20 Corse, Propriano - Cote Plage

Direct Produit - 290, chemin de Saint-Dionisy - Le jardin des entreprises - Bat B - 30980 Langlade - Tél. : 04 30 96 75 00 - Fax : 04 30 96 75 01 - Email : [email protected]
COTE PLAGE (RESIDENCE) PROPRIANO (20) - Corse
Gestionnaire
RESIDHOTEL DEVELOPPEMENT AFFAIRES
Fourchette de rentabilité locative
2.71 - 3.83 %HT/HT
Date de livraison
4IEME TRIMESTRE 2013
Actabilité prévisionnelle
MARS 2012
Fourchette de prix
95 000 - 310 000 € HT
Fiscalité
Bouvard plus TVA - LMNP plus TVA
Document non contractuel
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Intérêt
de de
la résidence
Intérêt
la résidence
Les + de l'emplacement :
Une situation exceptionnelle !!
La résidence est située sur la commune de Propriano en Corse du Sud au fond du golfe de Valinco :
Propriano (Pruprià) : Port très animé, situé dans le fond du golfe de Valinco, bien situé et très touristique,
cette ville (3.500 hab) fut fondée par les Génois en 1640. Située entre mer et montagne, l'arrière pays et les
plages de sable fin sont magnifiques. L'environnement est idéal pour alterner, promenades et baignades.
L'environnement :
- Deux sentiers de randonnées partent de Propriano, le Mare e Monti (mer et montagne) remonte jusqu'à
Porticcio et le Mare a Mare Sud, qui rejoint Porto-Vecchio, en 5 étapes (voir guide sentier de grande
randonnée Corse).
- Les plages de Portigliolo, au sud, et Baracci, au nord.
Le golfe de Valinco offre aux touristes de nombreux sites remarquables :
-plage de la CalancaPlage de Calanca
-Menhir Santa NariaSanta Naria
-Plage de Baraci
-Olmeto
-Les bains thermaux de Baraci
Accès :
- Ajaccio : 100 km ( 1h50)
- Bastia : 200 km (4h)
- Fiagri : 52 km
Depuis le continent :
En avion :
Aéroport d'Ajaccio: 26 destinations dont Amsterdam, Londres, Barcelone.
Aéroport de Figari: 11 vols par jours à destination de Paris Orly, Marseille, Nice et Lyon.
En bateau :
- Depuis Marseille jusqu'à Propriano
- Depuis Ajaccio liaisons régulières jusqu'à : Toulon, Nice et les villes d'Italie suivantes: Savone,Livourne,
Piombino, Civitavecchia
L'implantation de la résidence :
Une implantation exceptionnelle: au coeur de Propriano sur la plage : un roduit immobilier unique!
Document non contractuel
Intérêt
de de
la résidence
Intérêt
la résidence
Les + de la résidence :
Du studio au T3 présentant de grandes surfaces. De véritables appartements, unique pour une résidence
de tourisme: un véritable investissement immobilier
Appartements orientés vue mer qui présentent de larges terrasses. La plupart des appartements seront
dotés de parkings sous terrain.
Prestations dans les logements :
- Sols: tius les sols seront carrelés en carrelage grès cérame 40 X40 cm.
- Baies vitrées équipées de volets roulants
- Portes palières anti effraction avec blindage à âme pleine, srrue de sûreté 3 points.
- Cuisines équipées: plaque cuisson, 2 foyers vitro céramique, 1 éviern, 1 meuble bas avec étagère, 1
réfrigérateur, four à pyrolyse, hotte aspirante, four micro ondes.
- Salles de bains équipées.
- Chauffage individuel par production thermo frigorifique.
L'ensemble immobilier sera traité en espaces verts avec plantatyion de haute et basse tiges, de massifs de
fleurs, arbustes et haies.
Les parties dédiées aux occupants :
- Accueil avec hall de réception et banque d'accueil. Le hall sera équipés d'installations vidéo pour le
confort des résidents, kiosque téléphonique, locaux pour les bagages.
- Piscine de 5m sur 10 m
- terrasse abritées donnant sur la plage
- Salle de conférence : une salle spéciale sera destinée au déroulement des séminaires; superficie: 130 m²
.
- Restaurant.
- Espace dédié aux boutiques et commerces au niveau - 4 de la résidence.
Les + fiscaux :
Acquisition d'un T2 au prix de 179 744 €, loyer mensuel prévisionnel de 530 € .
Revenus annuels de l'acquéreur: 60 000 €
Acquisition par une personne seule, 1 part fiscale :
Imposition avant investissement : 10 633 €
Imposition après investissement : 8 792 € sur neuf ans
Une diminution de l'imposition de 17 % sur neuf ans
+ une récupération de TVA de 29 456 €
Acquisition par une personne seule, 1 enfant à charge, 1.5 parts fiscales :
Imposition avant investissement : 8 297 €
Imposition après investissement : 6 456 € sur neuf ans
Une diminution de l'imposition de 22 % sur neuf ans
+ une récupération de TVA de 29 456 €
Document non contractuel
Intérêt
de de
la résidence
Intérêt
la résidence
Acquisition par un couple marié, 2 parts fiscales :
Imposition avant investissement : 5 067 €
Imposition après investissement : 3 225 € sur neuf ans
Une diminution de l'imposition de 36 % sur neuf ans
+ une récupération de TVA de 29 456 €
Acquisition par un couple marié, 1 enfant à charge, 2.5 parts fiscales :
Imposition avant investissement : 4 212 €
Imposition après investissement : 2 370 € sur neuf ans
Une diminution de l'imposition de 43 % sur neuf ans
+ une récupération de TVA de 29 456 €
Acquisition par un couple marié, 2 enfants à charge :
Imposition avant investissement : 3 542 €
Imposition après investissement : 1 701 € sur neuf ans
Une diminution de l'imposition de 51 % sur neuf ans
+ une récupération de TVA de 29 456 €
Acquisition par un couple marié, 3 enfants à charge, 4 parts fiscales :
Imposition avant investissement : 2 203 €
Imposition après investissement : 361 € sur neuf ans
Une diminution de l'imposition de 83 % sur neuf ans
+ une récupération de TVA de 29 456 €
Épargne mensuelle moyenne sur 20 ans :
Pour 0 % d'apport : 506 €
Pour 10 % d'apport : 403 €
Pour 20 % d'apport : 300 €
Pour 30 % d'apport : 197 €
Financement sur 20 par un prêt amortissable au taux de 4.26 %
Taux d'endettement inférieur à 30 %
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Intérêt
de de
la résidence
Intérêt
la résidence
Les + patrimoniaux :
Une résidence qui réunit les cinq critères « sécurité rente locative » :
Un emplacement d'exception pour une résidence de tourisme : En Corse du sud en front de mer
Un secteur à forte fréquentation touristique étalée tout au long de l'année
Une résidence de tourisme en parfaite adéquation avec la demande : sur l'ensemble de la Corse la durée
moyenne des séjours est supérieure à 10 jours. Les résidences de tourisme qui offrent des solutions
d'hébergement complète, par la mise à disposition de véritables appartements meublés, offrent une
alternative moins onéreuse que l'hébergement traditionnel en hôtellerie pur de longs séjours.
Une concurrence réduite sur le secteur de Propriano qui n'offre que deux résidences de tourisme et
seulement 11 hôtels de gamme moyenne.
Un exploitant reconnu sur le marché de la commercialisation de séjours en résidence de tourisme et leur
exploitation.
Complément de revenu défiscalisé :
T2 au prix de 179 744 €, loyer mensuel prévisionnel de 530 €.
Pour l'acquisition d'un logement sous le dispositif Censi Bouvard (réduction d'impôt de 11 % + récupération
de TVA) :
- Sur 10 ans : 58 433 €
- Sur 15 ans : 93 855 €
- Sur 20 ans : 108 525 €
Sous le dispositif LMNP classique ( système de déduction des amortissements + récupération de TVA) :
- Sur 10 ans : 58 433 €
- Sur 15 ans : 93 855 €
- Sur 20 ans : 131 084 €
- Sur 25 ans : 170 212 €
- Sur 30 ans : 211 335 €
- Sur 35 ans : 254 557 €
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Le Le
marché
locatif
marché
locatif
La fréquentation touristique en Corse et sur le secteur de Propriano : (Sources: comité départemental
du tourisme de Corse du Sud)
Séjours et nuitées toiuristiques en Corse et sur le secteur de Propriano (Sartène) :
Corse :
Sur l'année :
Nombre de séjours par an
Nuitées touristiques
3 282 096 séjours par an
33 132 832 nuités par an
Pendat la saison touristique d'Avril à Octobre :
Nombre de séjours
Nombre de nuitées
2 787 840 séjours par an
29 322 436 nuitées
Durée moyenne des séjours sur en Corse :
Durée moyenne desséjours sur l'année
Durée moyenne des séjours en arrière saison
Durée moyenne des séjours hors saison
10.1 jours
11.6 jours
7.7 jours
Part du secteur de Propriano Sartène:
Sur l'ensemble de l'année :
Séjours
Nuitées
En % du total constaté en
Corse
8%
8%
Total en nombre
223 027 séjours
2 345 794 nuitées
Répartition de la fréquentation selon les saisons:
Avant saison :
Séjours
Nuitées
En % du total constaté en
Corse
11 %
11 %
Total en nombre
En % du total constaté en
Corse
+ 4.7 %
+ 4.1 %
Total en nombre
113 045 séjours
705 330 nuitées
Arrière saison :
Séjours
Nuitées
Document non contractuel
33 467 séjours
219 321 nuitées
Le Le
marché
locatif
marché
locatif
Evolution de la fréquentation en Corse :
Corse
Secteur de Propriano
+2.9 %
+4%
Répartition des séjours en Corse selon le motif de la visite: En % des séjours :
Loisirs vacances
Raisons familiales
Affaires et congrès
Autres motifs
87.9 %
6.7 %
4.1 %
1.3 %
2 450 511 séjours
186 785 séjours
114 301 séjours
36241 séjours
La part des résidences de tourisme sur le marché de l'hébergement en Corse :
Duréee moyenne des séjours en résidence de
tourisme
8.6 jours
En % du nombre total constaté
en Corse
Total en nombre
Séjours
13.5 %
478 192 séjours
Nuitées
15.6 %
4 016 016 nuitées
L'offre hébergement sur le secteur de Propriano :
Résidences de tourisme
Hôtels
Nombre
2
11
L'exploitant gestionnaire :
RESIDHOTEL est une entreprise à taille humaine qui exploite 35 résidences de tourisme et
d'affaires neuves ou récentes :
- appartements et chalets tout équipés avec cuisine
- décoration soignée
- sites privilégiés
- belles superficies
- très bon rapport qualité/prix
- nombreuses résidences avec piscine, sauna, hammam
Document non contractuel
Le Le
marché
locatif
marché
locatif
Résid'hôtel en chiffre :
Évolution annuelle du chiffre d'affaire :
2009
2008
2007
3 680 231 €
2 202 065 €
2 688 939 €
Notre Analyse :
" Une résidence qui réunit les cinq critères « sécurité rente locative " :
- Un emplacement d'exception pour une résidence de tourisme : En Corse du sud en front de
mer
- Un secteur à forte fréquentation touristique étalée tout au long de l'année
- Une résidence de tourisme en parfaite adéquation avec la demande : sur l'ensemble de la
Corse la durée moyenne des séjours est supérieure à 10 jours. Les résidences de tourisme
qui offrent des solutions d'hébergement complète, par la mise à disposition de véritables
appartements meublés, offrent une alternative moins onéreuse que
l'hébergement
traditionnel en hôtellerie pur de longs séjours.
- Une concurrence réduite sur le secteur de Propriano qui n'offre que deux résidences de
tourisme et seulement 11 hôtels de gamme moyenne.
- Un exploitant reconnu sur le marché de la commercialisation de séjours en résidence de
tourisme.
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Le Le
marché
immobilier
marché
immobilier
Prix moyen au m² :
Prix moyen au m² sur la
résidence
Prix moyen au m² réduction
d'impôt déduite
4 121€
3 660 €
Prix moyen au m² sur le
secteur de Propriano dans le
neuf
De 3 110 € à 3 720 €
Prix moyen au m² sur les typologies de logements :
Prix moyen au
m² sur la
résidence
Prix moyen
réduction
d'impôt
déduite
T1
T2
3 677 €
4 139 €
3 260 €
3 675 €
T3
4 194 €
3 726 €
Prix moyen au Prix moyen au Prix moyen au
m² sur le
m² sur le
m² sur la
secteur de
département région Corse
Propriano
de Corse du
Sud
NC
NC
2 760 €
De 3 120 €
3 380 €
2 810 €
à 3 680 €
De 3 330 €
3 360 €
2 740 €
à 3 720 €
Evolution des prix :
Evolution des prix dans le neuf sur le court terme : (Sources : DREAL Corse)
Département de la Corse du Sud
Région Haute Corse
Evolution sur un an
+3%
+ 2.7 %
Etude du marché immobilier :
Démographie suir le secteur :
Variations annuelles de population :
Ville de Propriano
+ 0.2 %
Communauté de Communes Sartenais Valinco
Département de la Corse du Sud
Région Corse
Comparatif France entière
+ 0.1 %
+ 1.9 %
+ 1.7 %
+ 0.7 %
Document non contractuel
Le Le
marché
immobilier
marché
immobilier
Composition du parc de logement sur le secteur :
Résidences principales selon la période d'achèvement : en % du parc de logement existant (Sources :
INSEE)
Avant 1990
82.5 %
82.4 %
59.5 %
Après 1990
17.5 %
17.6 %
36.9 %
61.2 %
35.1 %
Résidences principales
58.6 %
53.4 %
Résidences secondaires
38.4 %
42.6 %
59.5 %
36.9 %
61.2 %
18.1 %
Ville de Propriano
Communauté de Communes
Département de la Corse du
Sud
Région Corse
Ville de Propriano
Communauté de Communes
Sartenais Valinco
Département de la Corse du
Sud
Région Corse
L'EMPLACEMENT DE LA RESIDENCE :
Une situation exceptionnelle !!
La résidence est située sur la commune de Propriano en Corse du Sud au fond du golfe de Valinco
:
Propriano (Pruprià) : Port très animé, situé dans le fond du golfe de Valinco, bien situé et très touristique,
cette ville (3.500 hab) fut fondée par les Génois en 1640. Située entre mer et montagne, l'arrière pays et les
plages de sable fin sont magnifiques. L'environnement est idéal pour alterner, promenades et baignades.
L'environnement :
- Deux sentiers de randonnées partent de Propriano, le Mare e Monti (mer et montagne) remonte jusqu'à
Porticcio et le Mare a Mare Sud, qui rejoint Porto-Vecchio, en 5 étapes (voir guide sentier de grande
randonnée Corse).
- Les plages de Portigliolo, au sud, et Baracci, au nord.
Le golfe de Valinco offre aux touristes de nombreux sites remarquables :
-plage de la CalancaPlage de Calanca
-Menhir Santa NariaSanta Naria
-Plage de Baraci
-Olmeto
-Les bains thermaux de Baraci
Document non contractuel
Le Le
marché
immobilier
marché
immobilier
Accès :
-Ajaccio : 100 km ( 1h50)
- Bastia: 200 km (4h)
- Fiagri: 52 km
Depuis le continent :
En avion :
Aéroport d'Ajaccio: 26 destinations dont Amsterdam, Londres, Barcelone.
Aéroport de Figari: 11 vols par jours à destination de Paris Orly, Marseille, Nice et Lyon.
En bateau :
- Depuis Marseille jusqu'à Propriano
- Depuis Ajaccio liaisons régulières jusqu'à : Toulon, Nice et les villes d'Italie suivantes: Savone,Livourne,
Piombino, Civitavecchia
L'implantation de la résidence :
Une implantation exceptionnelle: au coeur de Propriano sur la plage: un produit immobilier unique en front
de mer !
Notre Analyse :
Une véritable opportunité d'investissement à bas prix sur un secteur très recherché,
l'assurance d'une plus value à la revente :
- Des prix au m² qui semble supérieurs à la moyenne locale mais qui prennent en compte le
prix de revient des espaces dédiés à l'accueil des occupants de la résidence : pisicine, salle
de restaurant, salle de conférence, hall d'accueil, espaces commerciaux. Après prise en
compte de ces parties communes.
- Une situation exceptionnelle en front de mer.
- Proprianio, une ville résidentielle et de villégiature recherchée : + de 38% du parc de
logement est composé de maisons individuelles et une hausse continue de la population
supérieure à l'évolution démographique constatée au niveau national.
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