Présentation actualité fiscalité immobilière de mars 08

Transcription

Réunion HEC Immobilier
19 mars 2008
Groupement HEC
Immobilier
ACTUALITE FISCALE
Charles SCHEER (H74)
Avocat – Conseil fiscal
12, rue Lalo
75116 PARIS
Tél.: 01 47 20 45 75
Fax: 01 47 20 45 39
[email protected] (direct)
[email protected]
19 mars 2008
1/
2/
3/
4/
5/
6/
7/
8/
Impôt sur le revenu
Impôt de solidarité sur la fortune
Convention francofranco-luxembourgeoise
Prépondérance immobilière
Taxe de 3%
Loueurs en meublé
Contrôle et contentieux
Jurisprudence
2
19 mars 2008
1/ Impôt sur le revenu
3
19 mars 2008
Crédit d’impôt
Habitation principale
4
19 mars 2008
Crédit d’impôt
Crédit d’impôt au titre des intérêts d’emprunts afférents à
l’acquisition ou la construction de l’habitation principale
(VEFA)
(VEFA
)
Création d’un crédit d’impôt :
- au profit des personnes physiques domiciliées en France ;
- au titre des intérêts d’emprunts souscrits directement ou par
l’intermédiaire d’une societe non soumise a l’IS ;
- souscrits auprès d’établissements financiers appartenant a l’E.E.E;
- pour l’acquisition ou la construction de leur habitation principale
5
19 mars 2008
Crédit d’impôt
Il est imputable et/ou remboursable ;
Il s’élève a 20 % des intérêts payés (hors assurance et frais
d’emprunts) au titre des 5 premières annuités de remboursement
dans la limite des plafonds annuels suivants :
•
•
3.750 € pour une personne célibataire, veuve ou divorcée
7.500 € pour un couple soumis à une imposition commune
Le plafond est majoré de 500 € par personne à charge.
Le taux du crédit d’impôt est porté de 20 % à 40 % pour les intérêts
afférent à la première annuité de remboursement;
Acquisitions (ou ouverture de chantier) à compter du 6 mai 2007
6
19 mars 2008
2/ Impôt de solidarité sur
la fortune
7
19 mars 2008
Abattement
Résidence principale
8
19 mars 2008
Abattement
Résidence principale
Augmentation de l’abattement sur l’évaluation
de la résidence principale
L’abattement forfaitaire est relevé de 20 % à 30 %
Application à compter de l’ISF du au titre de 2008
9
19 mars 2008
Résidence principale et SCI
Résidence principale détenue par une SCI :
= Non visée par le texte : l’ancien dispositif s’applique
- Si résidence principale détenue en direct : abattement de 30%
(avant 20%)
- Si résidence détenue par l’intermédiaire d’une SCI : décote de
20% au mieux en raison de son caractère « habité » (décote du fait
d’une moindre liquidité des parts)
= Rq : En théorie, impossible de cumuler les deux décotes, sauf
éventuellement pour des SCI
transparente (article 1655 ter)
de
copropriété
totalement
10
19 mars 2008
3/ Convention franco
franco-luxembourgeoise
11
19 mars 2008
Avenant du 24 novembre 2006 à la
convention fiscale
franco- luxembourgeoise
du 1er avril 1958 entré en vigueur
le 01/01/08
12
19 mars 2008
La convention
Franco--luxembourgeoise
Franco
Avant le 01/01/08, entrée en vigueur de l’avenant à la convention:
Double exonération des revenus comme des plus-values sur
immeubles situés en France et détenus par des sociétés de capitaux
luxembourgeois:
-
le juge français (CE) s’interdit d’imposer en l’absence d’établissement
stable en France.
-
Le juge luxembourgeois s’interdit d’imposer en raison de la
qualification immobilière: taxation au lieu du bien.
13
19 mars 2008
La convention
Franco
Ancien régime, Schéma de double exonération
SOCIETE LUXEMBOURGEOISE
-Non imposable au Lux.
-Imposable en France
Luxembourg
France
BIEN IMMOBILIER
-Non imposable en France
-Imposable au Lux.
14
19 mars 2008
Avenant à la convention
Franco-luxembourgeoise
1.1. Contenu de l’avenant du 24 novembre 2006:
Les revenus tirés de l’exploitation et de l’aliénation de biens
immobiliers sont imposables dans l’Etat où est situé le bien
immobilier.
Cette disposition s’applique aux revenus des personnes physiques,
des entreprises, qu’elles soient transparentes ou non, translucides
ou non, et quelle que soit leur forme.
Si bien ou droit immobilier (stricto sensu) situé en France loyers +
plus-values imposables en France.
15
19 mars 2008
La convention
Franco
Exonération en France des PV retirées de la cession
de titres de sociétés à prépondérance immobilière en
France : aucune modification de la convention sur
ce point.
Double exonération reste possible
16
19 mars 2008
La convention
Franco
Nouvel avenant, solution possible:
Lux.
Plus-value sur cession de parts de SPIF
SOPARFI LUXEMBOURG
-Droit d’imposer au Luxembourg (conv.)
-Pas de taxation effective si SPI est une SA
SPIL*
Lux.
/SAS/SARL voire une SOPARFI.
Question plus délicate pour une SCI car
Fr
possibilité de taxation au Lux. Selon un JP
Lux. contestable
SPIF *
SA/SAS/SARL
(SCI?)
IMMEUBLE
Taxation en France
-Loyers
-Plus-values sur cession
d’immeubles
par les SPIF
* SPI F ou L = Société à
prépondérance immobilière en
France ou Lux.
17
19 mars 2008
1.2. Entrée en vigueur
L’avenant a été ratifié en 2007, il est applicable :
- aux revenus perçus à compter du 1er janvier 2008 pour les
personnes physiques
- aux exercices ouverts à compter de 2008 pour les entreprises
18
19 mars 2008
Convention Franco_danoise :
Contrairement à la convention Franco-Luxembourgeoise modifiée, la
convention Franco-Danoise est similaire à l’ancienne et demeure
inchangée permet une double exonération des revenus retirés par
une société danoise de la location d’un immeuble situé en France.
La même solution semble applicable en ce qui concerne la double
exonération relative aux plus-values.
N.B: la France veut renégocier de la même manière que pour le Lux.
la convention franco-danoise mais le Danemark s’y oppose (problème
de l’imposition des pensions)
19
19 mars 2008
4/ Prépondérance
immobilière
20
19 mars 2008
Plus-values des entreprises
Définition des sociétés à prépondérance immobilière dans le
cadre des plus-values des entreprises
Prépondérance immobilière :
-
plus de 50% de la valeur réelle des actifs constitué par des immeubles, droits portant sur des
immeubles ou afférents à un contrat de crédit-bail, sociétés à prépondérance immobilière (notion
d’actif immobilier).
- appréciation de la prépondérance immobilière soit au jour de la cession des titres soit à la
date de clôture du dernier exercice précédant la cession. Possibilité pour l’Administration
fiscale d’écarter la qualification de prépondérance immobilière si la société cède l’ensemble des
immeubles , droits immobiliers et parts ou actions de sociétés à prépondérance immobilière qu’elle
détient entre cette date de clôture et la date de cession de ses titres.
- sont exclus du seuil de 50% les immeubles ou droits assimilés affectés par l’entreprise à sa
propre exploitation.
21
19 mars 2008
Plus values des particuliers
Définition de la prépondérance immobilière dans le cadre des plus-values
privées
Calcul de la prépondérance immobilière : même que pour les PV professionnelles.
La date d’appréciation de la notion de prépondérance immobilière a été modifiée :
Il est apprécié la part d’actifs immobiliers de la société à la clôture des 3 exercices
précédant celui au cours duquel intervient la cession.
Désormais, à compter du 1er janvier 2008, s’il y a moins de 3 exercices clos avant la
cession, la prépondérance immobilière est appréciée à la clôture du ou des seuls
exercices clos ou à défaut à la date de la cession.
22
19 mars 2008
Définition de la prépondérance immobilière dans le cadre de la mise en œuvre
de la taxe de 3%
Notion de « prépondérance immobilière » :
Personne morale dont la valeur vénale des actifs immobiliers français représentent
plus de 50% de la valeur vénale de l’ensemble de ses actifs français détenus
directement ou indirectement.
Calcul du pourcentage :
Numérateur : exclusion des actifs immobiliers loués par l’entité à l’activité
commerciale non immobilière d’une autre entité du groupe, en sus de celle affectée à
sa propre exploitation.
-
Dénominateur: tous les actifs français détenus directement ou indirectement
23
19 mars 2008
Définition de la prépondérance immobilière dans le cadre des droits
d’enregistrement
Appréciation de la notion de prépondérance immobilière
Appréciation au jour de la cession ou au cours de l’année (date à date) précédant la
cession des participations (sauf si cession de tous les actifs immobiliers au cours de
cette période).
Calcul du pourcentage :
Numérateur : valeur réelle des immeubles et droits réels immobiliers possédés en
France, qu’ils soient ou non affectés à l’exploitation de la société, et la valeur des
participations détenues dans des personnes morales à prépondérance immobilière.
-
Dénominateur: valeur brute réelle de la totalité des éléments d’actifs français ou
étrangers, soit outre les actifs retenus au numérateur, la valeur des immeubles et
droits immobiliers situés à l’étranger et les participations détenues dans des
personnes morales qui ne sont pas à prépondérance immobilière.
24
19 mars 2008
5/ Taxe de 3 %
25
19 mars 2008
Taxe de 3%
Principe
Soumission à la taxe de 3% des personnes morales françaises ou
étrangères dont les actifs sont constitués en France à plus de 50 %
par des actifs immobiliers.
Exonérations (principales) :
- Les sociétés affectant leurs immeubles à leur propre activité
professionnelle autre qu’immobilière;
- Les sociétés établies dans un pays ayant conclu avec la France une
convention incluant une clause d’assistance administrative*
- Les sociétés établies en France ou bénéficiant d’une clause de nondiscrimination*
* Sous réserve de remplir des obligations déclaratives
26
19 mars 2008
Taxe de 3%
Taxe de 3% et droit communautaire
Arrêt Cass. Com 13 décembre 2005, ELISA
Renvoi de plusieurs questions préjudicielles devant la CJCE concernant la
compatibilité de la taxe de 3% avec les principes de liberté d’établissement et d’
interdiction des discriminations
L’exonération de Taxe, subordonnée à des conditions différentes selon que
les personnes morales ont leur siège de direction effective en France ou
dans un autre pays, est-elle compatible avec le droit communautaire?
Arrêt CJCE 11 octobre 2007, ELISA
Incompatibilité de ce dispositif avec le principe de libre circulation des
capitaux
27
19 mars 2008
Taxe de 3%
Aménagement du dispositif (loi de finances)
Elargissement du champ d’application : extension aux personnes
dépourvues de personnalité morale notamment fiducies ou trusts.
Elargissement des cas d’exonération notamment (JP CJCE):
Le fait de pouvoir se prévaloir d’une convention d’assistance administrative ou d’un
traité comportant une clause d’égalité de traitement n’est plus exigé pour les sociétés
ayant leur siège dans un Etat de l’UE : sociétés de l’UE non couvertes par les
conventions, H29, SPF Luxembourgeoises, par exemple ne sont pas visées par la taxe
Entités détenant des actifs immobiliers de faible valeur ( - 100.000 € ou - de 5% de
la valeur vénale des immeubles ou droits)
Entités non considérées comme à prépondérance immobilière
28
19 mars 2008
Taxe de 3%
Simplification des formalités
Choix entre le dépôt annuel d’une déclaration de taxe de 3% OU
prise d’un engagement de fournir certains éléments à
l’administration à sa demande.
Les entités ne sont plus obligées de déclarer l’identité des
actionnaires, associés ou autres membres qui détiennent 1% au plus
de leur capital.
Charles SCHEER
29
19 mars 2008
6/ Loueurs en meublé
30
19 mars 2008
Loueur en meublé
Acquisition d’un bien en l’état futur d’achèvement
Date à retenir pour le début de l’activité créée en cours d’année :
Position de l’Administration jusqu’à aujourd’hui :
-Ajustement prorata temporis du seuil de 23
23..000 € l’
l’année
année de commencement
de l'activité (appréci
appréciation
ation du seuil dès la première année de l'exploitation)
l'exploitation).
Considérait que la date de début d’activité était celle de la signature de statuts
(ou de la demande d’inscription au RCS).
RCS).
Csq : date souvent antérieure à la signature du bail : seuil de recettes prorata
temporis non atteint sur l’année de démarrage, surtout si VEFA
VEFA..
-Csq : constatation d'un déficit BIC non professionnel,
professionnel, imputable sur bénéfices
BIC nonnon-professionnels, qui n’existeront plus lorsque l’activité devient LMP : en
pratique, ils seront définitivement perdus (déficits très importants au
démarrage de l’activité)
Charles SCHEER
31
19 mars 2008
Loueur en meublé
JURISPRUDENCE
CONSEIL D’ETAT du 5 octobre 2007 (n°
(n° 293475)
-a fixé la date de début d’activité « à la date de signature du bail (…) qui
correspondait à la première opération d’exploitation de l’entreprise »
Tribunal administratif de MARSEILLE du 21 janvier 2008 (n°
(n°
0501572),
- la date de « première opération » à retenir est la date d’acquisition des
locaux, qui était au cas particulier concomitante à l’entrée en vigueur du
locaux,
bail..
bail
CSQ : l’année de démarrage est celle où l’entreprise a effectivement
commencé à exercer (date de la première opération d’exploitation) : le seuil de
recettes prorata temporis peut être atteint dès le début.
début.
Charles SCHEER
32
19 mars 2008
7/ Contrôle et contentieux
33
19 mars 2008
Flagrance fiscale
19 mars 2008
Contrôle fiscal
Conditions d’application : 4 conditions cumulatives
Exercice d’une activité professionnelle et obligations déclaratives
(IR, IS, TVA)
Période d’imposition en cours pour laquelle aucune des obligations
déclaratives n’est encore échue (année ou exercice en cours pour
les impôts directs, et période de réalisation des opérations en cours
pour la TVA)
Existence d’au moins un fait caractérisant une fraude (faits
limitativement énumérés par la loi)
Existence de circonstances susceptibles de menacer le
recouvrement d’une créance fiscale (preuve à apporter par
l’Administration)
Charles SCHEER
35
19 mars 2008
Contrôle fiscal
Faits constitutifs de la flagrance fiscale (art. L 16-O BA I du LPF)
Exercice d’une activité occulte
Délivrance ou comptabilisation de factures fictives ou «
carrousel »
fraude
Réitération d’opérations commerciales sans facture et non
comptabilisées OU utilisation d’un logiciel de comptabilité permissif
Infraction à la législation sociale en matière de travail dissimulé
Charles SCHEER
36
Contrôle fiscal
19 mars 2008
Mise en œuvre
Constatation de la flagrance fiscale dans le cadre des procédures
de recherche et de contrôle (droit de visite et de saisie, contrôle inopiné
tendant aux constatations matérielles)
Constatation de la flagrance fiscale par procès-verbal
-Motivation des faits reprochés au contribuable et motivation des
sanctions fiscales
-Procès-verbal signé par les agents de l’Administration et par le
contribuable
- Procès-verbal dressé sur place le jour même, ou ultérieurement
Charles SCHEER
37
19 mars 2008
Contrôle fiscal
Conséquences
L’Administration peut procéder à des saisies-conservatoires
- La notification du procès-verbal suffit (sans autorisation du juge, ni
titre exécutoire)
- Nature des saisies : tous les biens mobiliers, corporels ou
incorporels
- Montant maximum des saisies : à hauteur d’un montant représentatif
des impôts afférents à la période en cours pour laquelle l’obligation
déclarative n’est pas encore échue avec un plafonnement en fonction de
la nature de l’impôt (IR, IS, TVA)
Charles SCHEER
38
Contrôle fiscal
19 mars 2008
Conséquences
Application d’une amende
- Amende qui s’applique à l’ensemble des faits constatés par un procèsverbal de flagrance fiscale et non pour chacun de ces faits
- Montant : 5.000 € porté à 10.000 € ou à 20.000 € (en fonction du
seuil de chiffres d’affaire et de la nature de l’activité)
- Amende imputée sur les pénalités et amendes encourues (non cumul
des sanctions fiscales)
- Motivation de l’amende en droit et en fait et notification
Charles SCHEER
39
19 mars 2008
Abus de droit
19 mars 2008
Abus de droit
Extension de la notion et du champ de l’abus de droit
( Cour de Cassation et Conseil d’Etat)
Disqualification de montages en recourant à un faisceau
d’indices = présomption d’irrationalité économique de montages
jugés inutiles quoique non entachés de fictivité juridique
Atténuation jurisprudentielle de la personnalité propre des
sociétés à objet unique, en sommeil ou incluses dans un groupe
Caractère attractif du but exclusivement fiscal excluant les
autres motivations existantes et légitimes du montage
Appréciation globale et non individualisée de la succession rapide
des actes effectués à la lumière de la motivation fiscale
Charles SCHEER
41
Abus de droit
19 mars 2008
Sur la définition de la notion d’abus de droit
Cour de Cassation (Cass. com 31 octobre 2006 Société Audit Sud
Est; Cass. com 20 mars 2007 Société Distribution Casino France,
Cass. com 15 mai 2007 Saunier)
= Remise en cause de l’apport fait à une société d’un fonds de
commerce, d’un immeuble ou de valeurs mobilières, suivi par la
cession des titres quasi-immédiate remis en contrepartie de l’apport
= La Cour identifie, selon le cas, une vente ou une donation au
motif que les opérations révèlent un montage à des fins
exclusivement fiscales
Charles SCHEER
42
19 mars 2008
Abus de droit
Marchands de biens
Cour de Cassation (Cass. com 19 décembre 2006, Société Paradoxe
BDV)
= Cession d’un immeuble (acquis sous le régime d’exonération
des droits d’enregistrement, art. 1115 du CGI) faite par un
marchand de biens, effectuée un peu avant l’expiration du délai de 4
ans imparti pour revendre
= la Cour a jugé inopposable la vente eu égard à la communauté
d’intérêts unissant le cédant au cessionnaire et à l’absence d’activité
de la société cessionnaire
Charles SCHEER
43
19 mars 2008
Abus de droit
Cour de Cassation (Cass. com 3 avril 2007, Société Portimmo)
= La Cour a qualifié d’inutiles et d’abusives les cessions
consenties faite par la société marchand de biens à des SCI du
même groupe dépourvues d’activité économique puisque la société
pouvait assurer elle-même les opérations de rénovation et de
location ( + similitude d’objet social, , d’identité des associés et des
gérants)
= abus de droit au motif également que les cessions étaient
d’ordre uniquement fiscal (éviter la déchéance de l’article 1115 du
CGI)
= malgré la réalité des opérations effectuées
= Remise en cause du choix de gestion de l’entreprise effectué par
ses dirigeants (discutable)
Charles SCHEER
44
19 mars 2008
8/ JURISPRUDENCE
45
19 mars 2008
TVA : jurisprudence
CJCE 18 juillet 2007 (Aff. 277/05 Société Thermale d’Eugénieles –Bains)
Arrhes conservées en cas de désistement du client
- Lorsque le client fait usage de sa faculté de dédit, les sommes
conservées sont réputées indemniser forfaitairement la défaillance
du client
- Ne constituant pas la contrepartie directe d’une prestation, elle
ne sont pas imposables à la TVA
Charles SCHEER
46
19 mars 2008
TVA : jurisprudence
CAA LYON 31 octobre 2007 n° 06-525 (SA SICP Marcel Faure)
Indemnité d’immobilisation conservée par le vendeur en cas de
défaillance de l’acheteur
- L’indemnité d’immobilisation conservée par le vendeur d’un
immeuble en cas de défaut de réalisation de la vente du fait de la
défaillance de l’acquéreur doit être regardée comme une indemnité
forfaitaire visant à réparer le préjudice subi par le vendeur
- L’indemnité n’est donc pas imposable à la TVA
Charles SCHEER
47
19 mars 2008
Droits d’enregistrement
Cass. com. 31 octobre 2006 n° 1182 FS-PBRI, DGI c/ Gaon
= L’Administration peut, dans le cadre de la vérification de
comptabilité, contrôler les droits d'enregistrement (et taxes
assimilées dus à l'occasion de l'exercice de cette activité), qui
apparaissent ou devraient apparaître en comptabilité.
= Il en est ainsi en ce qui concerne un marchand de biens à qui a
été notifié un redressement fondé sur la déchéance du régime de
faveur prévu à l'article 1115 du CGI.
48
19 mars 2008
TGI Nice, 27 septembre 2007
Principe : droits de mutation exigibles pour les actes passés en
France et concernant les biens situés en France
France..
Exception, selon l’Administration fiscale, les
s’appliquent aux cessions de droits de
prépondérance immobilière mais également
des sociétés immobilières étrangères, même
l’étranger.
droits d’enregistrement
sociétés françaises à
aux cessions de droits
si elles sont passées à
49
19 mars 2008
TGI Nice, 27 septembre 2007
TGI Nice : L’Administration ne saurait étendre le champ
d’application des DE aux actes de transmissions à titre onéreux de
biens mobiliers étrangers lorsque l’acte litigieux n’a pas été passé en
France. La règle de territorialité prime sur la prépondérance
immobilière.
Pas d’appel donc jugement définitif
50

Présentation actualité fiscalité immobilière de mars 08

Transcription

Documents pareils

Armelle LAGO - Barreau de Seine-Saint

OU TROUVER LE CORRESPONDANT FISCAL DE VOTRE

est-ce que vous cherchez un avocat immobilier barcelone?

Avocat à la Cour de Bordeaux Avocat fiscaliste

cycle formation barreau evry

Modele de bon de visite immobilier

Chasseur immobilier. H/F Montpellier - Clubinterpro

Prenez date ! - Verbateam Avocats Spécialistes en Droit Immobilier

Imprimer l`annonce - Orange : Direction de l`Immobilier Groupe