Besoin de fonds propres? - Chambre vaudoise immobilière

8 Immobilier
24 heures | Mercredi 21 janvier 2015
L’avis de l’expert
Besoin de fonds propres?
Stéphane
Defferrard
Administrateurdirecteur de DL
Le montant du prêt hypothécaire couvre, en général, 80% de la valeur ou
du prix d’achat du bien immobilier.
Les 20% manquants sont donc à la
charge de l’acquéreur. Ce sont les
fonds propres. A ceux-là viennent
s’ajouter les frais de mutation (impôt
communal, cantonal, frais d’inscription au Registre foncier, TVA, frais et
honoraires du notaire). Sous certaines
conditions, quelques établissements
financiers proposent un financement
supérieur à 80% de la valeur du bien.
Suite à la décision du Conseil fédéral, et depuis le 1er juillet 2012, il est
nécessaire de fournir 10% de fonds propres qui ne proviennent pas de la caisse
de pension. Les autres sources de fonds
propres peuvent être l’épargne et les
placements, le 3e pilier, les assurancesvie, la donation, le prêt d’un tiers, un
terrain à bâtir dont l’acquéreur immobilier est propriétaire, les travaux personnels lors d’une rénovation ou construction, le crédit Lombard.
Les taux négociés au 19 janvier 2015
Taux d’intérêt hypothécaire pour 80% (voire 100%) de la valeur de votre
appartement, votre villa, votre immeuble locatif résidentiel. Conditions
soumises à l’acceptation de votre dossier par l’organisme de financement.
Evolution des taux sur www.d-l.ch.
TYPE DE TAUX
ÉVOLUTION
Construction
Variable
3 ans
5 ans
7 ans
10 ans
15 ans
EXCELLENT
BON
2,25%
2,25%
0,93%
0,98%
0,98%
1,00%
1,30%
2,75%
2,75%
1,33%
1,38%
1,38%
1,40%
1,90%
P. FY SOURCE: D & L
Une autre source de fonds propres, souvent oubliée, est l’augmentation de la dette d’un proche. Cette
méthode s’apparente à une avance
sur héritage, dans le cas d’une relation parent-enfant. En général, le prêt
hypothécaire d’un bien d’un parent
représente moins de 65% de la valeur
du bien si celui-ci a été acheté il y a
plusieurs années. Il y aurait donc matière à augmenter ce financement,
pour autant que la tenue des charges
ainsi que la valorisation correspon-
dent aux exigences de l’établissement
financier, afin de dégager du cash.
Ce cash peut être utilisé comme
bon il semble. Entre autres, il peut
être donné ou prêté à ses enfants pour
la constitution de fonds propres pour
tout type d’acquisition immobilière.
Le surplus d’intérêts généré par
cette augmentation de prêt peut être
payé par les enfants qui seront propriétaires. Les parents, eux, bénéficieront d’une diminution fiscale puisque ce surplus d’intérêts sera déduc-
Chronique
Par Clarisse Schumacher Petoud,
Chambre vaudoise immobilière
La sous-location est-elle un droit?
Le Code des obligations institue
à son article 262 la possibilité pour
le locataire de sous-louer tout ou
partie de son logement à un tiers
avec le consentement du bailleur.
La loi pose ainsi le principe de
l’admissibilité de la sous-location,
puisque le bailleur ne pourra refuser
cette dernière que dans les quatre
hypothèses suivantes: si le locataire
refuse de communiquer au bailleur
les conditions de la sous-location
(identité du sous-locataire, montant
du sous-loyer, durée de la souslocation); si les conditions de la souslocation sont abusives (notamment
si le montant du sous-loyer est
supérieur au montant du loyer
principal); si la sous-location
présente pour le bailleur des
inconvénients majeurs; finalement,
dans le canton de Vaud, si le
locataire sous-loue l’entier de la
chose pour une durée indéterminée.
L’idée du législateur est ainsi de
permettre à un locataire de se
décharger momentanément du
fardeau de son loyer, en cas de
séjour à l’étranger par exemple.
Le Tribunal fédéral a toutefois eu
l’occasion de rappeler le caractère
«L’idée du législateur
est de permettre
à un locataire
de se décharger
momentanément du
fardeau de son loyer»
provisoire de la sous-location et a
précisé que le locataire doit garder
l’intention de reprendre l’usage de
l’appartement donné à bail.
Si le locataire a perdu toute idée
de réintégrer les locaux, le bailleur
pourra, moyennant le respect de
certaines règles procédurales,
procéder à une résiliation extraordinaire du contrat de bail à loyer.
En conclusion, le propriétaire ne
peut exclure la possibilité pour son
locataire de procéder à une souslocation, mais pourra y mettre un
terme si cette dernière est abusive ou
perdure dans le temps et constitue
dans les faits un transfert de bail et
par là même une substitution non
autorisée de locataire.
www.cvi.ch
tible de leur revenu imposable. Les
coûts qui peuvent être engendrés par
cette augmentation sont des éventuels frais de dossier de l’établissement financier, d’expertise et, surtout, d’augmentation de cédule hypothécaire. En effet, le montant inscrit
sur la cédule doit correspondre au
minimum au montant du prêt total. Si
tel n’est pas le cas, il y aura lieu de
procéder à l’augmentation de l’existante, voire à la création d’une nouvelle cédule hypothécaire. Tout cela
doit être réalisé par un notaire.
Il est encore à préciser que, depuis
le 1er septembre 2014, les prêts remboursables ne sont plus considérés
comme des fonds propres cash, soit
10% de la valeur du bien. Si on utilise la
stratégie d’augmentation de la dette
d’un proche pour créer ces fonds propres cash, il est nécessaire que ce soit
sous forme de donation ou de prêt non
remboursable. A contrario, si on dispose déjà des 10% de fonds propres
cash, le produit de l’augmentation peut
être utilisé pour compléter les fonds
propres, pour payer les frais de mutation ou encore pour honorer les éventuels impôts sur le retrait du 2e pilier.
www.d-l.ch
Immobilier
Supplément paraissant le mercredi
Editeur
Tamedia Publications romandes SA
Rédacteur en chef responsable
Thierry Meyer
Rédaction Laurent Buschini,
tél. 021 349 43 82
[email protected]
Courriel [email protected]
Annonces immobilières
Mélanie Cornaz, tél. 021 349 50 54
[email protected]
Marché immobilier
Sébastien Cretton, tél. 021 349 47 58
PUBLICITÉ
Supplément
Vous avez raté
un numéro?
Retrouvez tous les
Immobilier
dans l’espace abonnés
du site 24heures.ch