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Finances personnelles - Immobilier
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Finances personnelles > Immobilier > Tout savoir sur la
SCI
Lundi 5 Août 2002-8 h 46
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Le match indivision - SCI
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Sicav - FCP
Un investisseur privé désire détenir de l'immobilier avec des parents ou
des tiers ? Voici en comparatif en six points entre le fonctionnement du
régime de l'indivision et celui de la SCI (société civile immobilière).
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capacité d'endettement
Calculez votre
capacité d'acquisition
Louer ou acheter ?
Par Par Martine Denoune
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SCI
Selon le code civil, "nul
ne peut être contraint à
demeurer dans
l'indivision". D'où le
risque permanent de
"partage".Cependant la
conclusion d'une
convention d'indivision
permet -sous certaines
conditions- d'assurer
une relative stabilité.
Une fois définis, les
statuts sont
enregistrés.Une fois
immatriculée, la SCI a
une personnalité morale
distincte de celle de ses
associés.Pas de minimum
pour le capital
social.Responsabilité
indéfinie des associés
pour les dettes
socialesNécessité
d'effectuer des formalités
annuelles (assemblée
générale et publication de
bilan notamment).
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Revenus et
charges
Voir un exemple
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Les éventuels revenus
sont partagés entre les
indivisaires, en
fonction de leurs droits
dans l'indivision.Les
frais sont à la charge de
chacun, dans les
mêmes proportions.
Les éventuels revenus
sont partagés entre les
associés, en fonction de
leurs droits dans la
société.Les frais sont à la
charge de chacun, dans
les mêmes proportions.
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des taux
Tout savoir sur la SCI
Copropriété mode
d_emploi
Imposition des En cas de revenus
fonciers inférieurs à
revenus
Sauf exception, la SCI est
imposée à l'IR. A ce titre,
15.000 euros par an,
une déclaration n°2072
possibilité d'opter pour doit être remplie chaque
le régime micro foncier. année.Pas de possibilité
(loi de finances pour
d'opter pour le régime
2002)
micro foncier
Occupation du Sauf convention
contraire, l'indivisaire
bien
occupant le bien
immobilier doit verser
une indemnité aux
autres indivisaires
Cession des
droits ou des
parts
Possibilité de céder des
droits indivis à des
membres de l'indivision
ou à des personnes
étrangères. Dans ce
cas, les indivisaires
bénéficient d'un droit de
préemption.Imposition
des éventuelles plusvalues immobilières, en
proportion des droits
indivis
http://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/sci/3.htm
Possibilité de mettre un
bien immobilier à la
disposition d'un associé :
-soit gratuitement,
-soit en lui louant au prix
du marché.
Nécessité, en général
d'obtenir l'agrément des
autres associés. Ces
derniers bénéficient d'un
droit de préemption, en
cas de vente à des
personnes
étrangères.Imposition des
éventuelles plus-values
immobilières, au niveau
de chaque
associé.Coefficient
d'érosion monétaire en
fonction de la date
d'acquisition des parts et
05/08/02
Finances personnelles - Immobilier
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non du bien.Pas
d'exonération de la plusvalue en cas de vente de
parts pour l'associé qui
occupe le bien au titre de
la résidence principale .
Cession du
bien
Possible, en cas
d'unanimité des
indivisaires.Imposition
des éventuelles plusvalues immobilières, en
proportion des droits
indivis
L'avis de Cyrus Solution souple et peu
coûteuse pour acquérir
Conseil
un bien à plusieurs,
l'indivision reste fragile
et aléatoire. En outre,
elle nécessite une
véritable entente entre
les co indivisaires. En
cas de divergence
d'intérêt entre les
parties, elle se
transforme en piège.
A envisager entre époux
mariés sous le régime
de la séparation de
biens, entre concubins
ou partenaires pacsés.
Possible, en vertu des
règles définies par les
statuts.Imposition des
Eventuelles plus-values
immobilières calculées au
niveau de la société.
(coefficient d'érosion
monétaire en fonction de
la date d'achat du bien
par la SCI).L'associé qui
occupe le bien à titre de
résidence principale peut
bénéficier de l'exonération
au titre de la cession du
bien par la SCI.
Solution nécessitant des
formalités lors de la
constitution et durant la
détention, pour acquérir
un bien avec des tiers ou
d'autres membres de sa
famille.La SCI définit plus
clairement et de manière
plus protectrice, les droits
de chaque associé.
A recommander
absolument en cas de
préoccupation actuelle ou
future de transmission de
patrimoine. Mais la SCIne
procure aucun avantage
au regard de l'impôt sur le
revenu.
Ce tableau est établi avec le concours de Cyrus Conseil, cabinet de gestion
patrimoniale basé à Paris.
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http://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/sci/3.htm
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