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CHRISTOPHE NIHON
CHASSEUR D'IMMOBILIER
Septembre 2009
Immobilier autour des gares TGV
Calatrava
Calatrava
Edito
Fini le tout à la voiture,
le tout à l’avion. Avec le
développement du train à
grande vitesse, le rail a à
nouveau la cote – la SNCB
ne dira pas le contraire,
elle qui a transporté 216
millions de voyageurs en
2008. Grâce au TGV, les
gares rejouent un rôle
central dans les villes.
Surtout dans notre pays,
carrefour de la grande
vitesse européenne.
Reconstruites ou
modernisées, quelquefois de
façon spectaculaire comme
à Liège, les gares s’érigent
en ce début du XXIe siècle
en symbole de l’ouverture et
du renouveau. Du renouveau
économique notamment.
Dans cette Europe de
plus en plus mobile, les
villes dotées d’une gare
internationale polariseront
les investissements. Elles
seront «the place to build».
La gare TGV dessinée par l’architecte espagnol Santiago
Calatrava est le nouvel emblème de Liège. Le symbole de son
renouveau économique. L’inauguration de la nouvelle gare des
Guillemins, programmée le 18 septembre prochain, constitue
l’événement de l’année dans la Cité ardente. A cette occasion,
ImmoQuest consacre sa QuestStudy au développement
immobilier autour des gares TGV.
L’exemple de la France, à l’origine du TGV européen, montre que,
certes, l’arrivée du train à grande vitesse offre des opportunités
d’affaires dans l’immobilier, mais pas partout. Heureusement,
les gares belges (Liège, Bruxelles Midi et Anvers) remplissent
quant à elles toutes les conditions pour que la réussite soit là.
Christophe Nihon
1
G
a r e s
TGV
Succès
mitigé en
Succès mitigé en France
• L’échec
des
«gares
France
fantômes»
Plus de 200 gares TGV sont en service en Europe, dont plus de 170 en France. Vu la taille et la
typologie de son territoire, la France a fait le choix de les implanter majoritairement en dehors
des villes, en plein champ. L’idée de départ était que l’activité tertiaire et l’industrie de pointe se
développeraient autour de ces nouvelles gares. Mais les vingt dernières années ont montré que
cette mécanique ne fonctionnait pas aussi simplement.
Une étude française récente(1) a mis en lumière la somme de problèmes et d’espoirs déçus
découlant de ce choix. Les gares exurbanisées, surnommées les «gares fantômes», ont perdu
leur rôle de porte d’entrée dans une agglomération. Dans la plupart des cas, on a constaté que
le nombre d’emplois créés était faible et que beaucoup de locaux restaient vides.
L’implantation de services tertiaires ou d’unités de production légère n’est possible que
dans un environnement économique favorable, où l’on dispose de gros bassins de clientèle,
de contacts internationaux aisés, d’une connexion entre la gare et un centre d’affaires et
surtout de toutes les facilités offertes par une ville. Des critères entièrement remplis à Liège.
En étudiant les aspects négatifs des gares exurbanisées, on réalise a contrario à quel point
les gares TGV belges, et celle de Liège en particulier, évitent ces écueils et disposent d’atouts
majeurs pour leur succès et celui de tout leur hinterland.
Faiblesses des gares exurbanisées
Atouts de la gare de Liège
Isolement
Lieu d’échanges : la gare des Guillemins
se situe au coeur d’une agglomération de
600.000 habitants
Environnement peu favorable au
développement économique
Environnement favorable : présence de
commerces, services, loisirs...
Risque de dilution de la ville
Rôle de porte d’entrée de la ville
Contraintes du changement de mode de
transport en périphérie urbaine
Complémentarité avec la desserte locale :
connexion avec l’aéroport, le réseau de bus
et le futur tramway
(1)
Jean-François Troin, « Les gares nouvelles du TGV ‘exurbanisées’ », Fédération nationale des associations d’usagers des transports (FNAUT).
2
P O R T
• La
réussite d’Euralille
De nombreuses villes françaises se sont néanmoins développées grâce au TGV : Lyon
(quartier d’affaires de La Part-Dieu), Marseille (centre Euromed), Reims, Le Mans, Valence...
L’exemple le plus cité chez nous est celui de Lille. Les chantiers du TGV et du quartier Euralille
ont été les moteurs de la reconversion postindustrielle de cette métropole transfrontalière
de 2,2 millions d’habitants. Clés de sa réussite : l’implication totale du monde politique ;
un schéma directeur et un opérateur uniques; le choix d’un architecte de renommée internationale, le Néerlandais Rem Koolhaas.
Le projet lillois a démarré au milieu des années 80, sous l’impulsion de Pierre Mauroy,
ancien maire et premier ministre. Deux zones ont été aménagées à partir des années 90 :
Euralille 1 (550.000 m²), la «turbine tertiaire», et Euralille 2 (190.000 m²), à dominante
logement. Une troisième zone de 900.000 m² opérant la jonction avec la porte de Valenciennes
est à l’étude.
Ce qu’il faut souligner, c’est que les responsables nordistes ont opté pour une architecture
contemporaine de grande qualité, dans le but de faire d’Euralille un lieu emblématique.
Rem Koolhaas a conçu le projet auquel ont participé d’autres architectes reconnus, tels
que Jean Nouvel, Christian de Portzampac ou Kazuo Shinohara, à travers la réalisation de
bâtiments individuels. Mais «construire du beau» coûte très cher. C’est pourquoi, afin d’attirer
les promoteurs, les autorités ont maintenu les prix des terrains à un niveau très faible (entre 25
et 45 €/m² (2) actuellement).
Ce choix s’est avéré payant. Euralille est devenu le troisième quartier d’affaires de France,
après la Défense (Paris) et La Part-Dieu (Lyon). 274.000 m² de bureaux sont actuellement
en service. Les sociétés installées dans ce pôle tertiaire supérieur (audit, conseil, banques,
finances, assurances...) emploient 9.000 personnes (15.000 personnes d’ici à 2013 selon
les prévisions).
Le marché lillois de l’immobilier d’entreprise
reste stable malgré la crise. 129.000 m² de
bureaux, dont 40.000 m² neufs, ont été commercialisés en 2008.Le prime rent atteint
200 €/m²/an et le taux de rendement varie
de 7 à 8,5 % pour Euralille.
(2)
Source : Agence pour la promotion internationale de Lille Métropole
3
G
a r e s
TGV
Les
gares
Les gares TGV belges
• Bruxelles Midi
TGV
belges
La gare et le quartier de Bruxelles Midi sont en travaux
depuis le début des années nonante, l’arrivée du TGV ayant
été choisie en 1988. Le Midi s’est transformé en véritable
quartier d’affaires, à l’instar du «central business district»
de la capitale. Ce sous-marché représente près de 300.000
m² de bureaux, ceux sortis de terre étant déjà pratiquement
tous loués.
Entres autres projets, les promoteurs Atenor, Breevast et
CFE envisagent de construire 100.000 m² de bureaux
(projet Victor) sur l’assiette fusionnée de leur foncier
Source : Atenor
respectif, place Horta, en face de la gare et près de la Tour du Midi. Atenor encore développe
avec BPI et Espace Midi un complexe immobilier de 40.000 m² (projet South City), rue Fonsny,
également face à la gare. Livraison prévue en 2010 et 2011.
Par ailleurs, la SNCB a confié à la société Eurostation l’aménagement de l’extérieur de la gare.
Eurostation a sollicité l’architecte français Jean Nouvel pour élaborer un projet immobilier.
L’idée est de poser un geste architectural fort pour attirer l’attention sur la gare et le quartier
du Midi. Le projet prévoit la réalisation d’un centre urbain mixte comprenant des logements,
des commerces et des loisirs.
• Anvers
Entamés en 2007, les travaux de la gare Anvers Central
(réaménagement des voies sur trois niveaux) ont permis
de créer une liaison directe vers les Pays-Bas, via un
tunnel. Anvers Central était historiquement un terminus,
tout comme l’était Bruxelles Midi avant l’achèvement
de la jonction Nord-Midi.
C’est le promoteur Robelco qui a développé le principal
projet immobilier à proximité de la gare, sur la Kievitplein.
Il s’agit d’un complexe de huit immeubles multifonctionnel :
bureaux (76.000 m²), business center, retail, hôtel et
résidentiel.
Particularité d’Anvers, la gare donne sur la principale rue commerçante de la ville, le Meir,
où Multi Development Belgium a restauré le centre commercial Stadsfeestzaal (20.000 m²),
qui a rouvert ses portes en 2007. A signaler encore la rénovation et l’extension en cours du Zoo,
ainsi que la présence, en face de la gare, du parc d’attraction Aquatopia, l’un des plus grands
centres sous-marins d’Europe.
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P O R T
© copyright SAB
Liege,
the place to build
« Liege, the place to build »
La gare Calatrava et son architecture du XXIe siècle vont projeter Liège dans la modernité.
Dans les prochaines années, un nouveau quartier des Guillemins, doté d’une large variété de
fonctions et de services, verra le jour. En tout, 500 logements, 100.000 m² de bureaux et
10.000 m² d’Horeca. La Ville fonde de gros espoirs sur ce projet pour attirer des habitants et
des entreprises. Les Guillemins auront un impact sur toute la métropole et boosteront le marché
immobilier liégeois qui connaît déjà une croissance annuelle de l’ordre de 15 % depuis 2003.
Temps de parcours depuis Liège Guillemins
Bruxelles Midi
Cologne
0 h 46
1 h 35 -> 1 h 00
Lille
1 h 57
Paris
2 h 13
Francfort
2 h 38 -> 2 h 13
Londres
3 h 22
L’aménagement de l’espace est défini dans le périmètre de remembrement urbain (PRU)
adopté par la Ville de Liège et la Région wallonne en 2007. Alors que la gare va être inaugurée,
on attend la mise en place de la SDLG (Société de développement de Liège Guillemins), société
anonyme de droit public constituée par les
propriétaires des terrains (Ville, SNCB, SRWT
- Société régionale wallonne des transports et Fedimmo). La SDLG se chargera de mener
à bien le projet conçu par l’architecte liégeois
Daniel Dethier.
G are C alatrava
5
G
a r e s
TGV
A
B
G
Area
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D
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Boverie
Source : Dethier & Associés – BAi Lheureux
© Dethier & Associés - B.A.i. lheureux
Opportunities for investors:
Zones
Area A:
A
Area B:
B
Area C:
C
D
Bureaux
8 000 sqm housing
4 800 sqm tertiary activity
500 sqm commercial activity
3 500 sqm hotel activity
4 300 sqm tertiary activity
1 000 sqm commercial activity
6 000 sqm hotel activity
± 4.300 m²
•
Area E:
In process
3 650 sqm housing
624 sqm commercial activity
•
± 500 m²
Area F:
Area G:
•
11 499 sqm housing
523 sqm commercial activity
1045 sqm public equipment
± 1.000 m²
43 590 sqm tertiary activity
•
Hôtels
Logements
± 3.500 m²
± 8.000 m²
The project of the Guillemins will boost the real estate
market of a city where the housing market is 15% up a
year since 2003;
The valorisation of the “public” ownership of 7 hectares
relies on PPP within the urban planning framework;
The Walloon Region, the SNCB (the National Railway
Company of Belgium) and the City of Liege have just set
up the SPV in charge of the valorisation. The different calls
for tender will be launched soon;
Opportunities for new property developments with a real
added value around a green and mineral floor coatings
public space of 4 hectares.
± 9.240 m²
± 6.000 m²
± 51.050 m²
E
± 624 m²
F
G
51 050 sqm tertiary activity
± 4.800 m²
9 240 sqm housing
Commerces
Area D:
± 523 m²
± 3.650 m²
23/02/09 16:08:26
± 11.499 m²
± 43.590 m²
Le projet consiste en une vaste esplanade piétonne reliant la gare aux rives de la Meuse les quais seront enfouis. Une passerelle enjambant le fleuve assurera la connexion avec le parc
de la Boverie où se situent le palais des congrès et le Musée d’art contemporain (qui deviendra
un Centre international d’art et de culture). Une liaison est prévue avec la Médiacité, le plus
grand centre commercial et de loisir de Wallonie, qui ouvrira ses portes le 21 octobre prochain.
Sur le plan de la mobilité, la gare dispose de nombreux atouts. Elle est reliée à l’autoroute,
proche de l’aéroport de Liège (à moins d’un quart d’heure en voiture ou navette bus) et sera
desservie par le futur tramway, dont le tracé est toujours à l’étude.
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P O R T
La transformation du quartier épousera l’axe gare-Médiacité, long de 1.250 mètres. Des bâtiments
seront construits autour de la gare et le long de l’esplanade. Cela représente au total une
superficie de 150.000 m², dont plus de 100.000 m² de bureaux (40.000 m² étant réservés pour
le Service public fédéral des finances).
En matière de commerce, la rue des Guillemins reste la priorité pour la Ville. Celle-ci n’a prévu
que 2.600 m² de commerce de proximité et 10.000 m² d’hôtels et Horeca autour de la gare.
Aujourd’hui, il ne reste que quelques immeubles à exproprier. La Ville devrait lancer, au début
de 2010, un appel d’offres pour l’aménagement de la place devant la gare. Pour le reste, la
porte reste ouverte. La SDLG devra définir le type de marché et de promotion. Elle peut vendre
ses terrains à des promoteurs, conclure des partenariats avec ceux-ci ou - c’est inscrit dans ses
statuts - développer elle-même son projet.
Les Guillemins sont appelés à devenir le quartier d’affaires de Liège. 44.000 m² de bureaux
seront bâtis sur les terrains de la SNCB (le long des voies ferrées et de la rue du Plan incliné,
sur l’ancien site de la Poste). Et la Cité des finances sera donc reconstruite. Le propriétaire, la
société Fedimmo, filiale de Befimmo, développera 51.000 m² de bureaux : 39.000 m² pour les
Finances (dont une tour de 28 étages) et deux îlots supplémentaires. Le gabarit des immeubles
de bureaux variera en général de rez + 3 à + 5.
ImmoQuest l’a dit et répété : Liège manque d’espaces de bureaux de qualité. Ce qui a fait
grimper les loyers. Le prime rent avoisine 120 €/m²/an et devrait atteindre 135 €/m²/an pour les
nouveaux projets. La tendance s’accentuera avec le projet des Guillemins. La gare Calatrava va
(re)donner une dimension internationale à Liège, dont le marché se valorisera. On peut parier
sur un prime rent, à moyen terme, à 150 euros.
30.000 m² au Val Benoît
Parallèlement à l’aménagement du quartier des Guillemins, la SPI+ va développer un autre projet dans
le voisinage immédiat, au Val Benoît. L’agence pour le développement de la province de Liège est partie
d’une étude du Segefa (Service d’étude en géographie fondamentale et appliquée de l’Université de Liège)
montrant l’intérêt de remettre de l’activité économique aux portes d’entrée de la ville.
La SPI+ va racheter et aménager d’anciens bâtiments de l’université pour les mettre à la disposition
d’entreprises. 30.000 m² de plateaux bruts ou équipés seront loués (plutôt à long terme) à des entreprises
ayant besoin d’espace de stockage ou manutention (ateliers, laboratoires...). L’idée est de relocaliser
certaines activités de production légère en zone urbaine, afin de réserver les terrains des zonings aux
entreprises industrielles. La livraison est prévue en 2011-2012 et le montant de l’investissement estimé
à 28 millions d’euros.
Le projet de la SPI+ se veut complémentaire, et non concurrent, de celui des Guillemins. Il est toutefois
dommage que les deux projets soient développés séparément. N’aurait-il pas été plus judicieux de profiter
de la reconversion du Val Benoît, mais aussi du départ du Standard de Sclessin et du passage du futur
tramway, pour mener une réflexion plus large et ambitieuse?
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G
a r e s
TGV
Conclusion
Conclusion
L’inauguration de la gare TGV de Liège est l’occasion de s’interroger : le train à grande vitesse
est-il un moteur de croissance ? Son arrivée booste-t-elle le marché immobilier ?
La réponse est affirmative. Mais attention : l’exemple français nous montre que le succès dépend
en grande partie de la localisation, des prix des emplacements et du professionnalisme dans
l’accueil des investisseurs. On a observé que les gares dites exurbanisées n’ont qu’un faible
impact économique. En revanche, celles implantées au coeur d’une agglomération, comme
c’est le cas en Belgique, offrent de réelles opportunités d’affaires.
La nouvelle gare des Guillemins symbolise le renouveau de Liège. Plus concrètement, le TGV
constitue un précieux atout pour la réussite de sa reconversion, comme il l’a été à Lille. Reste
à ce que tous les acteurs s’accordent sur un seul projet ambitieux et unissent leurs efforts pour
le mener à bien.
• +32 4 223 01 76
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This report was prepared by Maud Péduzy of DataQuest, department Research of ImmoQuest.
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