FLASH INFO BRUNSWICK

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Gestion locative :
Obligation de renseignement et devoir de conseil
Dans un arrêt du 12 janvier 2016, la Cour d’appel de Grenoble a considéré que
l’agence immobilière, chargée d’un mandat visant à administrer différents biens
immobiliers, était responsable du préjudice subi par le propriétaire pour avoir fait
signer un bail à un locataire dont la situation était précaire, sans rechercher un
autre locataire offrant de meilleures garanties financières ou exiger une caution.
Elle a également considéré que l’agence avait (i) commis une faute en n’établissant pas
un état des lieux lors de la signature du bail et (ii) méconnu son obligation de conseil
en s’abstenant d’informer le propriétaire de la possibilité de souscrire une assurance
couvrant les carences locatives.
La Cour d’appel a ainsi admis l’indemnisation de la perte de chance (i) de louer
l’appartement à un locataire bénéficiant de ressources lui permettant de régler les
loyers sans difficulté ou (ii) de bénéficier d’une assurance contre les risques
d’impayés.
Cet arrêt est important pour tous les gestionnaires puisqu’il s’applique
incontestablement non seulement à l’agence immobilière mais encore, plus
généralement, à toute activité de gestion locative.
La Cour d’appel se place dans la droite ligne d’une jurisprudence exigeante qui tend à
accroître la responsabilité du mandataire en matière immobilière pour
manquement à son obligation de renseignement et à son devoir de conseil.
Elle considère ainsi que le mandataire est tenu de s'assurer de la solvabilité du locataire
et de sa/ses caution(s) en leur demandant tout document justifiant de leur ressources
tels qu’une attestation d'emploi de l'employeur en original, des bulletins de salaires ou
encore le dernier avis d'imposition (Civ, 1ère, 19 mars 2009, n°06-20963 et CA
Bordeaux, 1ère chambre, 25 septembre 2007, n°04/03491).
Elle considère également que le mandataire qui ne vérifie pas suffisamment les
éléments communiqués ou s’abstient de les demander – totalement ou partiellement –
s’expose alors à la mise en cause de sa responsabilité contractuelle et à une éventuelle
condamnation à indemniser le bailleur à hauteur du montant des loyers et charges
impayés et ce, même si le bailleur est un professionnel (CA Versailles, 3e ch., 20 oct.
2006, n° 05/04327 et CA Colmar, 2e ch., sect. B, 17 mars 2006, n° 04/04233).
L’obligation de renseignement et le devoir de conseil de l’agence immobilière restent
toutefois des obligations de moyen qui s’apprécient en fonction des circonstances
de la cause.
Ainsi, la jurisprudence tempère le devoir de conseil en présence d’une diminution du
mandat : par exemple, la responsabilité d'une agence immobilière ne saurait ainsi être
engagée en cas de dol des vendeurs, ces derniers ayant dissimulé l'état de la charpente,
objet d'une attaque de capricornes, révélée après la vente. L'agence ayant effectué de
nombreuses diligences et s'était notamment assurée, auprès des vendeurs, du bon état
de la charpente (Cass. 3e civ, 25 mai 2004, n° 03-12.169).
Département Copropriété – Gestion locative : Brunswick Société d’Avocats :
Hélène GILLIOT, Avocate
Serge PELLETIER, Avocat associé
À propos de Brunswick Cabinet d'Avocats
Créé en 1989, le cabinet Brunswick intervient en conseil et en contentieux dans les principaux domaines du droit
des affaires, de la fiscalité, de la finance et du droit immobilier. Fort d’une connaissance profonde du
fonctionnement pratique d’un cabinet de Syndic, le Pôle Copropriété est composé d’une équipe de cinq avocats et
juristes, travaillant sous la direction de Serge PELLETIER, lequel intervient depuis treize ans en matière de droit de
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auxquelles les clients du cabinet sont confrontés en matière immobilière, notamment en Copropriété.
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