Hôtel de la Couronne

Hôtel de la Couronne
Route de Neuchâtel 2
2088 – Cressier
Suisse
Deux affaires à saisir
Par Laurent Demarta, propriétaire - [email protected] - +41 762 536 532
Laurent Demarta - Architect
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Hotel de la Couronne
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Contexte
L’Hôtel de la Couronne à Cressier
L’Hôtel de la Couronne est un bâtiment du XVIe siècle dont la façade est classée, situé à proximité immédiate de la gare
de Cressier, en Suisse Romande (canton de Neuchâtel).
Cressier est un petit village typique du Moyen-Pays suisse, au bâti ancien et à la circulation rarissime grâce à une
autoroute de contournement.
Au nord, les premiers coteaux du Jura offrent de belles expositions pour la vigne, de sorte que Cressier vit d’abord par et
pour ses viticulteurs. Bien des randonnées dans le Jura partent de Cressier.
Au sud, la plaine agricole des Trois-Lacs permet une circulation cycliste aisée et lesdits lacs offrent de nombreuses
possibilités de baignade.
Les deux villages adjacents, Cornaux à l’ouest et Le Landeron à l’est doivent fusionner avec Cressier afin de créer une
grande commune « entre-deux-lacs », ce qui donnera à Cressier une position centrale (écoles enfantines,
administrations).
Après Le Landeron, à l’est, passe la frontière linguistique. Les villages s’enchaînent jusqu’à la ville de Bienne.
Après Cornaux se trouve Neuchâtel, chef-lieu du canton. Le train met 12 minutes à relier Cressier et Neuchâtel, ce qui
met le centre-ville à une demi-heure de La Couronne, porte à porte. Comme toutes les gares de Suisse, celle de
Cressier est desservie toutes les heures à la même heure, avec un service doublé aux heures de pointe (toutes
les demi-heures alors).
Au niveau international, Neuchâtel est une ville passablement centrale, puisqu’un train direct permet d’accéder aux
aéroports internationaux de Genève et Zürich, et qu’il suffit d’un seul changement de train pour accéder à
l’aéroport international de Bâle. Enfin, un TGV relie Neuchâtel à Paris plusieurs fois par jour.
Le site Internet de La Couronne est à retravailler, mais il permet de se faire une idée du lieu : www.hotel-lacouronne.ch
Le départ de Mr. Santos
Mr. Santos a exploité La Couronne pendant plus de deux décennies. Il en a tiré un bénéfice substantiel sans exploiter
toutes les potentialités du lieu (il n’exploitait que le restaurant, voir ci-dessous).
Mr. Santos part actuellement à la retraite, de sorte que La Couronne cherche un repreneur pour continuer à vivre, mais
aussi pour mieux fleurir (augmentation d’activité).
Il est important de souligner ici que Mr. Santos garantit une passation en douceur. Il habite près de l’Hôtel et pourra ainsi
offrir son soutien régulier lors du lancement des activités.
Le projet
Le projet d’exploitation de La Couronne est scindé en deux composantes distinctes. Un gérant ambitieux et compétent
pourrait prendre l’ensemble – sur un seul contrat ou deux indépendants, à sa volonté. Dans ce cas, le prix
d’ensemble pourra être négocié.
Les baux sont des baux professionnels (longs) signés devant notaire.
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Projet I: partie restaurant
L’exploitant sortant exploitait essentiellement le restaurant de La Couronne.
Sa spécialité était la chasse, mais la carte pourrait être modifiée, tout en conservant l’aspect « nature et tradition » du
lieu. Un restaurant végétarien ou macrobio ou naturel manque sur le canton et La Couronne offre un contexte
idéal pour ce genre de cuisine.
Le restaurant n’a jamais été classé mais pourrait l’être. Le bouche-à-oreille cote très bien La Couronne dans le canton.
Mais l’exploitant sortant ne voulait pas que son affaire grandisse, afin d’en garder l’échelle « familiale ».
L’exploitant sortant travaillait beaucoup, mais savait également prendre de nombreux congés : le restaurant était fermé
deux jours par semaine et deux mois par an l’été. Là encore, une exploitation plus ambitieuse pourrait ouvrir plus
souvent.
Clientèle
Les clients de l’Hôtel sont des habitués. L’exploitant sortant affirme connaître 80% des clients et en tutoyer la moitié.
Deux catégories de clients sont surtout représentées :
> Les cadres des entreprises internationales sises à Cornaux, qui viennent à La Couronne pour parler affaires avec des
clients importants, et
> Des habitués, souvent retraités, qui mangent régulièrement dans les différents bons restaurants du canton.
Ces deux catégories de clients ont donc tout lieu d’être fidèles. L’affaire de La Couronne est indépendante du marché du
tourisme.
Encore une fois, l’exploitant sortant garantit la passation sociale.
Salle
La salle principale du restaurant est dotée d’une cheminée qui n’est pas le moindre des charmes du restaurant de La
Couronne.
Une seconde salle (quelque soixante places), dite « de réception », est peu exploitée par l’exploitant sortant. Elle permet
des conférences, des repas de famille et autres mariages, mais permettrait également de événements artistiques
(voir dernières partie, « potentiels »).
La cuisine et les dépendances sont vieillottes et il est à la charge du propriétaire de les mettre à jour, ce qui sera fait
rapidement.
Un petit bureau lumineux au rez-de-chaussée est inclus.
Chiffre d’affaire
L’exploitant sortant dit faire quelque 35 couverts quotidiens et brasse ainsi un chiffre d’affaire mensuel d’un peu plus de
trente-cinq mille francs suisses.
Il n’a jamais fait de publicité, il n’a jamais cherché à grandir. Il n’a jamais vraiment exploité la seconde salle. Toutes ces
raisons garantissent une bonne marge de développement du projet, au-delà de sa simple reconduction.
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La salle de réception offre un potentiel de croissance considérable.
Ressources humaines
L’exploitant sortant, cuisinier réputé, travaillait avec un assistant et une aide, en tout et pour tout.
Il est possible de demander à l’assistant de rester, afin de maintenir une continuité. Il est un excellent second couteau,
mais n’a pas l’envergure d’un chef. Il est bon marché pour une personne de son niveau, quelque 4'000,- CHF par
mois tout compris (moitié en salaire et moitié en charges).
Si l’exploitation se développe, des aides de cuisine et du personnel de salle seront à recruter. Suivant le régime de
fonctionnement, il y a du travail pour trois à cinq personnes à temps plein et quelques extras.
Offre
Le preneur doit racheter le fond de commerce et payer un loyer.
Fond de commerce :
60'000,- CHF
Inclut : matériel de restauration (tables, chaises, vaisselle de salle et de cuisine, etc.).
Loyer :
3'700,- CHF par mois
Inclut : deux salles de restauration, cuisine et dépendances, toilettes clients, parking.
Il est de tradition en Suisse de considérer comme sain un loyer de restaurant de l’ordre de 10% du chiffre d’affaire, ce
qui est approximativement le cas.
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Projet II: partie Café et Hôtel
L’exploitant sortant considérait l’exploitation des chambres de l’Hôtel comme de « l’argent de poche ». Il n’a jamais fait
de publicité et refusait souvent du monde afin de ne pas avoir à nettoyer les draps. Bref, le potentiel hôtelier de
La Couronne est à développer.
De même, l’exploitant sortant a exploité le café du rez-de-chaussée pendant plusieurs années, et tournait alors avec un
chiffre d’affaire de 10'000,- CHF par mois. Mais un procès avec la personne qu’il y avait déléguée lui a fait préférer
se concentrer sur la restauration uniquement, de sorte que le café est fermé et demande à être relancé.
La partie « café et hôtel » de La Couronne est donc un nouveau projet, qui demande à germer et fructifier.
Les parties « café » et « hôtel » sont complémentaires (le café peut ventiler les clefs et fournir les petits déjeuners).
Clientèles potentielles
Le café peut servir :
> Les petits-déjeunés,
> Les clients de l’hôtel lorsqu’ils ne souhaitent pas manger au restaurant, et
> Les habitants du village qui vont prendre le train (proposer une formule petit déjeuner) ou rentrent du travail (proposer
de la restauration légère, genre soupe et tarte, à emporter).
> Le café peut également devenir thématique et accueillir une clientèle spécifique (jeux, littérature, bande dessinée,
etc.).
Pour l’Hôtel, trois populations sont ciblées, autour de la notion de « pension » (= chambre meublée louée par mois
entier, ce qui économise le travail hôtelier) :
> Les cadres et industriels des entreprises alentours (stagiaires, personnes en période d’essai, etc.),
> Les étudiants (université à une demi-heure porte à porte), et
> Tous ceux qui cherchent un logement temporaire, transitoire, etc. (le canton de Neuchâtel manque de logement).
Immobilier
Le café est au rez-de-chaussée, pratiquement face à la gare de Cressier, ce qui en fait un relais idéal pour les
pendulaires qui se rendent au travail ou en reviennent..
L’hôtel compte douze chambres, dont environ la moitié avec salle de bains, et la moitié partageant un WC-douche.
De nombreuses caves et greniers sont inclus.
Il est possible au repreneur de se garder une ou plusieurs des chambres afin de s’économiser un loyer dans un premier
temps. À l’inverse, si l’activité croît, il est possible de louer des appartements à Cressier pour augmenter le
nombre de chambres disponibles.
Chiffre d’affaire
Bien que l’exploitant sortant se soit peu occupé de cet aspect de l’établissement, l’hôtel de la Couronne est presque
toujours au moins à moitié plein, par des locataires au mois. L’exploitant sortant demande 750,- CHF par mois +
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150,- CHF pour les petits-déjeunés (avec un demi-tarif pour des personnes en difficultés sociales), ce qui couvre
déjà largement l’ensemble des frais fixes (loyer, chauffage, électricité, eau, etc.).
Encore une fois, cela sans publicité ni effort d’aucune sorte.
Il est clair que les chambres louées à la nuitée rapportent plus (entre 70,- CHF et 100,- CHF au tarif actuel). Une situation
d’équilibre idéale serait un mélange harmonieux des deux types de location, à la nuitée et au mois.
Ressources humaines
L’affaire semble idéale pour un couple ou deux associés, avec quelques extras pour tenir le café aux heures de pointes
ou tard le soir.
Offre
Le preneur doit racheter le fond de commerce et payer un loyer.
Fond de commerce :
60'000,- CHF
Inclut : matériel du café (tables, chaises, vaisselle, etc.) et mobilier des chambres (lits, armoires, etc.)
Loyer :
4'500,- CHF par mois
Inclut : café, douze chambres, dépendances, toilettes clients, parking.
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Perspectives
Au-delà du strict développement de l’activité du restaurant et du (re)lancement de la partie café-hôtel, la Couronne offre
d’autres potentiels de croissance.
Les réseaux le permettant seront présentés au repreneur sur place.
Aspects artistiques
Le bâtiment peut servir de galerie d’exposition (décoration gratuite et changeante + inaugurations mensuelles créant
événement).
La salle de réceptions peut accueillir des activités scéniques (danse par exemple) et offrir des soirées musicales. De
telles soirées ne seraient pas imposées aux clients, qui pourraient préférer la salle à la cheminée. Diverses
formules pourraient être essayées (repas en musique ou concert indépendant).
Le restaurant pourrait offrir des soirées à thème culinaires avec des cuisiniers invités. Il est probable que la population
neuchâteloise se déplacerait pour ce genre d’événements.
Extension de l’Hôtel
L’Hôtel de la Couronne dispose encore d’un terrain adjacent constructible sur lequel il y prévu à moyen terme (trois à
cinq ans environ, en fonction de l’activité hôtelière constatée) de construire une extension. Cela permettrait en
particulier d’ajouter aux douze chambres un peu vieillottes de l’existant :
> 8 studios avec cuisine (offrant aux locataires au mois une réelle indépendance),
> 6 chambres avec salle de bains,
> 1 vitrine sur rue (boulangerie, ou autre commerce, à étudier),
> 1 appartement deux pièces avec beau jardin, à louer, et
> Diverses dépendances (caves, lingerie, etc.).
Une telle extension correspondrait à plus que doubler l’activité hôtelière de La Couronne.
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Budget détaillé
Il est bien entendu que les chiffres ci-dessous ne sont destinés qu’à donner un ordre d’idée.
Hôtel de la couronne - rte de Neuchâtel 02 - 2088 Cressier
Restaurant
Café + Hôtel
Équivalent Euros
Taux de change:
0.77 €
1-TRANSACTION
Rachat du fond de commerce
Avance trois mois de loyer
Frais divers (rachat fuel, etc.)
Frais totaux
fr. 60'000
fr. 11'100
fr. 5'000
fr. 76'100
fr. 60'000
fr. 13'500
fr. 5'000
fr. 78'500
46'154 €
46'154 €
8'538 €
10'385 €
2-FONCTIONNEMENT MENSUEL
FRAIS
Loyer
Factures services (électricité, eau, chauffage)
Salaire (coût réel)
fr. 4'000
Approvisionnement
Frais totaux
fr. 3'700
fr. 1'300
fr. 8'000
fr. 12'000
fr. 25'000
fr. 4'500
fr. 1'300
fr. 4'000
fr. 2'500
fr. 12'300
fr. 36'000
RENTRÉES
Chiffre d'affaire
Chambres
Rentrées totales
Revenu brut
Impôts
Revenu net
10
75%
35%
3'846 €
3'846 €
58'538 €
60'385 €
2'846 €
3'462 €
1'000 €
1'000 €
6'154 €
3'077 €
9'231 €
1'923 €
19'231 €
9'462 €
27'692 €
10'000 €
fr. 36'000
fr. 13'000
fr. 6'750
fr. 19'750
27'692 €
15'192 €
fr. 11'000
fr. 3'850
fr. 7'150
fr. 7'450
fr. 2'608
fr. 4'843
8'462 €
5'731 €
2'962 €
2'006 €
5'500 €
3'725 €
fr. 900
5'192 €
Note 1: la partie « café + hôtel » est considérée ici avec un repreneur et un salarié. Si l’affaire était reprise par un couple,
le revenu pour deux serait d’un peu plus de 7'000,- CHF = 5'000 € (net d’impôts).
Note 2: le profit de la partie hôtel est pour un repreneur cuisinier. Salarier un chef cuisinier ajouterait quelque 2’000,- CHF
aux frais et réduirait le profit d’autant.
Note 3: si un seul repreneur prend les deux projets en charge, il cumulera les bénéfices, mais il lui faudra compter un
salarié de plus.
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