Lettre Avril à Juin 2014 - Syndic copropriété sartrouville, syndic
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Lettre Avril à Juin 2014 - Syndic copropriété sartrouville, syndic
Un groupe indépendant proche de ses clients Rompteaux Cogefo Cavenel IMMOBILIER lettre d’info Administrateur de Biens Syndic de copropriété Gérance locative Locations immobilières Transaction www.rompteaux-cogefo.com édito Comment sélectionner les entreprises ? Un simple devis ne suffit pas pour savoir qui interviendra dans la copropriété. Le choix des entreprises fait l’objet de tout un formalisme et les obligations diverses tendent à se multiplier au fil des lois et décrets. Certaines règles, par exemple de consultation du conseil syndical ou de mise en concurrence, sont définies par l’assemblée générale des copropriétaires ou fixées par le règlement de copropriété. La mise en concurrence est également exigée par la loi pour tous les travaux soumis au vote de l’assemblée générale. D’autres critères concernent les entreprises elles-mêmes, qui doivent être en règle vis-à-vis de l’administration et apporter toutes les garanties. L’artisan dont tout le monde est satisfait pour les petits travaux privatifs ne sera pas forcément apte à mener un chantier à l’échelle de l’immeuble. Ainsi, à partir du 1er juillet 2014, les travaux de rénovation énergétique bénéficiant d’une aide financière ou fiscale, ne pourront être réalisés que par des entreprises ou artisans qualifiés et ayant obtenu la mention RGE « Reconnu garant de l’environnement ». Plus que jamais, le conseil syndical et les copropriétaires pourront s’appuyer sur l’expérience et la vigilance de leur syndic. LE CHOIX DES ENTREPRISES EN COPROPRIÉTÉ La recherche du meilleur rapport qualité / prix conduit tout naturellement le syndic à comparer les offres des professionnels intervenant dans la copropriété, d’autant que le principe de la mise en concurrence a été officialisé par la loi SRU de décembre 2000. Mais la sélection d’une entreprise répond à bien d’autres exigences, qui peuvent expliquer pourquoi votre syndic n’a pas retenu tel peintre ou plombier travaillant pourtant « à des prix défiant toute concurrence ». Des règles pour la mise en concurrence Des vérifications imposées par la léL’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 gislation du travail et de la concurrence régissant la copropriété précise que « l’assemblée générale, statuant à la majorité de l’article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire (…) et une mise en concurrence est rendue obligatoire. » L’article 19-2 du décret du 17 mars 1967 prévoit que « la mise en concurrence pour les marchés de travaux (…) résulte de la demande de plusieurs devis ou de l’établissement d’un devis descriptif soumis à l’évaluation de plusieurs entreprises ». Selon la jurisprudence, cette obligation sera respectée si des devis ont bien été demandés à deux ou trois entreprises, et même si une seule a répondu. Avant de sélectionner une entreprise, le syndic doit vérifier qu’elle respecte ses obligations administratives, fiscales et sociales. Il exigera donc une attestation indiquant notamment qu’elle ne recourt pas au travail dissimulé ainsi que les attestations d’assurance, couvrant en particulier sa responsabilité civile professionnelle. La nouvelle loi sur le travail détaché et la concurrence déloyale, en cours de discussion au parlement, prévoit même d’instaurer le principe de la responsabilité solidaire qui permettrait de poursuivre le maître d’ouvrage, en l’occurrence la copropriété et son syndic, pour les fraudes commises par un sous-traitant. Pour les petits travaux, l’intérêt de la copropriété sera de référencer et de fidéliser des professionnels situés à proximité de l’immeuble afin d’obtenir une prestation de qualité dans les délais souhaités tout en limitant les frais de déplacement. Mais, comme pour les contrats d’entretien ou de maintenance, un suivi attentif sur place par le gardien et le conseil syndical est le meilleur moyen d’éviter les dérives au moment de la facturation. Une obligation de qualification pour la rénovation énergétique l e t t r e d ’ i n f o r m a t i o n - A V RIL 2 0 1 4 A compter du 1er juillet 2014, une nouvelle exigence vise à assurer la meilleure qualité de réalisation des travaux de rénovation énergétique bénéficiant d’une aide financière ou d’un avantage fiscal. Seuls pourront être sélectionnés les professionnels qualifiés et certifiés portant la mention RGE « Reconnu Garant de l’Environne ment ». Calendrier fiscal 2014 LA LOI ALUR EST VOTÉE. QU’EST-CE QUI VA CHANGER ? La loi ALUR « pour l’accès au logement et un urbanisme rénové » a été adoptée définitivement le 20 février 2014. De nombreux changements vont impacter la gestion des biens locatifs et le fonctionnement de la copropriété. En voici un premier panorama. POUR LES PROPRIÉTAIRES BAILLEURS L’encadrement des loyers devient la règle dans les zones tendues. Les loyers devront s’aligner sur un loyer médian de référence fixé par les préfets, avec une marge de liberté de 20 % au-dessus et 30 % en dessous du loyer médian. De plus, en zone tendue, le délai de préavis est réduit à un mois pour le locataire qui veut quitter le logement. Une liste exhaustive limitera les justificatifs exigibles d’un locataire, un formulaire type et de nouvelles mentions obligatoires seront exigés pour le contrat de location et pour l’état des lieux d’entrée et de sortie. A quelques exceptions près, la location meublée à titre de résidence principale est soumise aux mêmes règles que la location vide et un bail spécial sécurisera la colocation. Les frais d’agence seront à la charge totale du propriétaire sauf quatre prestations qui pourront être réparties entre le bailleur et le locataire : la réalisation de l’état des lieux, la rédaction du bail, l’organisation de la visite, la constitution du dossier du locataire. 5 mai : Date limite de dépôt des déclarations n° 2071 et 2072. Pour les Sociétés Civiles Immobilières 15 mai : 2ème acompte provisionnel d’impôt sur le revenu / prélèvements sociaux. Par internet ou smartphone, payable jusqu’au 20 mai minuit. 27 mai : Date limite de dépôt de la déclaration de revenus (version papier). Des délais supplémentaires pour les télé déclarants. (dates à confirmer) 16 juin : Date limite de déclaration ISF avec le paiement correspondant. Pour les Patrimoines au-delà de 2 570 000 € (date à confirmer) 15 sept. : Solde de l’impôt sur le revenu / prélèvements sociaux. Par internet ou smartphone, payable jusqu’au 20 septembre minuit. Date limite de paiement pour l’Impôt de solidarité sur la fortune. Pour les Patrimoines entre 1 300 000 € et 2 570 000 € 15 oct. : Date limite de paiement Garches - Tél. : 01 47 41 07 04 POUR LES COPROPRIÉTAIRES de la Taxe foncière. Par internet ou smartphone, payable jusqu’au 20 octobre Chaque copropriété devra avoir son propre compte bancaire séparé minuit. et non pas un sous-compte dans le compte du syndic. La possibilité de dérogation est tout de même maintenue pour les copropriétés 17 nov. : Date limite de paiement de la de moins de 15 lots principaux. Taxe d’habitation et Redevance audioLe contrat de syndic devra respecter un modèle type et toutes les visuelle. Par internet ou smartphone, payable jusqu’au 22 novembre minuit. prestations ne figurant pas dans la liste des prestations particulières seront incluses dans le forfait de gestion courante. La communication par voie électronique est désormais autorisée entre le syndic et les copropriétaires, en particulier pour les convocations d’assemblée générale. Tout un volet de la loi vise à faciliter la réalisation des travaux importants pour la conservation des immeubles. Les copropriétaires devront ainsi alimenter chaque année un fonds de prévoyance qui pourra être utilisé pour financer des travaux prescrits par la loi ou décidés en assemblée générale ainsi que des travaux urgents effectués par le syndic de sa propre initiative. Un diagnostic technique global permettra d’identifier l’ensemble des besoins au niveau du bâti, de l’entretien des parties communes et des équipements afin d’élaborer un plan pluriannuel de travaux. Par ailleurs, la loi assouplit les règles de majorité pour le vote de certains travaux. Diverses mesures concernent l’information sur la copropriété, avec la création d’un registre d’immatriculation des copropriétés et d’autres obligations visant à protéger les candidats acquéreurs. Par ailleurs, la loi ALUR instaure une obligation de formation continue pour les syndics et crée de nouvelles instances de régulation ainsi qu’une commission de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières. Rompteaux Cogefo Cavenel IMMOBILIER Rompteaux – Cogefo : Cavenel : Rompteaux / PARIS : Cogefo / LE VÉSINET : Rompteaux – Cogefo / RUEIL : 76, avenue Carnot 60, avenue Jean-Jaurès 62, avenue de la Grande Armée 13, rue Jean Laurent 39, avenue Victor Hugo 78500 SARTROUVILLE 78500 SARTROUVILLE 75017 PARIS 78110 LE VÉSINET 92500 RUEIL-MALMAISON Tél. : 01 30 86 68 68 Tél. : 01 39 14 32 36 Tél. : 01 61 04 44 88 Tél. : 01 30 15 57 57 Tél : 01 30 86 68 68 Fax : 01 30 86 68 60 Fax : 01 39 14 83 01 Fax : 01 61 04 44 89 Fax : 01 30 15 57 59 Fax : 01 30 86 68 60