Défiscalisation : investir outre-mer, dans l`immobilier en parts

Défiscalisation : investir outre-mer, dans l’immobilier en parts
Il est trop tard pour investir en direct dans l’immobilier outre-mer, si vous voulez
défiscaliser pour l’an prochain. Mais, il est encore temps de souscrire au capital d’une
société qui acquiert des logements. Jouer la carte du logement social peut aussi être
avantageux fiscalement.
Le compte à rebours a commencé pour les contribuables souhaitant défiscaliser leurs revenus
2009 dans des placements outre mer. Compte tenu des délais liés aux formalités, il est trop
tard en décembre d’acquérir de l’immobilier à titre patrimonial. D’autant que la défiscalisation
démarre à la date de livraison des programmes de logement. En revanche, il est encore temps
de réaliser une opération de « portage immobilier « , c’est-à-dire de souscrire au capital d’une
société qui acquiert des logements. A la différence de l’achat d’un bien immobilier en direct, la
souscription de parts s’effectue très rapidement. A ce stade, il existe un schéma classique et un
autre, tout nouveau portant sur le logement social.
Miser sur le logement privé
« L’article 199 undecies A du CGI permet à l’associé d’une société civile immobilière qui
construit, Outre-mer, des logements en vue de leur location, de réduire, chaque année pendant
cinq ans, son impôt sur le revenu proportionnellement à sa souscription au capital de la SCI
« explique Laurent Ghelfi, à la tête de Star Invest. Cette société de montage d’opérations de
défiscalisation propose notamment une opération de promotion en Nouvelle Calédonie : en
souscrivant par exemple des parts de la SCI à hauteur de 21.750 euros avant le 31 décembre
2009, le particulier aura droit à une réduction d’impôt de 6.000 euros pendant cinq ans. Soit
en 2010, 2011, 2012, 2013 et 2014. D’où une réduction d’impôt globale de 30.000 euros. S’il
rapporte à ce montant, son versement de 21.750 euros, il enregistre un gain net de
8.250 euros soit 30.000 - 21.750. Cela correspond à un rendement actuariel équivalent à 15%
net d’impôt. Pendant toute la durée de détention des parts, l’associé ne perçoit aucun revenu
locatif. A la sortie, ses parts sont rachetées pour une valeur nulle.
Jouer la carte du logement social
Si l’on souhaite encore doper le rendement de son placement, la solution consiste à miser
sur le logement public. Désormais, cette nouvelle piste devient opérationnelle avec le feu vert
communautaire pour la défiscalisation du logement social (voir encadré ci-dessous).
Logement social outre-mer : le feu vert de Bruxelles
La Commission européenne vient d’approuver le dispositif d’aide fiscale à l’investissement
dans logement social, défini par la LODEOM (loi pour le développement économique des
outre-mer) du 27 mai 2009. Ce feu vert européen devrait permettre de défiscaliser d’ici la fin
de cette année, plus de 500 logements, ce qui représente 54 millions d’euros de base éligible.
« Les opérateurs en logement social pourront développer des programmes locatifs sociaux,
en étant assurés que l’intervention de l’Etat, à travers la défiscalisation, s’opérera dans un
cadre juridique clairement établi « remarque-t-on au Ministère de l’outre-mer.
Des initiatives sont prises ici et là pour profiter de ce nouveau dispositif.
Ainsi par exemple la société de montage INFI proposera aux particuliers de souscrire à
l’augmentation de capital d’une société, qui vendra les logements neufs à un organisme de
logement social de la Réunion. Avec ce type de placement, l’investisseur ne défiscalise que sur
une seule année. Ainsi en souscrivant des parts de la société pour un montant de 10.000 euros
en décembre 2009, il pourra réduire de 12.048 euros son impôt sur le revenu à régler en 2010,
au titre de ses revenus de 2009. D’où une rentabilité de 20,5% des sommes investies.
Là encore, pendant les cinq ans de durée de détention des parts, l’investisseur ne touche aucun
revenu. Au terme, il cède ses parts à l’organisme de logement social, pour une valeur nulle car
l’investisseur doit ristourner une partie de son avantage fiscal - une réduction d’impôt de 50% - à
l’exploitant social.
« Dans cette opération d’optimisation fiscale non patrimoniale, la rentabilité constatée par
l’investisseur est décorrélée de la valeur locative du programme et de sa valeur vénale à
l’échéance analyse Nathalie Le Roy, présidente de la société INFI . Il ne s’agit pas d’un
investissement patrimonial, mais d’un portage temporaire d’un investissement et d’un partage de
gain fiscal. L’intervention d’une société de logement social permet de sécuriser ce placement.
MARTINE DENOUNE, les Echos