Estimation gratuite de bien - free-immo.fr

Estimation gratuite de bien
M. et Mme MARTIN
20 rue de la Ville, 34790 GRABELS
ABY AGENCY : 06 41 92 29 55
Inscrit au RSAC de Montpellier sous le N° 450 593 686
Madame, Monsieur,
Vous m’avez sollicité pour une estimation financière de votre bien immobilier situé 20 rue de la
Ville, 34790 GRABELS.
Je tiens d’ores et déjà à vous remercier pour l’accueil que vous avez su me réserver.
Cette estimation de prix n’est en aucun cas une expertise, ni définitive et une estimation d’un
confrère peut vous amener à constater des différences.
La méthode appliquée pour établir votre bien repose sur des estimations reconnues par la
profession, à savoir : estimation de la valeur par analogie, par la valeur de rentabilité, par la surface
pondérée, la valeur à neuf, et l’évaluation du financement.
Ces différentes méthodes donnent généralement des résultats similaires et nous amènent à
effectuer une fourchette de valeur relativement fiable correspondant au prix du marché actuel.
Je reste bien évidemment à votre disposition pour en discuter et étudier toute méthode de
valorisation.
Votre conseiller indépendant en immobilier :
ABY AGENCY
[email protected]
ABY AGENCY : 06 41 92 29 55
Inscrit au RSAC de Montpellier sous le N° 450 593 686
Valeur par Comparaison :
Cette méthode est utilisée à partir des transactions réalisées sur le marché de l’immobilier, pour des
biens représentant des caractéristiques et une localisation comparables à celles du bien estimé.
Les biens pris en compte pour l’estimation sont des références, des points de comparaison. Nous
avons volontairement éliminé des biens dont le prix de vente affiché semble totalement hors du
marché tant à la hausse qu’à la baisse.
A VENDRE
TYPE
SECTEUR
SURF. HAB.
OBSERVATIONS
PRIX
24/02/16
13/03/2016
10/04/2016
MOYENNE
T4
T4
T4
GRABELS
GRABELS
GRABELS
83
90
98
3.029€/M²
3.100€/M²
2.929€/M²
3.019€/M²
251.400
279.000
287.000
271.740
Les prix présentés sont ceux présentés à l’acheteur FAI inclus dans le cadre d’une agence, mais hors
frais de notaire.
Dans le cas présent nous avons une fourchette de 251.400 à 287.000 € FAI, pour une vente
moyenne à 271.740 € FAI
Valeur par la surface pondérée :
Cette méthode de calcul prend en compte la moyenne des prix vendeurs constatés et tient compte
de la surévaluation systématique du bien vendu. En l’occurrence le prix au M² constaté sur le secteur
de GRABELS est de 2.937 Euros en première offre vendeur. Nous l’avons volontairement dégradée
de 15%.
90M² X 2.937,00 € = 264.330,00 €
Valeur réajustée à -15% = 224.680,50 €
Prix de l'immobilier à Grabels
Maison
2 937 €/m² (-4,52% sur 12 mois)
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Méthode par le calcul de la Valeur locative :
Les loyers constatés sur Grabels pour un T4 similaire s’échelonnent entre 995 et 1.190 euros. Nous
avons donc pris un loyer indicatif de 1.105 euros par mois.
La méthode de calcul par le revenu locatif consiste à déterminer la valeur vénale d’un bien à partir
du revenu qu’il peut générer et du rendement exigé pour un tel investissement par le marché. Elle
donne une valeur « immeuble occupé »
Revenu annuel : 1.105€ x12 = 13.260€
13.260 € à un taux de rendement de 6%= 221.000 €
13.260 € à un taux de rendement de 7% = 189.428 €
13.260 € à un taux de rendement de 8 % = 165.750 €
Valeur à neuf ou Valeur de reconstruction :
Cette méthode suit le raisonnement logique d’un acheteur : combien cela couterait à construire.
Côté vendeur, cela permet de réviser son prix plus raisonnablement à la baisse.
Prix moyen constaté du M² lors de livraison de projets neufs sur une villa T4 de 90M² sur GRABELS,
dernière offre datant de mars 2016 : 3.100 €
90x 3.100 = 268.800 €
Valeur VEFA livrée : 279.000 €
ABY AGENCY : 06 41 92 29 55
Inscrit au RSAC de Montpellier sous le N° 450 593 686
Conclusion :
Votre bien immobilier a une valeur théorique entre 221.000 € fourchette basse en ancien et
287.000 euros.
L’étude comparative permet de voir des biens identiques en vente entre 251.000 à 287.000 € FAI,
avec des surfaces quasi-identiques.
Un rendement locatif habituel de 6% sur ce type de bien révèle qu’un bailleur achèterait votre
bien à 221.000 €.
Enfin la valeur par pondération nous démontre que votre bien, avec son ancienneté est évalué à
224.680 euros.
Vous pouvez donc estimer relativement sérieusement une vente au prix du marché entre
220.000.000 et 271.000 € FAI.
La moyenne pondération nous indique plutôt une vente aux alentours de 245.000 euros FAI, avec
un commissionnement de 6%, donc 230.000 Net Vendeur (13.800 de frais d’agence).
Restant à votre disposition pour toute information complémentaire, je vous prie d’agréer mes
salutations les plus sincères.
Votre conseiller indépendant en immobilier :
ABY AGENCY
06 41 92 29 55
Mail : [email protected]
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Inscrit au RSAC de Montpellier sous le N° 450 593 686