Faites-vous l`erreur de ne pas connaître son étendue

Le mardi 29 mars 2016 I Page 3
A U
T R I B U N A L
Par M Andréanne Sansoucy, LL.B., LL.M.
e
Assurance chantier
Faites-vous l’erreur de ne pas connaître son étendue ?
L
a police d’assurance de chantier
(Builder’s Risks Policy) couvre-t-elle
tout l’immeuble ou seulement la portion qui fait l’objet de travaux ?
La question de savoir si l'assurance
chantier vise la réparation de dommages
causés à une structure existante qui
n’était pas visée par les travaux de
construction pour lesquels la police d’assurance a été contractée a été présentée
aux tribunaux québécois récemment,
dans l’affaire Québec (Ville de) c. CFG
Construction inc.1 Les décisions rendues
dans le cadre de cette affaire ne permettent toutefois pas de conclure sur cette
question en droit québécois afin de savoir quels dommages sont couverts (ceux
causés à la structure existante ou seuls
ceux causés à la portion rénovée).
Les propriétaires et entrepreneurs impliqués dans un projet de construction
ne visant qu’une portion d’un immeuble
devraient dans ce contexte s’interroger
sur cette question au moment de contracter une assurance chantier et s’informer
quant à l’étendue de la couverture.
Dans l’affaire susmentionnée, bien que
la Cour supérieure (la Cour de première
instance) ait tranché clairement en 2013
en indiquant que l’assurance chantier visait la réparation de dommages à la
structure existante compte tenu du principe qui prévaut en common law et qui a
été énoncé dans la décision Medicine
Hat College v. Starks Plumbing & Heating Ltd.2 par la Cour de l’Alberta, la Cour
d’appel du Québec a jugé en 2015 que
cette décision de l’Alberta ne peut s’appliquer intégralement au Québec sans
effectuer une analyse plus approfondie
propre au contexte du droit québécois,
car le Code civil du Québec contient des
dispositions particulières sur la question
de l'intérêt assurable. Les tribunaux québécois n’ont toutefois pas encore eu l’oc-
À L’AGENDA
casion d’effectuer cette analyse plus approfondie.
Dégageons tout de même le principe
enseigné par la décision Medicine HatCollege v. Starks Plumbing & Heating
Ltd.3, à laquelle réfère la Cour d’appel du
Québec. Dans cette affaire, le donneur
d’ouvrage Medicine Hat College désirait
procéder à l’agrandissement et à la rénovation de certains de ses bâtiments. Le
contrat octroyé à l’entrepreneur général
Wolfe Construction lui imposait de souscrire à une police d’assurance chantier
(Builder’s Risk Policy).
Dans le cadre des travaux de rénovation, l’entrepreneur général Wolfe
Construction avait fait affaire avec le
sous-traitant Starks. Ce dernier devait démolir et raccorder une nouvelle conduite
de gaz naturel. Lors du branchement de
la nouvelle conduite, une explosion était
survenue et avait endommagé la salle
mécanique.
La Cour de l’Alberta devait déterminer
si la perte résultant de l’explosion était
couverte par l’assurance chantier puisqu’il s’agissait de dommages au bâtiment existant et non à la nouvelle
construction.
L’honorable juge McDonald a jugé que
l’assurance chantier (voir la clause ci-dessous reproduite au paragraphe 36) couvrait la structure préexistante et pas uniquement les nouvelles constructions (voir
la conclusion au paragraphe 63) :
[36] The Builder’s Risk Policy in Part 1,
Builder’s Risk Broad Form provides as follows in section 2 thereof:
This form, except as provided in this
form, insures the following property at
the project site for the amount of insurance specified in the Schedule of Part I
for the Project Site:
(a) property in course of construction,
installation, reconstruction or repair other
than property described in 2(b)
(i) owned by the insured;
[63] In conclusion, therefore, I hold that
on the facts of this case, the loss in question is covered by the Builders’ Risk Policy. In other words, the Plaintiff’s penthouse mechanical room is included in the
phrase “property in the course of
construction, installation, reconstruction
or repair”.
Au regard de ce qui précède et dans
l’attente d’une décision émanant des tribunaux québécois sur le sujet, nous recommandons aux propriétaires et entrepreneurs de vérifier l’étendue de la police d’assurance afin de s’assurer que les
dommages causés à la construction existante, le cas échéant, seront couverts par
une police d’assurance. En effet, nous
notons d’une part que les tribunaux québécois n’ont pas clairement tranché la
question à ce jour et d’autre part que la
décision Medicine Hat, à laquelle la Cour
d’appel du Québec a référé, a été subséquemment distinguée par la Cour supérieure de l’Ontario en juin 2015 dans l’affaire William Osler Health Centre v. Compass Construction et al4 , où la Cour a
jugé que les dommages causés à la
construction existante d’un hôpital
n’étaient pas couverts par la police d’assurance contractée par l’entrepreneur
général Compass5.
Arrêt de la Cour d’appel du Québec : Québec (Ville de)
c. CFG Construction inc., J.E. 2015-392 (C.A.)
Décision de la Cour supérieure : Québec (Ville de) c. Génitech Entrepreneur général inc., J.E. 2013-2097 (C.S.)
2
Medicine Hat College v. Starks Plumbing & Heating Ltd,
2007 ABQB 691
3
Id.
4
William Osler Health Centre v. Compass Construction et
al, 2015 ONSC 3959.
5
Id., par. 38-45 :
[38] For all of the reasons argued by Compass, it would
strain the interpretation of both the IBC 4042 and the
contract between Compass and the Hospital if this court
were to find that “property in the course of construction”
included the entire Hospital. The covenant to insure covers
the Project, but not the rest of the Hospital.
1
[39] On a basic level, if Compass’ insurance coverage were
intended to insure the entire Hospital as a “property in the
course of construction,” the premiums and coverage limits
stipulated in the covenant to insure would be much higher
– they would more closely resemble the Hospital’s own insurance coverage. It thus stands to reason that the covenant to insure was not intended by either party to cover
damage done to the entire Hospital.
[40] This interpretation is supported by the language used
in the IBC 4042, which differentiates between the “property insured” and the “Project site”: This Form, except as
provided in this Form, insures the following property at the
“Project site” for the amount of insurance specified on the
“Declarations Page” for the “Project Site”:
(a) property in the course of construction, installation, reconstruction or repair other than the property described in
2(b) […]
[41] Per the IBC 4042’s definitions section, “project site”
means “the site of a project described on the “Declarations Page.” This definition clearly differentiates between a
project and the location at which it takes place, i.e. between the kitchen renovation project and the rest of the
Hospital.
[42] The IBC 4042 also refers to the “property insured” in
its indemnification provision:
1. In the event that any of the property insured be lost or
damaged by the perils insured against, the Insurer will indemnify the insured against the direct loss so caused to an
amount not exceeding whichever is the least of:
(a) the “replacement cost” value of the property at the
time of loss or damage but in no event to exceed the
amount necessarily expended for replacement;
(b) the interest of the Insured in the property; […]
[43] This language makes it clear that the policy is intended
to cover the “interest of the Insured” in the “property insured” at the Project Site only. The Alberta Court of
Queen’s Bench held in Medicine Hat that contractors have
an insurable interest in an existing structure (or, using the
terminology in this case, the “Project Site”). Whether or
not this is true, it does not change the clear language of
the policy by which it is stipulated that only the Insured’s
interest in the “property insured” will be covered by the
policy. Any insurable interest the insured has in the Project
Site as a whole, or property adjacent to the Place of the
Work, is not insured by the all-risks builders’ policy.
[44] Support for this position is found in the excerpts from
the Canadian Construction Documents Committee’s Guide to Construction Insurance relied upon by Compass. In
this Guide, the CCDC advises contracting parties to ensure the risks of damage to existing structures are addressed
with additional insurance coverage. This supports the argument that the covenant to insure and the all-risks builders’policy obtained in fulfillment of that covenant were
not intended to cover damage to existing property. Neither party seems to have followed the advice to obtain additional insurance coverage. However, the solution to this
oversight is not simply to read broader coverage into the
policy that was obtained.
[45] For the reasons above, I find Compass’ cross-claim
against Black Creek for damages to the Hospital outside of
the kitchen is not barred by the covenant to insure.
Pour toutes questions ou commentaires,
n’hésitez pas à communiquer avec
Me Andréanne Sansoucy :
[email protected].
Tél : 514 871-5455
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