Les atouts caches du Pinel
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Les atouts caches du Pinel
CHALLENGES Date : 03/09 SEPT 15 Page de l'article : p.72-73 Journaliste : Eric Tréguier Pays : France Périodicité : Hebdomadaire OJD : 229211 Page 1/2 Immobilier neuf Les atouts caches du Pinel Ce dispositif d'investissement locatif défiscalisé est loin d'offrir un rendement intéressant. Les raisons de son succès sont ailleurs. A vant l'été, la Cour des comptes a décidé de s'attaquer aux mécanismes d'investissement locatif dont les avantages fiscaux lui paraissent trop coûteux pour l'Etat, n faut dire qu'en dix ans, neuf dispositifs se sont succédé dans le neuf, avec des succès mitigés. Car les Français ont su faire la différence entre ceux qui offraient une réelle rentabilité et les autres. Le défunt dispositif Duflot, par exemple, a fait pschitt : seulement 35000 opérations ont été enregistrées sur 2013 et 2014, à comparer aux 240000 du Robien, en vigueur il y a quelques années. Le dispositif actuel, le Pinel, du nom de l'actuelle ministre du Logement, paraît mieux parti. Depuis le début de l'année, grâce à lui, les ventes aux investisseurs ont rebondi de... 60%! Les épargnants ont été sensibles aux publicités des promoteurs : «63000 euros de réduction d'impôt », « zéro impôt pendant six, neuf, douze ans ». Mais pas seulement... Simplicité de fonctionnement Car le Pinel est plus avantageux qu'il n'y paraît au premier abord (lire tableau ci-contre). Pour le comprendre, il faut se pencher sur son fonctionnement, finalement Tous droits réservés à l'éditeur assez simple : le Trésor public rembourse, sous forme de réduction d'impôts, 12,18 ou 21 % de l'investissement, plafonné à 63000 euros, contre un engagement de location (avec des conditions de toyer et de ressources du locataire) de respectivement six, neuf et douze ans. Des contraintes qui correspondent dans la plupart des grandes villes aux profils des locataires et aux prix du marché. Côté rentabilité, le calcul est plus complexe. Car l'immobilier a ceci de différent par rapport aux autres placements qu'il fait presque toujours intervenir un crédit, remboursé, en partie ou en totalité, par les loyers dégagés. C'est donc un puissant effet de levier, « l'équivalent de I point de performance en plus », assure un conseil en gestion de patrimoine. Il est d'autant plus intéressant que les taux de crédit sont bas : « Parmi nos emprunteurs, les investisseurs ne représentaient plus que 10% l'an dernier. Mais ils sont revenus à 13% et remonteront à terme vers leur niveau historique normal, c'est-à-dire 18% », assure Philippe Taboret, directeur général adjoint de Cafpi, numéro un des courtiers en prêt immobilier. Investir dans la pierre est d'autant plus intéressant que les performances des autres placements ont pâli. L'assurance-vie en euros (2,8% en moyenne) n'attire plus autant les Jacques Lescan, chef d'entreprise. "J'ai acheté en Pinel surtout pour loger nia fille" « A Antibes, j'ai acheté un appartement dans une très belle résidence construite par Gambetta. Et j'ai choisi de le faire en Pinel parce que cela permet aussi de loger ses enfants, petitsenfants et parents. Dans mon cas, il s'agit de ma fille, qui a ainsi pu trouver un logement neuf, bien conçu, et bénéficier d'un loyer raisonnable. C'est d'ailleurs le revers de la médaille : le rendement de mon Pinel n'est pas élevé. Je l'ai payé 560000 euros, ce qui est un prix normal dans un immeuble de cette qualité dans ce quartier. Mais je ne peux obtenir que 12 euros du mètre carré par mois. Ce qui fait 960 euros pour un 80 mètres carrés, soit 11500 euros par an : un petit 2% brut! Pour 600 000 euros, j'ai acheté un appartement similaire, dans le même immeuble, maîs que j'ai loué en meublé non professionnel. H me rapporte 1800 euros par mois Presque deux fois plus. Heureusement qu'il y a cette possibilité de louer à sa famille, sinon, j'aurais sans doute réfléchi à deux fois. » # CAFPI 8282605400504 CHALLENGES Date : 03/09 SEPT 15 Page de l'article : p.72-73 Journaliste : Eric Tréguier Pays : France Périodicité : Hebdomadaire OJD : 229211 Page 2/2 Le Pinel, le moins rentable des régimes locatifs... mais le plus sûr Pour un logement valant 150000 euros111 Rendement annuel brut moyen Revenu annuel Rendement Note de net d'impôt et de annmei net d'impôt rentabilité 121 charges (en euros) i it de charges Note de sécurité ».,. „,.. »vis Notre Immobilier neuf en Pinel 3,5% 2086 1,4% * *** Permet de réduire I impot et d investir dans un bien adapte aux nouvelles normes Permet aussi de loger ses proches Immobilier neuf loué en meuble 4,5% 5345 3,6% *** * Règime le plus rentable Maîs complexe et très contrôlé A reserver aux contribuables aises en priorité Immobilier ancien loué nu 5,5% 3505 2,3% ** ** Un règime en apparence plus rentable que le neuf Maîs la valeur du logement pâtira des futures normes environnementales Immobilier ancien loue en meuble 5,5% 4475 3% + ,,. j|, ,,, Lîne formule tres rentable maîs exigeante en termes de temps et de formalités. (1) Calculs bases sur un investissement de 150000 euros hors charges pour de I immobilier ancien TTC pour de I immobilier Pine et HT dont mobilier pour de I immobilier LMNP (2) Comprend des travaux sur la periode (500 euros TTC m'pour I immobilier ancien 250 euros/m3 pour le Pinel 125 euros/rr2 en LMNP) les assurances (vacance carence impayes) frais dagence charges de copropriétés fra s de gestion taxes impot sur le revenu (TMI - 30%) et prélèvements soc aux SOURCE CEBE» ss MO épargnants La Bourse fait peur une fois encore avec de nouveaux coups de yoyo +1,73% pour le CAC 40 en 2014, maîs -3,5% cet eté Enfin, le livret A, avec son O 75% annuel, est hors jeu « Aujourd'hui, l'investissement locatif est le meli leur moyen de se constituer un complément de retraite », affirme d'ailleurs Jean François Buet, pre sident de la Federation nationale de l'unmobilier Souplesse de l'engagement Maîs pourquoi choisir le Pinel9 Car, apres tout, il existe d'autres formu les d'investissement dans l'unmobi her Dans l'ancien, par exemple Avec ses avantages une rentabilité superieure a celle du neuf et un toyer libre (sauf a Pans ou il est pia forme) Et ses inconvénients des biens pas forcement adaptes aux besoins et aux usages actuels Et, a terme, une décote quasi certaine a cause de la montee de la reglemen tation ènergetique, de l'entretien et de la remise aux normes 1 Sans compter le taux de vacance, en forte hausse constate une ètude récente du Crèdit foncier, a cause, selon elle, < des exigences croissantes des candidats locataires sur l'état du logement (prestations, isolation ), l'offre de produits neufs concur rents et la concentration de la de mande dans les zones tendues » Dans le neuf, explique Benjamin Nicaise, PDG du spécialiste Cerem cuno, « il est aussi possible d'inves Tous droits réservés à l'éditeur «L'investissement locatif est aujourd'hui le meilleur moyen cfe se constituer un complément de retraite. » Jean-François Buet, president de la Fnaim tir en LMNP (loueur en meuble non professionnel) avec une rentabilité élevée » Un investissement plutôt concentre sur les Ehpad (établisse mente hospitaliers) et les maisons de retraite et qui depend beaucoup de la qualité d'un gestionnaire Or, souligne Norbert Fanchon, president du groupe de promotion Gambetta, « si le gestionnaire disparaît la, rentabilité promise s'eva nomt » L actualite montre que ce n'est pas si rare que cela Le Pinel, lui, n affiche pas une renta bilite aussi élevée que les autres for mules d'investissement locatif, maîs bénéficie d'autres atouts D'abord, il permet de loger ses enfants, petits enfants et parents, ce qui est tres apprécie des acheteurs Meme si, précise Nordme Hachemi, president du promoteur Kaufman & Broad, Accepter les packages WJLLMM Etudier les byers réels du quartier > Les simulations des vendeurs prennent souvent comme norme le plafond des loyers autorise par le dispositif Pinel Maîs en dehors de la règion parisienne et de la Cote d Azur, c est rarement le cas ^ Ces formules qui comprennent I achat le financement I assurance et la gestion du bien sont séduisantes Maîs les intermédiaires se font une marge sur chaque service En sollicitant des prestataires externes il est possible d obtenir de meilleurs tarifs ou un rabais sur le package propose « seuls 20% de nos clients investisseurs en Ile-dé France déclarent vouloir utiliser cette possibilite » Deuxieme avantage tres apprécie la possibilite de s'engager sur seulement six ans Une durée pour laquelle il faut systématiquement opter, conseille Olivier Rozenfeld, president de la societe de conseil Fidroit, < quitte, ensuite, a la prolonger sur neuf ou douze ans cela ne réduit pas to performance et permet d'éviter de se retromei bloque, en cas de changement de situation patrimoniale, fiscale ou encore économique > Loyers de marché surestimés Ou investir? Cet eté, le site Explorimmoneuf a publie la quatrième édition de son palmares des villes ou investir Toulouse l'emporte devant Lyon et Nantes, suivis par Lille, Bordeaux, Villeurbanne, Montpellier, Nimes, Grenoble et Le Mans Ces villes offrent un marche locatif anime Maîs attention aux simulations trop optimistes Les loyers de marche ne sont pas toujours aussi éleves que ceux présentes par les simulations utilisées par les vendeurs Et certaines villes comme Rennes, Lille, Grenoble, Reims et Le Havre ont vu leurs loyers reculer sur les douze derniers mois Du coup les loyers de marche sont presque partout inférieurs aux loyers plafonds du dispositif Ce que ne précisent pas tous les vendeurs de Pinel Eric Treguier CAFPI 8282605400504