formalisme cautionnement
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formalisme cautionnement
LE POINT SUR … LE FORMALISME DU CAUTIONNEMENT DANS LE CADRE DE LA LOI DU 6/07/1989 Avril 2007 La Loi n° 94-624 du 21 juillet 1994 a introduit dans la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 l’article 2 21 relatif au cautionnement afin d’apporter à la caution une meilleure information sur l’étendue de ses droits et obligations. L’article 22-1 s’applique aux cautionnements destinés à garantir les obligations résultant de contrats de locations de locaux non meublés à usage d’habitation principale ou à usage mixte professionnel et d’habitation principale. L’acte de cautionnement est établi : soit par acte séparé soit dans le bail lui-même, par acte notarié ou par acte sous-seing privé Ces dispositions ne sont applicables qu’aux er cautionnements consentis à partir du 1 septembre 1994. Ceux consentis antérieurement demeurent soumis aux dispositions du Code civil. Il s’applique également : I - Les mentions manuscrites - - - aux locations HLM aux logements dont le loyer est fixé en er application du chapitre III de la Loi du 1 septembre 1948 aux logements régis par une convention conclue en application de l’article L 3512 ou de l’article L 351-14 du Code de la construction et de l’habitation ainsi qu’aux logements donnés en location à titre exceptionnel ou transitoire 1 par les collectivités locales . Les nouvelles conventions ANAH conclues en application des articles L 321-3 et suivants du Code de la construction et de l’habitation sont aussi régies par cet 2 article Les dispositions de l’article 22-1 ne s’appliquent donc pas : - - aux locations meublées aux locations saisonnières aux logements foyers aux logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi aux locations consenties aux travailleurs saisonniers Cette protection de la caution passe non seulement par l’obligation faite à la caution d’apposer, sur l’acte constatant son engagement, sa signature, mais aussi un certain nombre de mentions manuscrites et par l’obligation faite au bailleur de lui remettre un exemplaire du contrat de bail. 1 2 Loi du 6 juillet 1989, art.40 Article L 321-5 du CCH Selon l’alinéa 3 de l’article 22-1, la personne qui se porte caution doit faire précéder sa signature de : la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte la reproduction manuscrite de l'alinéa 2 de l'article 22-1, relatif aux modalités de la résiliation a) Montant du loyer et conditions de sa révision La caution doit, sur l’acte de cautionnement, reproduire de sa main le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location. Il semble nécessaire de reproduire en lettres et en chiffres le montant du loyer, même si un arrêt, discutable, admet que l’omission de la mention manuscrite de la somme en chiffres n’est pas une cause de nullité 3 du cautionnement . S’agissant des conditions de révision du loyer, il convient de reproduire la clause d’indexation figurant dans le contrat de bail. b) Expression par la caution de la portée de son engagement Il n’apparaît pas suffisant que la caution se contente d’écrire qu’elle a connaissance de la nature et de l’étendue de son engagement. 3 CA Lyon, 14 juin 2005, juris-Data n° 2006-292148 ADIL de l’HERAULT – 4 Bis Rue Rondelet 34000 Montpellier - 04.67.555.555 - www.adil34.org Elle doit également indiquer qu’elle a connaissance qu’elle s’engage à payer sur ses revenus et biens personnels, les sommes dont la nature est à rappeler (loyers, charges, indemnités d’occupation, dégradations, frais de procédure et de justice…). c) Reproduction manuscrite de l’alinéa 2 de l’article 22-1, relatif aux modalités de la résiliation Selon cet alinéa, lorsque le cautionnement ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation. Des divergences sont apparues en jurisprudence sur le point de savoir si le formalisme de l'article 22-1 s'applique à tous les cautionnements ou seulement à ceux qui sont à durée indéterminée. Par un arrêt important, la Cour de Cassation vient de mettre un terme aux hésitations jurisprudentielles concernant le domaine d'application du formalisme légal en décidant une application généralisée de l'article 22-1 de la loi 4 de 1989 et notamment de l’obligation de reproduire l’article 22-1 alinéa 2, aussi bien aux cautionnements à durée déterminée qu’aux cautionnements à durée indéterminée. Il a été jugé que la reproduction dactylographiée de l’article 22-1 alinéa 2 ne respecte pas l’exigence légale de la mention manuscrite et 5 entraîne la nullité du cautionnement . II - Signature de la caution L’engagement de caution doit être signé par la personne qui se porte caution. En effet, les seules mentions manuscrites ne suffisent à faire preuve de l'engagement de la caution si elles ne sont pas suivies de la signature de celui qui 6 s'engage . La Loi n° 2000-230 du 13 mars 2000 portant adaptation de la preuve aux technologies de l'information et relative à la signature électronique, a modifié l'article 1326 du Code civil, en supprimant la référence à la "mention écrite de sa main". 4 Cass. Civ. 3ème ch., 27 septembre 2006, Juris-data n° 2006035145 5 CA Montpellier, 23 mars 2004, Juris-Data n° 2004-245544 6 Cass. Civ. 1ère ch., 2 juillet 1996, Bull. civ. I, n° 281 Cet article est désormais rédigé de la manière suivante : « L'acte juridique par lequel une seule partie s'engage envers une autre à lui payer une somme d'argent ou à lui livrer un bien fongible doit être constaté dans un titre qui comporte la signature de celui qui souscrit cet engagement ainsi que la mention écrite par lui-même de la somme ou de la quantité en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, l'acte sous seing privé vaut pour la somme écrite en toutes lettres ». L'article 22-1 n'a pas, quant à lui, été modifié. Aussi, en l'état du droit positif, on peut conclure qu'un cautionnement donné en application de ce texte reste soumis à ses seules dispositions et doit toujours comporter la signature et les mentions « manuscrites ». III - Remise du contrat de location La Loi impose de remettre à la caution un exemplaire du contrat de location afin qu’elle soit bien informée de la nature et de l’étendue des obligations qu’elle cautionne. Cette remise sera expressément reconnue par la caution dans l’acte de cautionnement par une mention manuscrite. Si le cautionnement est donné dans le contrat de bail, cette reconnaissance par la caution de la remise du bail devra être reproduite sur tous les contrats de bail établis entre les différentes parties. Par contre, elle n’a pas prévu qu’un exemplaire du contrat de cautionnement soit remis à la caution. Le cautionnement étant un contrat unilatéral peut n’être rédigé qu’en un seul exemplaire. En effet, l’article 1325 qui dispose que les actes sous-seing privé doivent être « faits en autant d’originaux qu’il y a de parties ayant un intérêt distinct » ne s’applique qu’aux « actes sous-seing privés qui contiennent des conventions synallagmatiques ». IV - Acte authentique et formalisme L’article 22-1 ne précise pas s’il est seulement applicable aux actes sous-seing privés ou également aux actes passés devant notaire. Cette imprécision porte à controverse. Le tribunal d’instance de Grenoble a annulé un engagement de caution, ne respectant pas le formalisme légal, constaté par l’acte authentique constituant 7 le bail . De son côté, le Ministre de la Justice a précisé au Président du Conseil supérieur du notariat qu’il « apparaissait juridiquement acceptable et sous réserve de l’appréciation des tribunaux de considérer que la mention manuscrite prévue par l’article 22-1 n’avait pas à figurer obligatoirement dans les cautionnements donnés par acte 7 TI Grenoble, 8 janvier 2002, JCP éd. not. n°11, p. 422 ADIL de l’HERAULT – 4 Bis Rue Rondelet 34000 Montpellier - 04.67.555.555 - www.adil34.org 8 authentique ». Il reste donc à la Cour de Cassation à trancher la question. V - Sanction du non-respect du formalisme légal L'ensemble des formalités ci-dessus énoncées est prescrit à peine de nullité du cautionnement. Un arrêt important de la Cour de cassation affirme que la nullité prévue par l'article 22-1 est une nullité de plein droit qui n'est pas subordonnée à la démonstration d'un grief par la 9 personne qui s’est portée caution . Ainsi, la Cour de Cassation met fin à la jurisprudence de certaines Cours d’Appel qui refusaient de frapper de nullité des cautionnements ne comportant pas toutes les formalités prescrites par la Loi dès lors qu’il était possible d’établir que la caution avait eu néanmoins conscience de 10 l’étendue de son engagement . Il s’agit d’une nullité relative qui ne peut être invoquée que par la caution, par voie d’action dans un délai de cinq ans à compter de l’acte ou par voie d’exception. Pour certaines juridictions, la nullité ne peut être invoquée que par la caution protégée et non par le juge qui excède ses 11 pouvoirs s’il la soulève d’office alors que d’autres estiment au contraire que le juge peut relever d’office la nullité du cautionnement12. Réponse donnée sous réserve de l’appréciation souveraine des tribunaux 8 JCP édition notariale 1995, prat. 3255, p. 369 Cass. Civ. 3ème ch., 8 mars 2006, Juris-data n° 2006-032572 10 CA Nîmes, 26 juillet 2005, Loyers et copr. déc. 2005 p. 15 11 CA Paris, 19 mars 1999, Juris-Data n° 022776 12 CA Poitiers, 17 oct. 2000, Juris-Data n° 2000-161135 9 ADIL de l’HERAULT – 4 Bis Rue Rondelet 34000 Montpellier - 04.67.555.555 - www.adil34.org