La surprise des États-Unis - Falcon Real Estate Investment

REAL ESTATE INVESTMENT MANAGEMENT, LTD.
Services de conseil en immobilier pour les États-Unis
Premier trimestre 2012, Vol. 21, Numéro 1
La surprise des États-Unis
À la grande surprise de nombreux observateurs, aux États-Unis comme à l’étranger, l’économie américaine continue
d’afficher une croissance lente mais régulière. Alors que seulement cet été, de nombreux économistes prévoyaient
que les États-Unis allaient plonger dans une seconde récession, le produit intérieur brut a augmenté à un taux annuel
de 2 % au troisième trimestre, en progression sensible par rapport au taux de 1,3 % du trimestre précédent. L’augmentation du taux de croissance s’est produite malgré la crise qui frappe la zone euro et la récession dans laquelle
se trouve le Japon.
Aux États-Unis, ce taux de croissance provient presque exclusivement du secteur privé et compense l’impact négatif
sur l’économie des réductions de dépenses au niveau du gouvernement des États et des gouvernements locaux. Bien
entendu, le gouvernement fédéral continue à fonctionner avec un énorme déficit ce qui, combiné aux politiques
expansives de la Fed, stimule considérablement l’économie américaine.
Signe du redressement de l’économie, le taux de chômage a chuté dans 43 États en novembre. Il s’agit du plus grand
nombre d’États signalant une baisse en huit ans. L’économie a maintenant généré 100 000 emplois ou plus cinq mois
d’affilée, une première depuis 2006, avant la récente récession. D’autre part, à la mi-décembre, le nombre de nouvelles
demandes d’allocation-chômage a atteint le niveau le plus bas en trois ans et demi, plus précisément depuis mai
2008. L’amélioration continue des statistiques de l’emploi laisse fortement présager que le 4e trimestre affichera une
augmentation de la croissance totale par rapport au taux de 2 % du 3e trimestre.
Le marché de l’immobilier commercial américain fait également preuve d’une vigueur étonnante. Le marché
immobilier bénéficie non seulement de la reprise de l’économie mais aussi de la santé sous-jacente du marché
commercial lui-même. Contrairement aux prévisions de nombreux observateurs et à l’inverse du marché résidentiel,
ce marché ne présentait pas de surconstruction et ne s’est pas trouvé inondé de biens saisis. Par conséquent, avec
l’amélioration de l’économie, les taux de vacance sont en baisse dans la plupart des secteurs du marché immobilier
et les prix des loyers commencent à remonter.
Le marché des bureaux
LSur le marché des bureaux, l’amélioration s’accélère nettement.
Selon Cushman & Wakefield, le taux de vacance global sur 30
marchés de centre d’affaires clés a baissé de 1,1 point en un an,
atteignant 13,8 % à la fin septembre. Sur ces marchés, l’absorption
nette a été positive pendant quatre trimestres consécutifs et représente le niveau d’absorption de troisième trimestre le plus élevé
depuis 2006, ainsi que le troisième volume enregistré sur n’importe
quel trimestre depuis l’an 2000. Washington DC, le « Midtown » de
Manhattan, San Francisco, Chicago et Orange County en Californie
sont les marchés qui affichent les meilleurs niveaux d’absorption.
Parallèlement, l’activité locative totale sur un an a augmenté de
presque 23 % par rapport à la même période de l’année dernière,
atteignant presque 59 millions de pieds carrés. Cette forte activité
de location de bureaux commence à avoir un impact sur les prix
locatifs, avec des loyers de classe A de 1 % supérieurs à il y a un
an, bien que les loyers des classes B et C continuent à accuser un
certain retard par rapport à la reprise et demeurent légèrement
inférieurs au niveau de l’an dernier. Cependant, dans certaines
métropoles telles que San Francisco et New York, on observe déjà
de fortes augmentations des prix locatifs avec, dans certains
immeubles de premier ordre de New York, des loyers désormais
supérieurs à 100 dollars le pied carré. Le dynamisme du marché de
la location de bureaux traduit clairement l’optimisme des dirigeants
d’entreprise en ce qui concerne les perspectives commerciales et
confirme qu’au 4e trimestre, le PIB affichera vraisemblablement un
redressement surprenant.
Comme nous l’avons indiqué dans nos bulletins précédents, le
relèvement des prix du marché des bureaux dans des villes telles
que New York, Boston et San Francisco semble anticiper une
augmentation des locations qui pourrait ne se réaliser que dans un
an ou deux. Cependant, nous continuons à observer de bonnes
opportunités dans d’autres endroits tels que Houston, Chicago et
Seattle, ou dans des zones métropolitaines étendues telles que le
nord du New Jersey et Orange County en Californie.
Le marché industriel
Le marché de l’immobilier industriel et logistique américain affiche
également une bonne tenue. Selon Jones Lang LaSalle, ce marché
« progresse lentement mais sûrement » et a connu à ce jour six
trimestres consécutifs d’accroissement de la demande. En tête se
trouve le secteur des entrepôts de la grande distribution (« big box
») et de l’immobilier logistique, dont le dynamisme a réduit le taux
de vacance industriel global à 9,6 % à la fin du troisième trimestre.
Ceci représente 60 points de base en dessous du niveau d’il y a un
an et l’on s’attend à ce que l’espace disponible continue à se raréfier
en 2012. Sur le marché industriel, les loyers ont mis du temps à se
stabiliser, mais le troisième trimestre a affiché un léger redressement
d’environ ½ % au niveau national. Comme sur le marché des
bureaux, on projette peu de construction spéculative pour l’année à
venir, ce qui devrait créer une pression supplémentaire à la hausse
des loyers dans ce secteur.
La vigueur du marché industriel s’est manifestée sur les marchés
qui constituent des centres de distribution importants et bénéficient
de solides infrastructures de transport, comme Atlanta, Chicago,
Dallas, Houston, l’« empire intérieur » (Inland Empire) de
Californie du sud, Philadelphie et le centre du New Jersey. Tous ces
endroits dépendent en très grande partie de la distribution intérieure
des États-Unis et bénéficient donc du redressement de l’économie
américaine. Par contre, les marchés industriels qui se concentrent
principalement sur les marchés d’exportation connaissent un
redressement plus lent.
Appartements
Le marché des appartements locatifs est demeuré le secteur le plus
robuste du marché immobilier commercial américain. Sur ce
marché, le taux de vacance continue de baisser, perdant encore 30
points de base au troisième trimestre pour atteindre 5,6 %. Plusieurs
tendances de base soutiennent actuellement le marché des appartements. Tout d’abord, l’effondrement du marché des condominiums
et des maisons individuelles a entraîné une baisse sensible de l’accès
à la propriété, poussant un gros pourcentage de la population
américaine sur le marché locatif. Cette tendance est accélérée par
le niveau élevé du chômage qui empêche pour un grand nombre
toute velléité d’accession à la propriété. Comme en général, aux
États-Unis, les gens se marient désormais beaucoup plus tard, les
appartements locatifs deviennent pour un plus grand nombre une
forme de logement acceptable à plus long terme.
En termes d’investissement, les conditions favorables que présente
le marché des appartements locatifs devraient perdurer en 2012, le
seul changement prévisible étant une augmentation de l’offre sur
certains marchés. La construction de nouveaux ensembles d’appartements, en particulier d’appartements-jardins de banlieue, peut
être réalisée relativement rapidement et le faible niveau des taux de
vacance a encouragé certains promoteurs à lancer de tels projets sur
des marchés importants dans tous le pays. Cependant, chez Falcon,
nous pensons qu’il est très peu probable que des pressions concurrentielles se fassent sentir à cause de la surconstruction et, à notre
avis, un projet bien situé et bien géré conservera sa position sur le
marché et continuera à fournir des revenus intéressants.
Sur le long terme, les statistiques de performance du NCREIF
indiquent que les appartements sont la classe d’actifs la plus
performante sur le marché de l’immobilier commercial américain,
produisant régulièrement un taux de rendement interne supérieur à
celui des autres sections du marché. Par conséquent, nous pensons
que les appartements locatifs doivent constituer l’une des classes
d’actifs d’un portefeuille d’immobilier commercial américain bien
diversifié. Nous bénéficions d’une expérience considérable en
gestion d’actifs pour les ensembles d’habitations collectives et
pensons que nous avons mis en place des procédures qui nous
permettent de gérer ces biens de façon efficace.
Commerce de détail
Selon le Congressional Budget Office, 2011 a affiché une croissance
continue des disparités entre les couches supérieures de la société
américaine et pratiquement tout le reste de la population. Ce
phénomène a été largement couvert par la presse suite à l’émergence
de mouvements politiques tels que le « Tea Party » et « Occupy
Wall Street ». En ce qui concerne l’immobilier commercial, cette
disparité touche bien sûr principalement l’industrie du commerce de
détail. Les commerces haut de gamme bénéficient évidemment de
cette situation, alors que tous les autres segments de l’industrie du
détail font face à un environnement commercial plus difficile.
Falcon a toujours découragé l’investissement dans des biens loués
à des grandes surfaces telles que Walmart, Kmart ou Target à cause
de leurs baux à loyer fixe à long terme. Dans la plupart des autres
segments du marché du détail, la concurrence a augmenté, en
particulier durant la dernière récession, et nous pensons par
conséquent qu’il est très important de faire preuve de discernement
en investissant dans un bien destiné au commerce de détail.
Cependant, les détaillants très haut de gamme situés sur des artères
telles que Fifth Avenue et Madison Avenue à New York, Michigan
Avenue à Chicago et Rodeo Drive à Beverly Hills bénéficient des
meilleurs emplacements possibles et de locataires extrêmement
fiables. De temps en temps, Falcon recommande aussi certains
autres détaillants d’agglomérations importantes, s’ils répondent
à des critères d’investissement très stricts.
Conclusion
Avec l’amélioration lente mais régulière de l’économie américaine,
nous observons une reprise étonnamment forte dans la plupart des
segments du marché immobilier commercial américain. Le marché
des appartements locatifs mène cette reprise mais, dans les grandes
agglomérations du pays, le marché des bureaux se comporte
également fort bien, l’activité locative ayant augmenté de 23 % au
cours des neuf premiers mois de 2011 par rapport à l’année
précédente. De surcroît, le taux de vacance du secteur industriel et
logistique est tombé à 9,6 % après six trimestres consécutifs
d’augmentation de la demande locative. Nous pensons que ces deux
facteurs indiquent que les hommes d’affaires américains envisagent
l’année 2012 avec un certain optimisme.
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