménagement foncier privé. Créé en 1980, il regroupe
aujourd’hui plus de 300 sociétés, soit environ 80% de la profession.
Le métier de nos adhérents
est d’accompagner les
collectivités dans leurs
développements
démographiques
et
économiques, en réalisant en étroite concertation
des opérations d’aménagement foncier sous forme
de Permis d’Aménager (PA) ou de Zones
d’Aménagement Concerté (ZAC). Grâce à ces
procédures d’urbanisme, les aménageurs peuvent
proposer des terrains à bâtir aux particuliers ou
aux investisseurs, mais également des terrains
viabilisés pour des bailleurs sociaux, des
promoteurs, des organismes ou des collectivités
souhaitant construire des équipements à destination
de la population (services publics, résidences
services, EHPAD, résidences étudiantes, etc).
En 2010, le SNAL a rejoint la FPI, Fédération des
Promoteurs Immobiliers, au sein de l’Observatoire
du Logement Neuf en région Centre, OCELOR.
Avec l’aide d’un cabinet spécialisé dans le
traitement statistique des données immobilières,
Adéquation, cet observatoire permet de connaître
tous les six mois l’état et l’évolution du marché de
l’habitat individuel aménagé, à partir des informations
fournies directement par les aménageurs et/ou
communiquées par les collectivités.
Le périmètre d’observation recouvre les
départements du Loiret, de l’Indre-et-Loire
et de l’Eure-et-Loir, ainsi que les communes
de l’Agglopolys, l’EPCI de Blois.
En partenariat avec l’Association des
Maires du Loiret, avec laquelle le SNAL
travaille régulièrement en plus d’être
présent tous les ans à Gien pour
aujourd’hui vous présenter l’état du marché de
l’habitat en secteur individuel aménagé à la fin de
l’année 2013.
La c o n j o nc t u r e é co n o m i q u e g l o b a l e n ’ e s t
év i d em m e n t p a s p o r t e u s e . L e s e c te u r d e
l’immobilier ne fait pas exception à la règle. La
production de logements en 2013 dépasse à
peine les 300 000 logements, soit un niveau
historiquement bas, bien loin des objectifs
nationaux annoncés de 500 000 logements. Cette
situation n’est bien évidemment pas satisfaisante pour
nos concitoyens souhaitant accéder à la propriété.
Plusieurs facteurs peuvent expliquer cette
sous-production récurrente de logements et
notamment une gestion souvent malthusienne
du foncier ainsi qu’un environnement législatif
trop c o m p le x e et f lu c t u a n t . L e t e m ps d e
l’urbanisme est souvent long et la réalisation
d’op érations d ’am én ag em en t de
qualité réclame une c e r t a i n e
s t a b i l i t é réglementaire.
Paradoxalement, le marché
de l’individuel aménagé
en région Centre a
c o n n u u n e a n n é e 2 0 13
– 1 515 ventes, + 22 % par rapport à 2012.
Quasiment 40 % des ventes enregistrées sur le
périmètre ont été réalisées dans le Loiret, qui a
connu pour sa part un bond de 25 % entre l’année
2012 et 2013 – 557 ventes l’année dernière. Notre
département reste un secteur recherché car
l’économie continue de s’y développer et il
bénéficie de la proximité francilienne.
De manière assez logique, l’Orléanais (dont le
périmètre correspond à l’aire urbaine d’Orléans)
regroupe 67 % des mises en vente et 66 % des
ventes en 2013. On peut toutefois regretter que
seulement 17 % des mises en vente concernent
les 22 communes de l’AgglO car c’est dans ce
territoire, classé en zone B1 par les textes nationaux,
que le montant du Prêt à Taux Zéro + (PTZ +) est le
plus important pour nos clients primo-accédants.
Il ne faut cependant pas se focaliser uniquement sur
les communes de l’agglomération orléanaise, au
détriment des autres communes de l’aire urbaine ou
du département qui présentent d’autres avantages
pour accueillir de nouveaux habitants. La problématiqueclé de l’avenir de notre métier consiste à permettre
à nos acquéreurs de minimiser le temps de trajet entre
leur domicile et leur emploi (migrations pendulaires
quotidiennes) ou les services et commerces divers.
Depuis 2011, la part des aménageurs privés
dans la production de terrains à bâtir dans le
Loiret représente entre 65 et 75 %, soit un
niveau assez fort. Cela signifie que la part du
logement dit « en secteur diffus » est globalement
bien maîtrisée, avec un impact favorable en
matière de consommation foncière et de lutte
contre l’étalement urbain. En effet, il faut savoir que
la superficie moyenne d’un terrain à bâtir vendu
par un particulier est d’environ 1 400 m², alors
que les terrains vendus en lotissement font 658 m².
La production de logements par le biais d’opérations
d’ensemble, avec le concours d’un professionnel de
l’aménagement, est un choix raisonnable et responsable
pour les collectivités. Cette démarche favorise :
Un urbanisme planifié, choisi par la collectivité
et non subi, et concerté entre la commune,
ses services, l’aménageur et son équipe.
termes est incertaine – et des réseaux déjà
existants – ce qui n’oblige pas la collectivité à
réaliser à ses frais des amenées ou des
surdimensionnements.
L’offre d’une mixité sociale, générationnelle et de
typologie de produits (terrains à bâtir individuels,
logements collectifs ou intermédiaires, locatifs
et en accession ; commerces ; réserves foncières
viabilisées pour équipements publics).
La production foncière dans une densité en
conformité avec les documents d’urbanisme
locaux (SCOT, PLH, PDH).
La qualité finale du quartier par l’intermédiaire
d’un professionnel qui travaille au quotidien sur
ces sujets et bénéficie de formations continues
pour suivre l’évolution du métier.
En outre, la production de lots à bâtir permet en général
de redynamiser la population locale et de lutter
contre son vieillissement, en rééquilibrant la
pyramide des âges d’une commune vers les classes
d’âge entre 15 et 40 ans. En effet, environ 80 %
des acquéreurs de terrains à bâtir sont des primoaccédants, c'est-à-dire des personnes sortant du
parc locatif et devenant propriétaire de leur
logement pour la première fois.
C’est la raison pour laquelle plus de la moitié des
ventes des aménageurs concernent des montants
inférieurs à 70 000 € (hors frais de notaire). Cette
gamme de prix représente également 60 % de l’offre
identifiée au 31 décembre 2013. En achetant un terrain
à 70 000 € et en faisant construire une maison
individuelle ensuite, l’enveloppe de financement de nos
clients s’élève à environ 180 000 €. Même dans la
conjoncture actuelle où l’obtention de prêts immobiliers est
compliquée pour les jeunes, le financement reste possible.
Les adhérents du SNAL s’inscrivent dans une optique
de gestion durable des ressources. Par les opérations
d’aménagement qu’ils réalisent au quotidien, en
appui du projet politique et urbain des collectivités,
ils répondent aux attentes économiques, sociales,
environnementales et culturelles
du territoire.
Contact :
Une production de logements vertueuse en matière
de consommation foncière et de localisation
au sein du territoire, grâce à l’expertise et à la
connaissance du marché local de l’aménageur.
Une cohérence en matière de réseaux : à
proximité de l’assainissement collectif – ce qui
évite le déploiement de dispositifs d’assainissement
individuel dont la viabilité à moyen/long
Monsieur Gautier HINGANT
Aménageur foncier
Vice-Président de la Région SNAL Pays de
Loire-Centre et de l’Observatoire OCELOR
Tél. : 0 6.77.27.4 9.83
SNAL Centre - 2 ru e Albert 1 er
45000 O RLÉANS