Favoriser l`accession sociale à la propriété

FÉDÉRATION NATIONALE DES SOCIÉTÉS COOPÉRATIVES D’HLM
14, rue Lord Byron 75384 Paris Cedex 08
Tél. : 01 40 75 79 48 - Fax : 01 40 75 70 66
Mél : [email protected] - Web : www.hlm.coop
Favoriser l’accession sociale
à la propriété
Alors que nous allons vivre des échéances électorales
majeures pour notre pays, il a semblé important pour la
Fédération des coopératives d’Hlm de rappeler le rôle
indispensable de l’accession sociale à la propriété.
Laisser l’accession au marché, c’est condamner les
plus modestes de nos concitoyens soit à la privation de
parcours résidentiel (en les cantonnant en locatif ) soit à
la relégation aux confins des agglomérations, là où le
foncier n’est pas cher mais où les services sont inexistants
et condamnent à des coûts différés (transports, gardes
enfants, …) majeurs.
Parce que nous sommes des militant(e)s de l’accession
sociale notre Fédération entend contribuer au débat
public en présentant ses propositions en faveur d’un
grand plan d’encouragement à l’accession sociale à
la propriété. Elles sont réunies dans un ouvrage intitulé
« Favoriser l’accession sociale à la propriété ».
Cet ouvrage ambitionne de proposer une synthèse de la
façon dont sont dessinés dans notre pays actuellement
les contours de l’accession sociale : qui sont les acteurs,
quels sont les financements en jeu ?… Ce n’est que de cet
état des lieux que peuvent naître quelques propositions.
Ces propositions portent sur les mécanismes permettant de rendre solvable les ménages modestes,
promouvoir l’épargne aux fins de l’achat d’un premier logement, la sécurisation des parcours d’accession,
l’incitation à une accession proche des services et à une généralisation des outils de maîtrise foncière.
Favoriser l’accession sociale à la propriété
A.RE.COO.P, 116 pages, octobre 2006
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Mobiliser le foncier
au profit de l’habitat social :
les propositions des coopératives d’Hlm
A l’heure où le constat d’une crise de l’offre de logements
sociaux est très largement partagé, la vraie difficulté
mise en avant par les opérateurs Hlm est celle de l’accès au
foncier à un prix compatible avec la construction sociale.
Parce que les coopératives d’Hlm sont de plus en plus
confrontées à cette difficulté et que la solution réside
bien souvent dans l’implication des élus locaux, leur
Fédération a souhaité mettre à disposition un document
pédagogique consacré aux politiques foncières et destiné
à alimenter le nécessaire dialogue entretenu par les
coopératives d’Hlm avec les collectivités locales.
Ce guide aborde dans un premier temps les mécanismes
qui régissent l’utilisation des sols et les difficultés
croissantes des opérateurs sociaux à maîtriser du foncier
à un prix compatible avec les équilibres économiques
propres au logement social. Il formule ensuite une série
de propositions destinées à mieux orienter le foncier et à
permettre aux opérateurs sociaux de répondre aux
besoins croissants, tant en matière de locatif social que
d’accession sociale.
Ces propositions portent sur la redéfinition des moyens
d’action de l’État, sur l’implication des élus locaux dans la question du logement social (locatif et accession)
et dans la définition des politiques locales, sur l’orientation de la fiscalité pour inciter la mise sur le marché
des terrains constructibles délaissés, sur la génération d’outils de maîtrise foncière et enfin sur la création
au sein du Mouvement Hlm d’outils dédiés
Mobiliser le foncier au profit de l’habitat social
A.RE.COOP., 60 pages, septembre 2004
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Les coopératives d’Hlm s’engagent
dans une approche renouvelée
de la qualité dans l’habitat
A l’occasion du 36ème congrès de l’Union nationale des
syndicats français d’architectes (Unsfa), la Fédération
nationale des sociétés coopératives d’Hlm et l’Unsfa ont
publié un ouvrage-manifeste sur la prise en compte de la
qualité dans la production de logements neufs.
Si l’ampleur de la crise du logement exige une production
quantitative élevée de logements abordables, l’empreinte
durable des constructions sur le territoire impose aussi que
ce mouvement se fasse de manière ordonnée, réfléchie.
La qualité de vie des habitants de ces nouvelles habitations
nécessite une réflexion sur le tissu urbain existant,l’insertion
des nouvelles constructions, le mode d’organisation de
l’espace,le soin apporté à la conception des aménagements
intérieurs et extérieurs, la durabilité des constructions, la
prise en compte des attentes des populations concernées.
Ces dimensions sont encore trop peu souvent abordées de
front et les politiques actuelles du logement ne favorisent
pas une telle démarche.
Dans ce processus complexe, les architectes sont légitimes
à intervenir et à prendre toute leur part dans la réflexion
à mener. Encore faut-il qu’on leur en laisse l’occasion.
Elus, maîtres d’ouvrage et architectes partagent une responsabilité majeure : celle d’assurer le bien-être
des citoyens en leur proposant des logements de qualité, financièrement abordables, dans un cadre de
vie toujours plus soigné.
C’est pourquoi la Fédération nationale des sociétés coopératives d’Hlm et l’Union nationale des syndicats
français d’architectes ont voulu croiser leurs regards sur la question du logement à travers une variété
d’entrées : la qualité urbaine, la qualité des processus de fabrication, la réglementation, la question de la
mixité sociale et fonctionnelle, la pérennité et l’évolutivité du bâti et l’économie globale de la qualité.
L’ouvrage publié contient de nombreuses propositions pour faire progresser une vision extensive de la
qualité, en particulier en plaidant pour une plus large diffusion de la culture architecturale, et pour au final
favoriser une meilleure qualité de vie.
Ces propositions tournent autour du renouveau des politiques urbaines (notamment par un renforcement
des moyens de conseil et d’actions des collectivités locales ainsi qu’une sensibilisation accrue à
l’architecture et à l’urbanisme, par exemple en encourageant les classes à « Pac ») et la volonté de raisonner
en économie globale.
La qualité dans le logement neuf : diagnostic et propositions
A.RE.COOP., 116 pages, octobre 2005
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L’accession sociale à la propriété
par les coopératives d’Hlm
L’action des coopératives d’Hlm dans le champ de l’accession sociale à la propriété est encadrée par le code de la construction et de l’habitation qui prévoit que les logements proposés à la vente doivent respecter un plafonds de prix de vente
et être proposés à des ménages à ressources modestes à titre de résidence principale.
Les coopératives d’Hlm accompagnent leurs coopérateurs-accédants en incluant dans les contrats de vente la « sécurisation
hlm » : une assurance revente contre la décôte, une garantie de rachat, une garantie de relogement.
ACCESSION SOCIALE
PSLA
France ENTIERE
Plafonds de ressources des accédants
en 2006
Prix de vente plafonds en 2006
(en euros/m2 SU)
Sécurisation Hlm
Cœur de cible sous plafonds PLS
Plafonds PSLA correspondant en zone
et possibilité de 25% de clientèle entre
B et C à ceux du PTZ
PLS et PLI
Zone A : 3 697 euros
Zone B : 2 128 euros
Zone C : 1 881 euros
Assurance revente pendant 10 ans
Garanties de rachat et de relogement pendant 15 ans
Tva à 5,5% et exonération de Tfpb
pendant 15 ans
Avantages fiscaux
Financement de l’acquéreur
Zone A : 3 261
Zone B : 1 877
Zone C : 1 659 euros
Prêt conventionné PAS, prêt à taux
zéro, prêt 1% logement
Prêt à taux zéro majoré si l’acquéreur
a des revenus inférieurs aux plafonds
PLUS et bénéficie par ailleurs d’une
aide d’une collectivité locale
(à compter du 1er janvier 2007)
Garantie de proposition de financement
conventionné à taux d’effort maîtrisé à
la levée d’option, prêt 1% logement si
éligible
ANRU
Prime ANRU
Subvention de 10 000 euros maximum par logement
si l’opération figure dans la convention ANRU
Avantages fiscaux
Tva à 5,5% pour les ménages sous
plafonds de revenus PLS si l’opération
se situe dans le périmètre d’une zone
ANRU ou à moins de 500 mètres des
limites de ce quartier
Financement de l’acquéreur
Le prêt à taux zéro peut financer
jusqu’à 30% de l’opération (contre 20%
sur les autres territoires)
Prêt à taux zéro majoré si l’acquéreur
bénéficie par ailleurs d’une aide
d’une collectivité locale (à compter
du 1er janvier 2007)
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Les coopératives d’Hlm et la Charte
de la maison à 100 000 euros
La Fédération nationale des sociétés coopératives
d’Hlm a signé le 8 décembre 2005 la charte « maison
aujourd’hui, maison à 100 000 euros », aux côtés des
collectivités territoriales, des professionnels et de l’Etat
pour permettre aux ménages à ressources modestes
d’accéder à la propriété d’une maison de qualité avec
un budget limité à 100 000 euros.
Elle a signé cette charte car elle milite depuis toujours pour l’accession à la propriété sociale et que la très
grande majorité des logements réalisés par ses adhérents est destinée aux ménages à revenus modestes.
L’essentiel de cette production se situe également à moins de 100 000 euros, hors charge foncière.
Elle a signé cette charte car elle pense qu’elle permet de donner un cadre aux partenariats avec les
collectivités locales, partenariat qu’elle s’est toujours attachée à promouvoir.
Les projets qui s’inscrivent dans la Charte de la maison à 100 000 euros sont dans les standards actuels en
matière de choix techniques et pour ce qui concerne les matériaux utilisés. Le prix de revient des maisons
à 100 000 euros sera donc proche des coûts moyens actuellement constatés. Une des forces de la Charte
est d’intégrer dès la conception des préoccupations liées au développement durable. Ainsi, une attention
particulière doit être portée à l’implantation des maisons et à leur qualité architecturale. La Fédération
des coopératives d’Hlm veille en particulier à faire émerger des projets qui s’implantent dans des territoires
pourvus de tous les services de proximité (commerces, écoles…) et qui ne repousseront pas les ménages
à ressources modestes aux confins des zones urbaines.
L’objectif de cette charte est de permettre à des ménages exclus de l’accession de devenir propriétaires
de leur maison, ce à quoi aspirent plus de 60% de nos concitoyens. La véritable avancée de la charte est
de proposer aux ménages des aides ou des dispositifs de financement adaptés à chaque situation.
La mise en place des trois niveaux de sécurisation par les coopératives d’Hlm (garantie de rachat, assurance
revente et garantie de relogement), que ce soit dans les opérations d’accession classique ou dans les
opérations de location accession, permet aux ménages de faire face à des accidents de la vie.
La Fédération s’interroge néanmoins sur la réalité des engagements partenariaux pour la mise en œuvre
de ce programme et ce dans des conditions satisfaisantes pour les ménages à ressources modestes. Il est
en particulier illusoire de croire que la baisse des coûts peut résulter d’une seule industrialisation ou d’un
transfert de charges aux collectivités locales sans que l’Etat qui souhaite impulser une politique ne soit
amené à la soutenir.
Bien qu’imparfaite, la charte des maisons à 100 000 euros permet cependant de donner un cadre de
partenariat avec les collectivités locales et de sensibiliser l’ensemble des acteurs à la production d’un
logement de qualité à coût maîtrisé.
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La sécurisation Hlm
En 1997, le mouvement Hlm décidait de réinvestir le champ de l’accession sociale à la propriété. Les promoteurs
sociaux se devaient de mettre en place une offre sécurisée, afin de préserver leurs clients des aléas personnels
ou professionnels qui pourraient compromettre le bon déroulement de leur projet. Il s’agissait aussi pour la
Fédération nationale des sociétés coopératives d’Hlm de définir cette accession sociale par une qualité spécifique
du service réservé à sa clientèle.
Tel est l’objet de la sécurisation Hlm mise en place depuis 1997 au sein des coopératives d’Hlm, service à haute
valeur sociale ajoutée qui comporte trois niveaux de protection de l’acquéreur.
> Premier niveau : l’assurance revente
Cette assurance prend en charge la perte financière subie par le ménage en cas de revente forcée de son
logement dans les 10 ans qui suivent son acquisition. Si les réseaux bancaires proposent des assurances
similaires, celle proposée par le Mouvement Hlm se distingue par sa durée (10 ans), un montant garanti
plus élevé et le champ large des faits générateurs (mutation professionnelle, perte d’emploi, divorce,
invalidité permanente et totale accidentelle, décès accidentel, naissances gémellaires).
> Deuxième niveau : la garantie de rachat
L’organisme d’Hlm s’engage pour une durée de 15 ans à racheter le logement de l’accédant qui connaît
des difficultés pour un montant minimum garanti. Combiné à l’assurance revente, ce dispositif assure une
forte sécurisation financière de l’accédant.
> Troisième niveau : la garantie de relogement dans le parc locatif social
La garantie de relogement assure au ménage accédant de bénéficier, en cas de difficultés personnelles ou
professionnelles, d’une offre de relogement dans un logement locatif Hlm, de la part de l’organisme
vendeur ou d’un organisme locatif associé. La garantie porte sur une durée de 15 ans.
L’objectif visé est ici d’assurer un relogement dans des conditions satisfaisantes en termes de qualité de
logement et de niveau de loyer. Selon les formules proposées par les organismes d’Hlm, cette garantie de
relogement peut prendre une forme plus ou moins développée :
Une garantie avec maintien dans les lieux de l’accédant (ce qui implique la mise en œuvre d’un rachat par
l’organisme locatif ).Cette solution peut se décliner en cas de chômage, par exemple.
Une garantie sans maintien dans les lieux, avec une offre de relogement dans un autre logement du patrimoine locatif.
La mise en place des garanties de rachat et de relogement suscite parfois l’adoption d’une charte de la
sécurisation Hlm entre l’ensemble des organismes d’Hlm d’un même territoire, illustrant l’engagement du
mouvement Hlm en faveur d’une accession sociale sécurisée à la propriété.
La sécurisation Hlm, très largement pratiquée par les coopératives d’Hlm, est rendue obligatoire
pour les accédants bénéficiant du Prêt social location-accession (PSLA). Le Mouvement Hlm a
décidé, lors de son Congrès de Bordeaux (2006) de la généraliser à l’ensemble des ses accédants.
En décembre 2003, le législateur en a fait un élément décisif de la plus-value social apportée par
les organismes d’Hlm dans leur participation au service d’intérêt général du logement. De ce fait,
l’ensemble des accédants des coopératives d’Hlm ont aujourd’hui vocation à en bénéficier.
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Les coopératives d’Hlm
Instituées par la loi du 12 avril 1906, les sociétés anonymes coopératives d’Hlm sont des sociétés à capital
variable fondées sur les principes coopératifs de démocratie et de transparence.
Avec plus de 300 000 logements construits en un siècle, les coopératives d’Hlm ont toujours été les
acteurs historiques de l’accession sociale à la propriété, qu’elles ont su développer et moderniser malgré
les vicissitudes des différentes réglementations et législations.Au sein du mouvement Hlm, elles entendent
conserver ce rôle prépondérant et novateur.
Au statut de société coopérative de production d’Hlm (Scp d’Hlm) institué par la loi du 16 juillet 1971 et
modifié par la loi du 13 juillet 1992 s’est ajouté celui de société coopérative d’intérêt collectif Hlm (Scic
Hlm) créée par la loi du 1er août 2003. Cette dernière forme est particulièrement adaptée pour les projets
de développement associant usagers, salariés et collectivités locales.
> Des généralistes de l’habitat social
Au cours de la décennie écoulée, le fonctionnement des coopératives d’Hlm a été profondément assoupli
et modernisé, et leur champ de compétence élargi. Elles se positionnent comme de véritables généralistes
de l’habitat social et promeuvent notamment une accession sociale à la propriété sécurisée.
Elles exercent leurs compétences dans les champs suivants :
- l’accession sociale à la propriété par l’acquisition, la construction, la réhabilitation, la vente, la
gestion d’immeubles à usage d’habitation en tant que maître d’ouvrage ou prestataire de services. Les
coopératives d’Hlm peuvent également réaliser des lotissements ;
- la construction et la gestion de logements locatifs sociaux, dans le cadre de la réglementation Hlm ;
- la gestion immobilière, en assumant les fonctions de syndic de copropriété et d’administrateur
de biens pour les immeubles acquis ou construits par elles-mêmes, un autre organisme d’Hlm, une
collectivité locale, une société d’économie mixte ou un organisme à but non lucratif. Les coopératives
d’Hlm ont aussi compétence pour intervenir dans les copropriétés dégradées ;
- la prestation de services, dans différents domaines (pour le compte d’organismes d’Hlm, de Sem, de
collectivités locales, mandataire ou conducteur d’opérations dans le cadre de la loi relative à la maîtrise
d’ouvrage publique) ;
- l’aménagement.
> Un réseau dynamique
- 160 coopératives d’Hlm présentes sur tout le territoire français
- plus de 50% de la production Hlm en accession sociale à la propriété
- près de 4.000 logements en accession sociale à la propriété réalisés en 2005
- 50.000 lots gérés en copropriété
Les coopératives d’Hlm sont regroupées à l’échelon national au sein de la Fédération nationale des sociétés
coopératives d’Hlm, l’une des cinq fédérations membres de l’Union sociale pour l’habitat.
La Fédération est présidée par Marie-Noëlle LIENEMANN, ancien ministre.
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Les coopératives d’Hlm au coeur
des quartiers en rénovation urbaine
La requalification des quartiers d’habitat populaire constitue un défi pour l’ensemble des acteurs de la
ville. Les coopératives d’Hlm, bien que jusqu’à aujourd’hui peu présentes dans ces quartiers, souhaitent
prendre toute leur part à la diversification des logements, aux côtés des bailleurs sociaux et en coopération
avec les collectivités locales concernées.
L’aspiration à la propriété existe sur ces territoires. Elle caractérise une volonté d’intégration et de
promotion sociale pour des populations attachées à leur quartier. Elle est aussi un élément de renouveau
et de dynamisme lorsqu’elle s’ouvre à des ménages venant d’autres quartiers.
Les coopératives d’Hlm s’attachent à apporter leur savoir-faire aux élus locaux et acteurs de la politique
de la ville. Elles s’appuient sur les aides proposées, à leur initiative, par l’Agence nationale pour la rénovation
urbaine (Anru). Celle-ci attribue à certaines opérations d’accession à la propriété une prime de 10.000
euros par logement. Combinée au régime de tva à taux réduit institué par la loi « ENL » du 13 juillet 2006
pour les ménages sous plafonds de ressources PLS, la prime contribue à la solvabilisation des ménages
modestes candidats à l’accession et à la valorisation de territoires en cours de profonde mutation.
Les coopératives d’Hlm sont ainsi devenues partenaires d’un nombre croissant de quartiers « Anru »,
contribuant avec leurs spécificités à diversifier et à redessiner l’avenir de ces quartiers.