actualite marche juin 2016

ACTUALITE MARCHE
JUIN 2016
● EN BREF
Accélération de la baisse des taux d’emprunts en mars, pour s'établir à 2.04 % en moyenne sur le 1er trimestre 2016, et à
1.81% en avril.
Les taux des crédits immobiliers se sont ainsi à nouveau établis à leur plus bas niveau depuis la fin des années 40. En
détail sur le 1er trimestre 2016, le taux moyen pour l'accession dans le neuf est de 2.13%, et de 2.05% dans l'ancien. Mais
ils varient selon la durée du prêt: 1.73% sur 15 ans à taux fixe contre 2.34% sur 25 ans à taux fixe.
Au 1er Trimestre 2016, la durée des prêts accordés était de 212 mois en moyenne. Les niveaux actuels des conditions de
crédit permettent à tous les ménages de rentrer sur le marché de l’accession, sur des durées longues, sans que cela ne
les pénalise.
À partir du 1er juillet 2016, le délai pour transmettre à un établissement de crédit les éléments justifiant que les travaux
ont été effectivement réalisés est de trois ans à compter de la date d'octroi de l’éco-prêt à taux zéro. Pour en savoir
plus : voir le décret du 6 mai 2016.
● ACCESSIBILITE DES LOGEMENTS
Selon les chiffres de l'Anah, deux millions de logements sont à adapter au vieillissement de la population, soit un marché
de 24 Md€. Or, l'objectif du gouvernement est de seulement 80.000 logements du parc privé par an. La Capeb
demande donc que cet objectif soit revu à la hausse, via des aides financières supplémentaires.
Adapter des logements, c'est donc rénover, et c'est en ce sens que la Capeb souhaite rapprocher les dispositifs d'aides
existant dans le domaine de la rénovation énergétique et ceux existant dans celui de l'adaptabilité des logements. Et
de plaider pour que soit appliquée une TVA à 5.5% pour les travaux d'accessibilité comme ce qui se fait pour les
travaux de performance énergétique. Une idée qui va de pair avec l'ouverture d'un crédit d'impôt vers davantage de
solutions et d'équipements éligibles (domotique, par exemple).
Enfin, la Capeb souhaite voir mises en place des caisses de préfinancement afin d'accélérer le lancement des travaux
et en sécuriser le financement.
● REVISION DE LA RT EXISTANT
La RT existant qui date de 2007 va être prochainement réformée ; d’une part pour adapter l’outil réglementaire aux
objectifs de transition énergétique et aux évolutions des produits, d’autre part pour se mettre en conformité avec la
directive européenne sur l’efficacité énergétique des bâtiments.
Une bonne nouvelle pour de nombreux acteurs qui avaient déjà alerté sur l’obsolescence de cette RT existant. Aucun
des deux textes (ceux encadrant la RT « élément par élément » entrée en vigueur le 1er novembre 2007 et la RT «
globale » entrée en vigueur le 1er avril 2008) n’avait été revu jusqu’à présent.
L’objectif est de faire évoluer la réglementation dans une logique de performance et garantir aux utilisateurs les
économies d’énergie réalisées et les avantages en termes de confort et de qualité de vie. Le fait de se calquer sur les
dispositions les plus exigeantes au niveau européen peut être aussi de bon augure.
Une annonce intéressante également pour embarquer la rénovation du parc avec des prestations à la hauteur des
enjeux environnementaux avec une valorisation du patrimoine, des rénovations, durables et responsables.
La réforme à venir devrait sans doute comporter un objectif environnemental et intégrer la notion de confort,
valorisante pour les propriétaires.
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ACTUALITE MARCHE
JUIN 2016
● LES TRAVAUX D'ISOLATION RENDUS OBLIGATOIRES SOUS CONDITIONS
Un décret pour la transition énergétique rend obligatoire, à partir du 1er janvier 2017, la réalisation de travaux
d’isolation dans le cadre de la réalisation de travaux d’entretien courant d’un bâtiment * (réfection de toiture,
ravalement, aménagement des combles ou extension de l’habitat, …).
Sont concernés les maîtres d'ouvrage publics et privés, les architectes, les maîtres d'oeuvre, les bureaux d'études, les
particuliers, les entreprises et les artisans. En effet, ils devront, conformément aux mesures prises dans la loi sur la
Transition énergétique, engager simultanément des travaux d'isolation thermiques lorsque des travaux importants sont
réalisés sur un bâtiment.
Ce décret prévoit de nombreuses exceptions. Ainsi, le texte précise que ces travaux ne seront pas à réaliser dès lors
qu’ils entrainent une forme de pathologie ou s’il y a risque au niveau architectural (pas d’ITE possible sur un immeuble
haussmannien, par exemple).
De même, pas d'isolation à réaliser si les travaux ne « sont pas conformes à des servitudes ou aux dispositions
législatives et réglementaires relatives au droit des sols, au droit de propriété ou à l'aspect des façades et à leur
implantation ».
Il n'y aura pas non plus nécessité de travaux d'isolation lorsqu’ils entraîneront des modifications de l'aspect de la
construction en contradiction avec les prescriptions prévues pour les secteurs sauvegardés, les aires de mise en valeur
de l'architecture et du patrimoine, les abords des monuments historiques, les sites inscrits et classés (…).
Enfin, les travaux d’isolation ne seront pas obligatoires s'il existe « une disproportion manifeste » entre les avantages de
l'isolation et ses inconvénients de nature technique, économique ou architecturale. Sont comprises par « disproportion
manifeste », l'isolation par l'extérieur qui dégraderait significativement la qualité architecturale. Un professionnel de l'art
devra rédiger une note argumentée pour justifier de la valeur patrimoniale ou architecturale de la façade et de la
dégradation encourue.
Pour être exhaustif, le décret prévoit également une dérogation dans le cas où le « temps de retour sur investissement
du surcoût induit par l'ajout d'une isolation, déduction faite des aides financières publiques, est supérieur à dix ans.
*résidentiel, en maison individuelle ou collectif
A retenir de l’obligation de travaux d’isolation
•
Concernant les travaux de ravalement de façade, portant sur des parois de locaux chauffés donnant sur
l'extérieur, « le maître d'ouvrage réalise des travaux d'isolation thermique conformes aux prescriptions définies
pour les parois concernées en application de l'article R. 131-28 », précise le décret. Ces travaux sont ceux
comprenant la réfection de l'enduit existant, le remplacement d'un parement existant ou la mise en place d'un
nouveau parement, couvrant au moins 50% d'une façade du bâtiment, hors ouverture, souligne le texte.
•
En cas de réfection de toiture, le maître d'ouvrage devra réaliser des travaux d'isolation thermique de la toiture
ou du plancher haut du dernier niveau occupé ou chauffé.
Les travaux de réfection concernés sont des travaux comprenant le remplacement ou le recouvrement d'au
moins 50% de l'ensemble de la couverture, hors ouvertures.
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JUIN 2016
● CHEQUE ÉNERGIE
Ce dispositif d'aide au paiement des dépenses d'énergie se substituera, à l'issue d'une période expérimentale, aux tarifs
sociaux de l'énergie qui prennent fin au 31décembre 2017.
Le chèque énergie sera attribué sur la base d'un critère fiscal unique, en tenant compte du niveau de revenu et de la
composition des ménages. Son montant peut aller de 48 € à 227 €. Il permettra à ses bénéficiaires de régler leur facture
d'énergie, quel que soit leur moyen de chauffage (électricité, gaz, fioul, bois…) ou de financer une partie des travaux
d'économie d'énergie qu'ils engageront dans leur logement.
● IMMOBILIER : ENQUETES ET ETUDES
Les usages ne changent pas nécessairement de générations en générations. Côté immobilier, les jeunes foyers restent
en effet très attachés à l'achat d'un logement ou d'une maison. Une étude de la Fédération nationale de l'immobilier
de 2014 indiquait en effet que « les Français de 25 à 34 ans sont déjà propriétaires à 42 % ». Et les 25-34 ans qui restent
locataires auraient même, pour 92 % d'entre eux, l'intention de devenir propriétaires à terme, selon un sondage du
réseau Guy Hoquet, avec l'institut CSA.
Deux raisons à cela :
•
•
les jeunes préfèrent rembourser un crédit plutôt que de payer un loyer,
ils veulent se donnent la possibilité de se constituer un capital afin de préparer l'avenir, selon la même enquête.
Comme leurs aînés, les jeunes rêvent donc en grande majorité de propriété.
Une aubaine pour les professionnels de l'immobilier qui tirent la plus grande part de leurs revenus du secteur de
l'accession. Pour séduire cette jeunesse qui leur assurera la pérennité économique, ils s'adaptent. Le réseau Guy Hoquet
vend par exemple une offre, dédiée aux jeunes, de prêt à taux bonifié, en partenariat avec le Crédit foncier. Une telle
politique est nécessaire aujourd'hui, car plus que les autres catégories d'âge, les jeunes souhaitant acheter ont souffert
de la hausse des prix de l'immobilier entre 1997 et 2011, qui ont plus que doublé sur cette période, sans que le niveau
de revenus suive.
Par ailleurs, les lobbies immobiliers sont montés au créneau auprès du gouvernement pour que les conditions de
financement du premier achat immobilier soient améliorées. Ils ont ainsi obtenu un élargissement du périmètre du
prêt à taux zéro (PTZ).
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