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NEWSLETTER BAUX COMMERCIAUX
LE REFERE EN
COMMERCIAUX
INTERVENTION
MATIERE
DE
BAUX
BERNARD PUYLAGARDE DANS LE CADRE
CONTINUE DE L’ECOLE NATIONALE DE
DE
LA FORMATION
N°21 – JUIN 2016
DE
LA
MAGISTRATURE SUR LE THEME DES REFERES EN MATIERE CIVILE
PLUS DE NEWS SUR LE
SITE WEB DE NOTRE
CABINET
Bernard Puylagarde
www.inextenso-avocats.fr
[email protected]
Avocat Associé
Ancien Secrétaire de la Conférence
Les baux commerciaux sont un domaine de prédilection de la juridiction des référés. Ils représentent à
Paris au moins le tiers des demandes en référé.
Il n’est pas nécessaire de revenir sur la règle générale applicable aux procédures de référé ni aux règles
spécifiques des référés en matière civile si ce n’est d’attirer l’attention sur deux points :
- la notion d’urgence
On sait que la Cour de cassation laisse au juge du fond une appréciation souveraine tout en soulignant
qu’en matière de bail commercial cette appréciation de l’urgence est totalement écartée pour les
référés provisions.
- la contestation sérieuse
On sait qu’elle est soumise au contrôle de la cour de cassation et « le caractère non sérieusement
contestable » est la condition essentielle des référés clauses résolutoires et référés provisions.
Il convient de rappeler que conformément aux dispositions de l’article R 211-4 du code de l’organisation
judiciaire, le tribunal de grande instance a compétence exclusive en matière de baux commerciaux
(à l’exception des contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé), baux
professionnels et conventions d’occupation précaire en matière commerciale.
Droit social n°20 – Avril 2016
1
Cette compétence s’étend à toutes les actions qu’elles découlent à proprement parler du statut des
baux commerciaux ou du droit commun de la location.
Selon les commentateurs et les travaux préparatoires de la loi elle s’étend aussi aux baux dits
“Dérogatoires” qui échappent au statut des baux commerciaux car d’une durée inférieure à trois ans
(d’autant que le tribunal d’instance n’a plus compétence exclusive en matière de louage
d’immeubles).ou bien les baux consentis à des commerçants et échappant à toute réglementation, par
exemple parce qu’ils portent sur le domaine public (Réponse ministérielle du 12/05/2015).
Le tribunal de commerce n’a plus aucune compétence en la matière, sauf pour les baux échappant au
statut (locations saisonnières, terrains nus) lorsque les deux parties sont commerçantes.
Pourtant alors même que le litige ne mettait pas en cause les règles spécifiques du statut des baux
commerciaux mais celles du droit commun de louage dont la compétence résiduelle du tribunal de
commerce devait être exclue, la cour de cassation en a décidé autrement par un arrêt de rejet en
décidant que le tribunal de commerce restait compétent si les deux parties étaient commerçantes et à la
condition qu’il s’agisse d’une action ayant pour fondement des dispositions de droit commun telle qu’une
action en paiement, exclusive de l’application de la clause résolutoire (Cass. 3° Civ. 10/03/2015
n°1410341).
Rappelant également, s’il s’agit de l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble bâti aux fins
d’habitation, que seul le tribunal d’instance est compétent (L 221-5 du coj)
Le TGI se trouve saisi le plus souvent
1) de toutes les demandes tendant à obtenir l’expulsion du fait de l’acquisition de la clause
résolutoire prévue au bail,
2) de diverses demandes d’exécution de travaux dans le cadre de l’obligation de délivrance du
bailleur,
3) de demandes d’expertise sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile visant
essentiellement à obtenir la désignation d’Experts pour estimer les indemnités d’éviction et/ou
d’occupation.
sans être complet faut-il également préciser qu’en présence d’une convention d’arbitrage, il est
rappelé qu’en cas d’urgence et en présence d’une situation manifestement illicite ou d’un dommage
imminent, mais également en cas de demande de provision, le juge des référés est compétent pour
ordonner une mesure provisoire ou conservatoire ou accorder une provision à la condition que les parties
n’aient pas exclu cette intervention tant que le tribunal arbitral n’est pas constitué.
Nous examinerons donc ces trois types de contentieux.
Baux commerciaux n°21 – Juin 2016
2
Particularités du statut des baux commerciaux
Au préalable, il convient de rappeler quelques spécificités du statut des baux commerciaux qui peuvent
être utiles à la compréhension du contentieux :
Ces particularités portent sur :
- le renouvellement du bail,
- les modalités de fixation du prix du bail renouvelé et du bail révisé,
- les charges récupérables auprès du preneur,
- les délais de prescription particuliers (prescription biennale)
* Une des particularités est que le bail commercial prend fin par un congé du bailleur ou du preneur.
Ce congé est irrévocable pour le preneur et tant qu’aucun congé n’est délivré, le bail initial se poursuit
par tacite prorogation sans terme, contrairement aux baux d’habitation ou le bail initial est reconduit pour
la durée initiale. Le terme du bail n’a donc aucune incidence tant qu’un congé n’a pas été délivré ou
une demande de renouvellement notifiée par le preneur.
En revanche si un congé a été délivré avec refus de renouvellement et offre d’une indemnité d’éviction
le preneur dispose d’un droit au maintien dans les lieux spécifique jusqu’au versement de cette indemnité,
moyennant le paiement d’une indemnité d’éviction dite « statutaire » calculée selon la valeur locative
telle que définie au code de commerce ; mais le preneur doit impérativement respecter les clauses et
conditions du bail qui continuent de s’appliquer.
* une autre concerne la révision du loyer.
Même si la plupart des baux prévoient maintenant des clauses d’échelle mobile permettant une
indexation annuelle automatique, les baux font référence à la révision triennale prévue par le statut.
Cette révision n’est pas automatique et doit faire l’objet d’une demande du bailleur selon une procédure
spécifique devant le juge des loyers commerciaux.
Par ailleurs en l’absence d’accord du bailleur et du preneur, seul le juge des loyers commerciaux peut
fixer le montant du loyer révisé et jusqu’à sa décision, le loyer reste fixé au montant du loyer contractuel
en cours. Il en va de même en matière de renouvellement.
Par conséquent, une demande de révision légale ne peut être prise en considération en l’absence
d’accord des parties et d’intervention du juge, ce dont il faudra tenir compte pour déterminer le montant
des sommes dues.
Baux commerciaux n°21 – Juin 2016
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* Concernant les charges, et contrairement aux baux d’habitation, le statut ne comportait aucune
disposition jusqu’à la loi PINEL du 18 juin 2014 et son décret d’application du 3 novembre 2014, ce qui
signifiait que tant les provisions pour charges que les charges devaient être expressément prévues par le
bail comme devant être supportées par le preneur, même pour celles que les habitués des baux
d’habitation peuvent considérer comme de toute évidence à la charge du preneur (par exemple : la
taxe des ordures ménagères).
Ces principes ont été modifiés par la loi PINEL pour les nouveaux baux et les baux renouvelés
postérieurement à la date du 1er septembre 2014.
Désormais et il s’agit de dispositions d’ordre public, les charges, impôts, taxes et redevances, ne peuvent
plus être intégralement imputés aux preneurs.
L’article L 145-40-2 du code de commerce, disposition d’ordre public dont il est important de souligner, du
fait de la nouvelle disposition de l’article L 145-15 du code de commerce, qu’en cas de violation, la
sanction classique de la nullité qui était soumise en la matière à la prescription de deux ans, ne s’applique
plus désormais car régit par la sanction du « réputé non écrit ».
Aucune prescription ne peut être opposée à celui qui invoque le caractère non écrit à toute clause
contraire aux dispositions des articles :
.
L 145-4 (congé triennal)
.
L 145-37 à L 145-41 (révision légale, révision des clauses d’échelle mobile)
.
L 145-40 (dépôt de garantie)
.
L 145-41 (clause résolutoire)
.
L 145-42 paragraphe 1 (travaux en matière de déspécialisation)
.
L 145-47 (déspécialisation connexe et complémentaire)
.
L 145-48, 49 et 50(déspécialisation plénière)
.
L 145-51 à 54 (départ à la retraite et règle de déspécialisation).
Très succinctement, ces nouvelles dispositions d’ordre public ont modifié les modalités de congé du
preneur, imposé un état des lieux obligatoire et un inventaire des charges, impôts et taxes.
Le décret du 3 novembre 2014 prévoit désormais que certaines charges, impôts et taxes et redevances
ne sont plus imputables au preneur.
.
toutes les dépenses relatives aux travaux de l’article 606 du code civil y compris pour remédier à la
vétusté ou pour mettre le bien loué ou l’immeuble en conformité avec la réglementation,
.
les impôts notamment la contribution économique territoriale,
.
les honoraires du bailleur liés à la gestion du loyer du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail,
.
et dans les ensembles immobiliers (centres commerciaux), toutes les charges, impôts, taxes,
redevances et coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.
Baux commerciaux n°21 – Juin 2016
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* les actions relevant du statut des baux commerciaux (en particulier actions en fixation d’indemnité
d’éviction et actions en fixation d’indemnités d’occupation dites “statutaires” sont
soumises à une
prescription biennale (article L 145-60 du code de commerce).
1° Clause résolutoire :
Les demandes d’expulsion sur le fondement d’une clause résolutoire contractuelle représentent un
contentieux de masse souvent traité de façon rapide.
Il faut être conscient que les enjeux sont extrêmement importants puisque le commerçant expulsé perd
non seulement son outil de travail, mais aussi son patrimoine constitué par la valeur de son fonds de
commerce qui représente souvent des sommes importantes, et que les expulsions sont réalisées, en tout
cas à Paris, très rapidement après la décision.
Un traitement un peu rapide d’un référé expulsion peut conduire à une décision contraire du juge du
fond, ultérieurement saisi, et à une condamnation du bailleur qui a fait exécuter une décision
ultérieurement invalidée, et à indemniser le locataire de la valeur de son fonds.
Or l’expérience démontre que ce type de dossier est souvent préparé et plaidé dans l’urgence, sans que
les parties ne consacrent un temps suffisant à sa préparation.
La vigilance s’impose donc.
Les pouvoirs du juge des référés sont déterminés par l’article L 145-41 du code de commerce qui prévoit :
“toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après
un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce
délai.”
Conditions d’acquisition de la clause
Pour que le bailleur puisse se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire, il faut :
-
une clause du bail (il est donc impératif qu’il existe dans le bail une clause résolutoire et il convient
de l’étudier attentivement).
-
un commandement visant la clause résolutoire (le bailleur devant manifester son intention de s’en
prévaloir) demeuré infructueux pendant un mois et mentionnant le délai d’un mois.
Ce délai d’un mois ne correspond pas à un délai de 30 jours (Arrêt C.CASS. 3° CIV 11/12/2013.
Baux commerciaux n°21 – Juin 2016
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1°) La clause résolutoire peut viser toute infraction contractuelle (c’est une modification par rapport
aux dispositions initiales, la loi du 31 Décembre 1989 permet de solliciter des délais et de les accorder pour
toute sorte de manquements) et pas seulement un défaut de paiement des loyers, mais il faut faire
attention que l’infraction visée au commandement soit prévue dans la clause résolutoire et qu’elle
constitue véritablement une infraction au bail. A cet égard il convient d’avoir une interprétation stricte.
Les manquements classiques du preneur sont :
-
Le défaut de paiement des loyers, charges et taxes,
Le défaut d’assurance,
Le changement de destination non autorisé,
La violation de la clause de location ou de cession,
Les fautes graves du comportement du preneur envers le bailleur,
Le défaut d’exploitation,
Les changements d’utilisation d’une partie des locaux loués (transformation d’un local
d’habitation en local commercial)
La fermeture administrative,
Les travaux non autorisés,
Les manquements classiques du bailleur :
-
Le défaut d’exécution des travaux ou d’entretien ou le défaut de délivrance.
Cette interprétation restrictive est consacrée par la jurisprudence (C.CASS. 3° Ch. CIV. 11/07/1990).
Il arrive fréquemment que des commandements visant la clause résolutoire soient délivrés pour obtenir le
rappel de loyer de sommes dues après fixation du prix du bail révisé ou renouvelé.
Sauf dans des baux très récents, la clause résolutoire ne vise généralement pas les rappels de loyers dus à
la suite d’une fixation judiciaire (CA Paris 5 février 2015).
2°) La clause résolutoire ne peut être invoquée qu’en cas de manquement à une stipulation expresse
(C.A. PARIS Pôle 5 – Ch. 3 – 17/04/2013).
Ex - “à défaut de paiement des loyers à bonne date, le bail sera résilié de plein droit “... le bailleur ne peut
invoquer un défaut de garnissement des lieux pour obtenir la résiliation de plein droit (C.CASS. 3° CIV.
06/03/2013).
A cet égard il faut se méfier de la rédaction de la clause. Souvent celles-ci visent le défaut de respect de
l’une des obligations contractuelles.
Ex défaut d’exploitation ou de respect de la destination contractuelle : si le bail ne comporte pas
expressément une obligation d’exploiter le fonds ou n’oblige pas à respecter la destination commerciale
“ à l’exclusion de toute autre” la clause résolutoire est inefficace.
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Un commandement qui se limite à viser un article du bail et ne mentionne pas avec précision la nature de
l’infraction reprochée ne permet pas au preneur de remédier à l’infraction dans le délai d’un mois.
Il a également été jugé que le locataire ne peut être fautif de ne pas avoir déféré à une injonction
puisque l’acte ne précisait pas très exactement les faits reprochés de manière à ce que le preneur puisse
remédier aux manquements qui lui sont imputés et dans les délais impartis d’un mois (ca Grenoble Ch.
Comm. 05/02/2015).
3°) Le défaut de respect d’une obligation légale n’est pas suffisant :
Ex : à défaut du respect des dispositions de l’article L 145-31 du code de commerce concernant la souslocation, la clause résolutoire n’est pas acquise si le bail ne comporte aucune clause particulière relative
à la sous-location
Il convient par ailleurs que la clause soit rédigée en conformité à l’article L 145-41 qui prévoit un délai d’un
mois pour permettre au locataire de se mettre en règle. Le délai de 15 jours parfois visé dans des baux
anciens rend la clause dépourvue d’effet. S’il résulte une ambiguïté dans le commandement en raison de
deux délais différents la clause est sans effet. Le motif en est les dispositions de l’article L 145-15 qui
interdisent de stipuler des clauses contraires à l’article L 145-41.
4°) Les délais de la clause résolutoire
La Cour de Cassation considère qu’une clause résolutoire comportant un délai inférieur à celui d’un mois
prévu par l’article L 145-41 du Code de Commerce, texte d’ordre public, est nul même si le
commandement mentionne bien le délai d’un mois (C.CASS 3° CIV 08/12/2010).
Ne pas non plus oublier les dispositions de l’article 31 du Code de Procédure Civile aux termes duquel
« l’action est ouverte à tous ceux qui ont intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention ».
Il ressort de l’application de ce texte que l’intérêt à agir s’apprécie à la date de saisine de la juridiction et
non à la date de la première audience, voire la date des plaidoiries.
L’assignation doit donc être délivrée postérieurement à la date d’effet du commandement pour saisir le
Juge des Référés aux fins de constatation de cette acquisition ; faute de quoi, une assignation délivrée
antérieurement ne permet pas de disposer d’un intérêt légitime.
5°) vérification sur le demandeur et le défendeur
Le commandement doit être délivré, en cas de pluralité de locataires (même s’il s’agit d’époux, à
chacun d’eux à tous les copreneurs et établi par le propriétaire de l’immeuble (et non pas son
mandataire).
Baux commerciaux n°21 – Juin 2016
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Une assignation délivrée à la requête de l’administrateur de biens, même en sa qualité de gestionnaire du
bien immobilier, ne lui donne pas qualité à agir en justice aux lieu et place du propriétaire du bien.
Le commandement est un acte conservatoire.
Sa délivrance n’implique pas le consentement d’indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis
(cass. 1° Civ. 09/07/2014).
Un commandement délivré à une personne morale doit être signifié à son siège social, sans qu’il puisse
être prétendu qu’il aurait dû être délivré à l’adresse personnelle du gérant (cass. Civ. 2ème Chambre 19
février 2015).
Vérifications du juge
La plupart du temps le commandement est délivré pour un défaut de paiement de loyers.
Il convient donc de vérifier très précisément le montant de la somme demandée en principal, et le
montant des versements effectués dans le mois du commandement.
Un commandement délivré pour une somme supérieure à la somme due ne serait pas nul et reste valable
pour le montant réel de la dette selon une jurisprudence constante.
A cet égard, il convient d’être vigilant sur :
-
la date d’exigibilité des loyers (échu, à échoir, mensuel, trimestriel) et qu’il est judicieux de le
rappeler dans l’ordonnance afin que les choses soient claires, notamment au stade de
l’exécution
-
les sommes réclamées (y-a-t-il une clause d’indexation, y-a-t-il eu une révision acceptée, ou
bien le juge des loyers a-t-il statué sur la révision?) Souvent les baux sont très anciens et les
parties ont convenu d’avenants de renouvellement se référant au bail initial. Il faut donc
exiger la production du bail initial et des avenants, pour connaître l’ensemble des clauses et
conditions.
Si par principe le propriétaire est tenu de rapporter la preuve de la persistance du manquement en vertu
du principe général selon lequel celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit le prouver, en vertu
de l’article 1315 du code civil, c’est au preneur de rapporter la preuve des versements qu’il prétend avoir
effectués. Un simple chèque produit à l’audience ne suffit pas, mais la cour de cassation a précisé que le
paiement intervenait à la date de la remise du chèque au bailleur que c’est au bailleur de le remettre à
l’encaissement et que c’est lors de cet encaissement qu’il sera libératoire. Il a aussi été jugé qu’une
panne informatique libérait néanmoins le preneur.
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-
il faut tenir compte des règles d’imputation des paiements, certains bailleurs imputant les
versements sur les loyers nouvellement échus alors que manifestement le preneur a intérêt à
acquitter la dette visée au commandement, (se reporter à cet égard aux dispositions des
articles 1253 et suivants du code civil).
L’imputation incombe :
.
au locataire
.
à défaut, sur la dette qu’il avait intérêt à acquitter, en n’oubliant pas l’article 1255 du code
civil qui dispose que si le débiteur a accepté une quittance avec une imputation, il ne peut
revenir dessus.
Il reste néanmoins à examiner les clauses spécifiques du bail à ce sujet car, dans bon nombre de
nouveaux baux, sont prévues des clauses d’imputation.
Les condamnations au paiement des sommes dues ne peuvent qu’être prononcées qu’à titre de
provisions mais peuvent cependant correspondre à la totalité de la créance dès lors qu’elle n’est pas
sérieusement contestable.
Pour éviter les problèmes d’exécution, il est conseillé de noter très précisément au jugement les dates
d’arrêté des décomptes et la mensualité ou trimestrialité comprise dans ce décompte (compte arrêté au
xxx 1er trimestre de l’année YYY inclus) et de vérifier ces éléments à l’audience en présence des parties au
vu du décompte joint au commandement.
Pour les autres infractions, il convient de vérifier si l’infraction s’est poursuivie après la délivrance du
commandement et c’est au bailleur d’en rapporter la preuve et non au preneur d’établir qu’il s’est
conformé au commandement (ordonnance du 28 mai 2014).
Caractère automatique
La clause résolutoire, contrairement à une demande de résiliation, a un effet automatique et le juge ne
peut apprécier la gravité du manquement ou refuser de constater l’acquisition de la clause si la sanction
apparaît disproportionnée.
Le Juge constate l’acquisition de la clause résolutoire mais ne la prononce pas. En revanche, il prononce
l’expulsion pour procéder à la reprise des lieux.
Il importe donc de vérifier si dans la demande d’acquisition de la clause résolutoire il est demandé le
prononcé de la résiliation ou la constatation de l’acquisition de la clause ; dans la première hypothèse on
peut considérer qu’il s’agit d’une demande de résiliation judiciaire soumise à un régime propre de cette
action et ne correspond plus à une clause résolutoire de plein droit.
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Le juge contrôle le respect des conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire, celle définie à
l’article L 145-41 du code de commerce, mais aussi celle résultant de la règle de droit commun posée par
l’article 1134 3° du code civil (« les conventions doivent être exécutées de bonne foi »).
Le bailleur poursuit-t-il légitimement l’exécution de l’obligation méconnue (par exemple délivrance d’un
commandement de payer de 10.000 euros alors que seuls 50 euros sont dus, ou mise en demeure
d’effectuer d’importants travaux de conformité dans le délai d’un mois) ? En revanche, la seule bonne foi
du preneur est indifférente (cass. Civ. 23 juin 2015).
En revanche si le preneur invoque une exception d’inexécution, par exemple le défaut d’exécution de
travaux rendant l’exploitation des locaux impossible, il s’agit d’une contestation sérieuse que le juge ne
peut trancher, faisant ainsi obstacle à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire.
En revanche, une exception d’incompétence peut être tranchée (par exemple logement accessoire
d’un local commercial avec le conflit des dispositions des articles R 221-6 et R 211-4 du Code de
l’Organisation Judiciaire (C.A. PARIS 15/01/2013).
Demande de délais
Il importe de préciser que ces demandes ne sont pas enfermées dans des délais contrairement au régime
des baux d’habitations.
L’article L 145-41 prévoit que le juge, en accordant des délais, peut suspendre les effets de la clause
résolutoire lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant
acquis l’autorité de la chose jugée et que la clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les
conditions fixées par le juge.
Le Juge ne peut suspendre les effets de la clause résolutoire qu’en accordant des délais.
Le texte prévoyant que le juge doit à cet effet être “ saisi dans les formes et conditions prévues aux
articles 1244-1 à 1244-3 du code civil” il s’ensuit que contrairement aux baux d’habitation, le juge ne peut
d’office octroyer des délais et que ceux-ci doivent être sollicités par le preneur.
Le Juge est limité par les pouvoirs qui lui sont conférés par l’article 5 du Code de Procédure Civile, et ne
peut suppléer la carence du locataire dans la formulation de sa demande.
Mais le Juge apprécie souverainement s’il y a lieu à l’octroi de délai.
Les dispositions des articles 1244-1 et suivants précisent que le Juge peut dans la limite de deux ans
reporter ou échelonner le paiement des sommes dues (compte tenu de la situation du débiteur et en
considération des besoins du créancier).
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Il n’est pas ici question de bonne foi.
L’attention doit être attirée sur le fait que le locataire doit demander la suspension de la clause et non pas
simplement se contenter de demander des délais, ce qui ne serait pas suffisant.
De même, la demande d’annulation d’un commandement ne constitue pas une demande de
suspension de la clause résolutoire.
Il faut être très vigilant dans l’octroi de ces délais car le défaut de respect de l’une des mensualités
entraînera irrémédiablement la résiliation du bail (Cass. 3ème civ. 8 octobre 2015).
En effet, la jurisprudence décide que, lorsque le locataire n’a pas respecté des délais qui lui ont été
accordés en référé avec suspension des effets de la clause résolutoire, cette dernière est définitivement
acquise.
Par un arrêt du 25 février 2004 (Cass. 3° civ. N°02-12021) la cour de cassation rappelle bien que
l’ordonnance de référé n’ait pas l’autorité de la chose jugée en principal dès lors que des délais
accordés en référé n’ont pas été respectés, que le juge du fond ne peut accorder au preneur une
seconde fois des délais si les premiers délais n’ont pas été respectés.
En revanche, dès lors que le locataire ne demande pas de nouveaux délais, il peut saisir le juge du fond
pour contester la résiliation ne serait-ce que pour solliciter l’annulation d’un commandement puisqu’une
procédure de référé n’a pas au principal l’autorité de la chose jugée, l’action au fond en annulation du
commandement est recevable (Cass 3° civ. 02/12/2014).
Dans le cadre des conditions de l’octroi de délai qui relève du pouvoir souverain du Juge, la demande de
délai ne peut être examinée qu’au regard de l’article 1244-1 du Code Civil.
Il n’est par exemple pas possible de suspendre la clause résolutoire pour une autre cause (attente d’une
décision du Juge du Fond).
Il est important de ne pas accorder de délais à des débiteurs défaillants (outre que ce n’est pas possible)
ou d’accorder des délais manifestement impossibles à tenir.
Les délais ne peuvent excéder deux ans. Ils peuvent être sollicités alors même que le délai d’un mois pour
payer est expiré.
Le Juge a le pouvoir de suspendre rétroactivement les effets de la clause résolutoire.
Il est également en mesure, en fonction des cas d’espèce, de panacher les délais et de réduire les
premières mensualités.
Baux commerciaux n°21 – Juin 2016
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Il convient par ailleurs d’être très précis dans la rédaction de l’ordonnance. A cet égard je préconise en
ce qui concerne l’acquisition de la clause résolutoire, faute de respect des délais accordés de porter la
mention suivante :
“Disons que, faute pour le preneur de payer à bonne date, en sus du loyer courant, une seule des
mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée
avec avis de réception,
° le tout deviendra immédiatement exigible,
° la clause résolutoire sera acquise, “
ce qui permet de s’assurer que le preneur a véritablement compris les risques auxquels il s’exposait et
règle les très nombreuses difficultés d’exécution auxquelles donnent lieu les ordonnances de référé.
Trop souvent en effet, pour quelques jours de retard de paiement, les commerçants se trouvent dans une
situation définitivement compromise.
La jurisprudence constante des Juges des Référés parisiens précisent que le preneur devra payer le loyer
courant en plus des mensualités sur l’arriéré, ainsi que la date des paiements ( par exemple le 5 de
chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de l’ordonnance ou dans un délai
de x jours suivant la signification de l’ordonnance puis le 5 de chaque mois) et éventuellement les dates
de paiement des loyers courants (le bail ne prévoit pas toujours la date précise du paiement des loyers
courants, ce qui peut engendrer des conflits dans l’hypothèse où l’ordonnance n’indique pas
précisément les dates auxquelles le loyer courant doit être payé). Si le preneur est présent à l’audience il
n’est pas inutile de lui dire très précisément à quelle date il devra payer. J’ai vu des clauses résolutoires
acquises pour défaut de paiement du loyer courant alors que le locataire attendait tout bonnement de
recevoir la décision.
Enfin dans l’hypothèse où les sommes réclamées au commandement ont été payées avant l’audience,
mais passé le délai d’un mois, il est impératif d’accorder des délais “ rétroactifs”, faute de quoi la clause
résolutoire est considérée comme acquise.
Dénonciation aux créanciers inscrits :
L’article L 145-2 du code de commerce impose au bailleur de dénoncer l’assignation (et non le
commandement) ou lorsqu’il est défendeur (sur une demande de suspension du preneur)
ses
conclusions, aux créanciers inscrits antérieurement sur le fonds du locataire à l’adresse des lieux loués,
ceci afin de leur permettre de se substituer au débiteur pour assurer la conservation de leur gage. A
défaut, le bailleur peut notifier les actes aux créanciers par acte séparé.
A défaut, la procédure est inopposable aux créanciers inscrits et ces derniers pourraient demander
réparation au bailleur, mais le défaut de dénonciation ne peut être invoqué par le locataire. Seul le
créancier inscrit peut s’en prévaloir et demander la mise à néant de l’ensemble de la procédure voire des
dommages et intérêts au bailleur.
Baux commerciaux n°21 – Juin 2016
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La jurisprudence constante des Juges des Référés parisiens consiste à faire renvoyer l’affaire à défaut
d’obtenir le justificatif de la dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits.
Clause résolutoire et procédure collective :
Il importe de vérifier par un extrait k-Bis des parties, en particulier du preneur, si, à la date de l’audience,
aucune procédure collective n’est intervenue.
En application de l’article L 622-21 du code de commerce, il n’est pas possible d’engager ou de
poursuivre une action tendant à faire constater l’acquisition de la clause résolutoire postérieurement au
jugement d’ouverture de la procédure collective.
2° Les demandes d’exécution de travaux
De très nombreux litiges concernent des demandes, formulées par les preneurs, mais aussi parfois par les
bailleurs, d’exécution de travaux, notamment de travaux de mise en conformité des locaux avec la
destination contractuelle.
Très fréquemment, il est fait références « aux travaux de l’article 606 » du code civil lesquels restent ou non
à la charge du preneur, mais les clauses sont aussi diverses que les baux et l’imagination de leurs
rédacteurs. Leur interprétation est souvent l’objet d’âpres débats lesquels ne relèvent pas du juge des
référés si la clause est obscure.
En effet le juge des référés n’a pas le pouvoir de trancher des contestations sérieuses tenant à la nécessité
d’interpréter la volonté des parties ou la portée des actes qu’elles ont passé.
En outre la jurisprudence relève en l’état d’une casuistique induite par la variété des clauses et des
situations.
Il convient néanmoins de rappeler que suivant les développements récents de la jurisprudence de la Cour
de Cassation, l’obligation de délivrance du bailleur prévue à l’article 1719 du code civil ne peut être
écartée par une clause relative à l’entretien des locaux, une clause mettant à sa charge les grosses
réparations ou une clause indiquant que le preneur accepte les lieux en l’état et renonce à tout recours
pour vice ou défaut des locaux.
Elle peut en revanche être écartée par une clause contractuelle mettant des travaux précis à la charge
du preneur. Il semble ressortir de l’analyse de la jurisprudence que seules les clauses particulièrement
limpides et précises pourraient transférer des travaux nécessaires à l’exploitation du fonds sur le bailleur.
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Cette jurisprudence aura donc vocation à s’appliquer lorsque l’exploitation conforme à la destination
contractuelle est impossible en raison de la configuration ou de l’équipement des lieux. ( ex : restaurant
sans cheminée d’évacuation des fumées).
Lorsqu’il s’agit de travaux de mises aux normes prescrits par l’autorité administrative (encloisonnement des
escaliers d’un hôtel, issues de secours etc...) La charge des travaux peut être contractuellement
transférée sur le preneur à la condition qu’une clause expresse du bail le prévoie et cette clause doit faire
l’objet d’une interprétation restrictive.
Au surplus, depuis la loi PINEL, pour les nouveaux baux et les baux renouvelés postérieurement au 1er
septembre 2014, les dépenses qui relèvent de l’article 606 ne peuvent plus être imputées au preneur.
Enfin l’article 1730 du code civil exclut que le preneur soit tenu des réparations résultant de la vétusté,
mais une clause contractuelle contraire est licite si elle est expresse sauf désormais pour les nouveaux
baux et les renouvellements depuis le 01/09/2014 si les travaux relèvent de l’article 606 du code civil.
3° Les demandes d’expertise
Il importe de rappeler que sur le fondement de l’article 145 du Code de Procédure Civile l’expertise « in
futurum » était admise afin d’obtenir la désignation d’un Expert pour estimer l’indemnité d’éviction et
avant que le bailleur ait engagé la procédure de fixation du loyer renouvelé.
L’argument consistait à indiquer que le bailleur pouvait exercer son droit d’option et refusait le
renouvellement du bail s’il avait un intérêt légitime à connaître dans cette hypothèse le montant de
l’indemnité d’éviction qui serait due au preneur.
La Cour de Cassation a désormais exclu cette possibilité en approuvant une Cour d’Appel d’avoir refusé
de faire droit à une telle demande du fait de l’absence de droit d’option notifié par le bailleur
démontrant qu’il n’existait pas de litige potentiel.
En revanche, dès lors que le bailleur a exercé son droit d’option, le problème ne se pose plus, on revient
au système classique permettant en référé d’obtenir la désignation d’un Expert dans le cadre d’une
procédure d’indemnité d’éviction.
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Indemnités d’éviction :
Le preneur d’un local commercial auquel le renouvellement du bail est refusé est en droit de prétendre
au paiement d’une indemnité d’éviction. Cette indemnité permet de l’indemniser du préjudice résultant
de l’obligation de quitter les locaux et consiste très souvent dans la perte totale de la clientèle et du fonds
de commerce.
Cette indemnité est évaluée à dire d’expert, les magistrats ne disposant pas des compétences requises
pour évaluer la valeur d’un fonds de commerce.
Par ailleurs, pendant le temps courant entre son départ des locaux et la date d’effet du congé, le
locataire est redevable d’une indemnité d’occupation qui est fixée à la valeur locative telle que
déterminée à l’article L 145-28 du code de commerce.
Les demandes d’indemnité d’éviction et d’indemnité d’occupation sont soumises à la prescription
biennale de l’article L 145-60 du code de commerce.
Sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile le juge des référés est compétent pour
désigner un expert à l’effet d’évaluer le montant de l’indemnité d’éviction.
Des missions types sont souvent diffusées auprès des tribunaux.
Il faut prendre garde néanmoins à ne pas ordonner d’expertise sur l’indemnité d’occupation si celle-ci
n’est pas sollicitée. Ce point est important au regard de la prescription biennale.
Ex : en imaginant une expertise, sur une demande du preneur sur l’indemnité d’éviction qui donnerait
pour mission à l’expert d’évaluer les indemnités d’éviction et d’occupation, à supposer que le bailleur
n’ait formulé aucune demande d’indemnité d’occupation, il se trouverait prescrit à solliciter une telle
indemnité alors que l’expertise peut lui faire croire qu’il n’encourt aucune prescription. (la situation inverse
est également possible)
Il est donc très important dans ce type d’expertise de préciser :
-
les demandes de chacune des parties (indemnité d’occupation, indemnité d’éviction et la
date de leurs demandes)
-
la mission de l’expert au regard de chacune des demandes.
Ce qui permettra au juge du fond de statuer sur une éventuelle interruption de la prescription.
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Valeurs locatives
Lorsque le congé a été délivré avec offre de renouvellement et que les parties sont en désaccord sur le
montant du loyer renouvelé, il est prévu une procédure spécifique codifiée aux articles R 145-23 et
suivants du code de commerce devant le juge des loyers commerciaux.
La demande doit être effectuée dans un délai de deux années à compter de l’offre ou de la demande
de renouvellement, par un mémoire préalable notifié par lettre recommandée avec accusé de réception
à la partie adverse.
Il est quasi systématiquement procédé à la désignation d’un expert par le juge des loyers conformément
aux dispositions de l’article R 145-30 du code de commerce.
Cet expert ne peut être désigné par le juge des référés, compte tenu de la procédure spécifique
applicable devant le juge des loyers et de sa compétence exclusive. (procédure écrite sans
représentation obligatoire et sur mémoires)
Incidence aux nouvelles dispositions réglementaires :
Le décret du 11 mars 2015 relatif à la simplification de la procédure civile a modifié l’article 56 du CPC
contraignant de justifier des diligences entreprises en vue de parvenir à une résolution amiable du litige.
Doit-on prévoir au minimum une mise en demeure préalable à la notification du commandement ?
Ordonnance réformant le droit des obligations :
Les nouveaux articles 1104, 1171 et 1195 du code civil :
L’article 1104 du code civil : « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. »
Ce texte est d’ordre public.
La modification est majeure puisque, jusqu’à présent, la bonne foi n’était envisagée que lors de
l’exécution du contrat.
L’article 1171 du code civil, 1° :
Dans un contrat d’adhésion, toute clause qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations
des parties au contrat est réputée non écrite.
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L’article 1195 du code civil autorise le juge à intervenir : « si un changement de circonstance imprévisible
lors de la conclusion du contrat rend l’exécution excessivement onéreux pour une partie qui n’avait pas
accepté d’en assumer le risque. »
Le juge se voit attribuer un pouvoir d’appréciation qu’il n’avait pas jusque-là, de par la possibilité
d’intervenir sur le contenu du contrat et non plus uniquement lors de l’exécution du contrat.
Au surplus, le « réputé non écrit » ne pourra plus se voir opposer l’obstacle des règles liées à la prescription.
Bernard Puylagarde
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