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THE GOOD WORLD SPÉCIAL MÉDITERRANÉE
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THE GooD SURPRISE
THE GooD SURPRISE
Un Australien heureux :
Tony Browne, directeur de la marina
Monténégro
sourire impeccable, mâchoire carrée,
regard azur et muscles saillants, tony browne
a bien la gueule de l’emploi. cet australien
de 43 ans, auparavant capitaine de yachts
de 40 mètres, est le directeur de la marina
de Porto Montenegro depuis son ouverture.
il dirige une équipe de 62 personnes en été,
et de 30 en hiver, pour accueillir les équipages
24 heures sur 24 et 7 jours sur 7. «Notre taux
de remplissage est actuellement de 110% en
été, et de 87% en hiver», se félicite ce marin
heureux. si Porto Montenegro communique
énormément sur sa capacité à accueillir
des superyachts, une visite le long des
larges quais plantés de palmiers permet de
constater que la plupart des unités présentes
sont dans le créneau des 40-60 pieds,
soit 12-20 mètres. «La taille moyenne des
bateaux de la marina est de 19 mètres»,
confirme tony browne. une longueur qui
devrait s’accroître au fil du succès que connaît
Porto Montenegro auprès des propriétaires
et des capitaines de yachts, de superyachts et
de mégayachts qui croisent en Méditerranée.
La commercialisation des places de port
est également source de satisfaction.
a l’été 2014, une quarantaine d’anneaux
ont été vendus en contrat long terme
– quinze ou trente ans – et une vingtaine
pour trois ans, tandis qu’une centaine ont
été loués à l’année. avec ce dernier type
de contrat, les tarifs varient de 3890 € l’an
pour un bateau de 6 mètres à… 262400 €
pour un mégayacht de 150 mètres.
Nouvel eden
du yachting de luxe
Après le succès de Porto
Montenegro, d’autres projets
de marinas sont en cours
de concrétisation dans les bouches
de Kotor. Cette baie, composée
de plusieurs golfes intérieurs,
s’impose désormais comme un haut
lieu du yachting international ainsi
que du tourisme de luxe.
Petit Etat, mais grands projets. Très grands
projets, frisant la mégalomanie. Avec ses
13 800 km2 pour 620 000 habitants, le Monténégro affiche de réelles ambitions qui pourraient paraître démesurées. Certes, le pays
dispose d’atouts naturels évidents. Situé sur
la rive sud-est de la mer Adriatique, face à
l’Italie, il profite d’une situation géographique
idéale, entre la Croatie, l’Albanie et la Grèce.
Trois cents kilomètres seulement de côtes
bordées par les eaux bleues de l’Adriatique,
en comptant les bouches de Kotor, qui représentent à elles seules le tiers du littoral
monténégrin… En s’enfonçant de 14 milles
(26 kilomètres) à l’intérieur des terres, cette
étendue d’eau de mer, qui ressemble à s’y
méprendre à un fjord, s’éparpille en plusieurs
golfes, se rétrécit en son milieu, pour ensuite
déboucher sur la grande baie qui baigne la
vieille ville de Kotor. Un bassin protégé d’une
cinquantaine de milles (92,5 kilomètres) de
rives, ceinturé par des collines et des montagnes culminant à 1700 mètres… Un décor
fabuleux, dans lequel s’égrènent criques sauvages, villages de pêcheurs et cités médiévales, le tout classé par l’Unesco au Patrimoine de l’humanité en 1999.
Bien évidemment, les bouches de Kotor – ou
«Boka Bay» – n’ont pas attendu cette consécration officielle pour attirer, au fil des siècles,
des populations venues, de gré ou de force,
profiter des lieux : marins byzantins, marchands vénitiens, envahisseurs ottomans,
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troupes napoléoniennes, militaires et administrateurs de l’Empire austro-hongrois… La
plupart ont laissé des traces durables de leur
passage. Après les vicissitudes du régime
communiste et les guerres qui ont ensuite
ravagé l’ex-Fédération yougoslave, dans les
années 90, le Monténégro – la plus petite des
républiques de l’ex-Yougoslavie – a recouvré
son indépendance en 2006. Désormais en
paix, cette démocratie parlementaire, grande
comme à peine deux départements français,
est candidate à l’adhésion à l’Union européenne depuis 2008 et utilise déjà l’euro
comme monnaie officielle.
Vieux pays neuf, côtes sublimes aux portes
de l’Europe, manque évident d’infrastructures portuaires et hôtelières de qualité, le
tout panaché d’une inclination législative et
fiscale gouvernementale plus que bienveillante vis-à-vis des investisseurs étrangers…
En 2006, le milliardaire canadien Peter Munk
est le premier à comprendre l’étendue des
possibilités offertes par ce petit Etat, très
«yachting friendly ».
Un projet pharaonique
Le fondateur de Barrick Gold, première compagnie mondiale d’extraction d’or, a voulu
créer la plus grande marina de Méditerranée. Son nom : Porto Montenegro, en toute
simplicité. Un projet pharaonique pour un
port ultrasophistiqué, capable d’accueillir,
24 heures sur 24, plus de 850 unités, allant
du bateau de 12 mètres jusqu’au mégayacht
de 180 mètres. Avec, à la clé, tout un panel
d’infrastructures très haut de gamme : résidences ultrachic, hôtel 5 étoiles, boutiques
de luxe et bars branchés. Monaco n’a qu’à
bien se tenir ! Du reste, la légende raconte
que c’est justement parce qu’il avait un peu
trop attendu, à son goût, pour amarrer son
yacht dans le port de la Principauté que Peter
Munk s’est lancé dans cette aventure. Un
choix visionnaire à l’époque. «Porto Montenegro a été pionnier dans le développement
du tourisme de luxe et du yachting », indique
Sasa Radovic, directeur du Tourisme monténégrin. Un type d’investissement désormais
privilégié par le gouvernement. Dans le passé,
de nombreux – et pas toujours très heureux –
investissements immobiliers, massivement
financés par les Russes, ont été réalisés dans
le sud du pays, du côté de Budva et de ses
17 plages. La crise de 2008 a stoppé ce développement, permettant, en parallèle, une certaine prise de conscience, de la part des autorités locales, des risques de ce bétonnage
intensif. «Nous n’avons plus ni le temps ni la
place pour faire des erreurs comme il y a dix
ou quinze ans, reconnaît Sasa Radovic. Notre
stratégie est de trouver de bons partenaires,
avec des projets de grande qualité, comme
ceux réalisés à Boka Bay. »
Pour mener à bien son projet, Peter Munk,
considéré comme l’homme le plus riche du
Canada, fonde Adriatic Marina. Ses associés
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Photos : dr – oLivier voituriez
Par Olivier Voituriez
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sont à l’époque le Français Bernard Arnault,
le Britannique Nathaniel Rothschild et le
Russe oleg Deripaska. La société rachète les
24 hectares de l’ancienne base navale yougoslave de Tivat. Le montant de l’opération est
de 23 millions d’euros, pour un bail de quatre-vingt-dix ans. Le site militaire a été dépollué et ses bâtiments ont été rasés, à l’exception
des quatre jetées construites il y a cent ans, à
l’époque de l’Empire austro-hongrois. Seul
souvenir de l’arsenal : la grande grue rouge
et blanc plantée sur la jetée 1, devenue symbole de la rénovation du site.
Yachting et immobilier de luxe
Avec un investissement global de 270 millions
d’euros, Peter Munk fournit les moyens nécessaires pour que son bébé méditerranéen
soit à la mesure de ses ambitions. Les choses
vont vite. La marina ouvre à l’été 2009 avec
85 places. En 2012, 3000 yachts ont déjà fait
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1. 4. et 5. Les bouches de Kotor sont
devenues, grâce à Porto Montenegro,
Le Paradis du yachting en Méditerranée.
2. Kotor et ses aLentours sont cLassés
au PatriMoine MondiaL de L’unesco.
3. L’austraLien tony browne, directeur
de La Marina de Porto Montenegro.
6. Le regent hoteL & residence 5 étoiLes
de Porto Montenegro, insPiré des PaLais de
La renaissance itaLienne, coMPte 50 chaMbres,
35 suites, 4 restaurants et un sPa. iL gère
et Loue égaLeMent 52 chaMbres et suites
qui ont été vendues à des investisseurs.
escale à Porto Montenegro. A l’été 2014, les
quatre jetées existantes proposent 250 places,
dont 54 anneaux réservés aux yachts de plus
de 30 mètres. A l’automne 2014, la construction d’un cinquième quai permet d’ajouter
150 emplacements. Avec les 60 anneaux supplémentaires livrés cet été, Porto Montenegro
pourra accueillir 460 yachts rutilants. Azimut,
Ferretti, Baglietto, Riva, Prestige, Sunseeker…
Toutes les marques qui comptent dans le
motoryachting actuel reflètent leurs carènes
galbées dans les eaux turquoise de Porto
Montenegro. Le succès semble bien au rendez-vous, tant en ce qui concerne le yachting
que l’immobilier. Les deux allant de pair dans
ce type d’opération. Cinq résidences haut de
gamme, déclinant 130 appartements conçus
par le cabinet d’architecture londonien Reardon Smith et décorés par l’agence parisienne
Tino Zervudachi, ont été rapidement commercialisées.
Avec une décoration inspirée des palais de la
Renaissance italienne, le Regent Hotel & Residence a ouvert à l’été 2014. Disposant de
50 chambres et de 35 suites, de quatre restaurants et d’un spa, ce complexe 5 étoiles
sera le huitième établissement du groupe taïwanais, et le second Regent en Europe, après
celui de Berlin. Gestionnaire et non proporiétaire, Regent n’effectue ici que son métier
d’hôtelier. Le groupe a passé un contrat de
vingt ans avec son bailleur, Porto Montenegro,
et 52 chambres ou suites ont été proposées
à la vente, à des investisseurs, par Adriatic
Marina. Tout comme les autres chambres,
elles sont gérées et louées par Regent. Prix
de base : 300000 € pour une chambre standard de 40 m2. A l’exception d’un penthouse
d’une superficie de 400 m2, proposé à 7 millions d’euros, toutes les «résidences» ont été
vendues avant l’ouverture officielle de l’hôtel.
Et près d’un an après celle-ci, la direction annonce être «très satisfaite» de son taux de
fréquentation.
En parallèle, Adriatic Marina vient d’annoncer le lancement d’un nouveau projet d’envergure, avec les Regent Pool Residences, des
appartements ayant accès libre aux services
de l’hôtel. Le prix d’une résidence avec vues
sur le port, la mer et les montagnes oscille
entre 400 000 et 3,7 millions d’euros.
La clientèle de Porto Montenegro est principalement européenne, avec un grand nombre
de Britanniques, d’Allemands et de Scandinaves. Les Russes sont également très présents, car ils n’ont pas besoin de visa pour
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Une fiscalité accommodante
1. 2. et 3. Le très Privé POOL CLUB Lido Mar,
avec sa Piscine de 64 Mètres sur La Mer,
son restaurant-terrasse et son night-cLub,
est L’endroit gLaMour Par exceLLence
où iL faut être vu, de juin à sePteMbre.
4. thoMas, caPitaine du SNOWBIRD, un yacht
de 40 Mètres de Long Loué en charter.
5. La Marina de Porto Montenegro Peut
accueiLLir des Mégayachts déPassant
Les
30 Mètres de Long.
entrer au Monténégro, ce qui n’est pas le cas
s’ils veulent se rendre en Croatie. «Les Russes
ont acheté 35% des places de port et 30% des
appartements», confirme Rebecca Milton, directrice des ventes d’Adriatic Marina. Porto
Montenegro est-il pour autant le nouveau
rendez-vous bling-bling des Russes fortunés,
épargnés par la crise ? «Pas forcément, analyse Yann Marteau, directeur commercial et
marketing du Regent Porto Montenegro. Je
ne pense pas que le site et l’atmosphère de
Porto Montenegro attirent une majorité de
Russes. Même si son comportement a évolué
ces dernières années, c’est une clientèle essentiellement attirée par le clinquant, et pour qui
une plage aux abords immédiats est essentielle.» Ce qui n’est pas le cas ici, même si l’environnement raffiné du pool club Lido Mar,
avec son espace lounge et sa piscine de 64 mètres sur la mer, son restaurant-terrasse et son
night-club, apporte une touche glamour.
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« L’impression qu’il y a beaucoup d’investisseurs russes au Monténégro vient du fait
qu’ils ont été les premiers à revenir après la
guerre, dès les années 2000, souligne Sasa
Radovic. Les républiques de l’ex-Yougoslavie
avaient alors très mauvaise réputation. Les
Russes ont ouvert la voie en prouvant que le
pays était sûr. » Dans un pays où le tourisme
représente 20% du PIB, et dont le secteur
devrait connaître la croissance la plus rapide
du monde dans la prochaine décennie, le développement d’un yachting haut de gamme
lié à des resorts ultraluxueux est bel et bien
une priorité. «Ce développement se confirme,
dans la baie de Kotor, par les trois grands projets portés par les grandes marques mondiales
d’hôtellerie de luxe», confirme Yann Marteau.
Des opérations aux dimensions XXL et aux
enjeux financiers nettement supérieurs à
ceux engagés à Porto Montenegro.
A seulement 7 kilomètres de là, le russe Metropol Group investit 450 millions d’euros sur
l’île de Sveti Marko, pour y construire une
nouvelle marina, doublée d’un hôtel Banian
Tree. De leur côté, la State oil Company of
Azerbaijan Republic (Socar) et le sud-africain
Kerzner International ont débloqué 500 millions d’euros pour ériger Porto Novi, à Herceg
Novi. La première vague de travaux a débuté
à l’été 2013. Sur une superficie de 24 hectares,
une marina de 250 places, un hôtel one &
only de 120 chambres et 500 villas devraient
être opérationnels en 2016.
La palme de la démesure revient au suisse
orascom, qui investit plus de 1,5 milliard
d’euros sur 690 hectares situés dans le sud
de la péninsule de Lustica, autour de la baie
de Traste, qui donne sur la mer Adriatique.
Les travaux du plus grand projet d’investissement de tourisme et de loisir en Méditerranée doivent débuter à l’été 2015. A terme,
en 2018, Lustica Bay devrait compter 7 hôtels,
dont un Four Seasons, 750 villas, 1600 appartements et un golf de 18 trous. Le tout
couplé avec une marina flambant neuve,
dotée de 180 places pour des yachts mesurant jusqu’à 60 mètres de long.
Si elle arrive à son terme, cette frénésie de
projets et de réalisations propulsera les eaux
calmes et – encore – préservées de Boka Bay
parmi les nouveaux must incontournables du
tourisme et du yachting de luxe. Une sorte de
Monaco flambant neuf, doté de l’appétit d’une
Dubaï occidentale. A moins de trois heures
de vol de la plupart des grandes capitales européennes. Qui dit mieux ?
n
Photos : dr – oLivier voituriez
«La baie de Kotor est une destination qui
va exploser, c’est sûr. C’est le nouveau
Saint-Tropez, mais sans le mistral. En été,
la baie est protégée du vent et les paysages
sont superbes», indique thomas, capitaine
depuis quatre ans de Snowbird, un yacht de
40 mètres loué en charter pour 165000 € ht
la semaine. «Au Montenegro, le client ne paie
pas de TVA sur son charter. J’insiste auprès
du courtier qui se charge de la location
du yacht pour que nous restions à Porto
Montenegro», assure ce jeune belge très
satisfait de la qualité de l’accueil et des tarifs
raisonnables offerts par adriatic Marina. Port
d’entrée officiel du pays, Porto Montenegro
décline de nombreux avantages fiscaux.
Les taxes appliquées sur les services
de la marina ne sont que de 7% et, pour
les yachts qui quittent les eaux territoriales,
le carburant est détaxé – il est donc moins
cher que dans les autres ports de l’union
européenne, comme celui de dubrovnik, en
croatie, à seulement 20 milles (37 km) de là.