Synthèse - Champ d application du statut des baux commerciaux

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Synthèse - Champ dapplication du statut des baux commerciaux
Date de fraîcheur : 29 Septembre 2014
ESSENTIEL
Hugues KENFACK
Professeur à luniversité de Toulouse
Doyen de la Faculté de droit et science politique
Fiche auteur
Champ dapplication du statut des baux commerciaux
Ces dernières années, le droit des baux commerciaux a surtout été marqué par des modifications législatives, certaines ayant concerné
la porte dentrée dans le statut des baux commerciaux
La loi de modernisation de léconomie du 4 août 2008 a assoupli le statut, notamment en rendant possible la conclusion de plusieurs
baux dérogatoires successifs à lintérieur de la durée maximale de deux ans.
La loi n° 2012-387 du 22 mars 2012 relative à la simplification du droit et à lallègement des démarches administratives a apporté des
précisions sur certains aspects des baux commerciaux, notamment sur la cession dun fonds de commerce à la suite dun droit de
préemption des communes.
Récemment, la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à lartisanat, au commerce et aux très petites entreprises a apporté
dimportants changements au statut des baux commerciaux, notamment au régime des baux dérogatoires en permettant une durée de
trois ans, améliorant la sortie de ces baux.
1. Droit spécial des baux commerciaux En principe, le droit commun du bail sapplique aux baux
commerciaux dès lors quil nexiste pas de règles spécifiques. Ces dernières, issues de plusieurs textes,
principalement la loi du 30 juin 1926 , le décret n° 53-960 du 30 septembre 1953 ou même la loi de
modernisation de léconomie n° 2008-776 du 4 août 2008 , et récemment la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014
relative à lartisanat, au commerce et aux très petites entreprises sont désormais dans le Code de commerce
(C. com., art. L. 145-1). Elles sont dénommées statut des baux commerciaux.
2. Matières soumises au statut des baux commerciaux et matières dordre public Au préalable, il
convient de relever que certains des articles du décret n° 53-960 du 30 septembre 1953 étant dordre public,
la protection sapplique à la plupart des commerçants. Toutefois, des espaces de liberté contractuelle
existent malgré le statut des baux commerciaux. Ce dernier ne régit pas tous les baux passés par un
commerçant, artisan ou industriel, mais simplement ceux qui obéissent à certaines conditions, lidée étant de
protéger les locaux dans lesquels le fonds est exploité ou qui sont nécessaires à cette exploitation.
3. Champ dapplication territoriale du statut des baux commerciaux Le statut des baux
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commerciaux est applicable à la France métropolitaine et aux départements doutre-mer (Martinique,
Guadeloupe, Guyane, La Réunion), à la collectivité territoriale de larchipel de Saint-Pierre-et-Miquelon. En
revanche, il nest pas applicable aux territoires doutre-mer (Polynésie française, Nouvelle Calédonie) et à la
collectivité territoriale de Mayotte.
I. - Champ dapplication du statut des baux commerciaux
4. Textes de base Ce sont les articles L. 145-1 à L. 145-3 et L. 145-5 du Code de commerce qui
déterminent le champ dapplication du statut des baux commerciaux. Larticle L. 145-1, I du Code de
commerce pose une règle générale : « Les dispositions du présent chapitre sappliquent aux baux des
immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant
ou à un industriel immatriculé au registre de commerce, soit à un chef dune entreprise immatriculée au
répertoire des métiers». Les articles suivants apportent des précisions. Tous ces textes posent un certain
nombre de conditions pour lapplication de ce statut. Elles concernent notamment le contrat, les lieux loués
et le locataire.
A. - Conditions relatives au contrat : bail
V. JCl. Bail à loyer, Fasc. 1240
V. JCl. Civil Code, Art. 1708 à 1762, fasc. 1240
V. JCl. Entreprise individuelle, Fasc. 1240
V. JCl. Notarial Formulaire, V° Bail commercial, fasc. 20
1° Exigence dun contrat de bail
5. Caractéristiques du contrat de bail Le statut ne sapplique que sil y a un contrat de bail. Il doit
sagir dun contrat de louage, ce qui suppose nécessairement une obligation pour le bailleur de conférer la
jouissance dun bien et lobligation pour le preneur de payer le prix. En outre, le bail commercial est, sauf
convention contraire, dune durée qui ne peut être inférieure à neuf ans.
2° Exclusion de certains contrats pouvant se rapprocher du bail
V. JCl. Bail à loyer, Fasc. 1255
V. JCl. Civil Code, Art. 1708 à 1762, fasc. 1255
V. JCl. Entreprise individuelle, Fasc. 1255
V. JCl. Notarial Formulaire, V° Bail commercial, fasc. 20
6. Vente ou bail de carrière En principe, il ny a pas de confusion entre vente et bail. Toutefois, le bail
de carrière soulève une difficulté de qualification. Majoritairement, la jurisprudence décide que la location
dimmeubles à usage de carrières en vue de lextraction de matériaux constitue une vente de meubles par
anticipation et non un bail (Cass. 3e civ., 15 mars 1967 : Bull. civ. 1967, III, n° 119).
7. Dépôt Le dépôt est également différent du bail, essentiellement en ce que le dépositaire na en
principe pas le droit de se servir de la chose mais simplement den assurer la garde dans lintérêt du
déposant (Cass. 1re civ., 2 nov. 1966, n° 64-12.907 : Bull. civ. 1996, I, n° 489 ; JCP G 1967, II, 14963).
Une difficulté se pose lorsque la jouissance dun local est accordée par une personne à une autre pour y
entreposer des biens immobiliers. Si le propriétaire nassume aucune obligation de garder des objets placés
dans le local, la Cour de cassation décide quil y a contrat de bail. Si, au contraire, le contrat met à la charge
du propriétaire des lieux lobligation de veiller à la garde de la chose, il y a dépôt (Cass. 1re civ., 2 nov. 1966,
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préc.).
8. Location-gérance La location-gérance est la convention par laquelle le propriétaire dun fonds de
commerce loue ce dernier à un gérant qui lexploite à ses risques et périls (C. com., art. L. 144-1). Lobjet de
ce contrat est un fonds de commerce, un bien mobilier et non un bien immobilier, même si la frontière entre
les deux peut-être délicate, surtout dans le cas où la première est utilisée dans le seul but déchapper aux
dispositions impératives du statut des baux commerciaux.
9. Conventions doccupation précaire La loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à lartisanat, au
commerce et aux très petites entreprises a inséré un article L.145-5-1 dans le code de commerce définissant
la convention doccupation précaire comme celle qui se « caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait
que loccupation des lieux nest autorisée quà raison des circonstances particulières indépendantes de la
seule volonté des parties ». Cest la définition déjà admise par la jurisprudence qui est adoptée. La
convention doccupation précaire est donc un contrat par lequel une personne met un immeuble à la
disposition dune autre, lui conférant la jouissance à titre onéreux. Nétant pas un bail, elle ne peut être
soumise au statut des baux commerciaux. Il ne faut pas confondre une convention doccupation précaire et
un bail dérogatoire. Ici, le statut ne sapplique pas parce quil ne sagit pas dun bail. La jurisprudence précise
que pour que cette qualification soit retenue, peu importe la durée de la convention : encore faut-il que le
motif de précarité ne dépende pas exclusivement de la volonté des parties (Cass. 3e civ., 19 nov. 2003, n°
02-15.887 : JurisData n° 2003-020994 ; Loyers et copr. 2004, comm. 30 , note Ph.-H. Brault ; AJDI 2004,
p. 944 , obs. J.P. Blatter.- Cass. 3e civ. 31 janv. 2012 , n° 10-28.591.- CA Poitiers, 2e civ., n° 10-04020 :
JurisData n° 019905) et soit exclusif de toute fraude (Cass. 3e civ., 29 avr. 2009, n° 08-10.506 : JurisData
n° 2009-047964).
3° Exclusion de baux de longue durée
10. Bail emphytéotique Le bail emphytéotique est un contrat par lequel un bailleur confère à un
preneur un droit réel immobilier spécial sur un immeuble. Il est différent du bail dimmeuble ordinaire et
confère à son titulaire des prérogatives plus étendues que celles accordées au preneur ordinaire. Sa durée
est comprise entre 18 et 99 ans au plus. Ne peut donc pas être qualifié demphytéotique un bail portant sur
un terrain nu, pour une durée de six ans et contenant une clause de résolution de plein droit, exclusive de la
constitution du droit réel que conférerait l'emphytéose (CA Paris, Pôle 5, Ch. 3, 12 sept. 2012, 10-25414 :
JurisData n° 2012-020520). Le statut des baux commerciaux nest pas applicable à ce type de contrat, sauf,
en principe, en ce qui concerne la révision du loyer (C. com., art. L. 145-3). Deux précisions supplémentaires
sont à apporter. Dune part, un arrêt récent a décidé que les dispositions des règles statutaires ne
sappliquent pas au loyer du bail emphytéotique prévu à larticle L 451-3 du code rural(Cass. 3e civ. 19
février 2014, n° 12-19.270 : JurisData n° 2014-002793).Dautre part, le statut ne sapplique pas aux
conventions ayant pour objet les biens dépendant du domaine public même si le bailleur a la qualité
demphytéote (Cass. 3e civ. 19 déc. 2012, n° 11-10.372 : JurisData n° 2012-030333).
4° Exclusion des baux de courte durée (inférieure à deux ans)
V. JCl. Bail à loyer, Fasc. 1255
V. JCl. Civil Code, Art. 1708 à 1762, fasc. 1255
V. JCl. Entreprise individuelle, Fasc. 1255
V. JCl. Notarial Formulaire, V° Bail commercial, fasc. 40 et 50
11. Baux dérogatoires Toutes les conditions dapplication du statut sont réunies et les parties
conviennent volontairement de déroger aux dispositions du statut des baux commerciaux.
Le statut nest écarté que si trois conditions cumulatives sont remplies.
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En premier lieu, depuis la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 précitée, la convention doit avoir une durée au
plus égale à trois ans (C. com., art. L. 145-5). Avant la réforme issue de la loi de modernisation de
léconomie , à lintérieur de ce délai de deux ans, il nétait pas possible de souscrire plusieurs conventions et
le retour au statut était acquis en cas de renouvellement de la convention pour une courte durée. Cette
réforme a permis la conclusion de plusieurs baux dérogatoires successifs à lintérieur de la durée maximale
de deux ans. Désormais, le délai est porté à trois ans et cette possibilité de conclure plusieurs baux dans ce
délai demeure.
En deuxième lieu en application de larticle L 145-5, alinéa 1 nouveau du Code de commerce, « à lexpiration
de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre
pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux ». Ainsi, le statut sapplique si un bail commercial est
conclu entre les mêmes parties dans le même local. Cest la lettre même de la loi et cela nest pas contesté.
Trois points soulèvent des difficultés. Le premier est de savoir si la nouvelle disposition condamne
définitivement la renonciation expresse du locataire au bénéfice du droit au statut. Lesprit du texte semble
dans ce sens. La deuxième est de savoir ce qui se passe si un bail est conclu entre les parties pour exploiter
un fonds différent dans les mêmes locaux. La troisième est de savoir si le statut sapplique si les parties
concluent un bail dérogatoire pour exploiter le même fonds dans des locaux différents. A priori, sur ce
dernier point, sagissant dun bail dont lobjet est différent, la question ne devrait pas se poser. Mais la Cour
de cassation va-t-elle régler toutes ces questions sur le terrain de la fraude ? (V. déjà Cass. 3e civ. 12 mai
1981, n° 80-10.044 où elle décide de lapplication du statut alors même que le nouveau bail ne portait pas
exactement sur les mêmes locaux, ce que pouvait caractériser une tentative de fraude).
En troisième lieu, larticle L 145-5 alinéa 2 dispose désormais « si, à lexpiration de cette durée, et au plus
tard à lissue du délai dun mois à compter de léchéance, le preneur reste et est laissé en possession, il
sopère un nouveau bail dont leffet est régi par les dispositions du présent chapitre ». Le texte napportant
aucune précision supplémentaire quant à son bénéficiaire, il est permis de penser que si le preneur reste en
possession des lieux sans opposition du bailleur lorsque le délai maximal est épuisé, le statut sapplique.
Ainsi, le bailleur qui ne souhaite pas lapplication du statut doit lindiquer à son preneur, par prudence par
acte extrajudiciaire, ou pour le moins par lettre recommandée avec demande davis de réception dans ce
délai dun mois. Corrélativement, le preneur qui ne souhaite pas cette application du statut doit également
lindiquer au bailleur et quitter les lieux dans ce même délai. Il convient dattendre un arrêt de la Cour de
cassation pour se prononcer définitivement sur ces questions, les points de vue de la doctrine et le pratique
étant divergents.
Si ces conditions ne sont pas réunies, comme la décidé la jurisprudence sous lempire du droit antérieur à la
loi du 18 juin 2014 précitée il se forme en principe un nouveau bail qui obéit aux conditions du statut des
baux commerciaux (Cass. 3e civ., 9 févr. 2005, n° 03-17.476 : JurisData n° 2005-026897.- CA Toulouse, 11
juill. 2012 : JurisData n° 2012-016108), sauf en cas de fraude du bailleur (Cass. 3e civ., 8 avr. 2010, n°
08-70.338 : JurisData n° 2010-003388).
Sous lempire du droit avant la réforme issue de la loi du 18 juin 2014 précitée, dans un arrêt intervenu à
propos de baux dérogatoires successifs, la Cour de cassation a décidé quun changement dactivité du
locataire nautorise pas une nouvelle dérogation au statut des baux commerciaux : tout nouveau bail conclu
entre les mêmes parties et portant sur les mêmes locaux quun premier bail dérogatoire est soumis au statut
des baux commerciaux, même si les activités visées par les clauses de destination des deux baux sont
différentes (Cass. 3e civ. 31 mai 2012, n° 11-15.580 : JurisData n° 2012-011750 ; JCP G 2012, 1539 ,
obs. O. Barret.- V. plus récemment, Cass. 3e civ. 23 avr. 2013, n° 12-15.602).
La Cour de cassation a complété ces règles en indiquant que, dans le cas où le preneur se maintient dans
les lieux, si le bailleur, qui a délivré un congé avant lexpiration du bail de courte durée, tarde à agir en
expulsion et entame des négociations pour un nouveau bail, on ne peut pas considérer quil donne son
accord à ce maintien dans les lieux (Cass. 3e civ. 5 juin 2013, n° 12-19.634 : JurisData n° 2013-011323).
Larrêt confirme donc que la renonciation à un droit ne se déduit pas de la seule inaction ou du silence de
son titulaire. Un autre arrêt décide quà défaut de rapporter la preuve de la renonciation non équivoque du
bailleur à se prévaloir du statut des baux commerciaux, le preneur se trouve lié par un bail soumis aux
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dispositions du statut (Cass. 3e civ. 23 janv. 2013, n° 11-25.465 : JurisData n° 2013-000922).
Reste à scruter les premières décisions qui seront rendues sous lempire du nouveau texte pour voir si cette
jurisprudence va être maintenue, même si son esprit penche vers une interdiction de principe de
renouvellement de baux dérogatoires.
Pour terminer, la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 précitée ajoute deux alinéas 5 et 6 à larticle L. 145-5 du
code de commerce pour rendre obligatoire létablissement dun état des lieux lors de la prise en possession
des locaux loués ou lors de leur restitution. A défaut détat des lieux, peut-on considérer, par analogie avec
larticle L. 145-40-1 du Code de commerce, que le bailleur ne peut se prévaloir de la présomption de bon
état des locaux prévue à larticle 1731 du code civil ? La preuve peut être apportée selon les règles du droit
commun.
12. Locations saisonnières et jouissance intermittente des lieux Il y a location saisonnière lorsque
la convention confère la jouissance des lieux pour une saison ou pour une période de lannée déterminée
par une unité dactivité économique, par exemple la saison estivale. Elle nest pas soumise au statut des
baux commerciaux (C. com., art. L. 145-5 , al. 4.- CA Chambéry, 22 mars 2011 : JurisData n°
2011-015022.- CA Chambéry, 28 juin 2011 : JurisData n° 2011-015088).
5° Exclusion du contrat de domiciliation
13. Contrat de domiciliation Pour lessentiel, il sagit dun contrat de prestation de services. La mise à
disposition de bureaux à titre accessoire peut difficilement être qualifiée de bail, mais se rapprocherait plutôt
dune convention doccupation précaire (Cass. 3e civ., 11 janv. 2006, n° 04-19.536 : JurisData n°
2006-031580 ; Bull. civ. 2006, III, n° 10).
6° Exclusion des conventions sur le domaine public ou privé de lEtat et des collectivités publiques.
V. JCl. Bail à loyer, Fasc. 1240
V. JCl. Civil Code, Art. 1708 à 1762, fasc. 1240
V. JCl. Entreprise individuelle, Fasc. 1240
14. Domaine public et domaine privé de lÉtat Les biens du domaine public de lEtat et des
collectivités publiques ne peuvent faire lobjet dun bail soumis au statut des baux commerciaux. Par
conséquent, sont exclues du statut des baux commerciaux les conventions relatives à la jouissance de ces
biens, même si le bail est conclu entre deux personnes privées dont lune détient le droit doccuper le
domaine public (Cass. 3e civ., 10 mars 2010, n° 09-12.714 : JurisData n° 2010-001531 . - Cass. 3e civ., 17
mai 2011, n° 10-19.175 : JurisData n° 2011-009011), que la personne publique a consenti un bail
emphytéotique administratif (Cass. 3e civ. 19 déc. 2012, n° 11-10.372 : JurisData n° 2012-030333). En
revanche, sont soumis à ce statut, daprès larticle L. 142, I-4° du Code de commerce, les baux des locaux
ou immeubles appartenant à lEtat, aux collectivités territoriales et aux établissements publics lorsque ces
locaux ou immeubles satisfont aux dispositions de larticle L. 145-1 du Code de commerce. Le statut ne
sapplique pas à ces conventions lorsquelles comportent des clauses exorbitantes du droit commun, même
si lactivité concernée nest pas un service public (Cass. 1re civ., 3 juin 1969 : JurisData n° 1969-700210 ;
Bull. civ. 1969, I, n° 210 ; JCP G 1970, II, 16178, note Dugau).
Un arrêt récent a précisé que le déclassement de locaux du domaine public ne peut, sans nouvel accord des
parties, modifier le caractère précaire de la convention doccupation consentie pour ces locaux à une
entreprise privée par une filiale de la SNCF. Par conséquent, lentreprise ne peut revendiquer le statut des
baux commerciaux (Cass. 1re civ., 17 oct. 2012 , n° 11-20.039.- Cass. 3e civ. 6 févr. 2013, n° 11-20.207) La
jurisprudence est aujourdhui constante.
B. - Conditions relatives aux lieux loués : immeuble ou local
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V. JCl. Bail à loyer, Fasc. 1240
V. JCl. Civil Code, Art. 1708 à 1762, fasc. 1240
V. JCl. Entreprise individuelle, Fasc. 1240
V. JCl. Notarial Formulaire, V° Bail commercial, fasc. 24 et 150
15. Immeubles bâtis et terrains nus Il sagit de bien déterminer les immeubles qui peuvent être lobjet
dun bail commercial soumis aux dispositions du Code de commerce. Il convient de distinguer les immeubles
bâtis, locaux et terrains nus.
1° Immeubles et locaux
16. Nécessité dun immeuble ou dun local Larticle L. 145-1, I, alinéa 1 du Code de commerce
précise que le statut sapplique aux baux de locaux ou dimmeubles dans lesquels un fonds est exploité et
larticle L 145-1, I-1° y ajoute les baux de locaux ou dimmeubles accessoires à lexploitation du fonds.
17. Notion de limmeuble Le terme immeuble permettant lapplication des dispositions de larticle L.
145-1 du Code de commerce est employé dans un sens plus restrictif que celui du droit commun de larticle
518 du Code civil définissant les immeubles comme « les fonds de terre et les bâtiments ». Elle exclut en
principe les terrains nus (V. n° 23 ) et ne concerne que les terrains bâtis. Une difficulté peut se poser lorsque
le bail porte sur un immeuble à construire ou en cours de construction. Il convient dans ce cas deffectuer
une distinction entre deux situations. Avant lachèvement, les rapports entre les parties relèvent de la liberté
contractuelle. Elles peuvent par exemple, en utilisant une rédaction particulière du bail, se soumettre dores
et déjà au statut des baux commerciaux en concluant un bail en létat futur dachèvement. Ce bail les lie
immédiatement, seule sa prise deffet est différée à la constatation de lachèvement des locaux. Elles
peuvent aussi choisir de nêtre liées par un bail quà compter de la livraison de limmeuble. Après
lachèvement, si les conditions de larticle L. 145-1 du Code de commerce sont remplies, le statut des baux
commerciaux sapplique.
18. Notion de local Cette notion soulève plus de difficultés que celle dimmeuble étant donné que ni le
Code civil ni le Code de commerce ne la définissent. Cest la jurisprudence qui a tenté de dégager deux
critères cumulatifs Dune part, il doit sagir, en principe du moins, dun espace clos et couvert susceptible de
permettre lexercice du commerce par le locataire sans nécessité de pouvoir y recevoir la clientèle. En effet,
la jurisprudence a reconnu le statut au locataire dune boutique dont lexiguïté ne permettait pas de recevoir
la clientèle dès lors quelle pouvait librement se présenter à létalage pour faire son choix (CA Paris, 4 juin
1959 : Rev. Loyers 1959, p. 546).
Dautre part, loccupation doit avoir une certaine stabilité sans exiger une véritable construction qui nest pas
démontable. Les conditions exigées par larticle L. 145-1, I-2° du Code de commerce ne sont pas applicables
lorsque le local existait au moment de la conclusion du contrat (Cass. 3e civ., 25 janv. 1977 : JurisData n°
1977-098038 ; Bull. civ. 1977, III, n° 38). Cette notion de local a donné lieu à quelques hésitations
jurisprudentielles.
Un arrêt récent a semblé amorcer une évolution, la Cour de cassation décidant que lapplication du statut
des baux commerciaux nest pas soumise à lexigence dun local clos et couvert, une surface dexploitation
nétant pas exclue du statut si lemplacement concédé est stable et permanent (Cass. 3e civ., QPC, 20 mars
2014, n° 13-24.439 : JurisData n° 2014-005324).
19. Exclusion de quelques locaux particuliers Sont notamment exclus les vitrines indépendantes dun
magasin qui servent à lexposition de produits ou à lapposition de la publicité (Cass. com., 20 juill. 1954 :
JCP 1954, IV, 141), les murs et toitures recevant un emplacement publicitaire, les emplacements de vente
dans les passages et sur les trottoirs, lespace délimité au sol dun hypermarché par des cloisons légères à
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hauteur dhomme (V. n° 20 ), les cabines préfabriquées de type constructions mobiles instantanées
transportables (Cass. 3e civ., 10 mai 1989 : JurisData n° 1989-701518 ; Bull. civ. 1989, III, n° 104) ou les
aires de stationnement sans accès indépendant (Cass. 3e civ., 4 janv. 1995, n° 92-21.585 : JurisData n°
1995-000026 ; Bull. civ. 1995, III, n° 4). La jurisprudence a toutefois décidé quétait un local un
emplacement non fermé, à usage de stationnement et de stockage de matériel de terrasse pour un
restaurant (Cass. 3e civ., 22 mars 2006, n° 05-12.106 : JurisData n° 2006-032806 ; Bull. civ. 2006, III, n°
74 , JCP E 2007, chron. Obs. J-M). Les emplacements de vente sous une porte cochère sont diversement
qualifiés, la jurisprudence majoritaire leur refusant la qualification de local.
20. Locaux dépendants Certains emplacements sont donnés en location à un commerçant à lintérieur
dun ensemble plus vaste ayant lui-même une clientèle ou même à lextérieur, par exemple, sur le parking ou
sur lesplanade dun magasin plus vaste, particulièrement dun supermarché. Pour que le statut sapplique,
plusieurs conditions sont réunies, notamment le locataire doit avoir une clientèle propre (V. n° 20 ), ne doit
pas souffrir de contraintes incompatibles avec le libre exercice de son activité et il doit sagir dun local au
sens de larticle L. 145-1 du Code de commerce. Plusieurs cas sont difficiles à caractériser. Lorsquil sagit
de simples rayons ou de stands situés à lintérieur dun magasin, si lemplacement est contractuellement
indéterminé, il ny a pas local. Mais compte tenu de limportance et surtout des circonstances matérielles de
limplantation des stands, une nécessaire casuistique simpose même si le minimum requis est quils soient
suffisamment solides, que leur emplacement ne change pas, peu important dailleurs quils soient ou non
incorporés dans le sol. Ainsi la jurisprudence considère comme local alors même quil est de nature mobile,
un stand situé sur un emplacement dune galerie marchande, fixe, délimité, matérialisé au sol, bien
déterminé et ne dépendant pas contractuellement de la volonté du bailleur (CA Versailles, 10 avr. 1996 :
JurisData n° 1996-230072 ; RJDA 1996, n° 441 ; V. aussi Cass. 3e civ. QPC, 20 mars 2014, n° 13-24.439,
préc. n° 18). En revanche nest pas considéré comme un local lemplacement qui peut contractuellement
être laissé à la discrétion du bailleur qui peut le modifier ou le restreindre (Cass. 3e civ. , 20 févr., 1985, n°
83-16.019 : JurisData n° 1985-700548 ; Bull. civ. 1985, III, n° 38).
21. Locaux accessoires Le local accessoire se définit par rapport au local principal comme étant celui
où ne sont pas effectués des actes de commerce et où la clientèle na pas accès. Daprès larticle L. 145-1,
I-1° du Code de commerce , le statut des baux commerciaux sapplique « aux baux de locaux ou
dimmeubles accessoires à lexploitation dun fonds de commerce quand leur privation est de nature à
compromettre lexploitation du fonds et quils appartiennent au propriétaire du local ou de limmeuble où est
situé létablissement principal. En cas de pluralité de propriétaires, les locaux accessoires doivent avoir été
loués au vu et au su du bailleur en vue de lutilisation jointe ». Une distinction doit donc être effectuée entre
les locaux principaux et les locaux accessoires. Les premiers sont protégés en tant que tels et bénéficient en
principe du statut des baux commerciaux, à condition quy soit exploité un fonds de commerce, artisanal ou
industriel. Les seconds ne bénéficient du statut que si deux conditions cumulatives sont remplies : ils doivent
appartenir au même propriétaire que les locaux principaux et ils doivent être nécessaires ou indispensables
à lexploitation du fonds. Il faut réserver ici le cas où, donné en location en même temps que le local principal
par le même propriétaire en utilisant un bail unique, le local accessoire sy incorpore comme une
dépendance de celui-ci. Le caractère nécessaire ou indispensable du local accessoire sapprécie
souverainement par les juges du fond.
Il ressort de la jurisprudence que les locaux pris à bail pour le logement du personnel ou des dirigeants ne
sont pas considérés comme des locaux accessoires au sens de larticle L. 145-1, I-1° du code de commerce
surtout lorsque les parties ont soumis expressément le contrat aux dispositions de la loi du 6 juillet
1989(CA Lyon, 13 juillet 2011, n° 11/07088).
22. Locaux mixtes Lorsque les locaux loués sont destinés pour partie à lexploitation du fonds de
commerce et pour partie à lhabitation du locataire ou de lun de ses employés, la qualification commerciale
lemporte pour le tout, ce bail étant en principe indivisible (Cass. 3e civ., 9 juill. 2014, n° 12-29.329 :
JurisData n° 2014-016175). Toutefois, lautorisation donnée par le bailleur, dans le cadre de la procédure
administrative prévue à larticle L. 631-7 du Code de la construction et de lhabitation, daffecter une des
pièces dun local loué à usage exclusif dhabitation à un usage commercial, na pas pour effet de modifier le
régime juridique du bail et de le soumettre au statut des baux commerciaux (Cass. 3e civ., 9 déc. 2009, n°
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08-18.038 : JurisData n° 2009-050668).
2° Terrains nus
23. Conditions dapplication du statut des baux commerciaux En principe, les terrains nus ne sont
pas soumis au statut des baux commerciaux. Par exception, en application de larticle L. 145-1, I-2° du Code
de commerce , ils peuvent lêtre. Daprès ce texte, le statut sapplique aux « baux des terrains nus sur
lesquels ont été édifiées soit avant, soit après le bail des constructions à usage commercial, industriel ou
artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du
propriétaire » du terrain (CA Versailles, 23 juin 2011 : JurisData n° 2011-015560.- CA Paris, ch 5-3, 18
janvier 2012, n° 10/04545 : JurisData n° 2012-001103). à ces deux conditions, la jurisprudence ajoute
quun fonds de commerce doit avoir été exploité dans les locaux édifiés (Cass. 3e civ., 11 mai 1988, n°
86-19.631 : JurisData n° 1988-000856 ; Bull. civ. 1988, III, n° 90).
En dehors de ces cas, comme vient encore de le rappeler la Cour de cassation, le statut ne sapplique pas,
même si le locataire a exercé une activité commerciale sur le terrain nu pendant plus de quatorze ans (Cass.
3e civ., 9 avril 2014, n° 13-10.725 : JurisData n° 2014-007336).
24. Effets au renouvellement du bail Lorsque les conditions de larticle L. 145-1, I-2° du Code de
commerce sont réunies, le bail du terrain concerné est soumis au statut des baux commerciaux. Par
conséquent, le renouvellement du bail est un droit. Il porte sur le seul terrain et non sur les constructions.
25. Sort des constructions à lexpiration du bail Le sort des constructions dépend de la présence ou
non dune clause du contrat. En labsence de clause, cest le droit commun de larticle 555 du Code civil qui
sapplique. Daprès cet article, le propriétaire du terrain a une option. Dune part, il peut exiger la suppression
des constructions aux frais du locataire, sans indemnité pour lui. Dautre part, il peut décider de conserver
les constructions et il doit dans ce cas au locataire une somme égale à la plus-value apportée au fonds ou le
coût des matériaux et de la main-duvre. La pratique contractuelle montre que le contrat contient souvent
une clause daccession. Celle-ci permet décarter larticle 555 du Code civil et la volonté des parties prévaut.
Cette clause aura des conséquences importantes et sa rédaction doit en tenir compte, comme lillustre
plusieurs arrêts récents (Cass. 3e civ. 21 mai 2014, n° 13-12.592 : JurisData n° 2014-010765.- Cass. 3e
civ., 21 mai 2014, n° 13-10.257 : JurisData n° 2014-010748.- Cass. 3e civ., 18 juin 2013, n° 12-22.226).
C. - Conditions relatives au locataire
V. JCl. Bail à loyer, Fasc. 1240
V. JCl. Civil Code, Art. 1708 à 1762, fasc. 1240
V. JCl. Entreprise individuelle, Fasc. 1240
V. JCl. Notarial Formulaire, V° Bail commercial, fasc. 24 et 170
26. Propriétaire du fonds de commerce exploité dans les lieux loués En laissant de côté les
questions liées à la personne (V. n° 33 ), une condition est relative au locataire : il doit être propriétaire du
fonds de commerce exploité dans les lieux loués, ce qui suppose lexistence dune clientèle (CA Paris, 27
juin 2012 : JurisData 2012-015911). Une autre condition, pourtant textuelle, nétait plus exigée par la
jurisprudence pour bénéficier du statut des baux commerciaux, mais simplement du droit au
renouvellement : cest limmatriculation au RCS. Cette situation va-t-elle changer ? Des arrêts récents sont
diversement interprétés, certains estimant que la Cour de cassation a exigé limmatriculation non pas
seulement comme condition du droit au renouvellement mais comme porte dentrée dans le statut. Ainsi,
dans un premier arrêt en date du 22 janvier 2014, elle semble conditionner la recevabilité dune action en
revendication du statut par un preneur à son immatriculation au RCS à la date de son assignation en justice
(Cass. 3e civ., 22 janv. 2014, n° 12-26.179 : JurisData n° 2014-000827 ; RJDA 2014, n° 604 ; Loyers et
copr. 2014, comm. 80, obs. E. Chavance). Il sagissait cependant dune action en requalification de bail
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saisonnier en bail commercial et la solution sexplique peut-être par les faits particuliers de lespèce. Dans un
arrêt plus récent (Cass. 3e civ., 18 juin 2014, n° 12-20.714 : JurisData n° 2014-014195) elle décide que
« Le preneur qui revendique le statut des baux commerciaux doit justifier dune immatriculation à la date de
sa demande en justice » . (V. déjà dans la même affaire, Cass. 3e civ. 13 juill. 2010, n° 09-67.506 :
JurisData n° 2010-012442 ; Administrer oct. 2010, p. 41, note J-D Barbier). Convient-il de considérer que
désormais la Cour de cassation exige, pour bénéficier le statut, que limmatriculation soit requise non
seulement en fin de bail, mais également en début ou en cours de bail, dès que le preneur revendique le
statut des baux commerciaux ? Convient-il de conclure que dans tous les cas la Cour de cassation fait de
limmatriculation une condition dapplication du statut et non plus simplement du droit au renouvellement ?
En attendant, nest pas discutée lexigence de la propriété du fonds de commerce exploité dans les lieux
loués : ainsi, le locataire gérant ne peut bénéficier du statut des baux commerciaux, faute dêtre propriétaire
de son fonds de commerce.
27. Difficultés résolues pour les commerces satellites ou dépendants Des difficultés existent en ce
qui concerne les formes modernes dexploitation, par exemple les galeries marchandes. Le statut va-t-il
sappliquer au contrat par lequel un supermarché met à la disposition dun détaillant une surface
indéterminée et variable pour exercer son commerce ? La question sest particulièrement posée pour les
commerces dits intégrés, par exemple un buffet installé dans le hall dune gare ou une boutique installée
dans un hôtel. Elle a ensuite été étendue aux franchises et concessions exclusives.
28. Jurisprudence constante Après une évolution jurisprudentielle, la Cour de cassation a décidé que
les franchises et concessionnaires bénéficient du statut des baux commerciaux si elles ont une clientèle et
une certaine marge de manuvre (Cass. 3e civ., 27 mars 2002, n° 00-22.561 : JurisData n° 2002-013860 ;
D. 2002, p. 2400 note H. Kenfack). Aujourdhui, la jurisprudence est constante en ce qui concerne les
commerces intégrés ou dépendants (Cass. 3e civ., 19 janv. 2005, n° 03-15.283 : JurisData n° 2005-026521
; JCP 2005, chr. 826, obs. H. Kenfack) et deux idées résument la situation. Dune part, il nest pas utile que
la clientèle du commerce intégré soit prépondérante par rapport à celle de létablissement principal (Cass. 3e
civ., 19 mars 2003, n° 01-17.679 : JurisData n° 2003-018270). Il suffit simplement davoir une clientèle
personnelle, cest-à-dire distincte de celle de létablissement principal, même sil ne faut pas en conclure que
tous les commerces intégrés sont désormais titulaires dune clientèle. Dautre part, le commerçant-locataire
doit avoir une certaine marge de manuvre, la présence de certaines contraintes étant incompatible avec le
statut des baux commerciaux.
Un arrêt récent confirme ces conditions cumulatives (Cass. 3e civ., 5 sept. 2012, n° 11-14.961).
D. - Extension du statut des baux commerciaux
V. JCl. Bail à loyer, Fasc. 1245
V. JCl. Civil Code, Art. 1708 à 1762, fasc. 1245
V. JCl. Entreprise individuelle, Fasc. 1245
V. JCl. Notarial Formulaire, V° Bail commercial, fasc. 22 et 30
29. Artisans Outre les artisans et entreprises relevant du secteur des métiers qui bénéficient également
du statut des baux commerciaux, certains locataires, qui ne remplissent pas les conditions ci-dessus
exposées (C. com., art. L. 145-1), peuvent toutefois bénéficier du statut des baux commerciaux, soit en vertu
de la loi (C. com., art. L. 145-2), soit en vertu de leur convention.
1° Extensions légales
30. Énumération légale Aux termes de larticle L. 145-2 du Code de commerce, les personnes
suivantes bénéficient du statut des baux commerciaux par extension légale : les établissements d
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enseignement, les régies communales, les entreprises et établissements public à caractère industriel et
commercial, les locataires de collectivité publique en ce qui concerne les biens appartenant à leur domaine
privé, les sociétés coopératives à forme ou à objet commercial, les sociétés coopératives de crédit, les
caisses dépargne et de prévoyance, les artistes admis à cotiser à la caisse de sécurité sociale de la maison
des artistes et reconnus auteur duvres graphiques, tels que définis par larticle 98 A de lannexe III du
CGI. En outre, les groupements dintérêt économique bénéficient également du statut en vertu de larticle L.
251-4, alinéa 1, du Code de commerce . Pour chacune de ces personnes, des conditions prévues par les
textes doivent être remplies. Ainsi, ne bénéficie pas de lextension, létablissement denseignement de la
danse qui ne remplit pas la condition d'effectuer une déclaration au représentant de l'État dans le
département, lors de l'ouverture, de la fermeture et de la modification de son activité (CA Grenoble, 23 mars
2011 : JurisData n° 2011-016841) ou qui napporte pas la preuve de lexistence dun fonds denseignement
reposant sur une pédagogie organisée et mettant en uvre une réelle organisation denseignement (Cass.
3e civ., 5 sept. 2012, n° 11-23.209 : JurisData n° 2012-023147).
2° Extension conventionnelle
31. Conditions de lextension Les parties peuvent conventionnellement décider dappliquer le statut
des baux commerciaux aux contrats qui ne remplissent pas les conditions fixées par la loi. Toutefois, cette
faculté dextension est soumise à deux conditions. Dune part, lextension ne doit pas permettre aux parties
déluder un statut locatif dordre public. Dautre part, la volonté détendre le statut doit être sans équivoque, le
juge du fond devant souverainement apprécier cette intention. Il ne suffit donc pas simplement de viser le
statut des baux commerciaux ou de prévoir une durée de 9 ans. Il faut aussi clairement indiquer que le statut
doit être appliqué malgré labsence de certaines conditions dapplication car ce qui importe, cest la volonté
réciproque des parties (CA Montpellier, 25 avril 2012 : JurisData n° 2012-009373). Une telle volonté ne
peut résulter de la seule clause permettant la sous location totale ou partielle sans autorisation du bailleur
(Cass. 3e civ. 3 juill. 2013, n° 12-21.966). Il arrive même que cette possibilité soit prévue par la loi qui en fixe
les conditions (C. com., art. L. 145-2). Cette extension conventionnelle peut, par exemple, profiter à un
locataire artiste qui ne remplit pas les conditions de lextension légale, par exemple un photographe (CA
Paris, 20 mai 2009 : JurisData n° 2009-378900) ou à un médecin (CA Paris, Pôle 5, Ch. 3, 6 juin 2012 :
JurisData n° 2012-015349).
32. Effets de lextension Lorsque les conditions dune extension conventionnelle sont remplies, il
convient dappliquer entièrement le régime des baux commerciaux. Cet effet a soulevé des difficultés.
Pendant longtemps, lorsquen raison de la volonté des parties, le statut des baux commerciaux était étendu
aux baux portant sur des locaux affectés à un usage exclusivement professionnel, le statut des baux
commerciaux et celui des baux professionnels, du moins pour ce dernier les dispositions dordre public
coexistaient. Depuis la loi n° 2008-776 du 4 août 2008, en cas de soumission volontaire, le statut des baux
commerciaux sapplique intégralement.
II. - Conclusion du bail commercial
V. JCl. Bail à loyer, Fasc. 1260
V. JCl. Civil Code, Art. 1708 à 1762, fasc. 1260
V. JCl. Entreprise individuelle, Fasc. 1260
V. JCl. Notarial Formulaire, V° Bail commercial, fasc. 90, 100 et 101
A. - Consentement
1° Existence du consentement
33. Contrat consensuel Le bail se forme par la rencontre des consentements sans aucune autre
condition. Le droit commun sapplique ici et le bail commercial ne présente pas doriginalité. Il suffit donc que