Modifications Substantielles Proposées à la Loi

Bulletin de l’immobilier
Avril 2016
Modifications Substantielles
Proposées à la Loi Concernant
Les Droits Sur Les Mutations
Immobilières
Dans le cadre du dépôt du budget provincial le 17 mars dernier, le
ministre des Finances a inclus de nombreuses mesures qui viendront
changer de façon importante le régime des droits sur les mutations
immobilières au Québec. Bien que les changements pertinents à la
Loi concernant les droits sur les mutations immobilières (la « Loi »)
n’aient pas encore été déposés ni adoptés, il appert du libellé du
budget que les mesures s’appliqueront à tout transfert d’un
immeuble fait après le 17 mars 2016. Les présentes constituent un
résumé des modifications proposées au plus récent budget; il sera
intéressant de suivre de quelle manière les amendements en
question seront abordés et mis en vigueur dans la Loi.
Dans un premier temps, rappelons que les municipalités ont
l’obligation de collecter les droits applicables sur les mutations
immobilières lors du transfert d’un immeuble situé sur leur territoire.
La loi précise la méthode de calcul des droits exigibles et les
exonérations possibles dans certaines circonstances.
Les mesures proposées visent dans un premier temps à revoir
diverses exonérations prévues à la Loi et à en resserrer l’application.
Dans un deuxième temps, les modifications ont pour objet de
modifier le moment de l’exigibilité des droits de mutation et
d’incorporer un mécanisme de divulgation de tout transfert d’un
immeuble assujetti à la Loi. Finalement, certaines exonérations
additionnelles seront ajoutées.
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Modifications de Certaines Exonérations
Dans un premier temps, certaines exonérations existant entre
personnes morales étroitement liées seront revues. Au soutien de
ces modifications, on fait valoir que la détention d’un pourcentage
déterminé d’actions émises du capital-actions d’une personne morale
ayant plein droit de vote ou la détention d’un pourcentage déterminé
de la juste valeur marchande des actions du capital-actions d’une
personne morale engendrent des difficultés d’application et ont pu
être invoquées dans des cas où l’autorité gouvernementale est d’avis
que des droits de mutation auraient dû être payés.
À titre de rappel, la Loi prévoit présentement certaines exonérations
lorsque le transfert a lieu entre personnes étroitement liées. Cela
sera le cas notamment lorsque :

au moins 90% des actions émises ayant plein droit de vote du
capital-actions du cédant/cessionnaire sont la propriété du
cocontractant, d’une filiale déterminée du cocontractant, d’une
personne morale dont le cocontractant est une filiale déterminée,
ou d’une pluralité de personnes morales ou filiales;

au moins 90% de la juste valeur marchande de toutes les actions
émises et en circulation du cédant/cessionnaire sont la propriété
du cocontractant;

au moins 90% de la juste valeur marchande de toutes les actions
émises et en circulation du cédant et du cessionnaire sont la
propriété d’une même personne morale ou d’un groupe de
personnes morales.
Ainsi, des précisions seront apportées à la condition d’exonération à
l’effet que le pourcentage de détention des actions du capital-actions
prévu à la Loi, c’est-à-dire 90%, soit calculé en utilisant le nombre
de votes rattachés aux actions en question. De même, il est prévu
au budget d’inclure à la Loi une obligation de maintien de la condition
d’exonération pour une période minimale de 24 mois suivant la
transaction. Ainsi, le respect des conditions applicables à
l’exonération sera évalué au moment du transfert, mais ces
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conditions devront demeurer satisfaites pendant une période de 24
mois par la suite, à défaut de quoi le paiement des droits de
mutation qui auraient été dus en raison du transfert si l’exonération
n’avait pas été applicable deviendra exigible. Il est à noter qu’une
telle obligation de maintien de 24 mois est déjà présente à la Loi,
mais qu’elle prend présentement la forme d’un renvoi à l’article
1129.29 de la Loi sur les impôts.
De plus, il a été annoncé que, dans le cas d’un transfert exonéré
entre une personne morale et une personne physique, la Loi sera
modifiée de manière à exiger que la condition d’exonération ait été
remplie et satisfaite pendant une période minimale de 24 mois
précédant le transfert. Par ailleurs, seront incluses pendant cette
période toutes situations où une personne se portera acquéreur d’un
droit d’acquérir, de contrôler les droits de vote ou d’obliger la
personne morale à racheter, à acquérir ou à annuler des actions de
son capital-actions puisqu’elle sera réputée avoir acquis, dans ces
cas, les actions sur lesquelles portent ces droits (sauf cependant si le
droit en question est conditionnel au décès, à la faillite ou à
l’invalidité permanente d’un particulier).
Finalement, des mécanismes de divulgation seront introduit afin
d’exiger du cessionnaire d’un immeuble ayant bénéficié d’une
exonération qu’il avise la municipalité sur le territoire de laquelle
l’immeuble est situé lorsque la condition d’exonération ayant trait au
pourcentage de droits de vote cesse d’être satisfaite à tout moment
pendant la période de 24 mois suivant le transfert exonéré. Il est
prévu que cette divulgation devra être complétée au plus tard 90
jours suivant la date à laquelle la condition d’exonération cessera
d’être satisfaite. Le budget prévoit que la Loi sur les impôts sera
modifiée afin qu’un cessionnaire soit tenu de payer au ministre du
Revenu un droit supplétif égal à 150% des droits de mutation dus,
plus les intérêts applicables, s’il fait défaut de produire l’avis de
divulgation requis.
Par ailleurs, il est prévu que sera abrogée la disposition permettant
une exonération lors d’un transfert effectué entre deux personnes
liées lorsqu’au moins 90% de la juste valeur marchande des actions
émises et en circulation d’une personne morale sont la propriété de
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l’autre personne morale, ou lorsque 90% de la juste valeur
marchande des actions du cessionnaire et du cédant sont la propriété
d’une même personne morale ou d’une même groupe de personnes
morales.
Compte tenu des modifications à être apportées à la Loi, il est prévu
que la règle anti-évitement prévue à la Loi et faisant référence à
l’article 1129.29 de la Loi sur les impôts sera abrogée.
Divulgation des Transferts non Inscrits au Registre
Foncier
Les dispositions de la Loi font présentement en sorte que les droits
de mutation exigibles sur tout transfert d’un immeuble ne deviennent
payables qu’à compter de l’inscription de l’acte de transfert au
registre foncier.
Il est prévu au budget que les droits de mutation deviendront
dorénavant exigibles à compter de la date du transfert de
l’immeuble. Pour ce faire, un nouveau mécanisme de divulgation
sera introduit afin d’exiger du cessionnaire qu’il avise la municipalité
sur le territoire de laquelle l’immeuble est situé du transfert en
question lorsque l’acte de transfert de l’immeuble n’est pas inscrit au
registre foncier. Cette divulgation devra être complétée au plus tard
à l’expiration d’une période de 90 jours suivant la date du transfert
de l’immeuble. En cas de défaut de produire un tel avis, le budget
prévoit que la Loi sur les impôts sera modifiée afin qu’un
cessionnaire soit tenu de payer au ministre du Revenu un droit
supplétif égal à 150% des droits de mutation dus, plus les intérêts
applicables.
Cette divulgation, tout comme la nouvelle obligation de divulgation
applicable lorsque des conditions d’exonérations ne sont plus
respectées discutée ci-dessus, devra inclure de nombreux
renseignements incluant les coordonnées des cédant et cessionnaire,
les autres mentions exigées à l’article 9 de la Loi si celles-ci ne sont
pas déjà présentes dans l’acte de transfert, la date où la condition
d’exonération a cessé d’être satisfaite ou le nom du propriétaire
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apparent mentionné au registre foncier, selon le cas, de même que
les noms et prénoms des professionnels concernés dans le transfert
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de l’immeuble. Il sera intéressant de voir dans les prochains mois
quelle pourra être l’utilité et l’utilisation faite de la divulgation des
noms des professionnels impliqués dans la transaction.
Certaines Exonérations Supplémentaires
Le budget prévoit enfin l’introduction de certaines exonérations
supplémentaires en faveur d’ex-conjoints de fait et d’une
reconnaissance d’une exemption de droits accordée à certaines
organisations internationales gouvernementales.
par Stéphanie Hamelin et Elise Moras, Étudiante d'été
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Montréal
Stéphanie Hamelin
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