Un projet immobilier engage un certain nombre d`actes et de frais qu

Un projet immobilier engage un certain nombre d'actes et de frais qu'il
convient de bien apprécier avant de se lancer. Il faut du temps…
En premier lieu, bien comprendre son besoin, sa logique patrimoniale :
acquérir un bien immobilier pour faire quoi : y vivre, le louer, aider des
proches ... vendre un bien immobilier, mais dans quelle logique ?
Dans chaque situation, les négociations sont différentes.
En premier lieu, il convient de bien réfléchir son investissement, le lieu, le
prix, l'étage, la copropriété, ... Par agence, hors agence, il faudra
négocier et éviter les arnaques. Une fois l’investissement choisi, il faut
bien appréhender les diagnostics, lire avec attention toutes les pièces
administratives. Puis enfin, il faut décider.
Parallèlement, il est nécessaire d’appréhender son endettement. Les
banques n'aiment pas que l'on ne dépasse 33% d'endettement.
Regardez votre salaire annuel et attention aux revenus spécifiques (caf,
pôle emploi, heures supplémentaires, participation, ...). Ils ne sont pas
pris en compte. Ils servent à appuyer le dossier. Les loyers perçus sont
diminués de 30% et sont additionnés au revenu moyen mensuel ce qui
augmente vos droits à prêts. S’il y a des crédits ils seront déduits de
l'échéance cible ce qui réduira votre enveloppe. Il faut souvent
"renégocier ses encours". Savoir où l’on va avant de s’engager.
La nature du prêt est NEGOCIABLE :
Prêt à taux fixe, taux révisable, prêt à palier.
Le taux est NEGOCIABLE:
Plus ou moins 20 centimes de taux représentent un écart de 30 euros
par mois sur VINGT ans soit près de plus de 7000 euros sur la durée.
L’assurance du prêt est NEGOCIABLE :
Une assurance fixe ou une assurance sur le capital restant dû ? Une
assurance à taux bonifié, une assurance couvrant des exclusions, avec
surprimes, …Le coût peut être très différent. Sans compter les
assurances qui couvrent des risques spécifiques (militaires …), d’autres
avec des couvertures professionnelles : éducation, fonction hospitalière,
douanes...
Les frais de dossier sont NEGOCIABLES
De 0.5 à 1% du capital emprunté
Les frais de courtier sont NEGOCIABLES
De 0.5 à 1% du capital emprunté
Les Garanties sont NEGOCIABLES :
Hypothécaire, PPD, Promesse, caution personne morale ...
Les travaux sont NEGOCIABLES :
450 et 600 euros en moyenne par m2 en cas de rénovation,
Les frais de déménagement, d'emménagement, les abonnements, ...
Et même les frais de Notaire sont à appréhender avec vigilance :
Du mobilier, des frais d’agence à la charge du vendeur, de
l'acquéreur, ... Evalués à 7000 euros pour 100 000 en valeur, ils
augmentent en 2014.
Sans parler des prêts aidés : le 1% patronal, l’ASA, le prêt zéro, …
.
Pour illustrer : un bien destiné à la location à long terme (complément de
revenus retraite) suppose un abandon de la bataille sur les taux au profit
des frais annexes, de même en terme de garantie du prêt (obligatoire) un
privilège de prêteur de deniers est moins onéreux qu'une société de
cautionnement, l'assurance peut se limiter au décès (le loyer couvrira
toujours les échéances), mais attention à ne pas prendre de risques.
L'apport n’est pas utile, sauf pour la banque (car il limite vos bases
déductibles). L'assurance du prêt est un moyen de protéger ses proches.
En cas de décès, le prêt est intégralement assuré et vous n avez plus
rien a payer.L'intégration d une SCI est à envisager, elle permettra d
éviter l indivision au décès et facilitera les cessions entre les héritiers.
Une SCI est simple à créer et donne une vraie ouverture patrimoniale.
Parfois, une SARL est encore plus judicieuse.
Promesse d’achat, de vente, compromis, clause de substitution, . ….
Et c'est ainsi que,
Je vous propose de vous aider pour bien appréhender tous ces points.