les « prix-cibles » de nos biens

ON N’A PAS FINI DʼEN PARLER
TEST
5 simulateurs privés en ligne et le site
LES « PRIX-CIBLES » DE NOS BIENS
ESTIMATION
D’UNE MAISON
DE 100 M 2
ESTIMATION
D’UN APPARTEMENT
DE 107 M 2
ESTIMATION
D’UN APPARTEMENT
DE 78 M 2
PRÈS DE LA MER À ROYAN
(Charente-Maritime)
À PARIS
(Bassin parisien)
À DRAGUIGNAN
(Var)
230 000 €
888 000 €
130 000 €
MeilleursAgents.com / Le plus convaincant de notre test
La start-up, qui emploie aujourd’hui
110 salariés, a été créée en 2008 par
Sébastien de Lafond, un ancien financier
et capital-risqueur, avec quatre associés
(spécialistes de l’immobilier et des nouvelles
technologies). La société appartient toujours
à l’équipe fondatrice et reste indépendante
des agences immobilières. Selon elle,
150 000 biens seraient estimés chaque
mois sur le site.
sur Paris ; une estimation aussi très proche
pour la maison en Charente-Maritime ; un
peu élevée en revanche à Draguignan.
„ Paris : 887 700 €, soit identique à celle des
agences.
„ Royan : 226 000 €, proche de la cible, avec
un écart de seulement 2 400 € par rapport à
l’estimation agence).
„ Draguignan : 157 200 €, un peu élevée par
rapport à celle des agences (écart de 22 000 €).
Rapidité de l’évaluation
Instantanée sur le site après validation
du questionnaire.
Modèle économique
L’estimation est gratuite. Le site joue ensuite
un rôle d’apporteur d’affaires à un réseau
d’agences partenaires : il propose aux
particuliers ayant effectué une estimation
en ligne de les mettre en contact avec
plusieurs agences locales et perçoit une
Qualité des estimations
Plutôt bonne : la seule réellement proche
des estimations des agences spécialisées
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commission versée par les agences
en cas de vente.
Moyens mis en œuvre
• Base de données : base des notaires
+ transactions des agences immobilières
partenaires (environ 600).
• Équipe scientifique : huit personnes. Une
équipe pluridisciplinaire dirigée (à mi-temps)
par un chercheur en immobilier, associé à
l’université Paris-Dauphine et secondé par
sept géo-mathématiciens et analystes Data.
• Méthode : application de « filtres »
successifs, mêlant statistique immobilière
et Smart data (« données pertinentes ») pour
actualiser et corriger au maximum les prix
issus de la base de données. Un travail de
recherche et développement en continu.
OCTOBRE 2016
N° 144
QUE CHOISIR Argent
F. LEROY/HEMIS – P. PHIPP/AGEEFOTOSTOCK – IAN CUMMING/DESIGN PICS/PHOTONONSTOP
NOUS AVONS EFFECTUÉ PLUSIEURS SIMULATIONS SUR CHAQUE SITE POUR TESTER LA RAPIDITÉ DE
ESTIMATIONS IMMOBILIÈRES EN LIGNE
Combien vaut mon logement ?
d’estimation de l´Administration
LA RÉPONSE ET SA PRÉCISION
EffiCity.com / Perfectible, semble-t-il…
La start-up a été créée en 2007 par deux
ingénieurs en informatique, dont
Christophe du Pontavice, cofondateur du
site www. immostreet.com. En 2014, elle
rejoint le groupe immobilier Foncia, qui
est soucieux de rattraper son retard dans
le domaine technologique. À terme, Foncia
devrait détenir 100 % de la start-up.
Rapidité de l’évaluation
Réception d’un mail quasi-instantané
avec le résultat, à l’adresse laissée sur
le formulaire.
Qualité des estimations
„ Paris : 790 000 €, soit une estimation
un peu éloignée de celle réalisée par les
agences ; l’écart est d’environ 95 000 €.
„ Royan : 233 000 €, c’est-à-dire une
estimation proche (à 3 000 € près) de celle
des agences.
„ Draguignan : 161 000 €, soit un écart
un peu large (25 000 €) par rapport à
l’estimation agence.
Modèle économique
Le simulateur est adossé à un réseau de
300 négociateurs immobiliers indépendants
(ne travaillant pas en agence). À chaque
simulation sur le site, il est proposé aux
particuliers la possibilité d’être recontactés
par un négociateur immobilier.
Efficity joue le rôle de plate-forme globale
de service pour ces mandataires.
Ces derniers lui reversent en échange
un forfait mensuel (allant de 99 € à près de
500 € pour les confirmés).
Moyens mis en œuvre
• Base de données : base des notaires +
transactions des mandataires indépendants
+ transactions des agents immobiliers du
réseau Foncia (environ 10 % du marché).
• Équipe scientifique : une dizaine
d’ingénieurs en informatique, mathématique
et statistique, dirigés par un ingénieur
diplômé de l’École centrale.
• Méthode : mise en place de différents
filtres pour « nettoyer» les références de
la base de données. Travail en continu pour
améliorer le modèle.
LacoteImmo.com / Loin de la cible à Paris
LacoteImmo.com appartient au groupe
SeLoger.com, leader des annonces
immobilières en ligne. Cet outil d’estimation
a été lancé en 2012, avec la même base de
données et les mêmes méthodes que
Poliris, filiale de SeLoger.com, dont l’outil
d’estimation est réservé aux professionnels.
Rapidité de l’évaluation
Résultat envoyé par mail à l’adresse laissée
sur le formulaire, de façon quasi-instantanée.
Qualité des estimations
„ Paris : 784 000 €, soit un écart
de 100 000 € (en moins) par rapport
à l’estimation agence !
QUE CHOISIR Argent
N° 144
OCTOBRE 2016
„ Draguignan : le simulateur n’a pu nous
donner d’estimation en raison d’insuffisances
de données sur le secteur.
„ Royan : 234 363 €, soit une estimation
proche (à 4 000 € près) de celles des agences.
Modèle économique
L’outil de Poliris est payant, en revanche, pas
lacoteImmo. Le groupe SeLoger.com facture
aux professionnels les outils mis à leur
disposition (estimations, mise en ligne des
annonces, etc.).
Moyens mis en œuvre
• Base de données : transactions déclarées
par les particuliers sur le site SeLoger.com,
plus transactions des agents immobiliers
utilisant l'outil de Poliris.
• Équipe scientifique : trois ingénieurs Data.
• Méthode : comparaison sur la base des
transactions déclarées par les particuliers
et agents immobiliers en temps réel, plus
pondération par un algorithme poussé pour
tenir compte des critères propres au bien.
Un travail est effectué (par les analystes
Data de l’équipe technique) sur les
transactions déclarées pour exclure
les références extrêmes. L’individualisation
est poussée avec un questionnaire
plus long que sur les sites concurrents.
Une nouvelle version du simulateur doit
voir le jour fin 2016.
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ON N’A PAS FINI DʼEN PARLER
TEST
5 simulateurs privés en ligne et le site d’estimation de l´Administration (suite)
Drimki.fr / Loin des valeurs-cibles dans notre test
La start-up Drimki, créée en 2008,
avec pour objectif de livrer aux particuliers
« une estimation sur une base historique »,
a été rachetée en décembre 2014 par
Artémis, la holding financière de la famille
Pinault. Cette dernière possède déjà
plusieurs réseaux de mandataires
immobiliers indépendants : Capi France,
Optium, Immobilier Neuf. Objectif affiché :
faire profiter de la technologie de Drimki
aux réseaux de mandataires.
estimations des agences spécialisées
s’est révélé gigantesque pour deux de nos
estimations sur trois !
„ Paris : 720 000 €, c’est-à-dire l’écart
(165 000 € de moins !) le plus important des
cinq simulateurs, par rapport à l’estimation
agence.
„ Royan : 369 000 €, c’est-à-dire un écart
énorme (130 000 € de plus) par rapport à
l’estimation des agences.
„ Draguignan : estimation relativement
proche (− 4 000 €) de l’estimation agence.
Qualité des estimations
En dépit de l’argumentation affichée sur
le site : « Nos systèmes d’évaluation et nos
données sont fiables et en nombre suffisant
pour estimer un bien dans une fourchette
de prix assez étroite », l’écart entre le
résultat du simulateur de Drimki et les
Moyens mis en œuvre
Base de données : base des notaires
+ transactions des quatre réseaux de
mandataires.
• Équipe scientifique :
Rapidité de l’évaluation
Instantanée sur le site, après validation
du questionnaire.
technologique et d’apporteur d’affaires pour
les réseaux de mandataires indépendants.
Le pôle immobilier d’Artémis regroupe
aujourd’hui environ 3 000 mandataires, qui
reversent chaque mois une redevance en
échange des services de soutien, apportés
notamment par Drimki.
Modèle économique
Avant son rachat, Drimki était adossé à
un réseau de négociateurs immobiliers
indépendants (Réfleximmo, également
racheté par Artémis), au sein de la société
Digitre. Drimki servait à la fois d’apporteur
d’affaires et d’outil d’estimation pour les
mandataires qui reversaient une part de
leur chiffre d’affaires à Digitre. Après le
rachat, Drimki doit continuer ce rôle d’outil
19 techniciens, dont certains informaticiens
et analystes Data.
• Méthode : comparative sur la base de
références de données historiques très
larges. Celles-ci sont ensuite actualisées
par un algorithme (logiciel informatique)
sur la base des ventes récentes des réseaux
de négociateurs indépendants. L’algorithme
est alimenté une fois par mois avec toutes
ces transactions réelles.
PAP.fr / Payant, mais pas vraiment plus de garantie
La famille Neressis-Jolly a créé en 1975
la société Pap de publication d’annonces
immobilières entre particuliers.
Rapidité de l’évaluation
24 heures. Réception d’un mail, le lendemain
de la simulation, avec une pièce jointe
certifiant l’estimation immobilière.
Qualité des estimations
„ Paris : 825 000 €, soit un écart de 63 000 €
par rapport à l’estimation agence.
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„ Draguignan : 115 000 €, soit un écart de
15 000 € par rapport à l’estimation agence.
„ Royan : 210 000 €, soit proche de
l’évaluation agence (20 000 € de différence).
Modèle économique
L’entreprise familiale décline un
certain nombre de services payants
à destination des internautes, dont
celui d'une estimation immobilière
à distance. L’estimation de chaque bien
est facturée 48 €.
Moyens mis en œuvre
• Base de données : base des notaires
+ transactions déclarées sur le site.
• Équipe scientifique: non renseigné.
• Méthode : assez classique, c’est-à-dire
par comparaison avec des références
dans le même quartier, puis pondération
selon les critères individuels renseignés
dans le questionnaire. L’estimation
(ou plutôt l’avis de valeur pour PAP.fr)
est réalisée par un expert (spécialisé
sur un bassin immobilier précis).
OCTOBRE 2016
N° 144
QUE CHOISIR Argent