logements de fonction

LOGEMENTS DE FONCTION
Guide de l’occupant
Direction de l’Éducation et de la Jeunesse
Avant propos
par Pascal Ribaud,
directeur de l’Éducation
et de la Jeunesse au
Département de la SeineSaint-Denis
2
Les 120 collèges du Département
comptent 617 logements de fonction
mis à disposition des personnels de
direction de l’Éducation nationale
et des agents départementaux qui
travaillent dans les collèges. Ils
sont essentiellement occupés par
nécessité absolue de service (NAS),
c’est-à-dire qu’ils concourent à la
réalisation des missions du service
public d’enseignement.
J’ai le plaisir de vous proposer ce
guide pratique ayant vocation à
répondre aux questions que se
posent légitimement les occupants
des logements de fonction du
Département.
Il est le fruit d’une concertation de
plusieurs mois avec les organisations
syndicales représentatives : CFDTINTERCO, CFTC, CGT/OE, Force
Ouvrière,
FSU-UNATOS,
FSUSDU93, SNASUB, SNPDEN, SUD,
SNUPDEN.FSU,
SYNPER93
et
UNSA. Je tiens à les remercier pour
leur mobilisation et leur implication,
neuf mois durant, dans cette
réflexion commune.
La jouissance d’un logement
de fonction à titre gratuit est
un élément important pour les
personnels de direction et les
personnels techniques des collèges
dans l’exercice de leurs fonctions.
C’est pourquoi le Département a
toujours eu à cœur de rendre leur
utilisation la plus pratique et facile
possible. En 2008, de nouvelles
règles relatives à l’attribution des
logements de fonction en NAS pour
les adjoints techniques territoriaux
des établissements d’enseignement
(ATTEE) ont été élaborées. Ce
règlement prévoit que les agents
d’accueil, de maintenance et
de cuisine soient logés dans les
collèges, en plus des personnels
de direction et sous réserve de
disponibilité des logements.
Ce guide est avant tout un outil.
Il reprend les étapes essentielles
de l’occupation d’un logement de
fonction, que ce soit sous le mode
de la nécessité absolue de service,
de la convention d’occupation
précaire ou de l’utilité de service. Il
se présente en trois parties : la phase
préparatoire à l’installation dans le
logement de fonction, c’est-à-dire
la marche à suivre, les documents
à ne pas oublier, puis la vie dans le
logement de fonction, une fois que
tout est en règle, et enfin la sortie
du logement, lorsque l’on quitte le
collège.
J’espère que ce document répondra
à vos interrogations et vous sera
utile pendant toute la durée de votre
séjour dans les collèges de la SeineSaint-Denis.
3
Introduction :
quelques éléments
de définition
Nécessité absolue de service
(NAS) : Il y a « nécessité absolue
de service » lorsque l’agent ne peut
accomplir normalement son service
sans être logé dans les bâtiments
où il doit exercer ses fonctions (art.
R94 du Code du domaine de l’Etat).
Le logement est alors fourni à titre
gratuit.
Utilité de service (US) : Il y a
utilité de service lorsque, sans être
absolument nécessaire à l’exercice
de la fonction, le logement présente
un intérêt certain pour la bonne
marche du service. Cette occupation
s’exerce moyennant une redevance
évaluée par les services de France
Domaine, diminuée de divers
abattements tenant compte des
sujétions liées à l’occupation).
Convention d’occupation précaire
(COP) : un logement laissé vacant
peut être loué de façon précaire
(temporaire), c’est-à-dire révocable
unilatéralement et à tout moment, en
échange d’une redevance calculée
à partir de l’évaluation effectuée par
les services de France Domaine, de
laquelle est soustrait un abattement
forfaitaire pour tenir compte de la
précarité de l’occupation.
Les règles applicables en matière
d’attribution des logements sont
fixées par les articles R216-4 à
R216-19 du Code de l’éducation
pour les agents de l’Etat et par le
règlement départemental sur les
logements pour les ATTEE.
France Domaine : service de la
direction générale des finances
publiques, rattaché directement
au directeur général. Il représente
l’Etat-propriétaire tant dans les
relations internes à l’Etat (relations
entre administrations ou avec les
opérateurs de l’Etat) ou externes
avec les occupants du Domaine de
l’Etat, les candidats à l’acquisition
de biens de l’Etat, les prestataires
de toute nature .
Rappel de la procédure usuelle
d’attribution d’un logement :
SOMMAIRE
1RE PARTIE :
j’entre dans mon logement de fonction
5
2E PARTIE :
j’occupe mon logement de fonction
8
3E PARTIE :
je quitte mon logement de fonction
13
ANNEXE
15
- Saisine du Conseil
d’administration de l’EPLE pour
obtenir un avis sur la proposition
d’attribution formulée par le
chef d’établissement,
- Recueil de l’avis de France
Domaine sur le montant de la
redevance le cas échéant (US ou
COP),
- Transmission de la proposition
au Département pour décision
finale,
- Etat des lieux réalisé par
la Direction des affaires
domaniales et juridiques
(DADJ) avec un technicien de la
Direction de l’Éducation et de la
Jeunesse (DEJ),
- Entrée dans les lieux.
5
1RE PARTIE :
j’entre dans mon logement de fonction
Quand les éventuels travaux de
remise en état sont-ils réalisés ?
Je suis nouvellement affecté
dans un collège de la SeineSaint-Denis sur un poste
logé. Avec qui dois-je prendre
contact ?
Prenez contact en premier lieu avec
la direction de l’établissement qui
vous accueille. L’établissement
contacte ensuite la Direction des
affaires domaniales et juridiques
(DADJ ) du Département afin de
fixer une date d’état des lieux
entrant.
J’ai rendez-vous pour mon état
des lieux. Comment se déroulet-il ?
L’état des lieux est établi
contradictoirement entre vousmême et le Département. A cette
occasion, l’état de l’appartement
est constaté et consigné. Les
compteurs sont relevés (eau, gaz,
électricité) s’ils sont séparés. Les
relevés sont reportés sur l’état
des lieux.
Après la signature de l’état des
lieux, les clefs de l’appartement
et éventuellement du parking,
ainsi que de la cave (bip, pass…)
vous sont remis.
6
Attention ! En cas de perte
de clefs, bips ou émetteurs
qui vous seront confiés, le
remplacement et les frais
en découlant seront à votre
charge !
N’oubliez pas l’état des lieux
entrant ! En effet, l’occupant est
réputé avoir pris les locaux en bon
état d’entretien et de réparations
locatives et les éventuelles
dégradations pourraient vous
être imputées ultérieurement.
N’hésitez jamais à contacter les
services du Département à ce
sujet.
Dans quel état l’appartement
doit-il être délivré ?
Le Département est tenu de vous
délivrer un logement en bon état
d’entretien et de réparations
locatives afin que vous puissiez
en faire un usage normal. Cela
ne signifie pas que le logement
doit être neuf mais il doit être
habitable immédiatement, sous
réserve des éventuels travaux à la
charge du Département.
Tous les logements sont délivrés
non meublés.
Le Département engage les occupants sortants et l’établissement
à se rapprocher de ses services
dès qu’ils ont connaissance de
leur départ. Ainsi, les éventuels
travaux de remise en état peuvent
être anticipés, autant que possible, avant l’arrivée du nouvel
occupant.
Et l’assurance ?
Il est obligatoire de contracter
auprès d’une compagnie d’assurance notoirement connue une
police vous garantissant contre
les risques locatifs, notamment
les risques d’incendie, de dégât
des eaux ou d’explosion de toute
nature, ainsi que contre le recours
des voisins et des tiers.
Vous devez fournir les justificatifs d’assurance au Département
(DADJ ) avant votre entrée dans
les lieux puis à chaque échéance
du contrat, ainsi que sur demande
de l’administration. Les services
départementaux informeront le
gestionnaire de l’établissement
que vous vous êtes acquitté de
cette obligation.
Le saviez-vous ?
La clause de renonciation à
recours a vocation à simplifier
la résolution des sinistres. Elle
ne vous affecte pas directement
mais permet d’éviter que votre
assureur ne se retourne contre
celui du Département, ce qui
est
susceptible
d’allonger
considérablement les délais.
Veillez donc à prévoir dans votre
police d’assurance une clause de
renonciation à recours. N’oubliez
pas d’assurer votre cave, si vous
en avez une.
Que dois-je faire en cas de
sinistre ?
Le sinistre est à déclarer dans les
48 heures à votre assureur, puis
au Bureau des assurances du
Département. Merci d’informer le
gestionnaire du collège.
Attention ! Le dépassement
du délai des 48 heures peut
mettre en péril d’indemnisation
des biens et des personnes.
7
2E PARTIE :
j’occupe mon logement de fonction
Qu’en est-il de la redevance et
des charges ?
La situation dépend de votre
mode d’occupation.
Si vous êtes logé en NAS,
le logement est délivré à titre
gratuit. Cette gratuité est étendue
à la fourniture des fluides (eau,
gaz, électricité) et du chauffage
dans la limite du barème établi
par le Département pour chaque
année.
Si vous êtes logé en US ou
en COP, le logement est attribué
moyennant
une
redevance
évaluée par France Domaine.
La fourniture des fluides et du
chauffage sont à votre charge.
Le saviez-vous ?
La redevance évaluée par
France Domaine est égale
à la valeur locative des
locaux occupés, diminuée
d’abattements tenant compte
des sujétions ou de la précarité.
8
De quels impôts et prélèvements obligatoires suis-je redevable ?
Quel que soit votre mode
d’occupation
du
logement,
la taxe d’habitation et la taxe
d’enlèvement
des
ordures
ménagères sont à votre charge.
Si vous occupez un logement par
nécessité absolue de service, la
fourniture de votre logement à
titre gratuit constitue un avantage
en nature, soumis à l’impôt sur le
revenu.
J’entretiens, j’équipe
répare mon logement
et
je
L’entretien des installations de
type chaudières et VMC est obligatoire. Selon les collèges et les
équipements, les contrats d’entretien peuvent être souscrits collectivement par le collège ou individuellement par vous. En cas de
contrat collectif, le collège pourra
vous demander une participation.
Vous pouvez évidemment équiper
votre logement en souscrivant et
en vous acquittant du montant
des contrats d’abonnement de
téléphone, d’internet et autre TV
satellite (ne nécessitant pas l’installation d’une parabole, auquel
cas l’accord du Département est
impératif).
En
ce
qui
concerne
les
réparations, quel que soit le type
d’occupation, vous êtes soumis
aux mêmes obligations que les
locataires. Cela signifie que les
dépenses d’entretien courant et
les menues réparations sont à
votre charge.
Le saviez-vous ?
Les dépenses d’entretien courant et menues réparations
sont listées par le Décret 87712 du 26 août 1987 que vous
trouverez en annexe du guide.
En cas de doute, vous pouvez
contacter votre UT (unité territoriale) de rattachement.
Puis-je réaliser des travaux
dans un logement de fonction ?
Vous pouvez tout à fait réaliser
des embellissements selon votre
goût et remplacer, à nature
identique, papier peint, peinture,
revêtement de sol.
Attention ! Pour des raisons
de sécurité, l’utilisation de certains matériaux est soumise à
autorisation, voire proscrite,
du fait de leur inflammabilité
(plaques de plafond en polystyrène par exemple).
En revanche, vous ne pouvez pas
modifier de votre propre chef la
consistance du logement c’està-dire, par exemple, modifier
le type de revêtement de sol,
supprimer des cloisons, installer
de la fibre optique… Pour ce
type d’intervention, vous devez
demander l’autorisation à votre
unité territoriale.
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Le Département peut vous
autoriser
à
changer
la
consistance de votre logement
à condition de le remettre dans
son état initial lors de votre
départ. Si vous ne sollicitez pas
cette autorisation, vous vous
exposez au remboursement de
l’ensemble des frais de remise en
état qui auront été payés à votre
départ comme, par exemple,
la transformation d’une cuisine
aménagée ou la division d’un
séjour ou d’un salon.
Attention ! Pour des raisons
de sécurité, il est rigoureusement interdit de modifier
les installations électriques,
tableau d’abonné compris, les
installations de gaz, de ventilation statique ou mécanique
contrôlée, les installations de
chauffage et/ou de plomberie.
Qu’en est-il de l’usage des
accessoires du logement ?
Les accessoires du logement, ce
sont les caves, parkings et autres
parties privatives telles que les
jardins. Vous n’en disposez pas
nécessairement.
C’est
votre
arrêté ou votre convention qui les
mentionne lorsqu’ils existent.
La cave, lieu de rangement, est
réservée à l’entreposage d’objets
non dangereux. Elle n’est en
10
aucun cas un lieu de stockage
d’objets qui peuvent présenter
un risque pour la sécurité et la
pérennité des bâtiments tels
que bouteilles de gaz, produits
dangereux ou inflammables…
Le saviez-vous ?
La cave s’assure aussi. Elle doit
être incluse dans votre contrat
d’assurance et ce, quel que soit
la cause du sinistre qui pourrait
avoir lieu.
Le parking, de surface ou fermé,
est strictement réservé au
stationnement de votre véhicule.
Ce n’est en aucun cas un lieu
de stockage (les éléments de
carrosserie, batteries, matières
inflammables, pneus et autres
sont proscrits), de bricolage ou
de mécanique automobile. De
même, ne peuvent y stationner
les véhicules encombrants (type
caravanes ou remorques).
Votre véhicule doit être assuré,
en état d’entretien normal et
ne présentant pas de fuites
susceptibles de souiller le sol et le
sous-sol. Le cas échéant, les frais
de décapage, nettoyage et remise
en état des sols engagés par le
Département seront susceptibles
de vous être imputés.
Attention ! Tout véhicule
« épave », dégradé ou sans immatriculation, stationnant abusivement ou non assuré fera
l’objet d’une demande d’enlèvement auprès des services
de police aux frais, risques et
périls du contrevenant après
mise en demeure adressée
par lettre recommandée avec
accusé de réception à son propriétaire et restée sans effet
pendant 30 jours.
Si vous disposez d’un jardin,
vous êtes également tenu de
l’entretenir (tonte, élagage,…) et
de ne pas le transformer en lieu
de stockage. A votre départ, vous
le rendrez dans la consistance et
l’état dans lesquels il a été mis à
votre disposition.
Attention ! Le jardin privatif
ne se confond pas avec les
espaces verts ou jardins du
collège. Son existence est prévue par votre arrêté ou votre
convention.
Qui s’occupe
communes et
ménagères ?
des
des
poubelle, local à vélos) au même
titre que les autres personnes
logées de l’établissement.
Vous veillerez donc à ne pas
occuper les parties communes
par des objets ou véhicules qui
pourraient empêcher le bon
fonctionnement des dispositifs
de sécurité et de sûreté, nuiraient
à la tranquillité des lieux ou à la
bonne circulation des personnes.
Suggestion : vous pouvez
convenir d’assurer l’entretien
et le nettoyage des parties
communes à tour de rôle ou bien
de recourir, individuellement
ou
collectivement,
à
une
entreprise de nettoyage dont
la rémunération relève bien
entendu de votre responsabilité
et pas du budget du collège.
Le saviez-vous ?
Les logements de fonction et
leurs parties communes sont
distincts des locaux scolaires.
Leur entretien ne peut en
aucun cas être réalisé par les
agents techniques du collège.
parties
ordures
Vous êtes là dans une sphère
privée. C’est donc vous, en tant
qu’occupant, qui êtes responsable
de
l’entretien
des
parties
communes (halls, escaliers, local
11
La gestion des ordures ménagères
et autres déchets répond au
même principe. Les déchets et
ordures sont à déposer dans les
locaux et récipients prévus à cet
effet. Leur sortie, en prévision
du passage du service public
de ramassage, est à organiser
collectivement par les occupants
des logements.
Attention ! Les logements
disposent de leurs propres
récipients
et
conteneurs,
distincts
de
ceux
de
l’établissement.
Renseignez-vous auprès de la
mairie au sujet de la collecte
sélective pour connaître les
modalités de sa mise en œuvre
dans votre ville.
De même, les encombrants
dont
vous
voulez
vous
débarrasser doivent être évacués
conformément au règlement en
vigueur dans votre commune.
Comment
récupérer
mon
courrier lorsque le collège est
fermé ?
Cette question peut se poser si
votre boîte aux lettres est dans
l’enceinte de l’établissement.
Si le collège est fermé l’été,
l’accès à votre courrier peut être
problématique, sauf si les boîtes
sont installées sur le bâtiment
logements indépendant, puisqu’il
est accessible par nature.
Comme pour le déplacement
des conteneurs et le nettoyage
des
parties
communes,
il
vous appartient de trouver
collectivement un mode de
distribution du courrier.
Dans la grande majorité des cas,
vous conviendrez d’un accord
avec la direction du collège ou
les personnes logées présentes :
accès possible à la boîte postale
ou distribution du courrier par les
personnes présentes.
Le saviez-vous ?
Cette situation est désormais
résiduelle et le Département
interviendra au cas par cas pour
que l’accès à votre courrier soit
possible en toute période de
l’année.
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Suis-je libre de faire ce que je
veux chez moi ?
Oui, bien sûr, sous réserve de ne
troubler en aucune manière la
tranquillité du voisinage de votre
fait, du fait de vos animaux ou
de tiers. Vous devrez notamment
éviter toute nuisance anormale
qui gêne les autres occupants
par un usage abusif de matériel
(radio, télévision, chaîne hi-fi,
outils de bricolage, tondeuse,…)
ou une conduite intempestive.
En particulier, tout bruit ou
tapage diurne ou nocturne est
susceptible de poursuites pénales
et de conduire au retrait du
bénéfice du logement.
Suggestion : le Département
vous engage à élaborer en
commun un règlement intérieur
du logement de fonction et à le
faire voter au CA. Votre UT (unité
territoriale) de rattachement
peut vous aider.
Attention ! Vous vivez dans
un collège et votre logement
est peut-être situé dans l’enceinte même de l’établissement. Vous veillerez alors particulièrement à ne pas troubler
les activités scolaires.
En toute hypothèse, et sauf à
raison de vos fonctions ou pour
accéder à votre logement, vous
n’êtes pas autorisé à pénétrer
dans les bâtiments scolaires
(cour, préau, espaces verts,
gymnase, plateau d’évolution,
classes, cuisine) ou à les utiliser à
des fins personnelles.
13
3E PARTIE :
je quitte mon logement de fonction
Comment se passe l’état des
lieux de sortie ?
Ma concession prend fin. Que
se passe-t-il alors ?
Quand votre concession prend fin,
pour quelque cause que ce soit,
vous devez libérer le logement
dans le délai qui vous est imparti.
La concession prend fin de plein
droit le jour où le bénéficiaire
n’occupe plus effectivement
l’emploi au vu duquel la
concession lui a été accordée.
En outre, le Département peut
mettre fin à la concession de
logement, sans mise en demeure
préalable et sans préavis :
Si l’occupant ne s’acquitte
pas
de
ses
obligations
financières, telles que prévues
dans la concession,
S’il ne respecte pas les
conditions d’occupation prévues
dans la concession,
En cas de défaut d’assurance
du logement.
La concession prend également
fin en cas d’aliénation, de nouvelle
affectation ou de désaffectation
du logement. L’occupant en est
informé au moins trois mois à
l’avance.
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A défaut, vous serez astreint au
paiement d’une redevance fixée
par le Service des Domaines.
Cette redevance sera majorée de
50% pour les trois premiers mois,
de 100% du quatrième au sixième
mois, de 200% du septième au
douzième mois, de 500% au-delà.
Lorsque vous restituerez le
logement, celui-ci devra être
nettoyé, en bon état d’entretien et
de réparations locatives, et vide
de tout mobilier ainsi que remis
à l’état d’origine. Les éventuels
travaux d’embellissement réalisés
en toute sécurité par l’occupant
(type installation de cuisine
aménagée ou amélioration de
salle de bain) deviennent alors la
propriété du Département.
Le saviez-vous ?
Chaque agent a droit à un et
un seul logement, lié au poste
occupé. Ainsi, la concession
prend fin au départ de l’agent
titulaire du poste, c’est-à-dire
à la nomination d’un autre titulaire sur le poste donnant droit
au logement de fonction.
Comme lors de votre entrée, un
état des lieux contradictoire,
signé par vous et le Département
est dressé lorsque vous quittez
votre appartement. Comme lors
de votre arrivée, vous prendrez
contact avec la DADJ pour fixer
un rendez-vous.
En comparant les deux états des
lieux, d’entrée et de sortie, une
liste définitive des réparations
locatives sera établie. Un relevé
des compteurs sera effectué.
Vous restituerez l’ensemble des
clefs, bips et émetteurs. A défaut,
leur remplacement vous sera
facturé.
Si vous partez avant d’avoir
demandé l’état des lieux, sachez
qu’un état des lieux peut être
réalisé en votre absence par
le Département. Il vous sera
opposable.
Le saviez-vous ?
La mise à disposition, dans de
bonnes conditions, d’un logement de fonction dépend largement de vous : en prévenant
le Département de votre départ
dès que vous le savez, vous
permettrez de programmer
l’état des lieux en amont et de
réaliser les travaux de remise
en état éventuellement nécessaires avant l’arrivée de votre
successeur.
Qui réalise les travaux de remise
en état ?
C’est vous, conformément aux
arrêtés de concessions et aux
conventions.
A défaut, c’est le Département qui
les réalisera, à vos frais, risques et
périls.
15
ANNEXES
ANNEXE 1 ANNEXE 2
Décret 87-712 du 26 août 1987
relatif aux travaux locatifs
Coordonnées utiles au Département
Direction de l’Éducation et de la jeunesse
Unité territoriale 1 : 01.43.93.46.71
Aubervilliers, Le Bourget, La Courneuve, Dugny, Epinay-sur-Seine,
L’Ile-Saint-Denis, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen, Stains,
Villetaneuse.
Unité territoriale 2 : 01.43.93.46.72
Aulnay-sous-Bois,
Le
Blanc-Mesnil,
Tremblay-en-France.
Drancy,
Sevran,
Unité territoriale 3 : 01.43.93.46.73
Bagnolet, Bobigny, Les Lilas, Montreuil-sous-Bois, Noisy-le-Sec,
Pantin, Le Pré-Saint-Gervais, Romainville, Rosny-sous-Bois.
Unité territoriale 4 : 01.43.93.46.74
Bondy, Clichy-sous-Bois, Gagny, Gournay-sur-Marne, Livry-Gargan,
Montfermeil, Neuilly-Plaisance, Neuilly-sur-Marne, Noisy-le-Grand, Les
Pavillons-sous-Bois, Le Raincy, Vaujours, Villemomble.
Direction des affaires domaniales et juridiques (DADJ)
Secrétariat du Bureau de la gestion immobilière : 01.43.93.90.32
Bureau des assurances : 01.43.93.90.14
[…] Ont notamment le caractère de réparations locatives les
réparations énumérées en annexe au présent décret. […]
Liste de réparations ayant le caractère de réparations locatives.
I. - Parties extérieures dont le locataire a l’usage exclusif
a) Jardins privatifs : entretien courant, notamment des allées, pelouses,
massifs, bassins et piscines ; taille, élagage, échenillage des arbres et
arbustes ; remplacement des arbustes ; réparation et remplacement des
installations mobiles d’arrosage.
b) Auvents, terrasses et marquises : enlèvement de la mousse et des
autres végétaux.
c) Descentes d’eaux pluviales, chéneaux et gouttières : dégorgement des
conduits.
II. - Ouvertures intérieures et extérieures
a) Sections ouvrantes telles que portes et fenêtres : graissage des gonds,
paumelles et charnières ; Menues réparations des boutons et poignées
de portes, des gonds, crémones et espagnolettes ; emplacement
notamment de boulons, clavettes et targettes.
b) Vitrages : réfection des mastics ; remplacement des vitres détériorées.
c) Dispositifs d’occultation de la lumière tels que stores et jalousies :
graissage ; remplacement notamment de cordes, poulies ou de quelques
lames.
d) Serrures et verrous de sécurité : graissage ; remplacement de petites
pièces ainsi que des clés égarées ou détériorées.
e) Grilles : nettoyage et graissage ; remplacement notamment de boulons,
clavettes, targettes.
III. - Parties intérieures
a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons : maintien en état de propreté ;
menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou
remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels
que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu
assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement
de ceux-ci.
18
19
ANNEXE 3
b) Parquets, moquettes et autres revêtements de sol : encaustiquage et
entretien courant de la vitrification ; remplacement de quelques lames
de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres
revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.
c) Placards et menuiseries telles que plinthes, baguettes et moulures :
remplacement des tablettes et tasseaux de placard et réparation de leur
dispositif de fermeture ; fixation de raccords et remplacement de pointes
de menuiseries.
IV. - Installations de plomberie
a) Canalisations d’eau : dégorgement : remplacement notamment de
joints et de colliers.
b) Canalisations de gaz : entretien courant des robinets, siphons et
ouvertures d’aération ; remplacement périodique des tuyaux souples de
raccordement.
c) Fosses septiques, puisards et fosses d’aisance : vidange.
d) Chauffage, production d’eau chaude et robinetterie : remplacement
des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézoélectrique, clapets et joints des appareils à gaz ; rinçage et nettoyage
des corps de chauffe et tuyauteries ; remplacement des joints, clapets et
presse-étoupes des robinets ; remplacement des joints, flotteurs et joints
cloches des chasses d’eau.
e) Eviers et appareils sanitaires : nettoyage des dépôts de calcaire,
remplacement des tuyaux flexibles de douches.
V. - Equipements d’installations d’électricité
Remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et
fusibles, des ampoules, tubes lumineux ; réparation ou remplacement
des baguettes ou gaines de protection.
VI. - Autres équipements mentionnés au contrat de location
a) Entretien courant et menues réparations des appareils tels que
réfrigérateurs, machines à laver le linge et la vaisselle, sèche-linge, hottes
aspirantes, adoucisseurs, capteurs solaires, pompes à chaleur, appareils
de conditionnement d’air, antennes individuelles de radiodiffusion et de
télévision, meubles scellés, cheminées, glaces et miroirs ;
b) Menues réparations nécessitées par la dépose des bourrelets ;
c) Graissage et remplacement des joints des vidoirs ;
d) Ramonage des conduits d’évacuation des fumées et des gaz et
conduits de ventilation.
20
Décret 87-713 du 26 août 1987 relatif aux
charges récupérables
[…]
Article 1 :
La liste des charges récupérables prévue à l’article 18 de la loi du 23 décembre 1986
susvisée figure en annexe au présent décret.
Article 2 :
a) Il n’y a pas lieu de distinguer entre les services assurés par le bailleur en régie et les
services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise. Le coût des services assurés
en régie inclut les dépenses de personnel d’ encadrement technique chargé du contrôle
direct du gardien, du concierge ou de l’employé d’immeuble ; ces dépenses d’encadrement
sont exigibles au titre des charges récupérables à concurrence de 10 % de leur montant.
Lorsqu’il existe un contrat d’entreprise, le bailleur doit s’assurer que ce contrat distingue
les dépenses récupérables et les autres dépenses ;
b) Les dépenses de personnel récupérables correspondent à la rémunération et aux
charges sociales et fiscales ;
c) Lorsque le gardien ou le concierge d’un immeuble ou d’un groupe d’immeubles assure,
conformément à son contrat de travail, l’entretien des parties communes et l’élimination
des rejets, les dépenses correspondant à sa rémunération et aux charges sociales et fiscales
y afférentes sont exigibles au titre des charges récupérables à concurrence de 75 % de
leur montant, y compris lorsqu’un tiers intervient pendant les repos hebdomadaires et les
congés prévus dans les clauses de son contrat de travail, ainsi qu’en cas de force majeure,
d’arrêt de travail ou en raison de l’impossibilité matérielle ou physique temporaire pour le
gardien ou le concierge d’effectuer seul les deux tâches.
Ces dépenses ne sont exigibles qu’à concurrence de 40 % de leur montant lorsque le gardien
ou le concierge n’assure, conformément à son contrat de travail, que l’une ou l’autre des
deux tâches, y compris lorsqu’un tiers intervient pendant les repos hebdomadaires et les
congés prévus dans les clauses de son contrat de travail, ainsi qu’en cas de force majeure,
d’arrêt de travail ou en raison de l’impossibilité matérielle ou physique temporaire pour le
gardien ou le concierge d’effectuer seul cette tâche.
Un couple de gardiens ou de concierges qui assure, dans le cadre d’un contrat de travail
commun, l’entretien des parties communes et l’élimination des rejets est assimilé à un
personnel unique pour l’application du présent article.
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Liste des charges récupérables.
I.Ascenseurs et monte-charge
1.Dépenses d’électricité.
2.Dépenses d’exploitation, d’entretien courant, de menues réparations :
a) Exploitation :
- visite périodique, nettoyage et graissage des organes mécaniques ;
- examen semestriel des câbles et vérification annuelle des parachutes ;
- nettoyage annuel de la cuvette, du dessus de la cabine et de la
machinerie ;
- dépannage ne nécessitant pas de réparations ou fournitures de pièces ;
- tenue d’un dossier par l’entreprise d’entretien mentionnant les visites
techniques, incidents et faits importants touchant l’appareil.
b) Fournitures relatives à des produits ou à du petit matériel d’entretien
(chiffons, graisses et huiles nécessaires) et aux lampes d’éclairage de la
cabine.
c) Menues réparations :
- de la cabine (boutons d’envoi, paumelles de portes, contacts de portes,
ferme-portes automatiques, coulisseaux de cabine, dispositif de sécurité
de seuil et cellule photo-électrique) ;
- des paliers (ferme-portes mécaniques, électriques ou pneumatiques,
serrures électromécaniques, contacts de porte et boutons d’appel) ;
- des balais du moteur et fusibles.
II.Eau froide, eau chaude et chauffage collectif des locaux privatifs
et des parties communes
1.Dépenses relatives :
A l’eau froide et chaude des locataires ou occupants du bâtiment
ou de l’ensemble des bâtiments d’habitation concernés ; à l’eau
nécessaire à l’entretien courant des parties communes du ou desdits
bâtiments, y compris la station d’épuration ; à l’eau nécessaire à
l’entretien courant des espaces extérieurs.
Les dépenses relatives à la consommation d’eau incluent l’ensemble
des taxes et redevances ainsi que les sommes dues au titre de la
redevance d’assainissement, à l’exclusion de celles auxquelles le
propriétaire est astreint en application de l’article L. 35-5 du code de
la santé publique ;
Aux produits nécessaires à l’exploitation, à l’entretien et au
traitement de l’eau ;
Les éléments suivants ne sont pas retenus dans les dépenses mentionnées dans les deux
premiers alinéas :
le salaire en nature ;
l’intéressement et la participation aux bénéfices de l’entreprise ;
les indemnités et primes de départ à la retraite ;
les indemnités de licenciement ;
la cotisation à une mutuelle prise en charge par l’employeur ou par le comité
d’entreprise ;
la participation de l’employeur au comité d’entreprise ;
la participation de l’employeur à l’effort de construction ;
a cotisation à la médecine du travail ;
d) Lorsqu’un employé d’immeuble assure, conformément à son contrat de travail,
l’entretien des parties communes ou l’élimination des rejets, les dépenses correspondant à
sa rémunération et aux charges sociales et fiscales y afférentes sont exigibles, en totalité,
au titre des charges récupérables.
Les éléments suivants ne sont pas retenus dans les dépenses mentionnées dans l’alinéa
précédent :
le salaire en nature ;
l’intéressement et la participation aux bénéfices de l’entreprise ;
les indemnités et primes de départ à la retraite ;
les indemnités de licenciement ;
la cotisation à une mutuelle prise en charge par l’employeur ou par le comité
d’entreprise ;
la participation de l’employeur au comité d’entreprise ;
la participation de l’employeur à l’effort de construction ;
la cotisation à la médecine du travail.
e) Le remplacement d’éléments d’équipement n’est considéré comme assimilable aux
menues réparations que si son coût est au plus égal au coût de celles-ci.
Article 3
Pour l’application du présent décret, les dépenses afférentes à l’entretien courant et aux
menues réparations d’installations individuelles, qui figurent au III du tableau annexé, sont
récupérables lorsqu’elles sont effectuées par le bailleur au lieu et place du locataire.
[…]
A l’électricité ;
Au combustible ou à la fourniture d’énergie, quelle que soit sa nature.
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23
III. Installations individuelles
Chauffage et production d’eau chaude, distribution d’eau dans les parties
privatives :
1.Dépenses d’alimentation commune de combustible ;
2.Exploitation et entretien courant, menues réparations :
a) Exploitation et entretien courant :
- réglage de débit et température de l’eau chaude sanitaire ;
- vérification et réglage des appareils de commande, d’asservissement,
de sécurité d’aquastat et de pompe ;
- dépannage ;
- contrôle des raccordements et de l’alimentation des chauffe-eau
électriques, contrôle de l’intensité absorbée ;
- vérification de l’état des résistances, des thermostats, nettoyage ;
- réglage des thermostats et contrôle de la température d’eau ;
- contrôle et réfection d’étanchéité des raccordements eau froide - eau
chaude ;
- contrôle des groupes de sécurité ;
- rodage des sièges de clapets des robinets ;
- réglage des mécanismes de chasses d’eau.
b) Menues réparations :
- remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau,
allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ;
- rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ;
- remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ;
- remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses
d’eau.
IV.Parties communes intérieures au bâtiment ou à l’ensemble des
bâtiments d’habitation
1.Dépenses relatives :
A l’électricité ; aux fournitures consommables, notamment produits
d’entretien, balais et petit matériel assimilé nécessaires à l’entretien de
propreté, sel.
2.2. Exploitation et entretien courant, menues réparations :
a) Entretien de la minuterie, pose, dépose et entretien des tapis ;
b) Menues réparations des appareils d’entretien de propreté tels
qu’aspirateur.
3. Entretien de propreté (frais de personnel).
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2. Dépenses d’exploitation, d’entretien courant et de menues réparations :
a) Exploitation et entretien courant :
- nettoyage des gicleurs, électrodes, filtres et clapets des brûleurs ;
- entretien courant et graissage des pompes de relais, jauges,
contrôleurs de niveau ainsi que des groupes moto-pompes et pompes
de puisards ;
- graissage des vannes et robinets et réfection des presse-étoupes ;
- remplacement des ampoules des voyants lumineux et ampoules de
chaufferie ;
- entretien et réglage des appareils de régulation automatique et de
leurs annexes ;
- vérification et entretien des régulateurs de tirage ;
- réglage des vannes, robinets et tés ne comprenant pas l’équilibrage ;
- purge des points de chauffage ;
- frais de contrôles de combustion ;
- entretien des épurateurs de fumée ;
- opérations de mise en repos en fin de saison de chauffage, rinçage
des corps de chauffe et tuyauteries, nettoyage de chaufferies, y compris
leurs puisards et siphons, ramonage des chaudières, carneaux et
cheminées ;
- conduite de chauffage ;
- frais de location d’entretien et de relevé des compteurs généraux et
individuels ;
- entretien de l’adoucisseur, du détartreur d’eau, du surpresseur et du
détendeur ;
- contrôles périodiques visant à éviter les fuites de fluide frigorigène des
pompes à chaleur ;
- vérification, nettoyage et graissage des organes des pompes à chaleur
;
- nettoyage périodique de la face extérieure des capteurs solaires ;
- vérification, nettoyage et graissage des organes des capteurs solaires.
b) Menues réparations dans les parties communes ou sur des éléments
d’usage commun :
- réparation de fuites sur raccords et joints ;
- remplacement des joints, clapets et presse-étoupes ;
- rodage des sièges de clapets ;
- menues réparations visant à remédier aux fuites de fluide frigorigène
des pompes à chaleur ;
- recharge en fluide frigorigène des pompes à chaleur.
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V. Espaces extérieurs au bâtiment ou à l’ensemble de bâtiments
d’habitation (voies de circulation, aires de stationnement, abords
et espaces verts, aires et équipements de jeux)
1.Dépenses relatives :
A l’électricité ; à l’essence et huile ; aux fournitures consommables
utilisées dans l’entretien courant : ampoules ou tubes d’éclairage,
engrais, produits bactéricides et insecticides, produits tels que graines,
fleurs, plants, plantes de remplacement, à l’exclusion de celles utilisées
pour la réfection de massifs, plates-bandes ou haies.
2.Exploitation et entretien courant :
a) Opérations de coupe, désherbage, sarclage, ratissage, nettoyage et
arrosage concernant :
- les allées, aires de stationnement et abords ;
- les espaces verts (pelouses, massifs, arbustes, haies vives, platesbandes) ;
- les aires de jeux ;
- les bassins, fontaines, caniveaux, canalisations d’évacuation des eaux
pluviales ;
- entretien du matériel horticole ;
- remplacement du sable des bacs et du petit matériel de jeux.
VII.Équipements divers du bâtiment ou de l’ensemble de bâtiments
d’habitation
1.La fourniture d’énergie nécessaire à la ventilation mécanique.
2.
Exploitation et entretien courant : ramonage des conduits de
ventilation ; entretien de la ventilation mécanique ; entretien des
dispositifs d’ouverture automatique ou codée et des interphones ; visites
périodiques à l’exception des contrôles réglementaires de sécurité,
nettoyage et graissage de l’appareillage fixe de manutention des nacelles
de nettoyage des façades vitrées.
3.Divers : abonnement des postes de téléphone à la disposition des
locataires.
b) Peinture et menues réparations des bancs de jardins et des équipements
de jeux et grillages.
VI.Hygiène
1.Dépenses de fournitures consommables : sacs en plastique et en
papier nécessaires à l’élimination des rejets ; Produits relatifs à la
désinsectisation et à la désinfection, y compris des colonnes sèches de
vide-ordures.
2.Exploitation et entretien courant : entretien et vidange des fosses
d’aisances ; entretien des appareils de conditionnement des ordures.
3.Elimination des rejets (frais de personnel).
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Édition Mars 2013