Bulletin mars 2010

Ville et Commerce
L’art de l’harmonie commerciale urbaine durable - Mars 2010
Le centre commercial
Faisant l’objet de quelques
mélodies (Rue des souvenirs,
Cowboys Fringants; La rue
Principale, Colocs), le centre
commercial n’est pas une
entité monolithique sans vie.
Au contraire, il s’agit là d’un
actif immobilier important,
convoité
et
en
transformation.
L’origine
Bien que le regroupement de
commerces ait été l’apanage
des bazars, des marchés et
des ports marins, ce n’est
qu’en 1922 qu’on attribue la
création du premier centre
commercial
(shopping
Les ventes des centres
district). Il fut conçu spécificommerciaux du Québec se
quement pour servir un
sont élevées à 63,1 $ milliards
développement résidentiel, le
en 2008, selon ICSC
Country
Club
Plaza
de
(International Council of
Kansas City, Missouri. Il faut
Shopping Centers), soit 22,5
se rappeler qu’à l’époque,
% des ventes canadiennes.
l’automobile
gagne
en
popularité et il y a des
Saviez-vous que …
congestions au centre-ville !
Bien
qu’il
existe
une
L’innovation financière
nomenclature
pour
les
types
de
c e n t r e s La détention immobilière n’a
commerciaux, il en existe pas résisté aux innovations de
aussi une pour préciser leur l’industrie. Les besoins en
position dans le cycle de vie
de la propriété.
Classe
1.
commercial
opération.
Un
centre
qui est en
Classe
2.
Un
centre
commercial à haut taux de
vacances ou d’occupation
non
conventionnelle
(bureaux gouvernementaux
par exemple)
Classe 3. Une portion ou la
totalité
du
centre
est
fermée.
Classe 4. Le centre est
complètement fermé ou
marqué pour la démolition.
Classe
5.
Le
redé veloppement a commencé
ou est complété.
revenus de qualité des
compagnies
d’ass urance
(pour assurer l’appariement
de leurs versements en
assurance-vie), des fonds de
pension et des investisseurs
(fond
de
placement
immobilier, FPI ou REIT), ont
rendu populaire l’acquisition
des centres commerciaux tout
comme les résidences pour
étudiants, les hôtels et les
édifices à bureaux.
en mode FPI au cours des
prochaines années. Les FPI
ont accès à du capital peu
dispendieux (1,5 G $ de
disponible dans leurs coffres
pour des acquisitions). Il y a
actuellement
plusieurs
opportunités d’affaires qui
auraient été trop chères il y a
quelques années et il n’y a
pas de concurrents dans le
marché pour leur ravir les
propriétés.
Aujourd’hui, au Québec, les
fonds de placement immobilier détiennent environ 32
% des superficies de centres
commerciaux au Québec.
Bien situé
Ivanhoe Cambridge 10.2 M pc
RioCan
8.2 M pc
First Capital
5.3 M pc
Calloway
3.3 M pc
Primaris
1.2 M pc
Le Québec comporte environ
89.1 M de pieds carrés de
centres commerciaux en 2008
selon les données du ICSC.
L’on peut s’attendre à une
croissance des actifs détenus
Le centre commercial est bien
localisé dans le territoire
urbain.
Qu’il serve une desserte
régionale, communautaire ou
de quartier, il demeure
pertinent dans la mesure où il
arrime son offre avec les
besoins locaux, un art pas
tout
à
fait
maîtrisé
ap p ar e m m e n t
lo r s q u’ o n
observe la scène du côté
municipal ! L’appariement
entre les besoins locaux et les
impératifs financiers n’est pas
optimal et exige un dialogue
entre les parties pour une
harmonie commerciale.
L’aire de nourriture
S’il existe bien une
c ar ic atur ale
du
commercial, c’est son
nourriture ou son food
image
c e ntre
aire de
court.
Mal éclairé, banal dans son
design, anonyme dans son
offre, le food court semble
avoir été créé pour satisfaire
la « conciergocratie » !
Cette section fait désormais
l’objet d’un renouveau auprès
des grands détenteurs de
centres commerciaux. L’un
des buts de cet espace
consiste à maintenir sur place
le consommateur. Plus il
étend son séjour, plus il est
enclin à dépenser. Une visite
de moins de 30 minutes
équivaut à un dépense de
54.20 $ alors qu’une visite de
180 minutes compte pour
205.20 $, selon l’ICSC.
Le nouveau design s’intéresse
à remodeler l’éclairage, à
changer les surfaces en
faveur du bois et de la pierre
en remplacement de surfaces
dure, brillantes et synthétiques. Désormais, le food
court offre une expérience à
ses clients. En effet, l’aire de
restauration est souvent
organisée
autour
de
thématiques
visant
à
intéresser des segments
variés de clientèle.
Actuellement, environ 7 %
des visiteurs du centre
commercial s’y rendent pour
s’y restaurer. D’ailleurs,
l’exercice donne des résultats
rentables. Les ventes au pied
carré ont passé de 512 $ à
près de 1000 $ après la
rénovation des aires de
nourriture.
Confiants dans l’avenir et plus
agressifs,
plusieurs
boutiquiers
alimentaires
offrent une carte fidélité.
Mars 2010
Ville et Commerce
Le marché du luxe
« Le succès n’est pas la
clé du bonheur. Le
bonheur est la clé du
succès. Si vous aimez
ce que vous faites, vous
serez heureux . »
Richard Branson
Chef de la direction
Virgin Group
Difficile
à quantifier
le
marché du luxe. Ce n’est
plus un produit, mais des
expériences aussi qui font
partie du panier de cet
acheteur exclusif.
Les segments du luxe
Il n’existe pas une mais
plusieurs
catégories
de
clients. Voici le revenu total
moyen annuel du ménage
par quintile
Top 5 % = 296 000 $
Top 1 % = 684 000 $
Top 0.5 % = 1 007 000 $
Salon du Cadeau de
Montréal. Du 7 au 10 mars
2010.
350 exposants fréquentent
l’événement et 10 000
acheteurs circulent parmi
les exposants.
Le Salon de l’Habitation suit
du 19 mars au 28 mars
Place Bonaventure
Top 0.1 % = 2 493 000 $
Top 0.01 % = 8 443 000 $
Le top 5 % comprend
1 186 000 individus (données de 2004), le top
1 % 237 000 personnes, le
top 0.1 % 24 000 individus
et le top 0.01 % est un club
de 2 000 personnes.
Le produit de luxe ne
représente pas non plus une
seule entité. Il est important
de distinguer parmi :
A. La marque de haut de
gamme qui est produite
pour la consommation de
masse et qui offre un bon
rapport de
prix pour la
valeur.
B. La marque de qualité.
Produite en grande quantité
aussi, c’est la meilleure de
la catégorie et elle jouit du
leadership dans son marché.
C. La marque de luxe.
Exclusive, prestigieuse, de
haute qualité, elle est gérée
professionnellement.
rejette les excès, mais
on apprécie la distinction, l’unicité Enfin,
l’individu
de
cette
catégorie recherche et
s’attend que le service
lui soit livré par un
expert qui connaît son
style de vie. Avis aux
commerçants
qui
s’intéressent
à
ce
marché!
Une dernière note : les
gens aisés privilégient
l’information
sur
le
Web.
D. La griffe. C’est le produit
de l’artiste, le résultat d’une
création unique, impossible
à reproduire en quantité.
Selon American Express,
pour
les canadiens, le
nouveau luxe, c’est un style
de vie qui est unique et qui
représente
ce
qui
est
important pour eux. On
Concept illustré : Le marché du luxe
Pierre Laflamme
Président
Demarcom inc.
89, Promenade Riverside
Saint-Lambert, Qc
J4R 1A3
T 450.672.1101
C 514.918.7472
E [email protected]
Site Web : demarcom.ca
Demarcom améliore le pouvoir d’attraction de l’entreprise auprès de ses clients et de ses
publics cibles. Le projet d’entreprise de Demarcom consiste à soutenir les entreprises et les
organisations qui cherchent à solutionner des enjeux marketing.