L`IMMOBILIER COTE MONDIAL : UNE PERSPECTIVE REGIONALE

BILLET INVESTISSEMENT
L ' I N V E S T I S S E M E N T PA R F I D E L I T Y
L’IMMOBILIER COTE MONDIAL :
UNE PERSPECTIVE REGIONALE
2 0 0 7
Comme l’immobilier joue un rôle de plus en plus prépondérant dans l’allocation d’actifs au
sein de portefeuilles diversifiés, la demande pour cette classe d’actifs est plus forte que
jamais. Pour satisfaire la demande croissante en exposition à l’immobilier d’entreprise, les
investisseurs se tournent de plus en plus souvent vers les actions immobilières, qu’ils
considèrent comme un moyen plus liquide afin d’accéder à ce marché.
2006 a été une nouvelle année de performances exceptionnelles pour l’immobilier coté. Au
niveau mondial, le secteur mondial a enregistré une performance impressionnante de 42,35 %1.
Cette performance faisant suite à plusieurs années de performances tout aussi
impressionnantes, certains pourraient s’interroger sur la durabilité de ces résultats. Les analystes
régionaux de Fidelity spécialisés dans le secteur de l’immobilier aux États-Unis, en Europe et en
Asie nous livrent ici leur avis et leurs prévisions pour chacune de ces régions au regard des
résultats de 2006 et des perspectives pour 2007.
ÉTATS-UNIS
En 2006, les performances du marché américain des REIT4 ont été soutenues par la forte demande
de la part des investisseurs et par l’amélioration des fondamentaux sur les marchés immobiliers
sous-jacents. Pour la septième année consécutive, les REIT américains ont généré des performances
supérieures à celles des marchés actions, mesurées par le S&P 500. Ainsi, l’indice DJW Real Estate a
2
enregistré une progression de 35,68 %, contre tout juste 15,79 % pour l’indice S&P 500 .
En dépit des craintes grandissantes à l’égard d’un ralentissement de l’économie américaine en
2007, la croissance modérée et l’amélioration de la situation de l’emploi ont créé des conditions
favorables au secteur immobilier américain en 2006. Le secteur de l’immobilier de bureaux est celui
qui a enregistré les meilleures performances, plus particulièrement dans la ville de New York et dans
les villes de la côte ouest. La demande soutenue et une offre limitée ont dopé le pouvoir de fixation
des prix des sociétés opérant sur ces marchés, et leurs cours ont réagi en conséquence.
Les niveaux d’emploi restent un indicateur économique clef de la vigueur du marché des REIT et, à
court terme, nous n’identifions aucun risque à cet égard. Un atterrissage brutal de l’économie
américaine pourrait chambouler ces perspectives dans la mesure où il ralentirait la croissance de
l’emploi observée tout au long de 2006 et influerait sur la demande en immobilier d’entreprise.
Mais pour le moment, la situation de l’offre et de la demande restent favorables, bien que le
nombre grandissant de nouvelles mises en chantier d’immobilier d’entreprise soit également
susceptible de se traduire par une certaine faiblesse du marché.
Le niveau de fusions et acquisitions a lui aussi été très élevé aux États-Unis en 2006. Sur l’ensemble
de l’année, 13 fusions et acquisitions de grande envergure ont été annoncées sur le marché des
3
REIT, pour une capitalisation totale de plus de 40 milliards de dollars . Un niveau d’opérations sur
titres a soutenu les valorisations sur le marché des REIT et a dopé les performances des cibles
potentielles d’opérations d’acquisition.
Flux de capitaux des fonds d’investissement dans le secteur immobilier américain
7000
6000
5000
Millions de dollars
J A N V I E R
4000
3000
2000
1000
0
-1000
-2000
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
Source : Lehman Brothers, janvier 2007
1. Datastream, en dollars, au 31 décembre 2006
2. Datastream, en dollars, au 31 décembre 2006
3. NAREIT, Lehman Brothers, SNL Financial, 31 décembre 2006
4. Real Estate Investment Trust. En France, il s’agit des SIIC (Sociétés d’Investissement
en Immobilier Cotées), suite à la création du régime fiscal en 2003
2001
2002
2003
2004
2005
2006
BILLET INVESTISSEMENT
"… les volumes d’opérations
sur titre ont soutenu les
niveaux de valorisation sur le
marché des REIT et ont dopé
les performances…"
L ' I N V E S T I S S E M E N T PA R F I D E L I T Y
En ce début d’année 2007, nous ne voyons pas beaucoup de raisons pour que la demande des
investisseurs en actions immobilières s’atténue. La tendance à long terme qui consiste à accroître la
pondération de l’immobilier dans les portefeuilles institutionnels devrait se maintenir, et les flux de
capitaux dans ce secteur devraient permettre de maintenir les valorisations à leur niveau actuel. Il est
toutefois conseillé d’être plus sélectif dans le choix des valeurs car les niveaux de valorisation sont,
généralement, élevés par rapport aux autres secteurs et les produits obligataires offrent des revenus
plus intéressants en termes de rendement. Cette dernière situation résulte du fait que les fortes
appréciations en capital des REIT ont surpassé la croissance des dividendes. Ce faisant, les actions
immobilières cotées ont ainsi vu leur rendement diminuer. Si nous continuons toutefois d’identifier
de nombreuses opportunités attrayantes dans ce secteur, les investisseurs se doivent de faire preuve
de plus de discernement.
EUROPE
La structure des actions immobilières européennes n’est pas aussi homogène que celle des REIT
américaines. Bien que certains marchés aient mis en place des structures similaires à celles des REIT,
d’autres conservent des marchés plus fragmentés en matière d’immobilier coté. La situation a
cependant été quelque peu clarifiée en 2006, au moment de l’introduction de la législation sur les
REIT dans deux marchés clés : le Royaume-Uni et l’Allemagne. Au Royaume-Uni, un calendrier
définitif a été arrêté et les REIT britanniques ont été lancées le 1er janvier 2007. Avant ce lancement,
a été définie de façon plus claire la forme que prendraient ces structures, ce qui a permis d’obtenir
d’excellentes performances sur le marché et, au Royaume-Uni, de supprimer la décote par rapport à
la valeur de l’actif net (décote à laquelle les valeurs du secteur se négociaient généralement).
Comme ce fut le cas aux États-Unis, l’économie européenne a offert une plus grande résistance que
prévu sur marché de l’immobilier. En particulier, les consommateurs sont en effet restés confiants en
dépit de la hausse des taux d’intérêt, permettant ainsi au secteur des centres commerciaux de
demeurer plus stable que ce que pensaient bon nombre d’observateurs des marchés. En outre, la
croissance de l’économie a créé un terrain favorable à l’expansion du marché de l’immobilier de
bureau, lequel s’est aussi bien comporté. Une croissance significative de la location a été constatée
sur le marché londonien de l’immobilier de bureau, un phénomène qui a également été observé
dans d’autres villes européennes.
Si la demande devrait rester vigoureuse, elle est cependant en train d’être égalée par l’offre. Ainsi,
dans le secteur des bureaux, par exemple, les taux de vacance sur le marché londonien de
l’immobilier de bureau ne dépassent pas 4 % dans le West End. Compte tenu du fait que la
construction de nouveaux locaux est limitée et du temps qu’il faudra attendre avant qu’une nouvelle
offre apparaisse, nous ne verrons probablement pas de grand changement dans l’équilibre offre /
demande avant 2009. Mais il est impossible de prédire la demande à un tel horizon, et il se peut
donc que la nouvelle offre ait un impact limité sur les prix.
Taux de vacance sur le marché londonien de l’immobilier de bureau
20
18
16
Taux de vacance en %
14
12
10
8
6
4
City – quartier des affaires
West End
2
Q3 06
Q1 06
Q3 05
Q1 05
Q3 04
Q1 04
Q3 03
Q1 03
Q3 02
Q1 02
Q3 01
Q1 01
Q3 00
Q1 00
Q3 99
Q1 99
Q3 98
Q1 98
Q3 97
Q1 97
Q3 96
Q1 96
Q3 95
Q1 95
Q3 94
Q1 94
Q3 93
Q1 93
Q3 92
Q1 92
Q3 91
Q1 91
Q3 90
Q1 90
0
Source : Merrill Lynch, 31 octobre 2006
"…2007 devrait être
caractérisée par l’expansion
du marché des titres de type
REIT en Europe…"
Nous assistons déjà à une diminution du rendement locatif due au fait que l’appréciation du capital
dépasse la croissance des loyers. Nous ne prévoyons pas de changement de cette tendance en 2007
car les flux de capitaux continuent de soutenir les prix immobiliers, mais il est probable que les
fluctuations les plus importantes appartiennent déjà au passé. Toutefois, les Pays-Bas et la Belgique
sont plus susceptibles que les autres de connaître une nouvelle réduction des rendements.
Sur le marché des valeurs cotées, l’année 2007 devrait être caractérisée par l’expansion du marché des
titres de type REIT en Europe. Le Royaume-Uni a été le premier pays à se lancer en 2007 dès le mois
de janvier, et il sera suivi prochainement par l’Allemagne et peut-être l’Italie. L’introduction de ces
régimes de REIT devrait entraîner une augmentation des émissions d’actions sur ces marchés lorsque
les nouvelles entreprises s’introduiront en bourse. Mais nous pourrions tout aussi bien voir certaines
sociétés bien établies fusionner certains actifs ou les fusionner dans leur intégralité lors de leur
restructuration sous une forme permettant de maximiser le potentiel de la nouvelle réglementation.
La plupart des sociétés européennes du secteur immobilier se négocient déjà avec une prime par
rapport à la valeur de leur actif net. Le Royaume-Uni fait figure d’exception car se négociant avec
une décote de près de 10 % , mais l’introduction des REIT devrait permettre au moins de voir cette
décote disparaître, voire se transformer en prime. Les performances des REIT sont généralement
plus étroitement liées au sort des marchés immobiliers physiques, et cette tendance devrait
continuer d’être observée sur les nouveaux marchés sur lesquels les REIT sont introduits.
ASIE
Les REIT existent désormais sur de nombreux marchés asiatiques. L’année dernière, ce secteur du
marché a affiché une croissance ininterrompue et de nombreuses nouvelles introductions en bourse
ont été enregistrées. En 2006, 16 nouvelles sociétés ont ainsi été introduites sur les seuls marchés
de Hong-Kong et de Singapour, pour un montant cumulé de 3,5 milliards de dollars. Le nombre
d’achats d’actifs transfrontaliers a augmenté dans la région et certaines des REIT qui s’introduisent
en bourse aujourd’hui détiennent uniquement des actifs étrangers. Par exemple, CapitaRetail China
Trust est une REIT cotée à la bourse de Singapour, mais qui possède des centres commerciaux en
Chine. On assiste à une tendance croissante des actifs immobiliers chinois cotés en tant que REIT.
De la même manière, face au développement du marché des REIT, un nombre de plus en plus
grand de sociétés spécialisées ont commencé à se développer. En 2006, la première REIT d’hôtels
de la région et la première REIT d’appartements-hôtels ont été cotées à la bourse de Singapour.
Nouvelles introductions en bourse sur les marchés de REIT de Hong-Kong et de Singapour
18
6000
16
Valeur des transactions
5000
14
12
4000
10
3000
8
6
2000
Nombre de transactions
"L’expansion de l’économie
asiatique devrait entraîner
une amélioration constante
des fondamentaux pour le
marché de l’immobilier…"
Valeur des transactions (en millions de dollars)
Nombre de transactions
4
1000
2
0
0
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
Source : Dealogic, décembre 2006
Les perspectives économiques pour la région asiatique en 2007 sont probablement plus optimistes
que celles de toutes les autres régions. Les prévisions de faibles taux d’intérêt et d’une stabilité des
consommations domestiques devraient soutenir la croissance du PIB de la région. L’expansion de
l’économie asiatique devrait se traduire par une amélioration constante des fondamentaux pour le
marché de l’immobilier et la demande devrait dépasser l’offre sur la plupart des marchés.
Étant donné que les actifs chinois sont de plus en plus nombreux à être cotés en tant que REIT, les
performances devraient être soutenues par la forte croissance du PIB, la hausse des revenus par
habitant et l’urbanisation. Le marché chinois de centres commerciaux est le plus grand marché
d’Asie, et les habitudes des consommateurs locaux changent face à l’augmentation du nombre de
centres commerciaux.
Les niveaux de valorisation des sociétés immobilières à Hong-Kong restent favorables, bien que les
sociétés du secteur cotées en bourse aient éprouvé des difficultés à suivre le reste du marché ces
dernières années. Les perspectives de baisse des taux d’intérêt en 2007 devraient favoriser la
demande intérieure en immobilier et, compte tenu de la vigueur du marché de l’emploi et de la
croissance économique, les perspectives de l’immobilier à Hong-Kong restent attrayantes.
Les gouvernements de Hong-Kong et de Singapour considèrent les REIT comme un moyen de
transférer la propriété des sociétés immobilières vers le secteur privé et encouragent donc leur
développement. D’autres marchés tels que la Thaïlande, Taiwan, la Corée et la Malaisie, bien que
synonymes d’une législation moins développée en matière de REIT en raison de conditions initiales
moins favorables, devraient néanmoins se développer rapidement eux aussi. Ce faisant, afin de
combler cette nouvelle offre, nous pensons que la demande en titres de type REIT devrait
augmenter dans le cadre des allocations d’actifs. Face au vieillissement de la population, le besoin
d’actifs générant des revenus tels que l’immobilier se fait de plus en plus sentir, et l’enthousiasme
des investisseurs ne montre donc aucun signe d’essoufflement.
4 Lehman Brothers, 31 décembre 2006
BILLET INVESTISSEMENT
L ' I N V E S T I S S E M E N T PA R F I D E L I T Y
CONCLUSION
Un thème revient de façon récurrente dans le discours de tous nos analystes régionaux spécialisés dans
l’immobilier : en 2007, nous devrions observer une demande soutenue des investisseurs pour les actifs
immobiliers. Ils sont de plus en plus nombreux à reconnaître que les actifs immobiliers devraient occuper
une place plus importante dans les portefeuilles diversifiés. Les flux de capitaux vers le secteur de
l’immobilier coté devraient donc rester importants.
L’analyse des fondamentaux, qui étaie la décision d’investir dans le secteur de l’immobilier, permet
d’identifier des opportunités intéressantes sur chaque marché. Mais ces opportunités ne se trouvent pas
toutes dans le même secteur et elles ne sont pas toutes influencées par les mêmes facteurs. Les fusions et
acquisitions aux États-Unis, l’introduction du régime des REIT en Europe et l’ouverture de nouveaux
marchés en Asie sont autant d’éléments qui reflètent le simple fait que l’immobilier reste une activité
locale. C’est précisément cette diversité source d’alpha qui rend l’investissement dans l’immobilier
mondial aussi attrayant pour un portefeuille. Il est faiblement corrélé aux autres actifs et a démontré qu’il
pouvait générer de solides performances. Quoiqu’il arrive en 2007, ces caractéristiques sont peu
susceptibles de changer.
Les performances passées ne préjugent pas des rendements futurs. Les actions ne sont pas garanties et peuvent donc perdre de la
valeur, notamment en raison des fluctuations des marchés. Fidelity fournit uniquement des informations sur ses produits. Ce document
ne constitue ni une offre de souscription, ni un conseil personnalisé. Nous vous recommandons de vous informer soigneusement avant
toute décision d’investissement.
Toute souscription dans un compartiment doit se faire sur la base du prospectus actuellement en vigueur et des documents
périodiques disponibles sur le site internet ou sur simple demande auprès de Fidelity. Publié par Fidelity Investissements SAS, 29 rue
de Berri, 75008 Paris. CP01236