lettre d`information juridique n°2

LETTRE D'INFORMATION
JURIDIQUE N°2
Décembre 2013
LITIGES ENTRE PRIOPRIÉTAIRES
ET LOCATAIRES
PROCÉDURE
1ÈRE ÉTAPE : LA MISE EN DEMEURE
La mise en demeure est une lettre adressée à la partie adverse afin d'obtenir l'exécution d'une obligation
(paiement d'une somme, exécution de travaux...) Cette lettre reprend le motif du désaccord, un historique des
faits et propose un délai pour régler le litige.
A noter qu'il est préférable d'envoyer ce courrier en recommandé avec accusé de réception (la preuve
sera alors irréfutable lors d'une conciliation ou d'une action en justice).
2ÈME ÉTAPE : LE RÈGLEMENT AMIABLE, LA CONCILIATION
Deux types de conciliation existent :
– La saisine de la commission départementale de conciliation (CDC)
La commission départementale de conciliation est composée de représentants des locataires et des
propriétaires, son avis est consultatif. Pour avoir les coordonnées de la CDC de votre département, vous
pouvez vous renseigner auprès de la préfecture.
– Le conciliateur de justice (cf. lettre d'information n°1)
Si la conciliation n'a pas pu aboutir ou si la partie adverse ne s'est pas présentée,vous pouvez entamer
une procédure judiciaire soit par assignation à comparaître soit par déclaration au greffe du tribunal compétent.
3EME ÉTAPE : LE CONTENTIEUX
Si la phase de conciliation n'a pas abouti à un accord amiable, vous pouvez alors saisir le tribunal
compétent du ressort concerné.
Plusieurs procédures sont envisageables.
– La procédure simplifiée : la déclaration au greffe
Cette procédure s'applique pour les litiges relatifs aux loyers dont la somme n'excède pas 4000€. Le
demandeur effectue une déclaration au greffe du tribunal d'instance compétent, en précisant l'objet de son
litige (formulaires types à demander auprès des tribunaux ou de la MJD).
Si la demande est recevable, les deux parties seront convoquées par le greffe du tribunal par lettre
recommandée. Si le défendeur ne se présente pas, le juge ordonnera au demandeur de procéder à
l'assignation du défendeur.
A savoir : Si la requête concerne un dépôt de garantie, la compétence revient au juge de proximité.
– La procédure ordinaire : l'assignation à comparaître
L'assignation à comparaître est un acte de procédure qui permet à une personne (le demandeur)
d'informer son adversaire (le défendeur) qu'elle engage un procès contre lui et l'invite à comparaître devant
une juridiction. L'assignation est établie et délivrée par un huissier de justice.
L'assignation est possible pour les litiges relatifs aux loyers dont la somme est inférieure à 4000€.
Elle devient obligatoire pour les litiges de loyers de plus de 4000€ ainsi que pour les résiliations de bail.
A savoir : - Le tribunal d'instance est compétent pour les contentieux de loyers et de résiliation de bail
quelque soit le montant du litige.
- Le tribunal d'instance compétent est celui du lieu où est situé l'immeuble.
– La procédure d'urgence : l'ordonnance de référé
En cas de dommage imminent ou de trouble manifestement contraire à la loi, (fuite d'eau, arrêt de la
chaudière en plein hiver, travaux dangereux, absence de travaux du propriétaire…) le tribunal peut être saisi
en urgence par le demandeur grâce à une assignation en référé.
La procédure de référé judiciaire vous permet de demander à la Justice d'ordonner des mesures
provisoires tendant à préserver vos droits, à prévenir un dommage ou à faire cesser un trouble manifestement
illicite.
C'est une procédure rapide, qui a des effets immédiats. En effet, la décision est exécutoire par
provision : même si la partie adverse fait appel de l'ordonnance de référé (sous un délai de 15 jours maximum
suivant la signification de l'ordonnance), cela ne suspend pas l'exécution de la décision.
Les mesures prises par le juge dans le cadre d'une procédure de référé ont un caractère provisoire c'est
à dire non définitif. Elles sont susceptibles d'être remises en cause par le juge qui statuera sur le fond de
l'affaire, au cours d'une procédure ultérieure.
– Procédure spéciale : l'injonction de payer
Lorsqu'un impayé de loyer n'a pu être réglé à l'amiable, un créancier peut contraindre son débiteur à
honorer ses engagements, quel qu'en soit le montant, grâce à la procédure judiciaire de l'injonction de payer.
Le créancier remet sa requête au greffe du tribunal d'instance concerné.
Si le juge estime la requête justifiée, il rend une "ordonnance portant injonction de payer" c'est à dire une
décision enjoignant l'exécution d'une obligation de payer selon des modalités précises. Dans un délai de
6 mois à partir de cette décision, le créancier doit en informer son débiteur par huissier de justice. Le débiteur
dispose d'1 mois à partir de son information par le créancier, pour contester l'ordonnance d'injonction, par voie
d'opposition auprès du tribunal qui l'a rendue (par déclaration au greffe ou envoi d'une lettre recommandée
avec accusé de réception).
Si le débiteur conteste l'ordonnance, le tribunal convoque les parties. Il les entend puis tente de les
concilier et à défaut, rend un jugement.
Enfin, si le débiteur ne répond pas à l'injonction de payer à l'expiration du délai d'1 mois, le créancier
dispose, à son tour, d'1 mois pour s'adresser au greffe du tribunal pour demander au juge d'apposer la formule
exécutoire sur l'ordonnance. Celle-ci possède alors valeur de jugement.
Pour faire exécuter l'ordonnance, le créancier peut s'adresser à un huissier de justice qui doit porter
l'ordonnance exécutoire à la connaissance du débiteur.
N.B : Vous pouvez également contacter l'ADIL (Agence Départementale d'Information sur le Logement),
située à Alençon, au 02 33 32 94 76.
Marine BOUFFEY, volontaire en Service Civique,
pour Eric MINNEGHEER,
Président du CDAD de la Manche
Numéros utiles :
- TI de Coutances : 02.33.76.68.43
- TI de Cherbourg : 02.33.78.15.30
- TI d'Avranches : 02.33.58.15.26
- CDAD de la Manche : 02.33.72.87.24
- Point d'Accès au Droit de Cherbourg : 02.33.78.00.30
- Maison de Justice et du Droit de Saint-Lô : 02.33.72.87.20
- Maison de l'avocat à Coutances : 02.33.07.54.77
- Commission Départementale de Conciliation : 02.33.06.38.03