Mars Apprendre coûte. Savoir vaut.
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Mars Apprendre coûte. Savoir vaut.
Société en nom collectif Volume 7, Numéro 3 Mars 2012 CAPSULE JURIDIQUE EN DROIT IMMOBILIER APPRENDRE COÛTE. SAVOIR VAUT. Domaine de l’Orée du Bois Laplaine Inc. c. Garon 2012 QCCA 269 Par Me Annie Breault Un arrêt récent de la Cour d’appel confirme la primauté du principe que seules les parties à un contrat sont liées par les termes de ce contrat. Les faits Un contrat de courtage exclusif intervient entre M. Proulx et l’agence immobilière Les Associés inc., par son représentant le courtier Garon. Ce contrat de courtage vise la recherche de terrains pour fins de développement immobilier. La rétribution y est prévue selon un barème pré-établi qui est fonction du nombre de pieds carrés des terrains susceptibles de faire l’objet de promesses d’achat acceptées. Un deuxième contrat intervient entre M. Proulx et Garon. Il est intitulé « Complément au contrat de courtage » et prévoit une indemnité visant à compenser les efforts du courtier dans la recherche de terrains. Ainsi, dans l’éventualité où les rétributions découlant de promesses d’achat n’atteignent pas 50 000 $, une indemnité y est prévue jusqu’à concurrence du montant de 50 000 $. Aucune promesse d’achat acceptée n’aura lieu pendant la durée du contrat de courtage. Garon intente une action contre M. Proulx et la société dont il est le seul dirigeant, Domaine de l’Orée du Bois Laplaine Inc. Elle réclame par ces procédures l’indemnité de 50 000 $ prévue au Complément. Décision de la Cour du Québec En première instance, la Cour du Québec accueille l’action intentée par le courtier Garon. S’agissant de prospection de terrains, la Cour conclut que les ententes entre les parties n’avaient pas à revêtir de forme obligatoire. Elle conclut ainsi que le Complément constitue un contrat de services prévoyant un dédommagement et non une rétribution. La Cour conclut que le courtier Garon a l’intérêt juridique suffisant compte tenu que le Complément est intervenu entre elle et M. Proulx. La société et M. Proulx sont condamnés solidairement et ce, bien que le contrat de courtage et le Complément soient intervenus seulement avec M. Proulx. La Cour est d’avis que la société est l’alter ego de M. Proulx qui l’utilise indistinctement de lui. À preuve, la Cour retient que les promesses d’achat ont été présentées au nom de cette société. Arrêt de la Cour d’appel La Cour d’appel retient l’argument de la société Domaine de l’Orée du Bois Laplaine inc. Cette société n’étant pas partie ni au contrat de courtage ni au Complément, elle ne peut être tenue responsable. La Cour d’appel rappelle qu’une société bénéficie d’une personnalité juridique distincte et qu’en l’absence de fraude ou d’abus de droit, il n’y a pas lieu de soulever le voile corporatif et de lui opposer les ententes conclues par M. Proulx. La Cour d’appel conclut également que le Complément fait partie intégrante du contrat de courtage. Ainsi, le courtier immobilier n’a pas l’intérêt requis pour intenter des procédures qui y sont liées, ce droit appartenant exclusivement à l’agence immobilière. Commentaires Cet arrêt de la Cour d’appel, bien que n’y faisant pas référence spécifiquement, est conforme à la législation applicable. En effet, l’article 35 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et la publicité (L.R.Q. c. C-73.2, r.1) prévoit l’obligation pour un courtier de verser sans délai à l’agence pour laquelle il agit toute rétribution reçue dans le cadre d’une transaction. Il s’agit d’une exigence incontournable et ce, qu’il s’agisse d’un immeuble principalement résidentiel ou non : toute rétribution doit transiter par le biais de l’agence immobilière. Volume 7, Numéro 3 Page 2 Mars 2012 Également il s’agit d’un rappel de la nécessité pour les agences immobilières et les courtiers de s’assurer de bien identifier les parties à un contrat de courtage. En l’instance, un avis de modification aurait dû être signé dès le moment où le courtier a réalisé que les promesses d’achat étaient présentées à un nom autre que celui du client inscrit au contrat de courtage. Dans la même veine, il n’est pas inutile de rappeler l’importance pour le courtier de s’assurer d’une signature dûment autorisée lorsque la cliente est une compagnie et ce, par l’obtention d’une résolution du conseil d’administration autorisant la personne désignée à agir au nom de la compagnie. Finalement, le raisonnement de la Cour du Québec à l’effet de qualifier de contrat de services le Complément au contrat de courtage de façon à qualifier l’indemnité qui y est prévue de dédommagement et non de rétribution ne résiste pas à l’analyse. Ce serait dire que le travail d’un courtier entraîne le paiement d’une rétribution s’il y a vente, mais qu’il s’agit que d’un dédommagement s’il n’y a pas vente. À notre avis, le Complément au contrat de courtage était une indemnité qui pouvait valablement être convenue, compte tenu qu’il n’était pas question du courtage exclusif d’un immeuble principalement résidentiel. Il faut rappeler que le contrat de courtage exclusif visant un immeuble principalement résidentiel est régi par un formalisme auquel les courtiers ne peuvent déroger. Notamment, la clause de rétribution est réglementée et le texte prévoit expressément que le paiement de la rétribution a lieu lors de la signature de l’acte notarié. Un arrêt rendu en 2008 par la Cour suprême du Canada permet de croire que le Complément de contrat serait jugé illégal en matière d’immeuble principalement résidentiel. Dans l’arrêt ACAIQ c. Proprio Direct inc. (2008 CSC 32), la majorité de la Cour suprême du Canada a confirmé que la décision du Comité de discipline de l’ACAIQ était raisonnable. Le Comité de discipline avait conclut que les frais d’inscription non remboursables exigés par Proprio Direct inc. étaient une pratique contrevenant à la Loi sur le courtage immobilier puisque payables même en l’absence de vente de l’immeuble résidentiel. Me Annie Breault a été admise au Barreau du Québec en 1993. Au cours de sa pratique, Me Breault s’est spécialisée dans le domaine du litige civil et commercial. Me Breault a été bâtonnière du Barreau de Laval pour l’année 2007-2008. Volume 7, Numéro 3 Page 3 Mars 2012 La firme Dufour, Mottet Avocats est en mesure de vous conseiller par l’entremise de plusieurs de ses avocats, en droit immobilier et autres domaines de droit. Richard Dufour, avocat Jean Marius Mottet, avocet [email protected] [email protected] Carole Tremblay, avocate Lisette Lafontaine, avocate [email protected] [email protected] Annie Breault, avocate Sébastien Matte, avocat [email protected] [email protected] Annie Cadieux, avocate Joëlle Beauregard, avocate [email protected] [email protected] Stéphanie Chartray, avocate Laurie Meitin, avocate [email protected] [email protected] Complexe Daniel-Johnson ● 2550, boul. Daniel-Johnson, bureau 400, Laval, Québec, H7T 2L1 Téléphone: (450) 686-8525 ● Télécopieur: (450) 686-8516 Volume 7, Numéro 3 Page 4 Mars 2012