Acquisition d`un domaine viticole par héritage ou par achat à crédit

EXERCICE 16 : LES SEUILS DE RENTABILITE
Acquisition d’un domaine viticole par héritage ou par achat à crédit ( r = 6%):
• valeur du domaine : 1 million
• on en tire 140 000 euros annuels de chiffre d’affaire pr la vente de 10 000 bouteilles à 14 euro le litre
• les CV annuels st de 100 000 euros (surtt des w)
• Les CF st ceux qui correspondent à l’acquisition du terrain
1) Que valent le CVM et le CM total ? Comparez avec le prix de vente. Calculez le profit.
Cas de l’acheteur
*CVM = 100 000 / 10 000 = 10
*CF correspondent à l’acquisition du terrain : c’est en fait les intérêts versés. Le terrain vaut 1 million
d’euro et le tx d’intérêt est de 6%. Dc ici CF = (6 * 100) * 1 000 000 = 60 000
*CM = (CV + CF)/ qté = (100 000 + 60 000) = 16
π = Recettes – coûts = 140 000 – (100 000 – 60 000 ) = - 20 000 (perte réelle)
Cas de l’héritier
Il possède au départ 1 million ( son domaine), qui va lui rapporter :
π = Recettes – coûts = 140 000 – CV = 40 000
Rq : La personne aurait pu placer ses 1 millions d’euros au lieu de rendre le domaine productif. Elle
aurait alors obtenu 1 million x (6/100) = 60 000 euros. Mais Puisqu’elle lutilise en tant que domaine
viticole et ne gagne que 40 000, il y a une perte « fictive » de 20 000 euros.
C’est un coût d’opportunité, un perte potentielle
Î Dc ds les 2 cas le profit est le même
2) Expliquer pkoi il faut tenir compte du même CF pr déterminer le profit ?
1 cas : CF = Intérêts qu’on verse en achetant
2e cas : CF = Intérêts qu’on aurait du recevoir ( on aurait dû , dc c’est un coût qd même !)
er
Q : Que pourriez-vous conseiller à cette personne selon qu’elle est un héritier ou un acheteur sachant cela ?
* à l’acheteur : ne pas acheter
* à l’héritier : il devrait vendre et placer l’argent en banque
3) Déterminer un seuil d’entrée et un seuil de sortie correspondant au prix des bouteilles ?
Seuil d’entrée = Seuil de rentabilité => minimum du CM : cela correspond ici à 16 euros.
Dc on est prêt à « entrer » si le px est supérieur ou égal à 16
Seuil de sortie = Seuil de fermeture => Seuil à partir duquel les recettes ne permettent plus de couvrir
les CV. C’est le minimum du CVM qui est ici 10 euros.