The English land market, 1540-1700

XIV INTERNATIONAL ECONOMIC HISTORY CONGRESS
SESSION 21
Property Rights, Land Markets and Economic Growth in Europe (13th-19th
Centuries)
The English land market, 1540-1700
by R. W. Hoyle
Abstract
Virtually all recent research on early modern English land markets has been
undertaken on single manors or villages. However, as long ago as 1965, Lawrence
Stone published a figure illustrating the mobility of land in England, 1560-1700, using
the number of transactions registered on the Close Rolls and the number of Feet of
Fine. This showed a substantial increase in the number of transactions (where 1560-9
= 100, the graph reached 240 in c. 1618 before falling to below 50 in c. 1690). The
original purpose of this paper was to verify Stone’s somewhat schematic diagram by
collecting a new data series for the number of feet of fine for England, 1540-1700.
‘Feet of Fine’ (Latin Pedes Finem) are the records of collusive or fictitious suits in the
Court of Common Pleas brought to strengthen a title to freehold land, normally after
purchase. They are therefore a form of registration. This, however, was voluntary and
there is no easy way of discovering what the relationship is between the number of
Feet of Fine and the total number of conveyances in the freehold land market. It is
acknowledged that their employment to estimate the size of the land market is
problematic.
Data was gathered on the number of feet of fine for the English counties of Kent and
Yorkshire for 1540-1700. So far data has only been gathered for the national number
of Feet of Fine 1640-1700. Figures for the national number of Feet 1540-1640 has
been extrapolated from the Kent and Yorkshire totals.
The new data confirms the shape of Stone’s 1965 graph. The number of Feet levied
increased five-fold between c.1540 and c.1610 after which there was a slow decline to
1700. Stone’s graph completely omitted the collapse in activity in the English Civil
War which is the most marked feature of the data.
No single reason for the shape of this graph is offered. As the data relates to freehold
land only, it is shown that the amount of freehold increased substantially between
1540 and 1640 by the sale of the crown lands (into which were incorporated monastic
lands after 1540) and the sale of customary land to freehold. It is therefore suggested
that there was much more land in the lands of independent owner-occupiers in 1640
than 1540 and the increase in the number of Feet of Fine reflects this. It might also
reflect a much greater frequency of sale but this is unverifiable. The fall in the number
of feet of fine after 1660 may reflect the revival of estate building.
It is also shown that the data for Kent and Yorkshire correlate closely and reflect the
same underlying dynamics.
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The data, as has been indicated, is not without its problems. With further research it
would be possible to extract volume measures from the Feet which might tell a
different story and it is possible to use the Feet of Fine to tell where the land market
was active. As this is the only national data source available, it is certainly worth
persevering with.
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Quasiment toute la recherche récente sur les marchés fonciers anglais des débuts de
la période moderne a été entreprise dans le cadre des manoirs ou simplement des
villages. Il y a bien longtemps cependant que Lawrence Stone a publié (en 1965) des
chiffres illustrant la mobilité de la terre en Angleterre de 1560 à 1700, en utilisant le
nombre de transactions enregistrées sur le ‘Close Rolls’ et le nombre de ‘Feet of
Fine’. Il a montré une augmentation substantielle du nombre de transactions à partir
des années 1560-69 dotée de la base 100, puisque le graphique a atteint l’indice 240
vers 1618 avant de tomber en-dessous de 50 vers 1690. Le but original de cet article
était de vérifier le diagramme de Stone, considéré comme quelque peu schématique,
en rassemblant une nouvelle série de données pour le nombre de ‘feet of fine’ pour
l'Angleterre entre 1540 et 1700.
Les ‘Feet of Fine’ (latin Pedes Finem) sont les registres des jugements « collusoires »
ou « fictifs » rendus dans la cour de ‘Common Pleas’ pour renforcer le titre de
propriété des ‘freeholds’, en théorie après un achat. Ils sont donc une forme
d'enregistrement. Cette procédure, cependant, était volontaire et il n'y a pas de
méthode évidente pour établir le rapport entre le nombre de ‘feet of fine’ et le nombre
total de transactions sur le marché de la terre des propriétés en ‘freehold’. On admet
que leur utilisation pour estimer la taille du marché de terre est problématique.
Des données ont été recueillies sur le nombre de ‘feet of fine’ pour les comtés anglais
du Kent et du Yorkshire pour 1540-1700. Au niveau national, des données n’existent
pour l’instant que pour le nombre de ‘feet of fine’ que pour la période1640-1700. Les
chiffres pour le nombre national de ‘feet’ de la période 1540-1640 ont donc été
extrapolés à partir des séries du Kent et du Yorkshire.
Ces nouvelles données confirment les grandes lignes du graphique de Stone. Le
nombre de ‘feet of fine’ ainsi extrapolé quintupla entre les années 1540 et les années
1610, après quoi s’ensuivit un lent déclin jusqu’en 1700. Le graphique de Stone a
pourtant complètement négligé l'effondrement de l'activité pendant la guerre civile
anglaise qui est le phénomène le plus marquant révélé par les données.
Aucune explication sur le profil du graphique n'est proposée. Comme les données ne
se rapportent qu’à la propriété foncière en ‘freehold’, il a été démontré que le nombre
de ‘freeholds’ a augmenté sensiblement entre 1540 et 1640 par la vente des terres de
la couronne (dans lesquelles se trouvaient incluses les terres monastiques après 1540)
et la vente des terres coutumières transformées en ‘freehold’. On suggère donc qu'il y
avait beaucoup plus de terres aux mains des propriétaires occupants indépendants en
1640 qu’en 1540 et que l'augmentation du nombre de ‘feet of fine’ reflète cette
évolution. Ce phénomène pourrait également refléter une fréquence beaucoup plus
grande des ventes mais cela reste invérifiable. La chute du nombre de ‘feet’ après
1660 pourrait refléter la reconstruction des domaines.
On montre également que les données pour le Kent et le Yorkshire sont étroitement
corrélées et reflètent la même dynamique fondamentale.
Les données, comme il a été indiqué, ne sont pas sans poser des problèmes. Avec
d’autres recherches, il serait possible d'extraire des mesures du volume du marché à
partir des ‘feet’ qui pourraient révéler une histoire très différente et il serait possible
de les employer pour dire où le marché de terre était le plus actif. Etant donné qu’il
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s’agit de la seule source nationale disponible, il est certainement utile de persévérer
dans son exploitation.
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