La promotion immobilière privée

La promotion
immobilière
privée
La promotion immobilière privée en
Bretagne Romantique est peu active, comme
dans l’ensemble des territoires périurbains.
Les promoteurs restent prudents à lancer de
nouveaux programmes immobiliers. Le stock
de logements invendus est encore important.
Pourtant les ventes se maintiennent et
réduisent l’offre disponible. Par ailleurs, la
baisse des prix observée cette année en
Bretagne Romantique peut contribuer à
relancer le marché en étant plus en
adéquation avec le profil de l’acquéreur
potentiel, plutôt petit ménage modeste ou
retraité.
Sommaire
Æ En 2010, des mises en vente toujours faibles, mais
les ventes se maintiennent
Æ Un marché d’appartements
Æ L’appartement à moins de 2 000 € le m²
Æ Parmi les acquéreurs, plutôt des petits ménages,
employés-ouvriers
JUIN 2011
JUIN 2011
En 2010, des mises en vente toujours faibles, mais les ventes se
maintiennent
Mises en vente, ventes et stock de logements
sur la Bretagne Romantique
2005 2006 2007 2008 2009 2010
Mises en vente
83
37
100
42
11
14
Ventes
49
27
38
25
25
28
Offre disponible
86
96
154
132
121
60
Source : ECLN
Un maintien des mises en vente et des ventes dans un marché où l’offre se réduit.
Sur la Bretagne Romantique, en 2010, les
nouveaux logements mis en vente dans
l’année, ainsi que les ventes restent
globalement stables par rapport à 2009.
Concernant les ventes, elles se maintiennent,
depuis 2006, à un peu moins de 30 unités en
moyenne par an. Malgré les aléas du marché
et le faible renouvellement de l’offre, les
ventes restent globalement stables dans le
temps. Elles ont atteint ‘’leur rythme de
croisière’’.
Les ventes ont été réalisées tout au long de
l’année. Il n’y a pas eu une période plus
propice, ou à l’inverse moins favorable à la
commercialisation de logements en 2010.
Parmi ces ventes, 25 concernent des
appartements (9 T2 et 16 T3), et 3 des
maisons de 5 pièces.
comptabilisait 121 logements. On n’en compte
plus que 60 fin décembre, alors qu’il y a eu
dans le courant de l’année que 28 ventes. De
nombreux programmes immobiliers, faute
d’une commercialisation suffisante, ont été
retirés du marché. Cela est notamment
intervenu à l’été 2010, puisque le stock de
logements à la vente s’est réduit de 43
logements. Parmi ces logements, 27 sont des
maisons et 16 des appartements.
Outre ces programmes retirés du marché
avant le lancement des travaux, certains
logements
au
sein
de
programmes
immobiliers déjà terminés, sont toujours en
attente d’acquéreurs. Les panneaux ‘’à
vendre’’ aux fenêtres de ces logements en
témoignent.
Mises en vente, ventes et stock de logements
Avec 14 nouvelles mises en vente cette
année, le niveau est très bas, bien en deçà de
celui observé de 2005 à 2008, mais il est lié
au ralentissement de l’activité de la promotion
immobilière privée dans l’ensemble des
territoires périurbains. Il témoigne surtout de
la grande prudence des professionnels quant
au lancement de nouveaux programmes.
Ces 14 logements de 2 et 3 pièces mis en
vente dans l’année ne représentent donc pas
un renouvellement important de l’offre, ni en
volume, ni en choix pour des acquéreurs
potentiels.
Cette offre nouvelle vient s’ajouter aux
nombreux logements mis sur le marché les
années précédentes, et toujours pas
commercialisés. Fait nouveau en 2010, l’offre
totale a connu un important dégraissage. En
effet, en début d’année, l’offre totale
sur la Bretagne Romantique
160
Offre disponible
140
Mises en vente
120
Ventes
100
80
60
40
20
0
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Source : ECLN
Depuis 2 ans, le niveau des ventes est supérieur à
celui des mises en vente.
AUDIAR / Bretagne Romantique / La promotion immobilière privée/ Juin 2011 / 2
2010
Un marché d’appartements
Mise en vente, ventes et stock de logements selon le type en 2010
70
60
50
40
30
20
10
0
individuel
58
collectif
25
14
3
0
mises en vente
ventes
2
stock
Source : ECLN
Un marché d’appartements. Nombreux d’entre eux sont en attente d’acquéreurs.
La promotion immobilière qui se développe
sur les territoires périurbains privilégie le
petit collectif. Sur les ventes de ces 5
dernières années (2005-2009), dans la
Bretagne Romantique, comme sur les
couronnes de l’aire urbaine, 80 % des
ventes ont porté sur des appartements.
Il s’agit d’une vraie tendance qui ne varie
pas selon que le marché se porte bien ou
qu’il souffre de la conjoncture. Ce qui varie
toutefois c’est le nombre de logements mis
en vente. Ce dernier s’est donc fortement
réduit depuis 2 ans.
Les appartements de 2 et 3 pièces sont les
produits phares. En effet, dans les
couronnes de l’aire urbaine, 95 % environ
des ventes en collectif en 2010 sont des
appartements T2-T3 (141 T2 et 200 T3).
Dans la Bretagne Romantique, cela
concerne la totalité des ventes (9 T2 et 16
T3).
En revanche, sur la périphérie rennaise, on
observe un peu plus de diversité des
produits. Les ventes concernent pour trois
quarts des T2-T3 (502 T2 et 590 T3).
Pour tous les territoires, les appartements
de 3 pièces sont les plus nombreux. Cette
taille d’appartement correspond assez bien
aux besoins liés au desserrement des
ménages (jeune décohabitant du foyer
parental, mise en couple, séparation et
divorce, vieillissement de la population) :
des logements ni trop grands, ni trop petits
pour des petits ménages, dont le nombre
est en constante augmentation quel que
soit le territoire.
L’appartement à moins de 2 000 € le m²
Comme pressenti l’an passé, les prix, en
Bretagne Romantique, sont orientés à la
baisse cette année et passent sous les
2 000 € le m² en collectif. L’appartement
T2 s’est vendu en moyenne à 1 972,5 € le m²
(9 ventes) et le T3 à 1 890 € le m² (16
ventes). Les prix étaient encore à plus de
2 000 € en 2009 ce qui représente, en un an,
une baisse de 10 % sur le T2 et de 5 % pour
le T3.
Les prix moyens sur la Bretagne Romantique
sont cette année nettement inférieurs à ceux
pratiqués sur la périphérie rennaise bien sûr,
mais également sur les couronnes de l’aire
urbaine de Rennes, alors que l’an passé ils
étaient comparables. Sur ces territoires, les
prix au m² des appartements T2 et T3 vendus
restent à plus de 2 000 €. Les appartements
se sont vendus moins chers en Bretagne
Romantique de l’ordre de 10 % avec les
couronnes et de 20 % avec la périphérie
rennaise.
L’écart de prix entre les territoires semble
donc d’amplifier, alors que la tendance au
milieu des années 2000, au plein boom des
marchés immobiliers, était plutôt au
rapprochement des prix.
3 / AUDIAR / Bretagne Romantique / La promotion immobilière privée / Juin 2011
Prix des logements vendus en 2010 (en €)
Appart. T2
Appart. T3
Maison T5
Bretagne Romantique
1 972
1 890
170 667
Couronnes aire urbaine
2 268
2 078
179 000
Périphérie rennaise
2541
2300
199 750
Source : ECLN
prix au m² pour les appartements et prix au logement pour l'individuel
La Bretagne Romantique moins chère avec des prix au m² en collectif inférieurs à 2 000 €.
Les maisons en promotion immobilière
privée se sont vendues en moyenne à
moins de 200 000 € dans les couronnes
de l’aire urbaine. L’écart de prix entre le
cœur d’agglomération et les couronnes
périurbaines reste important (12 %), mais
globalement le coût moyen de l’individuel en
promotion immobilière a fortement baissé en
un an, notamment sur la périphérie rennaise,
très certainement en raison des nombreuses
ventes en accession aidée par Rennes
Métropole.
Dans le périurbain, les prix de vente cette
année paraissent plus en adéquation avec le
budget des acquéreurs potentiels. Cela
contribuera peut être à faciliter la
commercialisation des maisons en promotion
immobilière. Elles ont du mal à se placer sur
ce marché périurbain trop concurrencé par
l’individuel pur. On observe en effet, dans le
courant de l’année 2010, qu’un certain
nombre
de
programmes
immobiliers
d’individuels groupés ont été retirés du
marché. Les volumes à la vente se sont donc
fortement réduits : plus de 100 individuels
disponibles à la vente début 2010, seulement
20 en fin d’année, alors que les ventes sont
restées très faibles : 18 dans l’ensemble des
couronnes de l’aire urbaine (3 en Bretagne
Romantique).
Parmi les acquéreurs, plutôt des petits ménages, employés-ouvriers
L’observation des ventes de logements neufs
en promotion immobilière de ces cinq
dernières années (2005-2009) permet de
dégager un profil d’acquéreur. Dans tous les
territoires, l’appartement est nettement
majoritaires parmi les ventes, avec plus de
80 % des actes enregistrés. En Bretagne
Romantique, cela représente, sur cette
période, 138 appartements, pour 31 maisons
(169 ventes au total).
Nous restituons donc dans ce paragraphe
uniquement le profil des acquéreurs
d’appartements neufs.
Les
acquéreurs
sont
assez
souvent
célibataires ou couples mariés lorsqu’ils
achètent
en
périphérie
rennaise
(respectivement un tiers pour chaque
catégorie), alors qu’ils sont assez nettement
célibataires en Bretagne Romantique comme
dans les couronnes de l’aire urbaine (plus de
40 %).
On peut relever également la part non
négligeable des veufs parmi les acquéreurs,
et dans une moindre mesure, celle des
divorcés. Cela illustre surtout la diversité des
profils de ménages et de leurs besoins en
logement à différents moments de leurs
parcours familiaux. L’appartement représente
alors une étape du parcours résidentiel, ce qui
confirme le besoin d’une diversification de
l’offre de logements pour tous les territoires.
Profil
des
particuliers
acheteurs
appartement en promotion immobilière
d’un
Source : Actes notariés (mutations 2005-2009) - Services
Fiscaux / Traitements AUDIAR
Etat civil
45%
40%
32% 33%
24%
20%
23% 23%
18%
10%
5%
Rennes Métropole
hors Rennes
célibataires
8%
3%
3%
Aire Urbaine hors
RM
mariés
veufs
divorcés
6%
Bretagne
Romantique
concubinage
Dans le périurbain, des acquéreurs d’appartements
majoritairement célibataires.
AUDIAR / Bretagne Romantique / La promotion immobilière privée / Juin 2011 / 4
Ces acquéreurs, quelle que soit la localisation
de leur acquisition, sont principalement âgés
de 35 à 55 ans, notamment en périphérie
rennaise avec près d’un acheteur sur deux.
En Bretagne Romantique, on observe une
part d’acquéreurs plus âgés plus importante :
un tiers de 55 ans et plus, contre 20 %
ailleurs.
Parmi ces particuliers acquéreurs, on trouve
de nombreux employés-ouvriers. Leur part
augmente à mesure que l’on s’éloigne du
cœur de l’agglomération. Cette caractéristique
est nettement mise en évidence en Bretagne
Romantique (30 % des acquéreurs).
La situation est inverse pour les professions
intermédiaires et surtout pour les cadres. Ces
derniers sont 19 % à acquérir un
appartement à Rennes Métropole contre 4 %
en Bretagne Romantique.
La communauté de communes présente une
part d’agriculteurs et de retraités un peu plus
élevée qu’ailleurs. Concernant les premiers,
l’achat d’un bien immobilier peut représenter
un placement en vue de leur retraite. En
attendant cette étape, ils louent leur
appartement.
En Bretagne Romantique, les logements mis
sur le marché semblent rencontrer leur cible :
des personnes jeunes, célibataires, sans
doute au début de leur parcours résidentiel
(jeune actif, mise en couple, en situation de
décohabitation du foyer parental…) pour
lesquels l’appartement en location ou à l’achat
répond à un premier besoin de logement.
Mais également, des personnes plus âgées,
retraités, parfois veuves, qui voient dans
l’appartement, un logement plus adapté que
leur grande maison.
Age
48%
41%
37%
35% 33%
30%
31%
19%
20%
Rennes
Métropole hors
Rennes
Aire Urbaine
hors RM
moins de 35 ans
Bretagne
Romantique
35 à 55 ans
plus de 55 ans
Des acquéreurs de 35 à 55 ans en périphérie
rennaise, des plus jeunes en proportion plus
importante dans les couronnes de l’aire urbaine,
des plus âgés en Bretagne Romantique.
Catégories socio-professionnelles
30%
21%
19% 19%
15%
13%
10%
6%
2%
Rennes Métropole
hors Rennes
10%
3%4,5%
4%
8,5%
5,5%
Aire Urbaine hors RM Bretagne Romantique
Cadres et autres professions supérieures
Techniciens et professions intermédiaires
Employés-Ouvriers
Agriculteurs
Retraités
La part des employés-ouvriers augmente à mesure
que l’on s’éloigne du cœur de l’agglomération. La
situation est inverse pour les cadres.
5 / AUDIAR / Bretagne Romantique / La promotion immobilière privée / Juin 2011