POINT SUR LA MODIFICATION DU PLU de CARIGNAN de

MODIFICATION DU PLAN LOCAL D’URBANISME
RAPPORT DE PRESENTATION
Le plan local d’urbanisme de Carignan de Bordeaux approuvé le 13 décembre 2002 a fait
l’objet d’une modification le 2 septembre 2005, elle-même approuvée le 13 décembre 2005.
Il apparaît aujourd’hui que des adaptations mineures liées tant à l’évolution de la
réglementation qu’aux évolutions techniques et urbaines sont à effectuées. La volonté ici est
tant d'intégrer les nouvelles législations en vigueur afin de s'y conformer que de tenir compte
des évolutions techniques notamment en terme de développement durable et d'assainissement
non collectif.
Concernant sa population, la commune a connu un fort accroissement ces dernières années,
prévu par le plan d'aménagement et de développement durable. Elle est passée de 3434
habitants en 2008 à 3 559 habitants au premier janvier 2011 (dernier recensement INSEE).
Ces habitants supplémentaires s'expliquent par l'évolution démographique naturelle, par une
volonté de construire sur des terrains plus petits que par le passé et, par la création de
lotissements sur les zones 1AU ouvertes à l'urbanisation par le PLU de 2002. Ces zones
aujourd'hui construites en quasi-totalité représentaient 27 hectares correspondant
théoriquement à 233 logements supplémentaires.
Les ajustements prévus et décrits ci-dessous ne remettent pas en cause l’économie générale du
PADD et n’impactent pas sur les zones NATURA 2000 en ce que :
de nouvelles zones à l'urbanisation (les zones 2AU) ne seront pas ouvertes. Carignan
doit en effet remettre à niveau l'ensemble de ses services et de ses équipements avant
d'accueillir de nouvelles populations en trop grand nombre.
les zones agricoles, naturelles et espaces boisés classés à conserver ne seront pas remis
en cause. Leur emprise actuelle sera maintenue.
Les assainissements non-collectifs, notamment dans la zone UD seront étroitement
surveillés, en collaboration avec le SIAEPANC de Bonnetan tant au niveau de la mise
en place de cet assainissement qu'à posteriori.
Ces adaptations sont ainsi envisagées dans une procédure de modification décrite par l’article
L 123-13 du code de l’urbanisme.
C’est en ce sens que le conseil municipal de Carignan a délibéré le 29 février 2009 ouvrant
une procédure de modification et après avoir rejeté la procédure de révision engagée
initialement.
1. OBJET DE LA MODIFICATION
1.1. Des adaptations liées à la réglementation
Le PLU actuel connaît des difficultés d’application en raison de la
rédaction de certains de ses paragraphes :
Est ainsi envisagé :
- L’ajout en UA4 et en UB4 de la faculté de recourir à un assainissement individuel en cas
d’impossibilité de raccord au réseau d’assainissement collectif ;
- l’ajout de nouvelles précisions aux articles 6 afin de distinguer clairement les constructions
principales des annexes ;
- l'ajout à l'article 1AU 2 de la phrase suivante : « Toutefois, pour les terrains faisant partie du
détachement d'origine mais n'ayant pas été intégrés dans le projet de lotissement, l'exigence
des 5 lots ou des 500 m2 n'a pas lieu d'être », afin de réparer cette omission concernant ces
parcelles lors de la constitution du PLU.
- l’indication dans les articles UA8, UB8, UC8, UD8, 1AU8, 2AU8, et N8 que les limites
entre deux bâtiments ne s'appliquent pas aux piscines afin de permettre une égalité de
traitement dans l’instruction des dossiers ;
- l’ajout également de « la surface de l’unité foncière » aux articles 9 ;
- la suppression des articles 11 des différentes zones dans leurs sous-paragraphes
« composition-conception » et « construction neuve » afin d’éviter les difficultés
d’interprétation ;
- le rajout d’un lexique.
La réglementation ou l‘interprétation réglementaire en urbanisme ayant
évoluée le PLU de Carignan doit s’adapter :
Ainsi,
- la mise en conformité de la zone UD est nécessaire ; (cf 2.1)
- l’indication des piscines dans le décompte de l’emprise au sol est à mentionner dans la
section 1 des zones UA, UB, UC, UD, 1AU;
- les références à certains articles spécifiques du code de l’urbanisme dans la section 1 de
chaque zone sont retirées au profit de la phrase : « conformément à la réglementation en
vigueur »
- les possibilités de l’article L123-1-1 du code de l’urbanisme sont à intégrer (cf 2.3).
1.2. Des adaptations liées aux évolutions techniques et sécuritaires
L’assainissement individuel ayant fait d’énormes progrès, notamment
avec l'agrément des « micro stations » pouvant être installées sans exigence de surface et sur
n'importe quel terrain, toute la zone UD de notre PLU est à reconsidérer en terme de
superficie minimale. Les 5000 m² exigés à l’article UD 5 en 2002 ne peuvent plus aujourd’hui
être justifiés au regard des articles L123-1 et R123-9 du code de l’urbanisme. Il en est de
même de l’article UC 5.
Par ailleurs, la sécurité de la route de Lignan (RD10E4) au droit de la
route de Citon (VC n°8) mérite d’être prise en compte eu égard à l’accroissement
considérable du nombre de véhicules sur cet axe (cf 2.2).
1.3. Des adaptations liées aux constructions
Sept évolutions sont envisagées :
- L’augmentation du COS en zone UB pour d’anciens lotissements, autorisés avant 1990 et
dont le règlement de lotissement prévoyait un COS supérieur à celui prévu par le PLU (cf 2.4)
- L’augmentation du COS de 0,04 en zone UD pour les parcelles non-assainies (cf 2.1)
- L’augmentation de l’emprise au sol en zone UD pour les constructions et équipements privé
ou public d’intérêts généraux ou sociaux (cf 2.5)
- La modification des règles d’implantation des constructions par rapport aux limites
séparatives en zone UG (cf 2.6)
- La modification de la distance imposée aux annexes par rapport aux limites séparatives (cf
2.7)
- L’autorisation d’implanter des piscines ou annexes en zone N (cf 2.8)
- La modification des règles concernant les toitures afin de prendre en compte les énergies
renouvelables (cf 2.9).
2. ANALYSE DES MODIFICATIONS PROPOSEES
2.1. Modifications des règles concernant la zone UD tout en
respectant l’équilibre général urbain de la commune :
En raison de l’avancée technique des assainissements individuels, les 5000 m² exigés lors de
la rédaction du PLU de 2002 sont aujourd’hui très difficilement justifiables au regard des
articles L123-1 et R123-9 du code de l’urbanisme.
Par ailleurs, en raison de la jurisprudence actuelle refusant des COS trop petits, le COS de
0,04 en zone non assainie doit être revu.
Ce COS sera donc augmenté à 0,10 pour l’ensemble des parcelles ne bénéficiant pas de
l’assainissement collectif, étant entendu que la programmation de l’assainissement collectif
route de Fargues a été proposée par la commune de Carignan auprès du SIEA de Latresne
pour être inscrite dans la révision du schéma directeur d’assainissement prévue cette année.
Pour autant, l’équilibre général du plan local d’urbanisme est respecté par la modification
envisagée en ce que l’urbanisme est conçu de manière globale sur l’ensemble de la commune.
La modification actuelle n’ouvrant pas de nouvelles zones à la construction, mais ne faisant
que se conformer à la législation et la jurisprudence en vigueur pour la zone UD, nous
planifions que l’urbanisation de Carignan de Bordeaux restera dans une croissance
raisonnable, égale à celle des deux dernières années écoulées.
Actuellement, la zone UD non-assainie, concernée, comporte 92 habitations. En morcelant
tous les terrains au maximum de leur possibilité, on pourrait à peine doubler le nombre de
constructions de la zone UD non assainie qui représente elle-même environ un sixième de
l'ensemble du territoire de la commune.
Des règles spécifiques pour la zone UD sont aussi mises en place afin que soit limitée
l’expansion des constructions engendrée par le retrait des 5000 m² et l’augmentation du COS
des terrains non encore assainis:
-
Application de l’article L123-1-1 du code de l’urbanisme. Est ainsi ajouté à la section
du règlement concernant la zone UD : «Les constructions après division de terrain
seront soumises à l’article L123-1-1 du code de l’urbanisme, selon lequel : « si une
partie a été détachée depuis moins de dix ans d'un terrain dont les droits à construire
résultant de l'application du coefficient d'occupation des sols ont été utilisés
partiellement ou en totalité, il ne peut plus être construit que dans la limite des droits
qui n'ont pas déjà été utilisés ».
-
Modification de l’article UD3 imposant une largeur de voie interne passant de 4 m à 6
m. Ainsi : « La largeur de la voie ne pourra être inférieure à 6m pour desservir une ou
deux habitations ».
-
Restriction des règles de recul en limites de propriété. L’article UD7 initialement
rédigé comme suit : « Les constructions nouvelles seront implantées en ordre
discontinu, à une distance minimale de 3 m des limites séparatives. » est ainsi
modifié : « Les constructions principales nouvelles, hors annexes, seront implantées
en ordre discontinu, à une distance minimale de 5m des limites séparatives latérales.
Et à 10 m des limites en fond de parcelles »
2.2. Modification de la pièce 5.1 du document d’urbanisme de la
commune reprenant la liste des emplacements réservés
Création d'un emplacement réservé n° 25 : Une surface de terrain de 675 m², sise au carrefour
RD10E4/VC n°8 est inscrite comme emplacement réservé, afin que puisse être réalisé par le
département un aménagement visant à améliorer la visibilité et donc la sécurité de ce
croisement. En effet, ce carrefour a déjà été le théâtre de nombreux accrochages et accidents.
2.3. Prise en compte du COS existant lors des divisions de terrain
(article l 123-1-1 du code de l’urbanisme)
Le visage de la commune de Carignan se trouve transformé par le morcellement des terrains
et les divisions de parcelles de plus en plus nombreuses et qui sont le plus souvent le fait de
spéculateurs. Cela va à l’encontre du caractère encore homogène de la commune. La prise en
compte de cet article dans le règlement du PLU viendrait limiter cet état de fait dans les zones
UB, UC, 1AU et UD.
Est ainsi rajouté dans ces articles : « Les constructions après division de terrain seront
soumises à l’article L123-1-1 du code de l’urbanisme, selon lequel : « si une partie a
été détachée depuis moins de dix ans d'un terrain dont les droits à construire résultant
de l'application du coefficient d'occupation des sols ont été utilisés partiellement ou
en totalité, il ne peut plus être construit que dans la limite des droits qui n'ont pas déjà
été utilisés ».
2.4. Augmentation du COS en zone UB pour des lotissements
antérieurs au PLU et dont le règlement de lotissement prévoyait un COS supérieur à celui
du PLU actuel
Afin de permettre aux propriétaires de ces lotissements de pouvoir bénéficier des mêmes
règles de construction qu’ils avaient lors de l’achat de leur parcelle, il est envisagé dans des
cas très précis (lotissements autorisés avant le 13/12/2002 et dont le règlement de lotissement
prévoyait un COS supérieur à 20%), d’augmenter de 5% leur possibilité de construction.
Est ainsi rajouté à l’article UB14 : « Pour les extensions de maisons construites avant
le 13/12/2002 et dont le règlement de lotissement prévoyait un COS supérieur à 0,20, le COS
est fixé à 0,25 »
2.5. Augmentation de l’emprise au sol en zone UD pour les
constructions et équipements privé ou public d’intérêts généraux ou sociaux
Afin de prendre en compte les besoins spécifiques des entités existantes ou à créer ayant un
intérêt général ou social, tel que : école, collège ou centre médical il convient, tout en gardant
l’équilibre général prévu au PLU d’autoriser une augmentation de l’emprise au sol de 5%.
L’article UD9 serait alors ainsi rédigé : « En secteur UD, il est fixé une emprise au sol
de 15 % maximum de la surface de l’unité foncière, sauf en ce qui concerne les
constructions et équipements privés ou publics d’intérêts généraux ou sociaux pour
lesquels elle est fixée à 20% ».
2.6. Modification des règles d’implantation des constructions par
rapport aux limites séparatives en zone UG
Les règles actuelles imposées aux bâtiments et équipements publics concernant leur
implantation par rapport aux limites séparatives risquant d’empêcher une construction
nécessaire à l’avenir, il est proposé d’appliquer les mêmes règles d’implantation qu’en zone
UB7, moins restrictives.
L’article UG7 actuellement rédigé : « Les constructions seront implantées : Soit en
ordre semi continu, à une distance minimale de 3 mètres de l’autre limite séparative, soit en
ordre discontinu, à une distance minimale de 3 m des limites séparatives », sera modifié par
cette phrase : « Les constructions seront implantées :
Soit en ordre continu, sur les limites séparatives
Soit en ordre semi-continu, sur une limite séparative, la distance par rapport à
l’autre étant d’au moins 3 mètres,
Soit en ordre discontinu, à une distance minimale de 3 m des limites séparatives. »
2.7. Modifications des règles concernant les annexes quant à leur
implantation par rapport aux limites séparatives
Le règlement actuel impose une distance de 1 m50 par rapport aux limites séparatives pour
l’implantation des annexes. Cette distance crée une surface difficile à entretenir, entraînant
plus de conflits de voisinage que l’absence d’imposition d’une telle distance. Les principes du
code civil suffisent en la matière à protéger les troubles du voisinage.
Ainsi, alors que la rédaction des articles UA7, UB7, UC7, UD7, 1AU7, 2AU7 était :
« Les annexes séparées des constructions principales doivent être implantées à 1,50
mètres minimum des limites séparatives » il est désormais proposé la rédaction
suivante : « Les annexes séparées des constructions principales peuvent être
autorisées en limites séparatives dès lors qu’elles n’excèdent pas 20m² de surface au
sol et 2m50 de hauteur à l’égout du toit. Au-delà, les annexes devront être
implantées à une distance minimale de 2 m des limites séparatives.
Les eaux pluviales des annexes ne devront pas grever le fonds voisin ».
2.8. Autorisation des annexes et piscines en zone N
Des constructions en zone N étaient existantes avant l’entrée en vigueur du PLU. Ces
constructions sont généralement sur de grandes parcelles et il parait raisonnable de permettre
aux propriétaires de pouvoir implanter des annexes ou des piscines mais, de façon très
réglementée afin de respecter l’équilibre de cette zone.
Il est ainsi proposé de rajouter à l’article N2 la phrase suivante :
« Exceptionnellement, les bâtiments annexes (abris à l'exclusion de toute autre
annexe) et piscines pourront être autorisés dans la limite d’une seule construction de
chaque catégorie par lot et ne dépassant pas 20m² chacun ».
S’en trouvent également modifiés les articles N7 : « Les annexes séparées des
constructions principales peuvent être autorisées en limites séparatives dès lors
qu’elles n’excèdent pas une surface au sol de 20m² et 2m50 de hauteur à l’égout du
toit. Au-delà, les annexes devront être implantées à une distance minimale de 2 m
des limites séparatives.
Les eaux pluviales des annexes ne devront pas grever le fonds voisin »
et N8 : « Les constructions doivent être implantées à une distance l’une de l’autre au
moins égale à 4 m.
Cette règle ne s’applique pas au bassin dans le cas de l’implantation d’une
piscine ».
2.9. Volonté d’intégrer dans le plan local d’urbanisme les évolutions
en terme de développement durable
Seront ainsi intégrées de nouvelles mentions dans le règlement afin de permettre les
panneaux photovoltaïques et solaires sur l’ensemble de la toiture et non plus seulement 50%
comme cela est aujourd’hui le cas et, les toitures végétalisées.
Les articles UA11, UB11, UC11, UD11, 1AU11, 2AU11, A11, N11 seront ainsi
complétés : « Exceptionnellement la pente pourra être moindre, dans le respect des
règles techniques en vigueur, en cas de toiture végétalisée. C’est alors la surface
totale de la toiture qui sera concernée par ce revêtement ».