07. Thierry Guichard – Nouveau stade Bordeaux Nantes BEST

NANTES - Séminaire BESTCoopération Public-Privé
LE NOUVEAU STADE DE BORDEAUX
bordeaux.fr
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Thierry Guichard - Chef de projet
Nouveau Stade-
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ELEMENTS DE CONTEXTE
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L’obsolescence d’un stade mythique:
▪ Le Stade Chaban Delmas et ses 4 Coupes du monde :
1938, 1998, 1999, 2007
▪ Un périmètre contraint
▪ 12 500 places couvertes sur 35 000
▪ Pas d’accessibilité pour les PMR
▪ Orientation incompatible avec les retransmissions TV
en journée
▪ Les réceptifs, les loges, l’éclairage, le tunnel…
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L’opportunité de l’EURO 2016
Une proposition exceptionnelle du club et de M6
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LA CONFIGURATION
• capacité de 42 000 places couvertes
• Normes UEFA
• Football, rugby, concerts, salons et
réceptions.
• Pas de programme immobilier ou
commercial associé
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LE PROGRAMME
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42 000 pl couvertes
1.000 pl. en loges
3.000 pl. «affaires»
8.500 m² de salons
Annexes: sportives 1.600m², médias
1270m², spectateurs 13.000m²,
• Aménagements extérieurs de proximité
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LE MONTAGE
• Un contrat de partenariat pour la
conception, la construction, le financement
partiel, l’entretien maintenance et
l’exploitation commerciale
• Une convention d’occupation avec le Club
Résident Football Club des Girondins de
Bordeaux
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Le Partenariat Public Privé
• Dépôt des offres initiales Décembre 2010
• Remises des offres finales après dialogue
compétitif en Mai 2011
• Lauréat désigné en juillet 2011 : VINCI/FAYAT
(Société Stade Bordeaux Atlantique)
• Vote du contrat de partenariat en octobre 2011
• Permis de construire le 26 Juillet 2012
• Début des travaux fin 2012
• Livraison Avril 2015
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LES PARTENAIRES PRIVES
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Stade Bordeaux Atlantique (S.P.V.)
VINCI concessions (actionnaire)
FAYAT (actionnaire)
Football Club des Girondins de Bordeaux
Architectes: Herzog et de Meuron, groupe6
Paysagiste: M.Desvigne
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LE PLAN DE FINANCEMENT
Coût de conception et de construction
du stade et de ses abords immédiats :
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183 M€
Financement:
!
ETAT
VILLE
CUB
REGION
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TOTAL subventions
❑
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!
28M€
17M€
15M€
15M€
-----75 M€
Girondins de Bordeaux: 20M€ d’avance en 2015
+ 3,85M€/an de loyer
Emprunt du partenaire privé: 118M€ (dette Dailly)
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LES REDEVANCES
CONTRAT DE PARTENARIAT DE 30 ANS
!
REDEVANCES ANNUELLES :
!
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Annuité d’emprunt:
Gros Entretien Renouvellement:
Exploitation-maintenance:
Gestion:
TOTAL:
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8 708 000 €
1 248 000 €
1 464 000 €
998 000 €
--------------12 418 000 €
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LES COÛTS POUR LA VILLE
Moyenne sur 30 ans des redevances annuelles
!
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▪
▪
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Redevances versées au titulaire:
Recettes garanties à la Ville:
Autres recettes pour la Ville:
Participation financière du club:
!
Redevances nettes à la charge de la Ville:
!
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Economies au stade Chaban Delmas:
!
Soit en charge nette pour la Ville:
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+ 12,40M€
- 4,50M€
- 0,50M€
- 3,85M€
3,55M€
- 2,00M€
1,55M€
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LES DATES CLES
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Oct. 11: signature du contrat de PPP
Juillet 12: délivrance du PC
Nov. 12: début des travaux
Avril 14: fin du clos et couvert
Avril 15: livraison du stade à la Ville
Août 15: début de la saison par le club
Juin 16: EURO 2016
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Les spécificités d’un PPP stade
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3 partenaires liés contractuellement 2à2
Le club résident un partenaire bien spécial
Un partage des risques complexifié
Des relations titulaire/club à gérer
impérativement
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UN PPP AVEC CONTRAINTE DE DELAI
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Un équipement à livrer impérativement un an avant
l’EURO 2016:
!
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▪
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!
Présence du club résident, le Football Club des
Girondins de Bordeaux:
▪
▪
▪
▪
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Des contraintes fortes de délai
Un cahier des charges prescriptif exigeant
!
Un engagement important du club FCGB et de M6
l’actionnaire majoritaire
Une implication forte du club dès le début du projet
Des objectifs partagés entre la Ville et le club
Un partenariat à trois nécessitant deux contrats signés
deux à deux le même jour
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LES RISQUES CONSTRUCTION ET DELAI
•
Transférer au partenaire privé le couple risque
construction et délai avec:
!
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▪
▪
▪
▪
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Un programme fonctionnel clair, précis exprimé en obligations de
résultats, et un cahier des charges de l’UEFA exprimé en
obligations de moyens!
Des conditions d’acceptation mixant programme fonctionnel,
offre du titulaire, exigences UEFA, contraintes administratives de
sécurité, résultats d’ enquêtes publiques et évolutions naturelles
d’un projet
Une indispensable hiérarchisation des pièces techniques dans le
contrat du fait de leur grande disparité dans l’offre finale
Un délai raisonnable, ne sous-estimant pas le délai des
procédures administratives dont le retard est imputable à la Ville!
En espérant un calme relatif du législateur!
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LE RISQUE PERFORMANCE
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Associer le club FCGB dés le programme puis à la mise au point du contrat et au suivi de
l’élaboration du projet d’exécution
!
Annexer au contrat une convention tripartite d’exploitation associant le club
!
Optimiser les risques lors du dialogue puis les figer au dossier définitif de l’offre
finale(DDOF)
!
Aborder le dialogue en transcendant la crainte du délit de favoritisme
!
Hiérarchiser les pièces techniques annexées au contrat
!
Faire primer l’obligation de résultat sur l’engagement de moyen
!
Bannir la modification de programme après remise de l’offre finale
!
Bannir la modification de permis de construire exposant à de nouvelles règles
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LE RISQUE RECETTES
•
Les recettes attendues du club:
!
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▪
▪
▪
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!
Les recettes attendues du partenaire privé:
!
▪
▪
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Signature de la convention avec le club en même temps que le contrat de
PPP
Avance sur loyer de 20M€ apportée par le club à la mise à disposition, avec
dépôt sur un compte séquestre lors de la signature.
Prise en compte du risque sportif par le club ( loyer constant)
Garantie de M6 sur les loyers
Garantie sur les loyers apportée par l’actionnaire principal en cas de cession
du club
Intéressement de la Ville aux recettes pour un chiffre d’affaire supérieur au
business plan
Les recettes garanties sont déduites des redevances dues par la Ville
Engagement de l’exploitant pendant 3 ans de ne pas mettre en faillite la
SPV dans le cas où les recettes réelles seraient inférieures aux recettes
garanties
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RISQUE DELAI=RISQUE COÛT
•
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La Ville assume les risques du maître d’ouvrage sans l’être:
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!
Des causes légitimes à débattre lors du dialogue puis à figer au DDOF:
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Ambigüité dans le positionnement de la Ville lors des enquêtes publiques
Accompagnement fort de la Ville pour les procédures administratives
Veiller à ne pas sous estimer le délai des procédures (responsabilité du public)
Anticiper les études préalables (faune, flore, sols, déplacements, archéologie,…..)
!
Elles peuvent cacher des sommes colossales car tout décalage dans le temps génère
des indemnités dues dans tous les domaines du contrat
Bien préciser les modalités d’acceptation et de paiement
Les intempéries ne doivent pas être une autre forme de rémunération!
Le cas de la mise à disposition pour l’EURO 2016:
▪
▪
Le dépassement d’une date ultime entraine la résiliation ….à la charge de qui???
Nécessite des dispositions spécifiques en cas de recours contre le contrat ou les
autorisations administratives
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LES RISQUES LIES AUX RECOURS
• L’accord autonome:
▪ dispositif imposé par les prêteurs pour ne
pas bloquer le crédit construction en cas
de recours
▪ Limité aux recours contre le contrat
▪ Ne concerne pas l’acte d’acceptation
• La fixation des taux:
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Je vous remercie de votre attention et
vous propose de répondre à vos questions
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