MAISONS STABLE l`ANS L`ANCIEN HAUSSE DANS LE NEUF

flovalirn 04 76 86 11 11
GESTION LOCATIVE
...lier ne.
Les nouvelles
réglementations
thermiques ont
provoqué une
hausse des coûts
de construction.
Propriétaires,
chez nous,
vous n'êtes pas
un numéro
SEYSSINS - Golf
MAISONS STABLE l'ANS L'ANCIEN
HAUSSE DANS LE NEUF
Les prix restent stables dans l'ancien
tandis qu'en dépit des réductions
de surfaces, ils se renchérissent
dans le neuf suite à l'application
des nouvelles réglementations thermiques.
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Ile verte
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Vanesse & Jean-Noël BORGHI titulaires de la carte n°1004 délivrée par la Préfecture de l'Isère
e marché de la maison ancienne ne subit pas la décote attendue.
L'attentisme continue de dominer chez les vendeurs qui,
quand ils le peuvent, préfèrent
retirer leur bien de la vente
plutôt que de le déprécier. Le
maintien des taux à des niveaux historiquement bas a en
outre permis de solvabiliser les
acquéreurs. Résultat, après le
fort recul de 2011, les volumes
de ventes restent stables par
rapport à 2012. Les statistiques
de l'Observatoire des notaires
de l'Isère font également ressortir une stabilité des prix avec
un prix de vente médian pour
l'ensemble de l'Isère à 207 000
euros. Cette stabilité est cependant toute relative si on la rapporte à la réduction de la
surface des terrains. Fini en
effet les villas entourées de
1 500 mètres carrés de jardin.
Les surfaces constructibles revues à la baisse par les Plans
d'occupation des sols (PLU)
ont permis aux propriétaires de
grands terrains de les morceler
pour les revendre en plusieurs
parcelles ce qui leur assure une
vente rentable.
Dans le secteur nord de Grenoble qui est le plus cher, les
prix ont continué leur progression avec un investissement
médian de 310 000 euros, en
hausse de 2,6% mais avec des
surfaces réduites dans la majeure partie des communes.
Voreppe a vu son prix de vente
moyen progresser de 10,4%
mais avec une surface réduite
de 21 °A. À Saint-Égrève, le
prix de vente médian est resté
stable mais avec une surface en
retrait de 17%. Seyssins affiche
le budget le plus élevé à
46 OH MAGAZINE offre habitat.fr MAI 2014
-
425 000 euros avec une surface
moyenne divisée par deux.
Dans le Grésivaudan, les prix
reprennent pratiquement les
5 % qu'ils avaient perdus en
2012 pour s'évaluer en valeur
médiane à 302 550 euros. Les
écarts entre les deux rives restent importants mais avec un
regain de +5,5 % pour la rive
droite à 370 000 euros qui
compense la baisse de 2012 et
une perte de -0,9% pour la
rive gauche à 269 400 euros.
Ce secteur, soulignent les notaires, est le seul à se caractériser par une prédominance des
maisons de six pièces pour un
prix médian de 344 250 euros.
Il atteint à Crolles 364 500
euros, à Saint-Martin d'Uriage
381 500 euros et à Meylan
509 000 euros.
Toutes surfaces confondues,
Crolles affiche un prix de vente
médian en baisse (-4,1 %) à
332 600 euros, de même que
Meylan (-6,7 %) à 424 500
euros. Dans cette dernière
commune, les prix sont en
repli de 26% par rapport à
2007. « Les propriétaires qui
avaient acheté à cette époque
au plus haut du marché revendent aujourd'hui avec des
moins-values », confirme
Maître Antoine Pequegnot,
notaire à Crolles. Quant aux
biens d'exception, ils trouvent
de moins en moins preneurs.
Leurs propriétaires renoncent
souvent à les vendre en misant
sur une hypothétique reprise.
La commune de Corenc affiche tout de même encore un
prix de vente à 542 000 euros
en hausse de 4,5% par rapport
à 2007 mais avec une surface
de terrain réduite de plus de
30%. Saint-Ismier est en repli
de plus de 22% par rapport à
2012 à 327 000 euros mais
avec une surface ramenée de
1195 m2 à moins de 750 m2.
Le secteur sud de Grenoble
reste également orienté à la
hausse (+4,3 %) à 288 000
euros mais avec une surface
médiane réduite de 17% et de
fortes disparités entre les communes. Quand une maison de
cinq pièces vaut 331 550 euros
à Claix, elle en vaut 288 575
euros à Vif. Après s'être réévaluée de 5% en 2012, Varces
fléchit dans la même propor•••
MAI 2014 offre-ha bitat.fr OH MAGAZI N E 47
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•••
tion, une baisse à rapporter
toutefois avec la diminution
de la surface moyenne de terrain. Le secteur du Voironnais
affiche un prix de vente médian en baisse (-1,3%) mais
là encore avec forte réduction
de surface médiane des terrains. Voiron et Moirans accusent les reculs des prix
médians les plus marqués,
respectivement de -13% et
-15%.
HAUSSE DES COÛTS
DE CONSTRUCTION
Dans le neuf, les prix qui
s'étaient dépréciés de plus de
17% en 2012 sont repartis à
la hausse et se renchérissent
de presque 9% sur l'ensemble
du département. Cette hausse
qui se vérifie partout en
France est liée à l'entrée en
vigueur de la nouvelle réglementation thermique et énergétique (RT2012). Les
constructeurs évaluent son
surcoût entre 10% et 15% le
mètre carré. Si une meilleure
maîtrise des énergies renouvelables a permis de limiter
l'impact sur les prix de vente,
ce sont surtout les surfaces
qui ont servi de variables
d'ajustement. La surface habitable moyenne est aujourd'hui en Isère de 90 m2
contre 111 m2 en 2007 et
celle des terrains s'est encore
réduite pour se situer désormais en-dessous de 350 m2.
Dans ce contexte, l'écart
entre le neuf et l'ancien s'est à
nouveau inversé. En 2013,
l'investissement moyen dans
le neuf est redevenu presque
17% plus cher que dans l'ancien pour une surface habitable 17% moins élevée et
une surface de terrain 62 fois
plus petite!
DROIT À CONSTRUIRE
Cette réduction des surfaces
de terrain constitue pour les
notaires l'une des évolutions
marquantes du marché de la
maison individuelle. « On
n'achète plus une surface mais
un droit à construire», souligne Maître Hervé Blanc,
MAGAS,"
président de la Chambre des
notaires de l'Isère. « Inenvisageables il y a quelques années», les ventes de petites
surfaces de l'ordre de 300 à
400 mètres carrés, autorisées
par les PLU, sont de plus en
plus fréquentes. « La valeur
du prix au mètre carré n'a
plus beaucoup de signification », observent les notaires.
Eacheteur, expliquent-ils, raisonne en fonction de son
budget, de sa capacité d'endettement, évalue le prix de la
construction et ensuite la
somme qu'il peut consacrer à
l'acquisition du terrain ».
Dans le Grésivaudan, la surface médiane des terrains a
diminué de 35 % par rapport
à 2006 et plus de 31 % des
ventes portent sur des terrains
de moins de 600 mètres carrés. Dans les secteurs de Grenoble Nord et Sud, elles ont
carrément été divisées par
deux. Les prix de vente ne diminuent malheureusement
pas dans les mêmes proportions. Dans le Grésivaudan, le
prix au mètre carré ne perd
que -0,2%. Quant au prix de
vente médian, il augmente de
presque 9%! Dans certaines
communes très prisées, ce
secteur arrive à encore enregistrer quelques ventes de terrains à plus de 350 000 euros,
mais elles sont « de plus en
plus rares», indique Maître
Pequegnot. Les prix reculent
en revanche dans le secteur
Grenoble Sud (-6,3%) mais
augmentent dans le Voironnais (+3,8%).
Conjugué au reformatage à la
baisse du Prêt à taux zéro
(PTZ+) et au durcissement
des conditions de crédit, cette
hausse des prix du neuf s'est
traduite par une baisse des
volumes de ventes. Au niveau
national, le repli de la maison
individuelle s'évalue à près de
20%. Dans le même temps,
les nouveaux standards en
matière de consommation
énergétique ont contribué à
élever le niveau d'exigences
des acquéreurs qui sont plus
que jamais attentifs à la qua-
48 OH MAGAZINE offre-habitatfr MAI 2014
lité de l'isolation ou du chauffage. Résultat, l'écart
qualitatif avec l'ancien s'est
creusé et si l'emplacement
reste un critère de choix, « au-
jourd'hui, les gens relèvent les
défauts et les utilisent pour
peser sur la négociation », préviennent les notaires.
U Nicole CABRET
Prix médians
Le calcul en prix
médian est nouveau.
Moins influencé par les
valeurs extrêmes que
le prix moyen, le prix
médian représente le
milieu du marché :
50% des transactions
ont été conclues à un
prix supérieur, 50% à un prix inférieur. Si le marché est
homogène, le prix médian coïncidera avec la moyenne.
En revanche, si le marché est hétérogène, la médiane
corrigera les statistiques à la hausse ou à la baisse.
'Ces statistiques ont été établies à partir d'une base
exhaustive qui centralise tous les actes authentiques
de vente. http : //chambre-38.notaires.fr
TERRAINS À BÂTIR (Surface et prix au m2)
2009
SECTEURS
2010
2011
2012
ÉVOLUTION
2013
831 m2 869m2 900m2 836m2 807 m'
103,2C 100 € 105,6€ 105,4€ 106,9€
L'ISÈRE
GRENOBLE SUD
GRENOBLE NORD
GRENOBLE GRÉSIVAUDAN
VALLÉE DU GRÉSIVAUDAN
à
2012-2013
" -3,5 %
e 1,4 %
734m2 747m2 743m2 615 m2 503m2 s -18,2 %
154,5€ 210,7C 170,9€ 200€ 188€
•••■
-6%
578m2 559 m2 460m2 527 m2 615m2 e 16,7 %
301,1€ 300€ 306 € 240,9C 268,6€ e 11,5 %
'9,1 %
677 m2 806 m2 800 m' 692 m' 755 m2
207€ 194,1€ 181,5€ 253,1€ 252,6€ ,.. -0,2 %
ISÉRE RODANIENNE
800m2 900m2 914m2 801 m2 865 m2
108,1€ 100€ 108,2€ 114,3€ 102,9€
LA BIÈVRE
988m2 1001 m2 1043 m2 1009 m' 898m2
74,9C
70€
64,9€
61€
70,1€
NORD-ISÈRE
900 m2 880m2 984 m2 923m2 770 m2 s -16,6 %
97,8€ 87,9€ 96,4€ 91,9€ 97,9€
e 6,5 %
VO IRONNAI MW ARCEWN
96
89361 89748,51 899811m
€2 9907621 99088a
er 8 %
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-11 %
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e 14,9 %
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MAISONS NEUVES PAR SECTEURS
Médiane de l'Isère
surface habitable
Médiane :
Investissement
90 ne
surface de terrain
241 641 € (8,8%)
346 rre
77% des ventes sont concentrées sur les secteurs suivants :
Grenoble - Grésivaudan (12% des transactions de l'Isère)
Médiane :
surface habitable
85 rn'
surface de terrain
Investissement
280 000 (3,6%)
309 ni'
Isère Rhodanienne (19% des transactions de l'Isère)
Médiane :
surface habitable
103m'
surface de terrain
investissement
229 000 e (9,3%)
453m'
Nord Isère (26% des transactions de l'Isère)
Médiane :
surface habitable
90 rrV
surface de terrain
192 500 (- 11,3%)
investissement
393 ni'
Volronnals - St Marcellin (20% des transactions de l'Isère)
90 m'
surface de terrain
Médiane :
surface habitable
238 949 « (- 8,4%)
investissement
522 rre