Promotion immobiliere le bilan financier previsionnel c.a.

PROMOTION IMMOBILIERE
LE BILAN FINANCIER PREVISIONNEL
Avant de se lancer dans la réalisation d’un programme de promotion, le promoteur doit s’assurer de
la viabilité de son projet. Pour cela, il élabore un « compte à rebours » (bilan prévisionnel permettant
de dégager le prix acceptable du foncier). Ce n’est que si les recettes sont supérieures aux dépenses
et que par conséquence se dégage une marge suffisante (6% à 8% sur le CA HT) que le promoteur
pourra se lancer dans l’opération. Une fois le projet rentable, ce compte à rebours sera également
nécessaire pour les banquiers qui seront sollicités par le promoteur.
L’objectif principal du bilan financier prévisionnel est de déterminer le prix du terrain acceptable
(voir schéma ci-dessous).
PARTIE HAUTE DU BILAN : LES RECETTES
SHON
COS
(COS x Surface
Terrain)
Surface Habitable
(SHON x Coef)
C.A.
(SH x Prix de
vente) + parkings
PARTIE BASSE DU BILAN : LES DEPENSES ET LA MARGE
C.A.
Coûts
Techniques
Construction, aléas sur travaux…
Honoraires
Architecte, Maitre d’œuvre, Bureau
de contrôle…
Frais
annexes
Frais
de
Gestion,
de
Commercialisation, Financiers, de
publicité…
MARGE
De 6 % à 8 % du C.A. H.T.
Charge foncière
MAXIMUM
Comprend le terrain + les frais
d’équipements, de participation et
d’acquisition estimés (VRD, notaire,
TLE…)
PRIX DU TERRAIN
MAXIMUM
POUR ASSURER LA FAISABILITE
FINANCIERE DE L’OPERATION
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EXERCICE
Etape 1 : la partie haute du bilan financier prévisionnel
Les données suivantes vont permettre au promoteur d’établir la partie haute du bilan financier (en
annexe) de l’opération de promotion immobilière:
-
Surface du terrain : 3 654 m²
COS : 2,50
Coefficient de rendement : 0,85 ou 85 % (déterminé par l’architecte selon ses plans afin
d’obtenir la surface habitable SH))
Prix de Vente des logements au m² (selon une étude de marché) : 4 000 € TTC/m² Habitable
Surface moyenne d’un appartement : 67 m²
Réglementation urbaine en matière de parkings selon le PLU : 1 parking par logement
Prix de vente parking (unité) : 12 500 € TTC
Lors de l’élaboration d’un bilan financier, le promoteur rempli toujours la partie haute du bilan en
premier car c’est à ce moment que l’on détermine les recettes de l’opération (chiffre d’affaires).
Il faut donc remplir les données dans le bilan financier selon l’ordre suivant :
LA PARTIE « PROGRAMME »
1.
2.
3.
4.
5.
6.
SHON autorisée = COS x Surface du terrain
Coefficient de rendement
Surface Habitable = SHON x Coefficient de rendement
Surface moyenne d’un appartement
Nombre de logements = Surface Habitable / Surface moyenne d’un appartement
Nombre de parkings = Nombre de parking obligatoire par logement construit x
Nombre de logements
LA PARTIE « RECETTES »
7. Inscrire le nombre de logements et de parkings obtenus dans la partie
« programme », ainsi que la surface Habitable
8. Inscrire le prix de vente par m² Habitable pour les logements et par unité pour les
parkings.
9. Il faut maintenant calculer les recettes (total des ventes) pour les logements :
C.A. TOTAL TTC pour les logements = Surface Habitable x prix de vente au m²
10. Ensuite il faut calculer les recettes pour les parkings :
C.A. TOTAL TTC pour les parkings = Prix de vente d’un parking x nombre de parkings
11. TOTAL RECETTES OPERATION TTC et HT* =
TOTAL C.A. Logements + TOTAL C.A. Parkings
* : Pour passer du TTC au HT, diviser le montant par 1,196
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LA PARTIE HAUTE DU BILAN est alors totalement remplie. Le promoteur connaît la programmation de
l’opération ainsi que toutes ses recettes. Il faut maintenant déterminer le prix de revient de
l’opération.
Etape 2 : la partie « FONCIER » du bilan financier prévisionnel
Ces coûts sont toujours exprimés en HT, puis convertis ensuite en TTC.
Le prix du terrain ne sera déterminé qu’à la fin du bilan, il s’agit de la dernière étape. Ainsi, il est
impossible de calculer les différents postes dont le montant dépend directement du coût du terrain
(terrain, notaire, dation et frais intermédiaire). Ces postes seront remplis plus tard.
En revanche, les autres charges foncières peuvent déjà être calculées selon les étapes suivantes :
1. Frais de recherches archéologiques : 10 000 € HT (multiplier par 1,196 pour obtenir le
montant TTC). Ces recherches sont obligatoires afin de s’assurer que la construction ne se
situe pas sur un site rempli de trésors archéologiques. Toutefois, le montant peut varier selon
la surface du terrain.
2. Redevance pour parkings manquants : 0 € (le PLU est respecté avec la construction du bon
nombre de parkings dans notre opération). Si toutefois il est impossible pour le promoteur
de construire le bon nombre de parkings, il devra payer une redevance à la mairie.
3. Plafond légal de densité (PLD) : PLU n’en prévoit pas ici donc 0 €
4. TLE : La Taxe Locale d’équipement est prévue par la mairie. Elle s’exprime en % et en valeur
(€) selon le nombre de m² SHON. Ici, elle s’élève à 4,23 % x 112 € x m² de SHON. Il s’agit
d’une Taxe, elle n’est donc pas soumise à la TVA. Le montant HT est le même que le montant
TTC, et la TVA est de 0 €.
5. Branchements (raccordement des futurs logements aux réseaux de la ville) : Le montant
forfaitaire est de 10 000 € HT ici. Il faut ensuite ajouter la TVA de 19,6 %
6. Sondages (vérification de la composition du sol) : 10 000 € HT. Ajouter la TVA
7. Démolition : 10 000 € HT. Ajouter la TVA
8. VRD extérieurs : 50 000 € HT. Ajouter la TVA
LE TOTAL DE CES POSTES DETERMINE LA CHARGE FONCIERE HORS TERRAIN ET COUTS ASSOCIES AU
TERRAIN.
A la fin du bilan, il ne faut pas oublier de revenir sur cette partie afin de remplir les données
manquantes concernant le terrain.
On peut maintenant passer à la troisième étape : les coûts techniques.
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Etape 3 : la partie « coûts techniques » du bilan financier prévisionnel
Ces coûts sont également toujours exprimés en HT, puis convertis en TTC.
1. Il faut d’abord calculer le coût de construction des logements. Pour cela, on multiplie le coût
de construction (1500€/m²SHON) par la surface total de SHON : 1 500€ HT x SHON
2. Construction des commerces et des activités : notre programme n’en contient pas donc on
peut passer ces 2 postes.
3. Ensuite, il faut calculer le coût de construction des parkings (15 000 € HT par parking) :
15 000 € HT x Nombre de parkings.
4. Des aléas sur travaux doivent toujours être budgétés au cas où le chantier rencontrerait des
difficultés particulières. Pour cela, on compte 2 % HT des travaux HT (construction des
logements et des parkings) : 2 % x (construction HT des logements et parkings).
5. Sous-total construction : En additionnant tous les frais de construction + les aléas sur travaux,
on obtient le sous total construction. C’est sur CE MONTANT que seront calculés les
honoraires.
6. MO Conception : rémunération du maitre d’œuvre de conception à hauteur de 3 % HT du
sous-total construction HT.
7. MO Exécution : rémunération du maitre d’œuvre d’exécution à hauteur de 3 % HT du soustotal construction HT. C’est donc le même montant que pour le MO exécution.
8. Etude de sol et Géomètre : ici, ce montant s’élève à 8 000 € HT
9. BET (Bureaux d’études) : 1 % HT du sous total construction HT
10. Il faut ensuite calculer le coût de la coordination sécurité qui est de 0,5 % du sous total
construction TTC.
11. Des assurances doivent être souscrites. Leur coût HT s’élève à 3 % du sous total construction
TTC et des honoraires TTC : 3 % x (Sous-total construction + MO conception + MO exécution)
12. Enfin, il faut rémunérer le bureau de contrôle : 0,5 % HT du sous total construction TTC.
13. Sous-total honoraires : somme des frais de MO conception et exécution, études de sol et
géomètre, BET, Coordination sécurité, assurances et bureau de contrôle.
Tous les coûts techniques ont été calculés. Il faut maintenant calculer les frais annexes en HT.
Etape 4 : la partie « frais annexes » du bilan financier prévisionnel
Ces coûts sont également exprimés en HT, puis convertis en TTC.
1. Il faut d’abord calculer les coûts de gestion des logements (frais de fonctionnement du
promoteur) : 7 % HT des recettes TTC (C.A. TTC).
2. Gestion des activités : nous ne construisons pas de locaux d’activité, il faut donc passer ce
poste.
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3. Commercialisation des logements : 4 % des recettes TTC (C.A. Total TTC).
4. Commercialisation des commerces et des locaux d’activité : nous n’en construisons pas ic
donc 0 €.
5. Publicité : 2,5 % du C.A. Total TTC.
6. Frais divers pouvant survenir pendant l’opération : 1 % du C.A. Total HT.
7. Garantie d’achèvement : 0,60 % HT du C.A. Total TTC.
8. Commissions d’engagement : 0,35 % HT du total des couts techniques TTC
9. Il faut, enfin, calculer les frais financiers : 2,5 % HT du C.A. Total TTC.
En additionnant tous les postes de l’étape 4, on obtient le total des frais annexes.
Etape 5 : Détermination de la marge et du prix du terrain
Après avoir calculé l’ensemble des dépenses nécessaires à la réalisation de l’opération, on va pouvoir
déterminer quel prix maximum nous pouvons affecter à l’achat du terrain.
1.
2.
3.
4.
Prix de revient total (hors terrain) : Total foncier + total couts techniques + total frais annexes
MARGE (hors terrain) = Recettes totales HT – Prix de revient total HT
Taux de marge = MARGE / Recettes totales HT
Il est désormais possible de calculer le prix maximum du terrain, et des frais associés à l’achat
du terrain (notaire, dation et intermédiaire). Le total de ces 4 postes ne devra pas créer un
taux de marge inférieur à celui imposé par le promoteur. Dans cette opération ce taux de
marge exigé est de 8 %. La méthode est la suivante :
a. Détermination de la marge voulue par le promoteur :
Il faut que : Prix de revient HT / Recettes totales HT = 92 % (92 % = 1 – tx de marge)
b. L’équation à réaliser est donc la suivante : Recettes Totales HT x 92 % = Prix de
revient maximum de l’opération
c. Prix de revient de l’opération total HT – Prix de revient maximum de l’opération =
Budget pouvant être consacré au terrain et à ses 3 postes associés (budget foncier)
d. Une fois que le budget foncier est connu, il faut en déceler le prix réellement
consacré à l’achat du terrain (T), et celui consacré aux frais associés à cet achat :
notaire (2%HT du terrain HT), dation (3% HT du terrain HT) et intermédiaire (3,5% HT
du terrain HT).
L’équation pour trouver le prix maximum d’achat du terrain est la suivante :
T + (2% T) + ( 3 % T) + (3,5 % T) = Budget foncier
Donc Budget foncier / (1+0,02+0,03+0,035) = T
Le prix du Terrain est alors connu : T. Il mène à une marge de 8 %.
En divisant ce prix par la SHON, on obtient le Prix du terrain / m² SHON.
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