Actualités habitat n°961 - L`Union sociale pour l`habitat

Transcription

N° 961
Actualités
du 30 janvier 2013
habitat
À LA UNE
LOCATIF
TECHNIQUE
DROIT ET FISCALITE
Demandes et
propositions du
Mouvement Hlm
Concertation
sur la réforme
des attributions
Problématique
amiante dans le
logement social
Commentaire de la
loi de Mobilisation
du foncier
Premier programme sur du foncier public dans l’écoquartier de Dijon (SCIC Habitat Bourgogne).
Bimensuel d’information édité par
Habitat et Société
Au sommaire du numéro
de décembre 2012
DOSSIER
Jeunes cherchent logements
La situation du logement est très préoccupante pour les jeunes. Les solutions adaptées et accessibles financièrement sont en nombre très insuffisant notamment dans le logement social. Loger les jeunes est difficile, nécessite beaucoup d’efforts conjugués des différents acteurs, des partenariats efficaces, des savoirfaire pointus. Mais il s’agit avant tout d’un devoir collectif. Illustrations dans ce dossier.
HABITAT EN CHIFFRES
Dix années d’accession à la propriété.
Au cours des dix dernières années, l’accession
à la propriété a été particulièrement
dynamique, notamment pour les primoaccédants qui représentent en 2011 près
des trois quarts des accédants.
ARCHITECTURE
Logement collectif et modes de vie depuis
1945. Cuisines, salles de bain, séjours, balcons,
fenêtres. Le logement collectif a beaucoup
évolué au rythme des changements des
manières de vivre, depuis 1945. C’est ce que
montre Monique Eleb à partir d’une exposition
qui retrace l’architecture du logement collectif
en région parisienne depuis 1945.
REGARDS
LE DOSSIER
Devant mon Hlm. Pendant un an, au fil des
saisons, Laurence Danière et Jean-François
Marin ont photographié des locataires de
l’Opac du Rhône. Les portraits ont fait l’objet
d’un livre et d’une exposition accrochée sur les
grilles de la Préfecture et à la bibliothèque
municipale du 1er arrondissement de Lyon.
Jeunes cherchent logements
ARCHITECTURE
Logement collectif et modes
de vie depuis 1945
REVUE TRIMESTRIELLE ÉDITÉE PAR L’UNION SOCIALE POUR L’HABITAT - DÉCEMBRE 2012 - N° 68
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Service des abonnements : L’Union sociale pour l’habitat - Direction des activités promotionnelles - Éditions
14, rue Lord Byron - 75384 Paris Cedex 08. Tél. : 01 40 75 52 63.
© G. Roubaud/USH
© H. Pinhas pour Paris Habitat
SOMMAIRE
Expo sur le logement social à Angers, p. 15
Vœux à la presse de Jean-Louis Dumont, p. 2
Des maisons sur le toit, p. 18
À LA UNE
2 Conférence de presse de l’USH : les
Hlm, déterminés et volontaires.
3 Jean Levallois, président de la FNAR.
• La feuille de route de Cécile Duflot
pour 2013.
4 Le plan quinquennal anti-pauvreté.
• Le chiffre de la quinzaine. • Sur
votre agenda 2013.
LOCATIF
6 Réforme des attributions : la concertation est lancée.
NOUVELLES RÉALISATIONS
16 Nouveaux programmes de SCIC
Habitat Bourgogne, Touraine Logement, Les Halpades, Drôme Aménagement Habitat.
ÉVÉNEMENTS
5 L’actualité et les initiatives des organismes en images.
Actualités habitat, bimensuel d’information édité par l’Union sociale pour
l’habitat, 14, rue Lord-Byron, 75384 Paris
Cedex 08 ; tél. : 01 40 75 78 00 ; télécopie : 01 40 75 68 21 ; Internet : www.
union-habitat.org. Directeur : Thierry Bert.
Rédactrice en chef : Soraya Méhiri.
Rédactrice en chef adjointe : Frédérique
Xélot. Rédactrice : Pascale Baret. Secrétaire de rédaction - maquette : Véronique Simonnet. Collaboration : Nicole
Rudloff. Publicité, administration des
ventes et abonnements : Thierry Lesage, directeur des activités promotionnelles. Conception graphique : Gavrinis. Composition : Biceps SARL (Paris 18e). Impression : DEJALINK. Les articles peuvent être reproduits, en tout ou partie, sous réserve de
la mention d’origine, avec l’accord de la rédaction. Commission
paritaire n° 0513 G 83187. Dépôt légal : 1er trimestre 2013.
ISSN : 1766-6066. Contacts : l’Union sociale pour l’habitat - Direction des activités promotionnelles, 14, rue Lord-Byron, 75384
Paris Cedex 08. Tél : 01 40 75 52 63 ou 52 67. Abonnements et
tarifs 2013 : 22 numéros par an, plus deux suppléments « Table
des matières ». Organismes adhérents : 240 € TTC ; autres abonnés France : 420 € TTC ; étranger : 450 € ; le numéro : 25 € TTC.
Photo de couverture : Premier programme d’un écoquartier à
Dijon de SCIC Habitat Bourgogne (voir article page 15). © Groupe
SNI. Publicité : p. 9. Encart détachable : « Textes officiels » entre
les pages 16 et 17.
Actualités habitat a été imprimé sur du papier issu de forêts gérées
durablement, certifié PEFCTM FCBA/10-31-1144 par lʼimprimerie
DEJALINK qui respecte les directives européennes en vigueur relatives à lʼutilisation dʼencres végétales, au recyclage du papier, au
traitement des déchets dangereux par des filières agréées et à
la réduction des émissions de COV; à ce titre, l’imprimerie est certifiée Iso 14001 : 2004 et Imprim vert.
EUROPE
8 Coopération entre organismes Hlm
et mise en concurrence : l’état des
lieux à Bruxelles.
INFOS
10 Mobilisation des architectes pour le
logement. • Exposition Habiter
demain. • Portrait d’une militante :
Odette Bonte. • Foncière Logement
stoppe ses investissements.
RÉGIONS
11 Etats généraux du logement en Pays
de la Loire : les défis du logement
abordable.
PARTENAIRES
12 Régies de quartier : actrices d’un
développement durable et solidaire.
• Accord-cadre de partenariat Qualibat avec USH Midi-Pyrénéesdélégation Sud et la FNAIM. • Dijon
Habitat signe un protocole CEE avec
EDF.
ÉCHOS
14 En bref. • Nominations. • LNH s’expose à Nantes.
15 En Maine-et-Loire : exposition sur
l’habitat social. • Agenda.
VIE DES ORGANISMES
17 Meaux Habitat, 80 ans.
ARCHITECTURE
18 OPH Vitry-sur-Seine : un ouvrage
tressé main. • Paris Habitat : des maisons sur le toit. • Concours d’architecture Bas Carbone : lauréats 2012.
TECHNIQUE
20 Le point sur : la problématique
amiante dans le logement social.
VIE DES CLUBS
22 Programmes 2013 de BAT’Im Club,
Management & Marketing, Habsis,
Habitat social pour la ville.
FORMATION
24 Afpols : stages de mars 2013.
RESPONSABILITÉ SOCIALE DES
ENTREPRISES
25 En bref…
DROIT ET FISCALITÉ
26 Loi Mobilisation du foncier : commentaire des principales mesures.
32 Fax juridique.
Actualités habitat I N° 961 du 30 janvier 2013 I 1
Conférence de presse de l’USH: les Hlm, déterminés et volontaires
La conférence de presse, pour
les vœux à la presse, le 23 janvier, a été l’occasion pour
l’Union sociale pour l’habitat
de faire le point sur les grands
dossiers : conditions d’activité
des organismes, TVA, aides à
la pierre et à la personne,
Action logement, Livret A,
FEDER, et de présenter des
propositions sur la mutualisation, les attributions, l’Acte 3 de
la décentralisation, la politique
de la ville et des quartiers. JeanLouis Dumont, président de
l’USH, était accompagné des
présidents de fédérations (Alain
Cacheux, Michel Ceyrac,
Marie-Noëlle Lienemann et
Yannick Borde) et du délégué
général, Thierry Bert.
« Malgré les incertitudes, nous
voulons que le programme
gouvernemental de production neuve et de réhabilitation
de logements sociaux se mette
en œuvre, a indiqué JeanLouis Dumont. Nous sommes
déterminés et volontaires mais
nous sommes préoccupés par
le contexte et les conditions
d’activité des organismes :
chaque année depuis dix ans,
les coûts de construction augmentent deux fois plus vite
que les loyers, obligeant les
organismes à augmenter leurs
fonds propres et les subventions. Certes, les différences
territoriales sont très marquées mais dans le contexte
de crise économique et de difficultés financières qui touchent tous les acteurs du bâtiment, on compte sur les
organismes Hlm pour alimenter le secteur ».
115 000 constructions de logements individuels ont été lancées par les ménages en 2012
contre 145 000 en 2011 et les
mises en chantier de logements collectifs sont également en baisse. Côté Hlm et
Sem, 2012 n’afficherait qu’un
repli de 5 % pour s’établir à
environ 100 000 après des
records historiques. « La
Jean-Louis Dumont, président de l’USH, était accompagné des présidents de
fédérations et du délégué général. © G. Roubaud/USH
machine à ralentir les montages d’opérations nouvelles
s’est mise en route parce que
trop d’incertitudes demeurent.
Nous risquons des réveils douloureux et il faut une plus
grande mobilisation du côté
de l’Etat ». Il y a deux bonnes
nouvelles : l’arrêt de la baisse
des aides à la pierre et l’augmentation du plafond de dépôt
sur le Livret A.
« Il serait très grave de faire
passer de 7 % à 10 % le taux de
TVA sur la construction de
logements sociaux », a poursuivi le président. L’an dernier
déjà, la TVA à 5,5 % représentait un coût de 800 M€. Le
passage à 7 % entraîne un coût
supplémentaire de 230 M€ et
une TVA à 10 %, un surcoût de
450 M€, soit l’équivalent des
aides à la pierre. « Les fonds
propres des organismes n’étant
pas extensibles, ils seront dans
l’incapacité d’investir à la hauteur des objectifs du gouvernement ». D’autant que la subvention moyenne de l’Etat par
logement est passée de 2 700 €
en 2008 à 400 € en 2013.
« Nous demandons notre juste
dû et une visibilité sur les aides
à la personne ».
Le président a insisté sur l’urgence de finaliser les négociations entre l’Etat et Action logement notamment sur le 1,5
Md€ pour la construction de
logements sociaux réparti en
900 M€ de prêts aux organismes à des taux préférentiels
et 600 M€ en subventions.
Autre nécessité : maintenir le
taux de centralisation des
2 I Actualités habitat I N° 961 du 30 janvier 2013
fonds d’épargne, notamment
du Livret A, à la Caisse des
dépôts afin que les organismes
soient assurés de leur alimentation financière.
« Il convient de porter la plus
grande attention aux négociations qui vont s’ouvrir entre
l’Etat et les autorités communautaires sur l’emploi du
FEDER, indispensable à la
réhabilitation thermique du
parc Hlm. Qui en aura la gestion ? Pour notre part, nous
souhaitons que ce soit la
région ».
Les dossiers sur lesquels le
Mouvement élabore des
propositions
◗ La mutualisation
« Le Comité exécutif a décidé
d’étudier un système simple
dont le travail se poursuit : en
fonction des agréments des
logements, l’organisme aura
accès à un fonds mutualisé.
Ces fonds mutualisés gérés par
le Mouvement Hlm devraient
s’ajouter à l’effort actuel et
non pas venir compenser le
désengagement de l’Etat. La
proposition repose sur une
contribution calculée de
manière identique pour tous
les organismes ainsi que sur la
mobilisation des excédents de
gestion de la CGLLS. Le
volume de ce fonds se calibrera
in fine et non pas a priori ».
◗ L’attribution des logements
sociaux
La demande de logements
sociaux comporte des ménages
à bas revenus dont une partie
sont des ayants-droit au titre
du Dalo, des mutations au sein
du parc, des besoins de larges
catégories pour lesquelles le
parc privé est trop onéreux ou
des réservataires. Or la pénurie est telle que les commissions d’attribution sont amenées, notamment dans les
zones les plus difficiles, à choisir un candidat aux dépens
d’autres. Le Mouvement Hlm
avance trois propositions: réorganiser la gouvernance à
l’échelle d’un territoire cohérent, en l’occurrence une intercommunalité dotée d’un PLH
ou un département doté d’un
PDH et en Ile-de-France, la
région ; objectiver le traitement de la demande par les
commissions ; renforcer le rôle
des commissions.
◗ L’acte 3 de la décentralisation
L’objectif de la loi doit être
d’organiser l’émergence d’un
chef de file des politiques de
l’habitat (les métropoles, les
communautés urbaines, les
communautés d’agglomération, le département), l’Etat
restant garant de la solidarité
nationale.
◗ La politique de la ville et les
quartiers
L’évaluation menée par l’USH
montre les acquis considérables du programme national
de rénovation urbaine dans
lequel 60 % des 45 milliards
d’euros sont portés par les
organismes sous forme d’emprunts ou de fonds propres. Le
Mouvement demande que les
territoires cibles prennent en
compte les quartiers Hlm
cumulant les difficultés, la
poursuite des exonérations et
abattements de TFPB, et des
contrats pluriannuels entre les
acteurs.
La parole aux Présidents des
fédérations
◗ Yannick Borde, le nouveau
président de l’UESAP, qui
regroupe 56 Sacicap, est
revenu sur la crise que traverse
le Crédit immobilier de France
depuis la dégradation de sa
notation par Moody’s et qui a
amené l’établissement à
demander une garantie de
l’Etat, qu’il lui a accordée. Il a
également remercié l’USH
pour son appui sans faille.
Après avoir rappelé l’organisation du réseau, qui repose
sur trois branches (l’activité
financière avec le CIF, les activités immobilières avec les
filiales immobilières et les missions sociales financées grâce
aux financements dégagés par
les autres missions et qui expliquent pour partie le soutien
des élus depuis plusieurs
mois), il a précisé les trois
préoccupations des Sacicap,
actionnaires du CIF, à la veille
d’une assemblée générale
déterminante pour leur avenir, à savoir : l’avenir des 2 500
salariés du CIF, le positionnement de l’établissement sur
l’accession sociale, leur volonté
de consolider les missions
sociales.
◗ Pour Marie-Noëlle Lienemann, présidente des coopératives, la chute alarmante de
l’accession à la propriété a également des conséquences sur
la mobilité dans le locatif
social. Elle souhaite que la
durée du nouveau PTZ passe
à 25 ans pour mieux solvabiliser les acquéreurs et qu’il soit
reconduit au-delà de 2014. Elle
demande un taux de TVA à
5,5 % pour les PSLA, à défaut
de quoi le produit perdrait tout
intérêt ainsi qu’en zone Anru.
Elle s’est également dite très
inquiète de l’arrêt de la production de la Foncière Logement.
◗ Michel Ceyrac, pour les ESH,
a insisté sur la nécessité d’obtenir des budgets plus significatifs pour l’accompagnement
social pour mieux financer les
associations et garantir une
plus grande sérénité dans les
quartiers, car les gestionnaires
et les gardiens pâtissent davantage du comportement de certains ménages que des
impayés. Il a également évoqué l’attachement des réservataires, financeurs de la poli-
tique du logement, à leur
contingent sur les attributions.
◗ Alain Cacheux, président des
Offices publics de l’habitat, a
explicité l’enjeu de la TVA à
5,5 % et son impact sur la production, avant d’évoquer l’accord avec Action logement, qui
tarde à être finalisé ; il invite
les pouvoirs publics à publier
rapidement les décrets nécessaires à sa mise en place. Il
demande également une
répartition équilibrée de l’affectation de ces fonds entre les
OPH et les ESH, au prorata de
leur production. ■
Jean Levallois,
président de la
FNAR
L’Assemblée des
territoires de la
FNAR(1), réunie le
15 janvier 2013, a
élu à sa présidence, Jean Levallois. Il succède à Jean-Louis Dumont,
président d’ARELOR, président
de la FNAR depuis 2004 et de
l’USH depuis le 28 novembre
2012.
Né en 1944, journaliste éditorialiste de la Presse de la
Manche, président du Conseil
d’administration de la SA d’Hlm
du Cotentin et de l’Association
régionale pour l’habitat social
Basse-Normandie, président de
la Caisse d’épargne de Cherbourg puis du Cotentin, de
Basse-Normandie et de Normandie, fusions multiples
menées à bien. Il est aujourd’hui
vice-président de la Caisse
d’épargne Normandie et président de la Société locale
d’épargne de la Manche. Jean
Levallois a été conseiller municipal et de la Communauté
urbaine de Cherbourg et
conseiller régional de BasseNormandie de 2004 à 2010. ■
(1) Fédération nationale des associations régionales d’organismes
d’habitat social.
La feuille de route de Cécile Duflot
pour 2013
Lors de la traditionnelle cérémonie de vœux à la presse, le
21 janvier, Cécile Duflot est
revenue, dans un premier
temps, sur les mesures et projets initiés en 2012 depuis sa
prise de fonction (décret sur
l’encadrement des loyers, projet de loi mobilisation du foncier public et durcissement de
la loi SRU aujourd’hui promulguée, déplafonnement du
Livret A, redéfinition du PTZ+,
retour contractuel avec les partenaires du 1 % logement, nouveau dispositif d’investissement Duflot, recyclage du
produit de la vente de quotas
carbone). Elle a ensuite réaffirmé ses convictions et sa
méthode pour « tordre le cou
à l’immobilisme » pour atteindre l’objectif de 500 000 logements, s’atteler à « l’enjeu cardinal, la transition écologique»
et décliné sa feuille de route
pour 2013.
A commencer par le projet de
loi Urbanisme et logement,
qui « veut rénover les règles
d’urbanisme pour rendre plus
facile la construction, en protégeant l’environnement et en
créant les conditions d’une
ville durable moins consommatrice de ressources naturelles ». Le projet sera présenté en juin prochain au
Conseil des ministres et discuté au Parlement à l’automne, a-t-elle précisé. Et
d’enchaîner, « les réformes
que j’engagerai en 2013 ont
une ambition simple : assurer
le droit au logement. Les
moyens déployés à cette fin
seront multiples. Il nous faudra aussi engager un encadrement durable des loyers,
agir sur les prix pour fournir
un logement accessible à tous
et mettre en place une garantie universelle des loyers.
Nous allons enfin nous attaquer résolument aux zones de
non-droit, à l’habitat indigne,
aux copropriétés dégradées,
aux passoires thermiques ».
Pour Cécile Duflot, le plan de
rénovation énergétique, qui
sera dévoilé prochainement,
constitue un chantier majeur
pour 2013. « Il s’agit de faire
qu’en 2050, tous les Français
vivent dans des bâtiments à
basse consommation. Nous
voulons proposer une alliance
entre l’écologie et l’emploi et
mobiliser l’ensemble des
acteurs de la rénovation thermique ». Cela nécessitera un
ajustement des outils fiscaux.
Autre chantier d’importance,
l’égalité des territoires. Après
la parution dès le mois de
février du rapport confié à Eloi
Laurent, chercheur à SciencesPo et à l’OFCE, intitulé Vers
l’égalité des territoires, cette
question fera l’objet d’un texte
législatif sur « l’Egalité des territoires » qui sera présenté
avant la fin de l’année, voire
intégré dans le projet de loi sur
la décentralisation. Quant à la
politique de la ville, Cécile
Duflot a salué la politique de
concertation avec les habitants
conduite par François Lamy
(absent lors de cette cérémonie de vœux). Elle a souhaité
que « dans les opérations de
rénovation urbaine, on réserve
1 % du budget, dénommé « 1 %
citoyenneté », à agir, non pas
sur le béton, mais directement
sur l’humain, en réservant des
fonds pour l’action des habitants ».
Enfin, la Ministre a évoqué le
chantier du Grand Paris qui ne
« pourra voir le jour que par
une approche globale qui
embrasse conjointement les
enjeux de transport, de logement, de solidarité entre les
territoires et d’une gouvernance plus démocratique et
efficace » et indiqué que le
calendrier du Grand Paris
serait dévoilé le 15 février par
le Premier ministre. ■
Le plan quinquennal anti-pauvreté
Le Premier ministre a présenté
son plan quinquennal antipauvreté et pour l’inclusion
sociale à l’issue du Comité
interministériel de lutte contre
les exclusions, le 21 janvier. Un
plan en 62 mesures avec pour
chacune un chef de file et un
calendrier, qui s’ordonnent
autour de trois axes de
réforme : réduire les inégalités et prévenir les ruptures ;
venir en aide et accompagner
vers l’insertion ; coordonner
l’action sociale et valoriser ses
acteurs. Il est doté de 2,5 milliards d’euros à l’horizon 2017,
mais ne prévoit ni impôt nouveau, ni prélèvement supplémentaire, a indiqué le Premier
ministre.
Il sera financé par un redéploiement budgétaire et
notamment la nouvelle économie de 2 Md€ déjà demandée aux ministères. Sa montée en puissance sera inscrite
dans les futures lois de
finances et dans la loi de financement de la Sécurité sociale.
Son suivi, son évaluation et sa
déclinaison territoriale sont
confiés à François Chérèque,
inspecteur général des Affaires
sociales.
Le plan prévoit le rattrapage
du niveau du RSA socle, de
10 % hors inflation d’ici 2017 ;
la hausse simultanée du plafond de la CMU complémentaire et l’aide à l’acquisition
d’une complémentaire santé ;
l’instauration d’une garantie
jeunes pour les 18-25 ans qui
ne sont ni en emploi, ni en formation, en situation d’isolement et de grande précarité ;
l’augmentation du montant de
l’allocation de soutien familial
et une majoration du complément familial ; l’allongement
de la durée des contrats aidés ;
le lancement du contrat activité ; le renforcement de l’accès aux crèches pour les
enfants de famille en situation
de pauvreté ; la création d’un
registre national des crédits
aux particuliers et d’un observatoire de l’inclusion bancaire.
Il comporte des mesures spécifiques pour le logement,
principalement pour en finir
avec la gestion « au thermomètre de l’hébergement d’urgence ».
Pour ce faire, dès cette année,
5 000 places d’hébergement
d’urgences seront créées ou
pérennisées pour éviter la
remise à la rue à la sortie de
l’hiver des personnes hébergées, répondre aux demandes
adressées au 115 et aux besoins
spécifiques, notamment à la
prise en charge des personnes
placées sous main de justice.
Près d’un tiers de ces places
seront réservées aux femmes
victimes de violences. Et 4 000
nouvelles places accueilleront
les demandeurs d’asile dans
les CADA. Et pour plus rendre le système plus lisible et
mettre fin à la segmentation
des publics, Matignon étudie la
possibilité de proposer un statut unique des structures d’hébergement, comme le réclament les associations.
Dans le même temps, cette
année, un effort particulier
pour développer les passerelles vers le logement va être
mené : les maisons-relais renforcées ainsi que les actions
du Fonds national de l’accompagnement vers et dans le
logement, 7 000 places d’intermédiation locative créées
en alternative à l’hébergement.
Le Gouvernement souhaite
par ailleurs engager une dynamique interministérielle pour
la mise en place d’une politique en faveur des gens du
voyage et une réflexion est
engagée avec le ministère du
Logement sur les personnes
habitant des campements ou
des squats. 140 M€ seront
dédiés, en 2013, à ces mesures
spécifiques sur l’urgence, selon
Matignon.
Le volet logement du plan
quinquennal reprend aussi de
façon très exhaustive l’ensemble des dispositifs et
mesures décidés par le ministère du Logement pour créer
les conditions d’une véritable
politique d’accès au logement
pour le plus grand nombre,
telle la réforme des modalités
d’attributions dont la concertation s’est engagée le 16 janvier ; le futur déploiement d’un
plan d’urgence dans les zones
tendues pour mobiliser les
logements neufs et existants
pour loger les ménages Dalo,
le lancement de conférences
territoriales pour le relogement des ménages Dalo.
Il évoque aussi la nécessité de
produire du logement social
et très social et la signature
d’un pacte avec l’USH au cours
du premier trimestre 2013 ; le
lancement futur d’un programme de logements à bas
niveaux de loyers dans le secteur diffus ouvert aux bailleurs
sociaux et aux associations
investies sur la maîtrise d’ouvrage d’insertion ; la nécessité
de réguler les excès du parc
privé ; le développement d’un
programme de rénovation
énergétique et de traitement
des copropriétés dégradées et
l’habitat insalubre ; la nécessité d’améliorer la prévention
des expulsions. ■
LE CHIFFRE
DE LA QUINZAINE
1,75%
C’est le nouveau taux
du Livret A et du LDD
applicable au
1er février 2013,
confirmé par Pierre
Moscovici, le 15 janvier sur
les ondes de RTL, contre
2,25 % précédemment. Une
bonne nouvelle pour les
organismes Hlm dont les
taux des prêts sont indexés
sur le taux de ce Livret.
Par ailleurs, la collecte du
livret A et du LDD, au titre
du mois de décembre, est
positive avec + 5,23 Md€
sur l’ensemble des réseaux
(dont 2,70 Md€ pour le
Livret A) et s’élève en
cumulé à 49,17 Md€ sur
2012, à quoi s’ajoute une
capitalisation annuelle des
intérêts de 6,62 Md€
portant l’encours total à
342,6 Md€ à la fin
décembre 2012. Soit une
progression de 55,8 Md€ en
un an.
La collecte est en
progression constante
depuis 2008. Et 2012 est la
collecte historique.
Sur votre agenda en 2013
21 et 22 mars : 30es rencontres professionnelles de l’Association nationale des directeurs des ESH, à Reims.
4 et 5 avril : Congrès des directeurs d’OPH, à La Rochelle.
Le 14 mai : Assemblée générale de la FNAR, à Paris.
15 et 16 mai : Assemblée générale des Coopératives
d’Hlm, à Paris.
29 et 30 mai : Assemblée générale des OPH, à La
Rochelle.
8 au 16 juin : Semaine nationale des Hlm.
Le 20 juin : Assemblée générale des ESH à Paris.
24, 25 et 26 septembre : Congrès Hlm, à Lille.
ÉVÉNEMENTS
2
3
© LMH
1
4
1- Visite aux seniors de Dieppe. Pour la troisième année consécutive, tous les employés de
Sodineuf Habitat Normand se sont mobilisés
afin d’apporter au domicile des aînés de plus 80
ans de petites douceurs, à l’occasion de la nouvelle année : un produit local, du caramel de
pommes Dieppois, qui a été fabriqué par le CAT
d’Etran, a été distribué au mois de janvier à
quelque 560 locataires. L’affiche avait été réalisée par le dessinateur François Reynaud,
membre de l’association normande de BD.
2- Remise de CAP de gardiens à la SA du Hainault. Cette cérémonie couronne une formation, co-animée par l’Afpols et Siadep et entamée en septembre 2011, par la première
promotion de gardien de l’ESH. Un dispositif de
tutorat, regroupant les salariés des différentes
5
6
directions, a accompagné les stagiaires pendant
leur cursus. 3- Sur un air d’opéra. Faire découvrir aux jeunes l’art lyrique et leur faire partager
le projet de création de l’opéra Nabucco, de
Verdi: telle est l’idée du bailleur social Actis qui
est à l’initiative de la rencontre entre la MJC, le
Théâtre Prémol et la Fabrique Opéra Grenoble.
Une quinzaine de jeunes du quartier Village
Olympique participe à divers ateliers et rencontres avec des artistes et assistera à la représentation en février 2013. 4- Emplois d’avenir.
LMH a signé ses deux premiers emplois d’avenir en présence du ministre du Travail, Michel
Sapin et de Martine Aubry, maire de Lille. Deux
jeunes de moins de 25 ont intégré l’Office,
début janvier, pour une année à temps complet
reconductible deux fois, sur une mission portant
sur la valorisation du tri des déchets. 5- Campagne de communication. A travers sa campagne institutionnelle dans la presse quotidienne régionale (L’Est Républicain…), Meurthe
et Moselle Habitat a voulu mettre en valeur la
qualité de l’architecture de la nouvelle génération d’habitat social et montrer qu’il est un
acteur qui compte sur le territoire avec 300
logements neufs en 2013 et 70 millions injectés dans l’économie locale. 6- Profession gardien. « 1927/2020 : mieux vivre ensemble
aujourd’hui et demain», titre d’un ouvrage édité
par ICF Habitat qui rend hommage au travail des
880 gardiens, employés d’immeubles et correspondants dont les photos et témoignages rythment les pages. Le livre met en lumière l’évolution de leur métier depuis 1927. ■
LOCATIF
Réforme des attributions
La concertation est lancée
Le 16 janvier, Cécile Duflot a lancé la concertation sur la réforme des
attributions qui sera intégrée à la loi-cadre présentée début juin. Quatre
groupes de travail vont élaborer des propositions, aidés par un Comité
des Sages.
«L
a concertation vise à
préparer une réforme
des attributions qui
s’inscrit dans le cadre
d’une politique globale en faveur du logement poursuivant plusieurs objectifs
(développement de l’offre, amélioration
de la qualité du parc existant et renforcement de l’accès et du maintien dans le
logement), a indiqué Cécile Duflot,
ministre de l’Egalité des territoires et du
Logement, lançant les travaux, le 16 janvier. Je sais que la réforme du système des
attributions ne résoudra pas le déficit
d’offre, pour autant, je suis convaincue
que des mesures peuvent être prises pour
améliorer à la fois la transparence et l’efficacité du processus d’attribution ».
La Ministre fixe à cette concertation des
objectifs précis et un calendrier calqué
sur celui du projet la de loi-cadre sur le
logement qui devrait être envoyé au
Conseil d’Etat le 15 avril et présenté au
Conseil des ministres début juin. Le travail doit donc être terminé à la fin du
premier trimestre.
Concrètement, à la suite du comité de
pilotage de lancement rassemblant toutes
les parties prenantes, quatre groupes de
travail sont chargés d’élaborer des propositions sur les thèmes suivants :
◗ le rapprochement de l’offre et de la
demande et la priorisation des demandes,
sous la présidence de Guy Potin, viceprésident de Rennes Métropole et Stéphane Dambrine, directeur général de
Paris Habitat ;
◗ l’amélioration du service rendu aux
demandeurs : une meilleure information,
simplicité, transparence et équité des
procédures, sous la présidence de
Monique Vuaillat, adjointe au maire de
Grenoble et Claude Jeannerot, sénateur,
président de l’ANIL ;
◗ les politiques d’attribution de logements
sociaux et les spécificités des
territoires : groupe présidé par
Estelle Grenier, députée, présidente de Fécamp Agglomération et Jean-Martin Delorme,
directeur de la DRIL ;
◗ l’adaptation de l’offre aux
besoins en terme de typologie
des logements et d’accompagnement des locataires en difficulté, sous la présidence de
Sylvine Thomassin, maire de
Bondy et vice-présidente du Conseil général et Arnaud Cursente, directeur général
de la SA d’Hlm Le Nouveau Logis Méridional.
La cohérence de l’ensemble sera assurée
par deux rapporteurs : Hélène SainteMarie (DHUP) et Noémie Houard (CASCEVIPOF). Un Comité des Sages présidé par Jean-François Debat, conseiller
d’Etat, maire de Bourg-en-Bresse, viceprésident du Conseil régional RhôneAlpes, constitué de personnalités dont
Thierry Bert, délégué général de l’USH,
sera chargé de veiller à la légalité des
propositions et à leur opérationnalité ; il
se réunira au moins trois fois.
Pour la Ministre, « il s’agit de progresser
vers plus de transparence et d’efficacité,
rechercher réellement une réforme, et ne
pas faire semblant. (…) C’est un sujet sur
lequel les points de vue sont souvent
assez arrêtés, voire très arrêtés. Je
demande donc à chaque participant de
faire tomber ses propres préjugés. (…)
Trop souvent, des malentendus et un
déficit d’information conduisent à des
crispations de part et d’autre ». Fin
novembre 2012, on dénombrait plus de 1,7
million de demandes(1) de logement social
en France (en intégrant des demandes de
mutations internes évaluées à 500 000)
alors que 283 263 logements sociaux
étaient attribués sur la même période(2).
L’un des thèmes d’un des quatre groupes de travail :
l’amélioration du service rendu aux demandeurs
avec une meilleure information, simplicité,
transparence et équité des procédures. © Silène
Les propositions de l’USH
La commission des Politiques sociales
de l’USH, présidée par Denis Rambaud,
président de l’AREAL (Association régionale Hlm d’Alsace), a élaboré des propositions qui vont servir de base de travail
aux représentants de l’USH et des Fédérations, dans chacun des quatre ateliers.
Ces propositions réaffirment le principe
d’une vocation généraliste du parc
social : répondre aux besoins des personnes modestes et défavorisées, dans la
mixité des villes et des quartiers, tout en
assurant une égalité de traitement des
demandeurs. Elles visent également à
une plus grande transparence du processus d’attribution et la prise en compte
dans les politiques d’attribution de la
diversité de la situation des territoires.
L’un des principaux axes de réforme proposé par l’USH est de mettre en place
une gouvernance territoriale des attributions pour répondre aux enjeux de
chaque territoire et coordonner les nombreux acteurs intervenant dans le processus de décision. Pour l’USH, cette
gouvernance doit s’organiser à l’échelle
d’un EPCI ou d’un département doté
d’un PDH. Son instance de décision réu-
LOCATIF
nit les élus locaux, les représentants de
l’Etat, les bailleurs sociaux, l’ensemble
des réservataires, les associations d’insertion et de locataires. Elle est chargée
de définir de manière concertée, et d’afficher, en fonction des besoins du territoire, des priorités d’attribution qui s’imposent à tous les partenaires, de travailler
à une harmonisation des pratiques pour
améliorer l’efficacité du processus et
simplifier les démarches des demandeurs. Elle s’appuie pour ce faire sur des
fichiers partagés de la demande qui doivent être généralisés. Dans ce cadre, le
fonctionnement des contingents doit
être défini de manière concertée et favoriser la fluidité des attributions.
Cette gouvernance met également en
place les moyens permettant le relogement des ménages prioritaires qui en ont
besoin : commission d’examen des cas
difficiles, accompagnement social etc. en
lien avec le PDALPD, PDAHI ou le SIAO.
Une cohérence territoriale des attributions doit pouvoir être assurée entre les
EPCI et sur les territoires non couverts
par des EPCI : il est proposé que ce rôle
soit assuré soit par le CRH (dont la compétence doit être élargie), soit par le
département doté d’un PDH. La situation de l’Ile-de-France nécessite une
gouvernance adaptée à son contexte.
Pour l’USH, il convient également de
simplifier des priorités nationales d’attribution, qui se sont multipliées ces dernières années et qui, de ce fait, perdent
leur opérationnalité. L’un des principaux
axes de progrès serait de rapprocher les
critères de priorité d’attribution de la
définition des situations prioritaires au
titre du Dalo. Ceci permettrait de limiter
les recours par une prise en compte de
ces publics dans les attributions. L’USH
propose également que les logements
adaptés au vieillissement et aux besoins
des jeunes puissent être proposés prioritairement aux publics concernés. Audelà de ces critères nationaux, des priorités locales doivent pouvoir être définies
par les gouvernances locales en fonction
des besoins. Précision faite que, pour
l’USH, les ménages bénéficiaires d’une
décision favorable au titre du Dalo par les
commissions de médiation, doivent être
relogés sur la quote-part du parc réservé
à cet effet.
La demande de logement peut faire l’objet d’un classement ou d’une cotation,
mais pour l’USH ceci ne s’impose pas et
doit être concerté entre les partenaires
au sein des gouvernances locales. Ces
méthodes sont des outils d’aide à la décision et la décision finale d’attribution
doit rester fondée sur une analyse qualitative par la commission d’attribution
des logements (CAL).
Ces propositions confirment et confortent le rôle décisionnel de la commission
d’attribution mise en place par les bailleurs sociaux dans l’attribution. Ce rôle
est légitimé par le fait que les bailleurs
sociaux doivent assurer l’équilibre économique de leur gestion et, dans la durée,
le bon fonctionnement des résidences.
Les propositions de l’USH visent à améliorer la transparence de la décision, par
exemple par la publication systématique
des règlements intérieurs, la définition
et l’affichage de certaines règles d’instruction des dossiers et notamment celles
relatives à l’analyse de la solvabilité des
ménages. L’USH propose également la
présence systématique d’un administrateur à chaque séance de la CAL pour renforcer la légitimité de la décision. Dans le
même esprit, il convient de faire vivre la
disposition qui prévoit la participation
d’une association d’insertion avec voix
délibérative. L’USH propose également
qu’un fonctionnement dérogatoire aux
CAL puisse être prévu dans certains cas,
sur décision et selon des modalités encadrées par la gouvernance locale.
Enfin, pour l’USH, la réforme doit améliorer le service aux demandeurs qui sont
nombreux à faire part de leur incompréhension sur la manière dont leur
demande est prise en compte et expriment leur volonté d’être mieux informés.
Une première voie de progrès serait d’organiser de manière coordonnée sur les
territoires cette information, sur les
conditions d’enregistrement, de renouvellement de leur demande et sur l’avancement de leur dossier. La généralisation de l’usage d’Internet est susceptible
de faciliter cette information en même
temps qu’elle simplifie les démarches.
Les fichiers partagés permettent ce type
d’évolution.
Au titre des propositions figure également la mise en place sur les territoires
d’une information sur l’offre de logement
social (localisation, niveau de quittance,
temps d’attente, disponibilités) permettant au demandeur de procéder à des
choix. Ceci permettrait de limiter les
refus de propositions, très nombreux, y
compris dans les marchés tendus. Enfin,
dans certains territoires volontaires,
pourraient être expérimentées des
démarches dans lesquelles le demandeur
se positionne sur une offre de logements
à attribuer, à partir de l’exemple du
« choice based letting » anglais. ■
Contact : Juliette Furet ;
[email protected]
Le parc et l’occupation de
logements sociaux
• 4 652 300 logements sociaux(3).
• Nombre de logements vacants à
attribuer par an : 87 200 (dont 91 % de
logements neufs)(4).
• Taux de rotation : 9 % dans le parc
social (1 point de rotation équivaut à
40 000 attributions), 18 % dans le parc
privé(5).
• Demandes et attribution de
logements sociaux :
– demandes : 1 714 770 au 31 octobre
2012, dont 1 200 662 formulées par
des demandeurs ne logeant pas dans
le parc social(6) ; le délai d’attente
théorique en Ile-de-France est de 5,4
ans(7) ;
– recours Dalo : 78 895 déposés entre le
1er janvier 2012 et le 31 octobre
2012(8) (46 090 requérants reconnus
prioritaires et urgents au titre du Dalo
depuis 2008 restant à reloger) ;
– décisions : 30 338 décisions
favorables des commissions de
médiation entre le 1er janvier 2012 et
le 31 octobre 2012(9) ; 55 % des
décisions favorables retiennent le
motif « délais anormalement longs »
seul ou avec d’autres motifs.
• Attributions : 251 050 attributions
suivies de la signature d’un bail sur la
même période(10).
(1) Chiffres extraits du système informatique
national d’enregistrement des demandes de
logement locatif social, Numéro unique, au 30
novembre 2012.
(2) Idem.
(3) Chiffres du ministère, RPLS au 1er janvier
2012.
(4) Idem.
(5) Houard N., CAS, note n° 230, 2011.
(6) Chiffres extraits du SNE, numéro unique au
31 octobre 2012.
(7) IAU, La demande de logements locatifs en
Ile-de-France en 2010, 2011.
(8) Chiffres extraits de l’application de gestion
des recours Dalo au 31 octobre 2012.
(9) Idem.
(10) Chiffres extraits du SNE.
EUROPE
Coopération entre organismes Hlm et mise en concurrence
L’état des lieux à Bruxelles
La question de la coopération entre pouvoirs adjudicateurs a marqué
l’agenda européen de 2012 et continue, cette année encore, d’occuper une
place centrale dans la politique du marché intérieur de l’Union
européenne mais aussi des possibilités de mise en commun de moyens
pour l’ensemble des organismes Hlm.
L
es différentes propositions de
directives marchés publics et
concessions qui tentent de codifier la jurisprudence européenne en matière de In House et de
coopération horizontale (mise en œuvre
conjointe d’une mission d’intérêt général) doivent être adoptées définitivement
cette année, alors qu’en parallèle, le juge
communautaire continue d’apporter des
précisions en la matière au gré des
contentieux qui lui sont soumis.
Marchés publics et concessions :
où en sont les propositions de
directives ?
Les textes de directives de décembre
2011 de la Commission européenne qui
d’une part, tentent de simplifier et de
rendre plus stratégique l’utilisation des
marchés publics, et d’autre part, mettent
en place un encadrement communautaire « light » pour les concessions qui ne
sont régies que par la jurisprudence de
Luxembourg, proposaient de codifier la
jurisprudence relative à la coopération
entre pouvoirs publics.
Les articles spécifiques à cette coopération public-public disposent de l’interdiction de toutes participations privées
au sein d’une entité de coopération entre
pouvoirs adjudicateurs. Par conséquent,
en raison de la composition des SA d’Hlm,
une partie des coopérations entre organismes peut être remise en cause en raison de la présence de participations privées en leur sein et, par ricochet, au sein
des entités de coopération, et ne pourrait
plus bénéficier de l’exception In House et
devoir passer par une procédure de mise
en concurrence pour attribuer les missions confiées à l’entité de coopération.
Cette situation n’ayant aucun sens, en raison de la qualification d’organismes de
En raison de la composition des SA d’Hlm, une
partie des coopérations entre organismes peut être
remise en cause en raison de la présence de
participations privées en leur sein.
droit public des Entreprises sociales de
l’habitat, mais aussi en raison de la nécessité de recourir à la mutualisation de
moyens dans un contexte budgétaire
défavorable, l’Union sociale pour l’habitat
et ses fédérations membres se sont rapidement mobilisées pour expliciter cette
situation lors du débat parlementaire
européen, la Commission européenne
étant restée sourde à cet argumentaire.
L’examen parlementaire a été marqué
par une première étape décisive en
décembre dernier en faveur de la reconnaissance de la coopération entre organismes Hlm.
Le vote en commission parlementaire
sur le projet de directive marchés publics
(rapport Tarabella) a modifié l’article
relatif à la coopération public-public
comme suit :
◗ la mise en commun de moyens a été
reconnue comme partie intégrante de
cette coopération ;
◗ certaines formes de participations privées sont acceptées dès lors qu’elles
n’exercent pas de contrôle et qu’elles
sont imposées par la loi et n’ont aucune
influence sur les décisions des pouvoirs
adjudicateurs.
Ce vote constitue un premier pas déterminant mais doit être confirmé et clarifié
lors de l’adoption du rapport mais cette
fois-ci, en plénière. Par la suite, les négociations en trilogue, c’est-à-dire entre le
Conseil européen (les Etats membres), le
Parlement et la Commission européenne,
doivent intégrer cette modification législative avant l’adoption définitive du texte,
et tout cela sachant que le Conseil européen a déjà pris position en la matière en
évoquant pour sa part l’interdiction de
tout « capital » privé au sein des entités de
coopération, rien de plus.
Les discussions à venir sont donc capitales pour l’avenir des coopérations entre
organismes Hlm. D’autant qu’en parallèle les débats se poursuivent selon le
même mode opératoire sur le texte relatif aux concessions (rapport Juvin) dont
le vote en commission devait intervenir
le 24 janvier.
Jurisprudence européenne : des
critères qui s’affinent
Dans l’attente de l’adoption définitive
des textes communautaires qui ont pour
objectif de codifier la jurisprudence sur
la coopération public-public, le juge
européen continue de son côté la
construction de la notion lors de l’examen des cas qui lui sont soumis.
Deux arrêts significatifs ont été rendus fin
2012 à ce sujet: un premier, le 29 novembre 2012, qui réaffirme la possibilité de
bénéficier de l’exception In House pour un
EUROPE
groupement d’autorités publiques, et un
second, le 19 décembre 2012, qui a contrario autorise la conclusion de contrat ayant
pour objet la mise en œuvre commune
d’une mission de service public par des
pouvoirs adjudicateurs.
L’affaire C-182/11 est relative à la gestion
commune du service d’élimination des
déchets par différentes municipalités italiennes. La question principale posée
était celle de la nature du contrôle que
doit exercer chaque autorité publique
sur une entité de coopération composée
de plusieurs autres autorités publiques.
En l’espèce, une première commune a
créé une structure In House pour la gestion de ce service public qu’elle a, par la
suite, proposée à d’autres communes, qui
l’ont intégrée, mais qui sont restées des
actionnaires minoritaires.
Le juge européen précise que le contrôle
analogue conjoint sur l’entité ne signifie
pas un contrôle individuel de chaque collectivité membre. Pour autant, cela ne
signifie pas non plus un contrôle unique
par le membre majoritaire, mais que ce
contrôle doit donc être effectif et fonctionnel.
L’affaire C-159/11 est relative à la passation d’un contrat de consultance entre
une agence publique et une université
en Italie, contrat couvert par des dispositions nationales permettant la mise en
place d’accords de coopération entre
autorités publiques pour mettre en
œuvre des activités d’intérêt général, en
l’espèce, l’étude du risque sismologique.
Ce contentieux est l’occasion de préciser
la distinction entre la notion de In House
et la coopération horizontale et les
modalités de mise en œuvre de cette dernière pour échapper à l’application des
règles de mise en concurrence.
Le juge communautaire rappelle ainsi
qu’un accord financé uniquement par le
remboursement des frais engagés entre les
parties constitue un marché public même
en l’absence de rémunération, il s’agit d’un
contrat à titre onéreux. Par ailleurs, l’exception In house n’est pas applicable en
l’espèce dans la mesure où l’autorité
contractante n’exerce pas de contrôle analogue sur l’entité prestataire, l’université.
Et enfin, le droit des marchés publics ne
s’oppose pas à la conclusion d’un contrat
entre entités publiques, sans appel d’of-
fre, dès lors que ce contrat a pour objet
d’assurer la mise en œuvre d’une mission de service public commune à ces
entités et qu’il n’est pas régi par d’autres
intérêts que la poursuite d’objectifs d’intérêt public ou de nature à placer un
prestataire privé dans une situation privilégiée par rapport à ses concurrents.
Ces jurisprudences sont utiles à la poursuite du débat parlementaire afin d’intégrer la coopération entre organismes Hlm
à la coopération public-public dans les
prochaines directives marchés et concession, débat qui risque fort de continuer à
être difficile sur ce point pourtant essentiel à la gestion des services d’intérêt
général par des pouvoirs adjudicateurs. ■
Contact : Virginie Toussain ; mail :
[email protected]
USH, Mission affaires européennesReprésentation auprès de l’UE
En savoir plus :
http://union-habitat.eu
INFOS
Mobilisation des
architectes pour le
logement
Les architectes veulent se
mobiliser autour de 18 propositions afin de construire vite,
mieux, durablement. « Ces
principes forts, issus de
réflexions avec les acteurs du
secteur et qui seront détaillés
dans les semaines à venir, ont
déjà été transmis aux ministères du Logement et de la
Culture », a rappelé Lionel
Carli, président de l’Ordre des
architectes. Ces propositions
visent à favoriser le dialogue,
la concertation et la négociation, maîtriser les coûts, créer
une filière de construction
innovante, prévoir l’évolutivité du projet urbain et du
logement, clarifier et territorialiser la gouvernance de la
politique du logement et son
financement.
Parmi ces propositions figurent la création d’une instance
de concertation au niveau
intercommunal chargée de
valider les projets urbains ainsi
qu'un pôle de compétences
pour accompagner les élus
dans leur réflexion sur l'aménagement, la programmation
ou la construction, la promotion de réserves foncières et
de PLU intercommunaux cantonnés à quelques règes strictement obligatoires, l’assouplissement des règlements de
lotissement, l’engagement de la
réhabilitation énergétique des
logements sous la forme d’un
projet social et architectural.
Lionel Carli a également rappelé l'opposition de l'Ordre des
architectes à la procédure de
conception-réalisation : « Ce
procédé n'a pas permis de
résoudre significativement la
crise du logement ni de gagner
du temps. Il n'est donc pas
utile. Chacun doit garder sa
compétence même s'il peut
être utile de croiser les regards
pour trouver des solutions économiques ». ■
Exposition «Habiter demain, réinventons
nos lieux de vie»
Comment envisager l’habitat
du futur? Comment répondre
aux besoins d’une population
toujours croissante, tout en préservant la planète ? Réponse
avec la nouvelle exposition temporaire «Habiter demain, réinventons nos lieux de vie», présentée par la Cité des sciences
et de l’industrie, à Paris, jusqu’au
10 novembre 2013.
Réalisée notamment en partenariat avec l’Ademe et le
Centre scientifique et technique du bâtiment (CSTB),
cette exposition visite l’habitat
de demain et ses enjeux de
société à travers une scénographie en quatre temps :
Entrée (état des lieux de l’habitat), Construire (principes
techniques et scientifiques mis
en œuvre en habitat neuf et en
rénovation), Habiter (thématiques santé et habitat, normes
d’habitabilité, habitat « intelligent », usages), Vivre Ensemble (espace iconographique
présentant des réflexions, des
points de vue et projets urbanistiques innovants…). Interactive, elle met en scène objets,
dispositifs multimédias, films,
photos grands formats. Elle a
été élaborée pour limiter sensiblement son impact sur l’environnement, de la conception
au démontage final.
www.cite-sciences.fr/habiterdemain ■
Portrait d’une
militante
Odette Bonte
Odette Bonte
quitte le Conseil
Social du Mouvement Hlm où
elle siège depuis
trente ans. JeanLouis Dumont, président de
l’USH lui a remis la médaille
vermeille Hlm, fin janvier.
Odette a été, dès 1966, une militante active de l’Union féminine civique et sociale de Dunkerque. En 1976, avec le soutien
d’Albert Denvers, elle lance une
grande enquête auprès des
femmes sur la question du
logement, qui débouche en
1979, sur la sortie d’un Livre
blanc Les femmes et l’habitat
dans la région dunkerquoise. En
1976, Odette devient vice-présidente de la Commission
Mixte Hlm & Usagers du Nord,
l’une des premières.
Avec le suivi attentif et amical
de Roger-Henri Guerrand, la
section d’Odette Bonte réalise
un ouvrage qui reste la référence sur l’architecture ouvrière
sur le Dunkerquois(1) et une
exposition.
Odette est désignée par le préfet, au titre des personnalités
qualifiées, au Conseil d’architecture d’urbanisme et d’environnement du Nord, dès sa
création en 1981, où elle siège
près de vingt ans. Elle est à
l’origine avec d’autres associations de la création de
l’ADELFA, association de
défense de l’environnement,
qui mènera en partenariat et
avec la complicité de Michel
Delebarre à la création, à Dunkerque, de la Maison de l’Environnement.
Mais c’est sur le terrain que
notre militante se distingue
encore, pour défendre la
mixité sociale et la qualité de
la vie dans la ZUP de Malo,
avec l’association de quartier
ou encore sauvegarder la dune
littorale qui jouxte la cité. En
1982 elle intègre le Conseil
Social Hlm.
Odette Bonte, par son tempérament de militante humaniste
et son caractère passionné, a
toujours rappelé la condition
des plus humbles et leur ressenti. Elle n’a jamais oublié
d’intégrer dans les débats et
les rapports du Conseil Social
cette dimension humaine. ■
Contact : Patrick Kamoun, USH ;
Mél : [email protected]
(1) L’Habitation ouvrière dans
l’Agglomération dunkerquoise,
UFCS, Section Urbanisme-Cadre
de Vie, CAUE du Nord, 1981.
Foncière Logement
stoppe ses
investissements
Faute d’arbitrage sur sa capacité à avoir accès aux PLI de la
Caisse des dépôts à hauteur de
200 M€ et à bénéficier d’un
accès bancaire classique pour
pouvoir financer les logements
qu’il lui restait à construire dans
le cadre de ses engagements, le
conseil d’administration de
Foncière Logement a décidé
d’arrêter tout investissement à
compter du 22 janvier 2013.
« Cette absence de prise de
décision entraîne l’abandon de
la réalisation de plus de 15 000
logements sur les trois années
à venir au sein des quartiers en
rénovation urbaine, mettant un
coup d’arrêt à la mixité sociale
dans les quartiers Anru et a
pour conséquence de détruire
plus de 20 000 emplois sur la
période », précise un communiqué.
Les partenaires sociaux se réuniront sans délai pour préciser les conditions de transfert
des 30000 logements du patrimoine de Foncière Logement
à l’AGIRC-ARRCO et statueront sur le devenir des terrains
affectés en contrepartie du
financement de l’Anru par
Action Logement. ■
RÉGIONS
Etats généraux du logement en Pays de la Loire
Les défis du logement abordable
Les acteurs de l’habitat des Pays de la Loire(1) ont fait des Etats généraux
du logement un rendez-vous annuel. Pour leur troisième édition, le 13
décembre dernier à Nantes, ils ont présenté leurs pistes pour produire du
logement abordable, en présence de Jean-Louis Dumont, nouveau
président de l’USH.
«R
éunir tous les acteurs
autour de ce sujet,
c’est accepter de relever le défi ensemble et
ne pas considérer que le coût du logement c’est l’affaire des autres », a indiqué en introduction Bruno Lucas de la
FFB.
Laurent Escobar d’Adequation a dressé
un état des lieux du logement abordable, estimant que 50 % de la production
de logements devrait se situer entre
110 000 et 190 000 € pour répondre aux
besoins.
◗ Agir dans le cadre des politiques de
l’habitat
La volonté politique est un préalable évoqué à plusieurs reprises au cours de la
première table ronde. David Samzun,
vice-président de la Carene, parle même
de courage politique pour faire accepter
à la population de rendre des terrains
constructibles, de densifier les quartiers
ou de développer le logement social.
Le sujet du foncier a été au cœur des
débats. Pour Philippe Camus de la FPI,
libérer du foncier est indispensable pour
relâcher la pression sur les prix. Didier
Philippe de Sarthe Habitat estime qu’il
Jean-Louis Dumont, président de l’USH, a formulé
des propositions pour réduire les coûts de
construction. © DR
faut rendre moins complexe le processus
de mobilisation des terrains, tout particulièrement dans les zones denses.
Reconstruire la ville sur elle-même est
indispensable pour répondre aux besoins
tout en limitant l’étalement urbain.
Des solutions sont évoquées : se saisir
des outils que sont les EPF et les PLU
intercommunaux pour mieux maîtriser
la question foncière ; développer l’individuel dense qui coûte moins cher et
répond aux attentes des habitants. L’efficacité sociale des aides est questionnée. Daniel Léone de la CNL estime qu’il
faudrait revoir la répartition entre aides
à la pierre et aides à la personne.
Marc Dubeau du Crédit Foncier préconise de reconsidérer les modalités des
aides à l’accession pour agir directement
sur le budget mensuel des ménages.
Tous les partenaires s’accordent sur la
nécessité d’une pause dans l’inflation
réglementaire.
◗ Une bataille menée sur le taux réduit
de TVA
Jean-Louis Dumont, président de l’USH,
a évoqué deux leviers pour réduire les
coûts, sur lesquels l’USH entend poursuivre son lobbying : l’emphytéose et le
taux réduit de TVA. Il faut faire prendre
conscience aux décideurs que le logement est un bien de première nécessité et
qu’il mérite des mesures fortes. D’autant
plus que le secteur du bâtiment est un
formidable levier pour développer l’activité et l’emploi.
◗ Des pistes pour construire moins
cher
Au cours de la deuxième séquence, des
entreprises du bâtiment, un architecte
et un économiste ont proposé leurs solutions pour construire moins cher.
Selon Olivier Riom, entreprise de second
œuvre, s’il est difficile d’agir sur les coûts
Dans l’hémicycle, les acteurs de l’habitat des Pays de
la Loire se sont réunis pour la troisième fois. © DR
des matériaux, qui sont liés à la conjoncture mondiale et aux réglementations, il
existe des gisements de productivité en
renforçant la préparation et l’encadrement des chantiers. Une charte avec les
entreprises locales, comme cela existe à
Rennes, est également évoquée comme
une piste pour réduire les coûts.
La conception-réalisation est aussi une
solution. Selon Michel Ballarini, aménageur, elle permet de faire travailler tous
les acteurs sur la maîtrise d’un coût d’objectif.
Patrick Fontaine, entreprise de construction, prône quant à lui le macro-lot pour
que les PME locales puissent s’en saisir
et regrette que la réglementation des
marchés ne permette pas aux entreprises
de se coopter. Il estime qu’une simplification de la réglementation faciliterait
les innovations et l’obtention des avis
techniques.
Pour Philippe Barré, architecte, il faut
concevoir autrement, réfléchir à la
mutualisation des espaces, entre bureaux
et logements par exemple, et explorer la
piste du prêt à finir en collectif. ■
(1) CAPEB, Conseil régional, FFB, FNARS,
FPI, URHAJ, URPACT, USH des Pays de la
Loire, des associations de locataires et des collectivités locales.
PARTENAIRES
Régies de quartier
Actrices d’un développement
durable et solidaire
Les 140 Régies de quartier, partenaires traditionnels de nombreux
bailleurs sociaux, initient des actions dans le champ du développement
durable portant principalement sur la gestion des déchets, la lutte contre
la précarité énergétique et l’agriculture urbaine et renforcent leur
partenariat avec le monde Hlm.
L
es interventions des Régies dans
le champ du développement
durable se structurent autour de
trois principaux axes.
◗ La gestion des déchets. Si les Régies
développent des activités de répurgation
et de gestion des encombrants depuis
leur origine, elles diversifient aujourd’hui
leurs activités dans ce domaine et interviennent en amont en sensibilisant aux
achats responsables et en luttant contre
les jets d’ordures intempestifs. Elles
informent également les habitants sur le
tri sélectif et les différents systèmes de
collecte. Plusieurs d’entre elles gèrent des
aires de compostage en plein cœur de
quartiers d’habitation. D’autres tiennent
des recycleries en pied d’immeubles, qui
permettent à la fois de réduire le volume
des encombrants sur un quartier et de
sensibiliser au réemploi d’objets.
◗ La lutte contre la précarité énergétique. Les Régies, en partenariat avec les
fournisseurs d’énergie, font de la médiation énergétique et aident les clients de
ses fournisseurs à trouver des solutions à
Jardin solidaire Gagarine à Angers. © DR
leurs problématiques de consommation
énergétique. Elles travaillent également
en lien étroit avec les bailleurs sociaux
pour informer les locataires de l’impact
des opérations de rénovation de leurs
logements (installation de compteurs
individuels…). Elles peuvent être amenées à effectuer de petits travaux d’isolation pour le compte des bailleurs et à
poser de petits équipements économes
en énergie. Un accompagnement des
locataires sur la durée, avec analyse de
leurs dépenses énergétiques, peut être
proposé. Enfin, plusieurs d’entre elles
tiennent des appartements pédagogiques
où elles accueillent des groupes afin de
les informer sur les principaux postes de
consommation.
◗ Le troisième axe, en pleine expansion, est celui de l’agriculture urbaine :
37 Régies gèrent des jardins potagers,
dont 24 jardins solidaires situés en
milieu urbain, sur des terrains appartenant à part égale aux villes et aux bailleurs sociaux. Ces jardins permettent
aux habitants de se réapproprier l’espace
public et de répondre à un besoin primaire, se nourrir, en maîtrisant la source
de leur alimentation. La plupart du
temps, des animateurs employés par les
Régies sont en charge du suivi des « habitants-jardiniers » afin de veiller au maintien d’une dynamique positive et proposent différentes activités sur le jardin.
Un projet national de développement de
ce type de jardins, intitulé « Si T’es Jardin », est mené par le Comité national de
liaison des régies de quartier (CNLRQ).
Plusieurs développent aussi des ruches
en milieu urbain.
Enfin, les Régies prennent part et organisent, tout au long de l’année, différentes manifestations en lien avec le
développement durable (notamment
pendant la semaine européenne de
réduction des déchets et la semaine du
développement durable).
Pour mettre en œuvre ces différentes
actions, elles s’appuient sur leurs écomédiateurs, des professionnels positionnés sur un métier en devenir. Ceux-ci
sont en capacité de faire à la fois de la
En bref
La première Régie de quartier est née
à Roubaix en 1980 d’une initiative
militante où face à un projet de
démolition, les habitants du quartier
de l’Alma-Gare s’étaient mobilisés
pour créer un projet alternatif de
rénovation du quartier.
Associations regroupant en partenariat
représentants des habitants, des
collectivités territoriales et des
bailleurs sociaux, les Régies de quartier
assurent l’amélioration du cadre de vie
de leur quartier (rénovation des
bâtiments, entretien des espaces
verts, etc.) et ont une mission de
médiation et de (re) création de lien
social. 80 % des Régies de quartier
sont conventionnées comme SIAE
(Structure d’insertion pour l’activité
économique).
Les Régies de quartier sont labellisées
par le Comité national de liaison des
Régies de quartiers.
PARTENAIRES
Accord-cadre de partenariat
Qualibat avec :
◗ USH Midi-Pyrénées-délégation sud
S
Le Jardin solidaire couleurs et senteurs à Paris 19e.
© DR
médiation postée et sortante, et d’intervenir auprès de familles avec lesquelles
les bailleurs sociaux et représentants institutionnels ont parfois perdu tout
contact. Le CNLRQ a signé une convention avec le gouvernement le 30 octobre
dernier visant au déploiement de 1 500
emplois d’avenir en trois ans dans les
140 Régies : les jeunes recrutés seront
notamment positionnés sur des postes
d’éco-médiateurs et les prestations susmentionnées ont donc vocation à se
généraliser. Une convention ayant vocation à favoriser le recrutement de jeunes
en emploi d’avenir a également été
signée avec l’USH et avec la Ministre
Cécile Duflot, le 30 novembre dernier.
Les bailleurs sociaux peuvent donc faire
appel à elles pour mener des actions de
sensibilisation des locataires sur les problématiques énergétiques, de déchets et
plus généralement sur le développement
durable.
Les Régies de quartier intègrent également les principes d’un développement
plus respectueux de l’environnement
dans leurs pratiques quotidiennes (utilisation de produits écologiques dans leurs
prestations de nettoyage et d’entretien
des espaces verts, mise en place de nouveaux modes de déplacement, remplacement de leur matériel…). ■
En savoir plus : consulter le guide et le
film sur les Régies et le développement
durable, sur le site du CNLRQ
(www.cnlrq.org) ou contacter Jade Grélaud ( [email protected]).
téphane Carassou, président de
l’USH Midi-Pyrénées, et Alain
Maugard, président de Qualibat,
viennent de signer un accord cadre de
partenariat intitulé « Toujours plus de
qualité », aux termes duquel les deux
organisations s’engagent dans une coopération pour développer le professionnalisme des entreprises de construction,
point de passage obligé pour assurer la
qualité des programmes de logements
réalisés par les maîtres d’ouvrage sociaux
intervenant en Midi-Pyrénées. Les 42
organismes Hlm (Esh, OPH, coopératives
Hlm, Sacicap) qui produisent quelque
4000 logements chaque année et les 1250
entreprises de construction couvrant tous
les métiers et dont les compétences sont
évaluées, vérifiées et suivies par Qualibat
ont notamment décidé de partager et
d’enrichir leurs bases de données respectives afin de promouvoir le savoir-faire
des entreprises de construction.
Cet accord s’inscrit dans le vaste programme engagé par les organismes Hlm
tant en construction neuve, où 90 % de la
production annuelle nationale est déjà
réalisée en BBC (application anticipée
de la RT 2012), qu’en rénovation où
130 000 logements ont été améliorés
thermiquement ces deux dernières
années. Et dans le prolongement de l’accord-cadre national entre les deux organismes signé en septembre 2011. ■
◗ la FNAIM
L
a FNAIM vient de signer le 15 janvier un accord-cadre qui s’inscrit
dans le droit fil de la charte d’engagement signée, en novembre dernier,
par Qualibat aux côtés des pouvoirs
publics et de l’Ademe, qui a créé le dispositif « Reconnu Grenelle environnement » et définit les exigences auxquelles
doivent désormais satisfaire les organismes qui délivrent des qualifications
professionnelles pour bénéficier de cette
reconnaissance.
Sachant que les aides publiques – écoprêt à taux zéro et crédit d’impôt développement durable – seront, au 1er janvier 2014, éco-conditionnées aux maîtres
d’ouvrage faisant appel aux seules entreprises titulaires de qualifications professionnelles RGE. ■
Dijon Habitat
signe un protocole CEE avec EDF
E
DF et Dijon Habitat (9 500 logements) ont signé, le 10 décembre dernier, un protocole d’accord, avec pour objectif l’obtention de
certificats d’économies d’énergie
(CEE) pour la période 2012-2015. L’objectif d’économies d’énergie se situe
entre 300 et 400 Gwh, économie
cumulée sur la période de durée de vie
des opérations. Dans ce cadre, EDF
participera financièrement aux investissements réalisés par l’OPH en fonction des économies enregistrées, pouvant atteindre 1,4 M€ sur la durée du
protocole.
Cette signature est l’une des actions
en faveur de la maîtrise de l’énergie
mises en œuvre par l’Office, qui a intégré un plan stratégique énergétique
dans sa politique patrimoniale. ■
ÉCHOS
EN BREF
Nominations
Colomiers Habitat rejoint
Habitat réuni. L’adhésion
de cette ESH de 8 900
logements, vient renforcer
la présence du groupement
d’organismes dans le Grand
sud, où Poste Habitat
Provence, Polygone,
Marcou et Le COL gèrent
18 000 logements et
produisent chaque année
plus de 1 000 logements sur
ces territoires.
◗Fédération nationale des
directeurs généraux d’OPH
Clamart Habitat édite un
guide du locataire. Plus
pratique et facile à lire, ce
guide de 36 pages, bourré
de conseils et d’astuces
pour se simplifier la vie,
illustré avec humour par
François Denis, a vocation à
être un aide-mémoire
indispensable à garder à
portée de main. C’est le
nouveau gardien qui
remettra le document à
chacun des locataires.
Coopératives Hlm: un site
Internet dédié à la
formation. Arecoop,
l’organisme de formation
des collaborateurs des
coopératives Hlm, dispose
désormais de son propre site
Internet: www.arecoop.fr.
Dès à présent, il est possible
d’y retrouver toute l’offre
de formation déclinée par
thèmes, avec la possibilité
de se préinscrire en ligne.
Nouveau site Internet
www.terreetbaie-habitat.fr
Bernard Domart,
53 ans, directeur
général de Oise
Habitat depuis
neuf ans, succède
à Bernard Marette, directeur
général d’Habitat 76 comme
président de la Fédération
nationale des directeurs généraux des Offices publics de l’habitat qui regroupe 274 membres dirigeants d’OPH qui
gèrent plus de 2 millions de
logements et logent près de 6
millions d’habitants.
Bernard Domart, géographe
urbaniste et de l’aménagement,
diplômé de 3e cycle, est entré
en 1991 à Oise Habitat comme
directeur du développement.
En 1996, il en devient directeur général adjoint, puis
directeur général en 2004.
Oise Habitat réalise environ
250 logements par an et en
gère 12 500. Il est aussi aménageur, lotisseur, syndic de
copropriétés, promoteur, maître d’ouvrage assisté des collectivités locales.
Bernard Domart a été président de l’Union régionale de
l’habitat en Picardie, de 2006
à 2008 ; il est vice-président
de la Fédération nationale des
directeurs généraux d’office
publics depuis 2007, et membre du Bureau du Conseil fédéral des OPH depuis 2010, avant
d’être élu par ses pairs président en janvier 2013.
Avec l’appui du Bureau renouvelé et du Comité directeur, il
souhaite notamment consolider et moderniser le statut des
directeurs généraux d’Offices
publics de l’habitat, en concertation avec la Fédération nationale des OPH, venir en aide
aux collègues en difficulté,
accompagner ceux nouvellement nommés et faciliter la
mobilité des cadres dirigeants.
Il tient à poursuivre le dialogue
social avec les représentants
syndicaux au niveau national
dans les négociations des
accords de branche. Il souhaite
également faire du congrès
national annuel des directeurs
généraux qui se tiendra à La
Rochelle, les 4 et 5 avril prochain, un lieu de rencontre, de
conseils, et d’échanges. Enfin,
il a aussi à cœur de rencontrer
sur le terrain, avec les membres du Bureau, les Associations régionales qui le souhaiteront.
◗Néolia
Michel Decool
assure, depuis le
19 décembre 2012,
la présidence de
Néolia, succédant
dans cette fonction à Marc
Tavernier qui était parvenu au
terme de son mandat. Ayant
une formation d’ingénieur et
un MBA de gestion d’entreprise, le nouveau président de
Néolia a fait son parcours professionnel au sein du groupe
PSA jusqu’à son départ à la
retraite, en 2009. Par ailleurs,
il a en charge les mandats de
président du conseil d’administration de Logilia et de Néolia Lorraine.
Néolia gère, avec ses filiales de
Lorraine et de Bourgogne, un
patrimoine de 42 500 logements, implantés de Metz
jusqu’à Marseille.
◗Groupe Essia
Céline Dourdan
a été nommée
directeur général
du groupe Essia
qui regroupe quatre sociétés d’Hlm ; l’ESH
Essonne Habitat qui gère
10 000 logements et trois coopératives: Terralia, aménageur
et promoteur en accession
sociale ; Domendi, constructeur de maisons individuelles
sous la marque Maisons d’en
France; Gexio, syndic de copropriétés et administrateur de
biens qui gère 5 000 lots.
Céline Dourdan a rejoint le
Groupe en 2005 et était depuis
2011, directeur général délégué
d’Essonne Habitat. Laurent
Barnakian devient directeur
général adjoint du Groupe.
◗OPH d’Avignon
Ayant rejoint
l’OPH d’Avignon
en novembre 2012
en qualité de
directeur général
adjoint, Michel Dejoux succède à José Cano au poste de
directeur général à compter du
1er février 2013.
Il a passé l’essentiel de sa carrière dans le secteur immobilier privé (Bouygues Immobilier, Nexity, COGETOM,
AKERIS sur) puis social, chez
Erilia où il occupait les fonctions de directeur général délégué avant de rejoindre l’OPH. ■
LNH
s’expose à Nantes
La «Collection Privée LNH»,
présentée du 23 novembre
2012 au 18 janvier 2013 à la
Maison régionale de l’Architecture des Pays de la Loire,
rassemble des œuvres représentant des bâtiments appartenant au patrimoine de La
Nantaise d’Habitations vu
par des architectes et des
artistes.
Bâtisseur et acteur dans la
construction de la ville, LNH
a souscrit à l’idée que les
artistes comme les architectes visent à capter et à animer l’espace : d’où l’idée,
depuis 1998, de demander
chaque année à quatre ou
cinq artistes d’imager ses
résidences sous un angle différent, mais complémentaire
à celui de l’architecte. Au
total, 89 réalisations ont eu
la faveur des artistes.
Cette collection privée est un
témoignage de la diversité du
patrimoine de l’ESH. Tous
ÉCHOS
En Maine-et-Loire
Exposition sur l’habitat social
Du 17 janvier au 10 mars 2013,
la Maison de l’Architecture, des
Territoires et du Paysage, à
Angers, accueille l’exposition
itinérante « Logement social,
Stop ! aux idées reçues »,
conçue et réalisée par le centre
d’architecture arc en rêve avec
la CUB (Communauté urbaine
de Bordeaux). Bruyant ? Tous
pareils ? Banal ? Ghetto ?
Triste ? Entassés ? Loin de
Tout? Ringard? Sans horizon?
Anonyme ? Riquiqui ? Cage à
lapins ? Trop haut ? Mal isolé ?
Energivore ? No future ? Seize
projets viennent, en contrepoint, montrer la diversité des
typologies (collectif, individuel,
intermédiaire), des formes, des
contextes (centre-ville, périphérie ou campagne), la mixité
Pas moins d’une soixantaine
d’œuvres aux techniques variées
exposées. © DR
les ans, une réalisation est
retenue pour l’illustration de
la carte de vœux. Si les
artistes sont libres au niveau
de l’interprétation, il leur a
été demandé de respecter un
format et de rechercher,
autant que possible, une
reconnaissance visuelle de
l’opération. Le catalogue de
l’exposition intègre les
œuvres de 56 artistes. Un
regard inédit et insolite sur
le patrimoine d’un bailleur
social.
Agenda
◗ Séminaire BAT’Im Club
La place de l’habitant dans le processus de
maîtrise d’ouvrage
21 et 22 mars 2013 à Lyon
Aujourd’hui, les organismes doivent prendre en compte les
attentes et les besoins des habitants tout au long du processus de la maîtrise d’ouvrage, et en avoir une autre approche
pour mieux intégrer les impacts de la paupérisation, du vieillissement…
Ce séminaire, destiné aux chargés d’opérations, alternera
des témoignages, des travaux en atelier et une table ronde.
Une visite professionnelle d’un quartier rénové est également prévue au programme.
Cité manifeste à Mulhouse. Architectes:
Duncan Lewis & Potin, Block.
des habitants également, tout
en insistant toujours sur la qualité des lieux de vie proposés
aux habitants.
Dans un second volet, les 16
thèmes sont déclinés et illustrés par des opérations récentes
réalisées dans le département,
en partenariat avec le CAUE
49, le Conseil général de Maineet-Loire et les opérateurs de
l’habitat social(1) : Le département compte 17 % de logements sociaux.
Autour de l’exposition : une
conférence inaugurale « Le
temps d’habiter », le 17 janvier,
par Florian de Pous, architecte
de l’agence Lacaton & Vassal,
à la Maison de l’Architecture,
à Angers, et une table ronde
« Le logement social, un acteur
majeur de l’innovation en
matière d’habitat hier et
aujourd’hui », le 12 février, à la
Faculté de droit d’Angers. ■
Informations : Maison de
l’Architecture, des Territoires et du
Paysage, Angers.
www.matp-angers.eu
(1) Angers Loire Habitat, le groupe
Gambetta, le groupe Podeliha (Les
Castors, Le Toit angevin, Le Val de
Loire), LogiOuest, Maine-et-Loire
Habitat, Saumur Habitat, Sèvre
Loire Habitat, la Soclova, la Sara
et la Sodemel.
Information : secrétariat de BAT’Im Club : Sandrine Josse ; Tél. : 01 40
70 22 ; fax : 01 58 36 57 10 ; ou [email protected]
◗ Séminaires Afpols
Santé mentale et logement social: les leviers
organisationnels et partenariaux pour sortir de
l’impasse
14 et 15 février 2013 à Paris
Ce séminaire permettra aux directeurs de gestion locative,
responsables d’agence et acteurs de la fonction sociale au
sein des organismes, de définir précisément les notions de
santé mentale et d’identifier les réseaux partenariaux pertinents pour activer les bons relais, de rechercher des modalités d’organisation interne susceptibles de prendre en compte
la souffrance psychosociale des locataires.
Optimiser le pilotage d’une agence décentralisée
pour gagner en performance et donner du sens
à l’action
27 et 28 mars 2013 à Paris
Face aux exigences croissantes de qualité, de proximité, d’accompagnement social et d’ancrage territorial, les managers
de proximité sont soumis à de fortes pressions : il leur faut
construire un projet qui intègre les orientations stratégiques
de l’organisme en les adaptant aux spécificités du territoire ;
ils doivent également mobiliser et motiver leurs équipes.
Dans ce contexte, comment faire évoluer les pratiques pour
accompagner les montées en compétence des équipes, soutenir la motivation, donner du sens à l’action ? Ce séminaire
permettra aux responsables d’agence (de territoire, d’antenne…) d’identifier les enjeux du pilotage d’une agence de
gestion décentralisée, de gagner en efficacité par des outils
de pilotage et des indicateurs de performance et de s’approprier des techniques de management adaptées au contexte
spécifique des agences de proximité.
Renseignements et inscriptions : Victoria Esteban ; Tél. : 01 40 75 79
04 ; [email protected]
NOUVELLES RÉALISATIONS
Des logements
sur un terrain de
l’Etat à Dijon (21)
Sur le terrain de l’ancien hôpital militaire acquis par la SNI
en 2007, avec une décote de
40 % pour le logement social,
qu’il a fallu déconstruire et
dépolluer (présence d’arsenic),
un nouvel éco quartier, Hyacinthe-Vincent, est en train de
naître, fort de 50 % de logements sociaux. Ce nouveau
lieu de vie conjugue une diversité des formes d’habitat et
favorise les circulations
douces.
Le premier programme de 190
– sur 534 – logements sociaux
et intermédiaires (dont 50 %
de logements sociaux, la moitié réalisée par SCIC Habitat
Bourgogne, l’autre par Dijon
Habitat), a été livré par le
groupe SNI. Les 138 logements
sociaux (97 PLUS et 41 PLA-I),
répartis en six bâtiments R + 3,
sont des logements collectifs :
123 en BBC et 15 en passif. Ils
jouxtent un grand espace boisé
classé. Coût du programme :
20,7 M€. Arch. : Cabinet Bau,
Brandon et Topolein.
SCIC Habitat Bourgogne
Résidence Côté Village à Bonne (74)
Située sur l’axe Genève (15
km), Annemasse (5 km) et
Bonneville (15 km), cette résidence de 9 logements locatifs
aidés (7 PLUS et 2 PLA-I) s’insère dans un projet plus vaste
du promoteur Nexity, qui comporte 40 logements et deux
locaux commerciaux, répartis
au sein de trois bâtiments. Des
allées piétonnes réunissant les
différentes zones géographiques du projet animent les
espaces verts.
Avec de vastes terrasses et des
balcons animés de pergolas, la
résidence reprend l’esprit des
maisons de ville. Les façades
sud sont largement ouvertes
permettant le chauffage des
logements par ensoleillement
naturel. Les appartements sont
tous traversants avec un coin
jour et un coin nuit séparés.
Coût de l’opération: 1157700 €
TTC. Arch. : Societé d’Architecture Arnaud-Poingt.
Les Halpades
Le Saule Michaud à Montlouis-surLoire (37)
Ce programme, réalisé sur un terrain acquis par Touraine Logement auprès de Ronce Immobilier, est composé de 18 logements locatifs (huit T2, sept T3, trois T4) dont 15 PLUS et 3
PLA-I.
Le loyer, hors charges, pour un T3 d’une surface d’environ
70 m2 s’élève à 482 €.
Coût de l’opération : 2,3 M€ avec des subventions de l’Etat (5 %),
de la Communauté de communes de l’Est Tourangeau (2,75 %),
du CIL (2,75 %), du Plan de relance (0,78 %), du Conseil général (1.51 %), de prêts CDC (84 %) et de fonds propres (4,71 %).
Arch. : Cabinet Blondel.
Touraine Logement
«Pierre blanche» à Laveyron (26)
La commune de
Laveyron a cédé à
Drome Aménagement Habitat un terrain, par bail emphytéotique. Le bâtiment
très vétuste en front
de rue a été démoli
et l’emplacement
aménagé en stationnement afin de protéger les vestiges
archéologiques.
Ce programme se
présente sous la
forme d’un petit collectif en
R + 1, orienté plein sud, avec
six logements en rez-dechaussée dont quatre adaptés
« Cœur de Village » et six logements à l’étage.
Chauffage au gaz naturel collectif; production d’eau chaude
sanitaire par panneaux solaires.
Coût total de l’opération
1,2 M € ; coût par logement
107 500 €.
Arch. : Atelier d’architecture,
Christophe Souvignet.
Drôme Aménagement
Habitat
VIE DES ORGANISMES
Meaux Habitat, 80 ans
C
réé le 4 décembre 1932, Meaux
Habitat compte 5 829 logements,
et gère plus de la moitié des logements sociaux de la ville de Meaux dont
la majeure partie dans les ex grands
ensembles de Beauval et de la Pierre Collinet, dont la rénovation urbaine devrait
s’achever en 2016, avec la fin de l’Anru 1.
Un bel ouvrage historique de 130 pages,
abondamment illustré retrace le parcours depuis la création par Georges
Lugol, alors maire de Meaux, les années
sans réelle construction jusqu’en 1949,
véritable renaissance de l’Office,
confronté à la reconstruction et à la
nécessité d’alors de désengorger Paris,
prévue dans le plan d’aménagement de la
région parisienne en 1950.
Commence alors l’époque des cités d’urgence, puis celle des grands ensembles.
Dès 1958, naît l’idée de construire une
ville radieuse de 30 000 logements, à la
Pierre Collinet dont l’étude d’implantation est confiée à Le Corbusier et la réalisation à l’architecte Jean Ginsberg. Le
projet sera écarté au moment où se créent
les ZUP (zone à urbaniser en priorité).
Celle de la Pierre Collinet sera une des
premières de France et reprendra les
principes de distribution de Le Corbusier : six barres de 15 étages et trois tours
de 23 niveaux. Puis viendra le grand
ensemble Beauval, confié à Marcel Lods :
un « eldorado » dans les années soixante,
confronté aux difficultés sociales dès les
années 1970. Les deux quartiers feront
l’objet des premiers projets de rénovation urbaine de l’Anru, en 2006, après des
années de réhabilitation, de résidentialisation et la démolition des immeubles les
plus dégradés, soit 1 345 logements pour
faire place à de petits immeubles.
Depuis 2009, s’ouvre pour l’Office une
étape importante : fin des deux plans de
redressement ; changement du nom de
Pierre Collinet en Dunant-Collinet,
changement du nom de l’office qui
devient Meaux Habitat, affirmant son
recentrage sur la communauté d’agglomération de Meaux, poursuite de la
rénovation urbaine qui a nécessité 868
relogements, lancement du site Internet.
Aujourd’hui, l’Office poursuit le relogement des 338 résidents des deux dernières tours promises à la démolition.
Afin d’accroître ses capacités financières,
il a mis en vente, auprès d’autres bailleurs sociaux, quelque 230 logements
situés en dehors de l’agglomération.
Enfin, d’ici à 2017, il devrait construire
544 logements à Meaux.
Les festivités
Outre l’ouvrage historique remis à 900
locataires qui en ont fait la demande,
Meaux Habitat a organisé, en décembre,
Les enfants étaient invités à un spectacle. © DR
un spectacle « Noël vert », axé sur le
développement durable, invitant les
enfants des locataires, du personnel et
ceux fréquentant les centres de loisirs.
Une exposition itinérante retraçant l’historique de l’Office sera présentée dans
divers lieux de la ville. Enfin, pour renforcer l’esprit d’équipe au sein du personnel, était organisé un concours
« Jouez gagnant » par équipe, relatif à
l’histoire de l’Office. ■
Le PRU quasi achevé à Dunant/Collinet et Beauval
Les quartiers de Dunant/Collinet et Beauval, classés en ZUS, représentent 25 000
habitants, soit la moitié de la population de Meaux. Le programme de rénovation
urbaine dont la convention a été signée en 2004 est en voie d’achèvement. Avec un
budget de 167 millions d’euros, il a permis la démolition de 1 345 logements dont
des tours et des barres qui pouvaient compter jusqu’à 269 logements. Dans une
volonté de mixité sociale, les grands ensembles ont fait place à une nouvelle offre
sociale mais aussi en location libre et en accession. Les secteurs les moins dégradés
ont été réhabilités, résidentialisés et privatisés.
De nouvelles zones de centres commerciaux ou d’enseignes ont été créées,
favorisées par la refonte du maillage de voiries permettant de relier le quartier au
reste de la ville et les nouvelles résidences aux zones d’activités et d’équipements
culturels et sportifs. Des espaces publics verts d’envergure ainsi qu’un parc
complètent l’ensemble.
Si l’objectif de changements urbains est aujourd’hui atteint, reste un point noir sur
lequel la municipalité et l’Office souhaitent agir : trois tours à Beauval dont le
renforcement de la paupérisation s’accompagne d’une augmentation des
dégradations et de la délinquance, malgré les travaux réalisés. Dans ce contexte, leur
démolition à l’horizon 2015, qui
apparaît comme l’unique
réponse durable, a donné lieu à
un avenant à la convention PRU.
Avant
Après
ARCHITECTURE
OPH Vitry-sur-Seine Un ouvrage tressé main
A
u cœur du quartier Balzac, malmené par le passé mais en plein
renouveau(1), Le Candide, situé
rue Voltaire (d’où son nom), surprend.
Première particularité : ses balcons en
osier tressé. « Nous avons souhaité mettre en avant le végétal (…), l’idée du bâtiment-arbre permettant à chacun de
retrouver ses racines ou de s’enraciner »,
explique Bruno Rollet, architecte.
Chaque branche a été tissée sur place
sur « le principe de base du panier »,
ajoute l’entreprise messine Aux brins
tressés qui a travaillé trois mois sur ce
chantier. Dans les garde-corps filants
dessinés droits ou en courbe, entre les
brins d’osier, sont disséminées des
« lucioles » qui scintillent la nuit de la
lumière captée le jour. Des claustras –
également en osier – montés sur rails
font office de pare-soleil.
Deuxième particularité : au 7e et au dernier étage, se hissent non pas les habituels équipements techniques, mais une
serre de 44 m2, des terrasses, un jeu d’enfant, un potager (165 m2) et… une
éolienne (modèle « far West ») qui, grâce
au vent, remonte l’eau pour arroser les
jardinières, en osier elles aussi.
◗ Un laboratoire d’innovations
Classé BBC, ce programme de 39 logements scindé en deux bâtiments, a été
lauréat 2010 du concours Bas Carbone
décerné par EDF(2). Il met en œuvre des
solutions innovantes. Citons parmi les
équipements, une ventilation naturelle
hybride avec assistance mécanique basse
pression qui exploite les forces motrices
naturelles (vent et tirage thermique) ;
une pompe à chaleur sur eau grise qui
récupère les calories des eaux usées desDans la serre située au R + 6, de nombreux pots
géants : certains sont plantés (citronniers), d’autres
seront à disposition des locataires. © B. Rollet
tinées à préchauffer l’eau chaude sanitaire ; une production du chauffage et de
l’eau chaude par une station raccordée
sur le réseau de chauffage urbain de la
ville alimentée à partir du réseau CPCU
en eau surchauffée ; la fibre optique dans
chaque logement ; des panneaux photovoltaïques installés sur un des pans de la
toiture de la serre ; pour l’enveloppe, une
surisolation en briques Monomur avec
isolation thermique par l’extérieur (laine
de verre) et doublée par des briques de
parement artisanales, les châssis des
logements sont en bois/alu à rupture de
pont thermique.
◗ Privilégier le partage, l’échange
Au-delà de ces performances, ce programme préfigure un projet de vie à travers son organisation générale : les circulations verticales avec de grands
paliers vitrés avec vue traversante, un
atelier au rez-de-chaussée (pour la réparation des vélos par exemple), prochainement un tableau d’affichage « éco-responsable » dans le hall
indiquant, en temps réel, les
performances énergétiques
du bâtiment. Quant aux
équipements en terrasses
avec la serre et le potager, ils
ne sont pas pour le moment
accessibles aux locataires ;
l’Office préférant engager au
préalable une phase de sensibilisation des résidents
pour le « bon usage » de ces
espaces partagés.
Avec son éolienne perchée sur le toit, ses balcons
tressés d’osier, Le Candide, en rupture avec les
barres avoisinantes, contribue à modifier
l’ambiance du quartier. © L. Boegly
Coût de l’Opération : 4,9 M€ dont
350 000 euros pour l’espace toiture, soit
2 300 €/m2 ; la quittance pour un T3
s’élève à environ 700 €. ■
(1) Voir notre article dans Actualités habitat
n° 954 du 30 septembre 2012, p. 15.
(2) Voir notre article dans Actualités habitat
n° 911 du 15 octobre 2010, p. 26.
Paris Habitat
Des maisons sur
le toit
C
e programme de 114 logements,
dont 24 en PLUS, 49 en PLUSCD, 11 PLA-I et 30 PLS, tous
traversants, est situé au cœur du quartier des Mordacs, à Champigny-surMarne (94). Il s’inscrit dans la recomposition de ce site entrecoupé d’axes
routiers, en pleine mutation, dans le
cadre d’une convention Anru signée
en 2006 et d’une démarche de développement durable.
Ces bâtiments, dits des îlots 1 & 3,
chauffés par géothermie, se structurent en trois parties distinctes. La pre-
ARCHITECTURE
Concours d’architecture Bas Carbone Lauréats 2012
O
rganisé par EDF depuis cinq
ans, ce concours a franchi en
2012 un palier significatif par la
présentation d’une opération de logements sociaux à énergie positive.
Parmi la centaine de candidatures, un
Grand Prix et deux mentions spéciales
ont été attribués.
◗ Lauréat : Le Grand Carcouët à
Nantes par IN SITU Architecture et
Environnement Maître d’ouvrage :
Nantes Habitat
Il s’agit d’une construction de 30 logements sociaux à énergie positive (consommation énergétique : – 3,55 kwhep/
m2/an), d’une conception architecturale
sobre et d’un coût de revient accessible
(1 528 €/m2 SHON).
Ce projet ouvre les quartiers de deux
zones Anru voisines sur leur environnement, en mettant en place des liens
transversaux entre ces deux zones et en
réaménageant le parc paysager. Le respect du caractère paysager du site se traduit par une écriture architecturale
sobre, faite de volumes simples et de
lames de bois épousant les plis des bâtiments. La conception passive du bâtiment recoupe une réflexion sur l’usage,
visant à réduire les besoins énergétiques
au maximum. Tous les logements sont
traversants. La plupart sont des duplex
Le projet lauréat. © DR
organisés autour d’une loggia en double
hauteur, à la fois sas d’entrée et extension
du logement. Sans statut thermique,
cette pièce complémentaire non chauffée, garantissant une température entre
17° et 27° C, se prête à de multiples
usages : rangement, atelier, buanderie,
jardin d’hiver ou espace de télétravail.
Le projet insiste sur les vertus pédagogiques des pratiques collectives résidentielles, des jardins familiaux à l’atelier de
brico-recyclage en passant par la laverie
collective et un tableau d’affichage des
consommations, avec un équipement
photovoltaïque en toiture pour recharger
des vélos électriques.
Le chantier est en cours, le projet sera
livré en 2013.
◗ Deux autres projets ont été distingués:
– un ensemble de 68 logements, d’une
crèche et de locaux associatifs pour la
RIVP dans un quartier réaménagé, à
Paris par eNlPAa/Elizabeth Naud et Luc
Poux architectes ;
– la manufacture des allumettes à Trélazé
du Toit Angevin par l’atelier Architecture Lalo a obtenu une mention spéciale
« mutation urbaine ». Jouissant d’une
situation urbaine bien desservie et d’espaces libres et bâtis, le site se prête à une
reconversion urbaine attentive à la mixité
des usages et au respect de son histoire.
Les halles encore en état sont réhabilitées
pour abriter des logements et bureaux
tandis que les plus abîmées seront remplacées par des constructions neuves. ■
Entre interrogations et adhésion, le projet est en tout
cas un pari architectural ; Arch. : Edouard Michelin.
© H. Pinhas
mière, du rez-de-chaussée au 2e étage
rappelle, en façade des maisons de ville.
La partie intermédiaire, du 3e au 5e, est
composée de logements en bande, pou-
vant s’assimiler aux barres des années
60. Au 6e et dernier étage sont posées
des maisons de ville. Au rez-dechaussée, une moyenne surface alimen-
taire, un bar-tabac brasserie, un salon
de coiffure, ont été vendus à Epareca.
Une Maison pour tous va bientôt
ouvrir ses portes.
Les bâtiments ont été isolés par l’extérieur pour limiter les pertes d’énergie
avec différents matériaux comme le
cuivre, le zinc, les tuiles, créant une
dynamique architecturale. A l’extérieur, des bassins de rétention des eaux
pluviales et une valorisation de l’espace végétal, permettront une meilleure absorption des eaux de pluie. La
structure des coursives extérieures est
principalement constituée de bois.
D’un montant de 20 millions d’euros
hors taxe, l’opération a accueilli ses
premiers locataires en juillet 2012. ■
TECHNIQUE
Le point sur …
La problématique amiante dans
le logement social
Face aux difficultés croissantes rencontrées par les organismes Hlm sur
la question du traitement de l’amiante, l’USH a élaboré un plan d’actions.
I
nterdite en France depuis 1997,
l’amiante reste présente dans de
nombreux bâtiments et équipements. Les maladies liées à l’amiante
représentent aujourd’hui la deuxième
cause de maladies professionnelles
(5 000 par an) et la première cause de
décès liés au travail (hors accidents du
travail). La prévention de ce cancérogène demeure une des priorités de la
santé au travail.
L’amiante peut se trouver dans les produits fabriqués avant 1997. Sous sa forme
friable, l’amiante est présente dans de
nombreux calorifugeages et flocages, mais
aussi dans des feuilles, des feutres ou des
plaques cartonnées, tressées ou tissées…
Sous sa forme non friable, l’amiante est
incorporée dans des produits en ciment
(amiante-ciment) ou dans des liants divers
(colles, peintures, joints, mortiers à base de
plâtre, enduits, matériaux de friction…).
Toute intervention sur ces matériaux peut
émettre des poussières dangereuses.
Le cadre réglementaire
La réglementation relative au risque
amiante couvre plusieurs aspects : logement, santé publique, environnement et
travail. C’est la Direction générale du travail qui rédige les textes qui sont examinés en interministériel.
Les principes antérieurs de la réglementation pour l’habitat visaient la recherche
de matériaux amiantés dans les bâtiments et la surveillance de ces matériaux
aux travers des diagnostics de l’amiante
« friable » (flocages, calorifugeages et
faux plafonds) et des Dossiers techniques amiante (DTA).
A la suite de directives européennes, de
rapports de l’Agence française de sécurité
sanitaire de l’environnement et du travail (AFSSET), de campagnes de mesure
in situ… le législateur a souhaité un dur-
Réaliser un diagnostic
fiable est une opération
complexe et nécessite des
prélèvements. © DR
cissement de la réglementation amiante.
Les décrets de juin 2011 et de mai 2012
visent à renforcer la réglementation
amiante pour une meilleure protection
des personnes qui interviennent sur des
matériaux amiantés.
En particulier, le décret du 4 mai 2012,
applicable au 1er juillet 2012, et d’autres
arrêtés à venir prévoient :
◗ d’abaisser la valeur limite d’exposition
professionnelle ;
◗ de contrôler l’empoussièrement en
milieu professionnel selon la méthode
META (Microscopie électronique à
transmission analytique) ;
◗ de supprimer la dualité des notions friable/non friable ;
◗ d’améliorer le dispositif de repérage
avant travaux ;
◗ de généraliser la certification des entreprises.
Les impacts
pour les organismes Hlm
Ces nouveaux textes sur l’amiante vont
obliger les organismes à revoir leurs
méthodes de travail : réalisation de diagnostics préalables, impossibilité d’intervention en site occupé, gestion des relogements, modalités de passation des
marchés, allongement des délais, augmentation des coûts, gestion des travaux
programmés, gestion des travaux d’entretien et de maintenance, traçabilité des
déchets…
Ils obligent également les organismes
Hlm à revoir leurs relations avec leurs
salariés (assurances, formation et modalités des interventions des personnels en
régie), les entreprises et les habitants
(notamment sur la communication, l’information, la traçabilité…).
Les coûts et la gestion des travaux de
TECHNIQUE
désamiantage vont devenir un des principaux critères à prendre en compte dans
les opérations Anru, les PSP, les travaux
de réhabilitation, de rénovation énergétique, de mise en accessibilité,…
Au-delà du surcoût important généré par
le nécessaire traitement de l’amiante, ces
contraintes vont conduire les bailleurs à
repenser globalement la stratégie d’intervention sur leur parc, et notamment à
ré-envisager des opérations de démolition-reconstruction en lieu et place des
opérations de réhabilitation initialement
prévues, compte tenu du coût global de
l’opération et des contraintes de relogement qui en découlent.
Les principales difficultés
rencontrées par les organismes
◗ La lisibilité des textes non stabilisés ou
non publiés et répartis à travers différents codes (santé publique, construction et de l’habitat, environnement, travail…) ;
◗ les diversités d’interprétation des textes
par les inspecteurs du travail et CARSAT, voire les bureaux de conseil, qui
anticipent les textes restant à produire ;
◗ la complexité de la réalisation d’un
diagnostic fiable, le questionnement
sur le nombre de prélèvements et les
mesures d’empoussièrement à réaliser
avant et après travaux, la difficulté à
trouver des entreprises certifiées (du fait
du retard dans les formations des salariés), le blocage de chantiers, les retards
pris dans la réalisation des travaux, l’augmentation des prix, l’obligation de relogement des habitants pendant les travaux… ;
◗ la difficulté dans les travaux ponctuels
ou programmés tels que : dépose de sols
souples et/ou de la colle, faïences,
colonnes d’eau usées,… à l’occasion des
états des lieux et de changement de locataires, de réhabilitation en site occupé
ou d’interventions ponctuelles d’urgence, d’entretien ou de maintenance ;
◗ le choix d’encapsuler l’amiante retenu
par la majorité des organismes (pour des
raisons de facilité et de coûts) reportant
la problématique du retrait à plus tard ;
◗ la diminution, voire la disparition des
autorisations d’intervention en site
occupé ;
◗ la gestion des déchets d’amiante de plus
en plus contraignante et onéreuse ;
◗ le blocage de certains chantiers en
PACA, Nord Pas-de-Calais, Bretagne … ;
◗ le fait que ces évolutions n'ont pas été
anticipées et donc sont apparues en
cours de projet : les maîtres d'ouvrage
n'ont pu être aidés financièrement que
dans le cas où des marges de manœuvre
dans l'enveloppe globale affectée au site
pouvaient être dégagées. Certains chantiers en Anru ont été fortement impactés.
Les principales actions menées
par l’Union sociale pour l’habitat
◗ un courrier d’alerte de l’Union en 2008
à trois ministères (Travail, Santé, Logement) ;
◗ des enquêtes auprès d’organismes fin
2009 : pratiques et procédures différentes d’un organisme à un autre et d’un
département à un autre, pas de plan de
retrait type approuvé en site occupé,
quelques chantiers « bloqués », mais pas
de généralisation ;
◗ une audition de l’USH par le ministère
du Travail en 2009 ;
◗ une intervention au Réseau de professionnalisation développement durable
avec les ARHLM en 2012 ;
◗ des réunions avec les ARHLM, les services de l’USH et les organismes en
PACA, Nord-Pas-de-Calais, Pays de la
Loire, Bretagne, Rhône-Alpes, Picardie,
Aquitaine, Limousin, ChampagneArdenne… ;
◗ un accompagnement des travaux menés
par le labo BAT’Im et Delphis sur
l’amiante en 2012 ;
◗ un appui aux discussions en cours en
régions avec les DIRECCTE et les CARSAT en Rhône-Alpes, Bretagne, Pays de
la Loire, Aquitaine, PACA ;
◗ le suivi d’un chantier test en RhôneAlpes sur les plâtres amiantés ;
◗ la participation régulière au Comité certification amiante de Qualibat ;
◗ des rencontres avec la DHUP, le CSTB,
Qualibat, OPPBTP, FFB, UNTEC, le
SNED (Syndicat national des entreprises
de démolition) ;
◗ la formulation de propositions de
rédaction des différents projets d’arrêtés
en cours de rédaction ;
◗ la saisine de la DGT et de la Commission consultative des normes sur les difficultés rencontrées et l’inapplicabilité à
court terme des projets d’arrêtés.
Plan d’actions amiante de l’USH
Face aux difficultés croissantes rencontrées par les organismes Hlm sur la question du traitement de l’amiante, l’Union
sociale pour l’habitat a élaboré, en complément des différentes actions déjà
menées, en étroite liaison avec les membres de la Commission développement
durable et du Réseau de professionnalisation du développement durable, le plan
d’actions suivant :
◗ constitution d’un groupe Réseau « Prescriptions techniques », principalement
centré sur le dossier amiante en 2013,
associant des organismes Hlm, les Associations régionales, les Fédérations et les
filiales : suivi des actions entreprises,
capitalisation et partage d’expériences,
suivi des évolutions des parties prenantes à l’échelle territoriale… ;
◗ lancement d’une enquête le 10 janvier
2013 à tous les organismes Hlm portant
sur l’estimation du nombre de logements
Hlm susceptibles de contenir de l’amiante
et sous quelle forme ; l’estimation des
coûts et des surcoûts directs et indirects :
relogements, diagnostics préalables, travaux de désamiantage liés aux opérations
de démolitions et de réhabilitations ;
◗ rédaction d’un dossier de consultation
type pour le choix d’un opérateur de
repérage amiante et élaboration d’un
guide de bonnes pratiques en matière de
prélèvement et d’échantillonnage ;
◗ capitalisation des démarches techniques entreprises par les organismes
Hlm en lien avec les Associations régionales : cahier des charges type, plans de
retrait type, chantiers test, mesures
d’empoussièrements… ;
◗ travaux sur l’adaptation des organisations internes des bailleurs : référent
amiante, stratégie des travaux, impact
sur les PSP, gestion de la transversalité de
la problématique amiante (Direction
générale, travaux, gestion locative, informatique, finances, communication),
impact sur les processus RH, formation
des personnels, responsabilité pénale,
assurances, modalités de financement… ;
◗ état des lieux des enjeux et des risques
de l’application de la nouvelle réglementation à l’issue de la production de l’ensemble des textes : capacité à s’adapter et
à former des entreprises, des organismes
certificateurs et des organismes Hlm,
interprétation des textes par les inspecteurs du travail… ;
◗ élaboration d’outils de communication
pour les organismes Hlm à destination
de leurs habitants, de leurs salariés, des
entreprises, des élus et des autres parties
prenantes. ■
Contact : Raphaël Besozzi ;
mail : [email protected]
VIE DES CLUBS
Programmes 2013
◗ BAT’Im Club
– Séminaire maîtrise d’ouvrage : la
place de l’occupant : 21 et 22 mars 2013
à Lyon
(voir détail en page 15)
– Atelier sur les achats : 4 et 5 avril 2013
à Paris
Il est axé sur les conditions de mise en
œuvre d’un « bon achat » : rapport qualité/coût ; étude du marché, de la concurrence, benchmarking… ; quel mode
d’achat, pour quel marché ; prise en
compte du développement durable.
– Rencontre sur les espaces extérieurs :
21 mai 2013 à Paris
Les projets Anru ont mis en évidence la
nécessité d’accorder une attention particulière dans la conception, la réalisation
et la gestion des espaces extérieurs.
– Atelier sur le retour d’expériences
d’habitat thermiquement performant
(neuf et existant): 6 et 7 juin 2013 à Paris
Les décisions de Grenelle imposent une
révolution. Il en résulte la mise en œuvre
de technologies nouvelles et des actions
fortes sur l’étanchéité à l’air des bâtiments, mais aussi des formes contractuelles impliquant directement maîtrise
d’œuvre et entreprises dans l’atteinte des
performances. Des retours d’expériences
seront présentés.
– Rencontre sur le choix de l’énergie et
de la solution énergétique en réhabilitation : 2 juillet 2013 à Paris
Les organismes ont eu recours à différentes solutions pour réduire la facture
énergétique, mixant différents énergies
et modes de production de chauffage et
d’ECS. L’objet de la rencontre sera, au
travers de témoignages d’experts et d’organismes, de faire un état des lieux des
pratiques et des enjeux sur ces différents
points.
– Rencontre sur la gestion du patrimoine en présence de l’amiante : 15
octobre 2013 à Paris
Objectif : faire témoigner organismes et
experts sur les bonnes pratiques et les
adaptations méthodologiques en termes
de stratégie patrimoniale, de hiérarchi-
sation des priorités, d’organisation et de
processus internes, de gestion de la relation avec les parties prenantes, d’impacts
financiers globaux. La rencontre présentera les conclusions des travaux
menés par l’USH et par le Labo Batim.
– Atelier sur l’habitat neuf : appropriation et nouvelles façon d’habiter, maîtrise d’ouvrage et maîtrise d’usage : 14
et 15 novembre 2013 à Paris
L’étude sur le logement de demain
conduit par BAT’Im Club(1) a permis de
dégager des premières pistes. Au cours
cet atelier, il s’agira de voir comment certains organismes et industriels ont pris
en compte ces évolutions.
– Atelier sur les espaces extérieurs : 12
et 13 décembre 2013 à Paris
Il reprend les problématiques de la rencontre du 21 mai sur le même thème mais
sera plutôt tourné sur la présentation
d’expériences et de solutions techniques.
Contact : Sandrine Josse ; Tél. : 01 40 75 70
(1) Voir l’étude sur le site de BAT’Im.
◗ Management & Marketing
Les Ateliers-débats
– Colloque : regards croisés sur le
management, 2 avril 2013
Le Club a développé des collaborations
fructueuses avec plusieurs chercheurs en
sciences de gestion ou en sociologie du
travail. Ce séminaire propose de débattre
de la question du management à partir de
regards croisés d’intervenants.
– Assemblée générale : donner du sens,
renforcer la relation dans le management, 28 mai 2013
De nombreux auteurs appellent à un
renouvellement des modèles managériaux
faisant le constat des limites rencontrées
par les approches trop technicistes et instrumentales. Il convient de conforter la
dimension humaine du fonctionnement
de l’entreprise et son importance dans la
mobilisation et la reconnaissance du travail réalisé. Qu’en est-il dans nos organisations au moment où les changements
s’accélèrent? Quels sont les enjeux d’évolution du modèle managérial?
– Faire travailler ensemble, coopérer : 8
octobre 2013
Le travail collaboratif devient la clé de la
réussite pour l’entreprise dans sa capacité à s’adapter et à innover. Communauté d’intérêts, sens commun partagé,
confiance, sont souvent mis en avant
comme facteurs favorables au développement de la coopération et de la
construction de performances collec-
tives. Ces nouvelles modalités ont des
impacts sur les modes de management,
Comment créer les conditions favorables
au développement de ces co-opérations ?
– Entre dirigeance et gouvernance…
qui décide ? : 5 décembre 2013
Gouverner les entreprises s’exerce dans
un univers de plus en plus contraint soumis à des pressions institutionnelles et à
des parties prenantes. Parallèlement, les
modèles d’organisation évoluent et les
processus de décision, la formation de
la stratégie en sont modifiés et rendus
plus difficiles à lire. Comment évoluent
les formes de gouvernance des entreprises ? Comment s’organisent les responsabilités ?
Les Rencontres-métiers
– Séminaire des responsables d’agence
en Avignon : 19, 20 et 21 juin 2013
Manager une agence : réalités et enjeux
pour le responsable d’agence
L’agenda du responsable d’agence s’organise autour de trois grands pôles d’activité:
la représentation et le développement des
partenariats locaux, la contribution aux
projets portés par la direction générale et
aux dispositifs managériaux mis en place
à l’échelle de l’organisme, l’animation de
son équipe. Comment organiser son temps
de management disponible auprès des
équipes? Quels sont les besoins et enjeux
de management pour un responsable
d’agence?
VIE DES CLUBS
– Séminaire des responsables qualité à
Lyon : 21 et 22 novembre 2013
Manager la qualité de service
Après avoir largement investi la thématique de la qualité de service, mobilisé les
équipes, outillé et structuré les process
de gestion, développé les outils de
mesure, les résultats obtenus ne sont pas
toujours à la hauteur et les équipes semblent parfois essoufflées. Comment réinvestir cette thématique ?
– Atelier DRH - Paris : novembre 2013
L’innovation et le management des ressources humaines
Dans le prolongement des échanges engagés dans le cadre des deux dernières rencontres-métiers des DRH, l’atelier reviendra sur le positionnement des DRH dans
le développement managérial attendu.
La Recherche-action
– Innover dans le secteur du logement
social
L’innovation se pose aujourd’hui à chacun d’entre nous comme une réponse
cruciale et notre profession doit se réinventer pour poursuivre ses missions de
manière pérenne. Fort du succès de l’université d’été, le Club entend poursuivre
cette démarche, accompagné d’Albert
David (Professeur à Paris Dauphine et
responsable de l’Institut du Management
de l’Innovation) dans le cadre d’une
recherche-action à visée opérationnelle
pour les organismes Hlm.
Contact : Christophe Pallot ; Tél. : 01 40 75 78
◗ Habsis
– Le SI du RH : 28 mars 2013
Les métiers de la RH sont entrés dans une
ère de performance. Les DRH attendent
de l’informatisation de leurs fonctions
une accélération des décisions, une délégation de certaines responsabilités de la
DRH vers les managers, une capacité
d’anticipation. Etat de l’art des bonnes
pratiques et des tendances du SIRH.
– Séminaire Management du patrimoine informationnel: 4 et 5 juillet 2013
La gestion de la documentation et de l’information génère de la contre-performance dans l’entreprise alors qu’elle
pourrait constituer un gisement de productivité si le patrimoine informationnel était maîtrisé. Seront abordés : la sensibilisation des acteurs internes à cette
problématique (Pourquoi/Comment) ;
comment manager efficacement le cycle
de vie du patrimoine informationnel ;
quelles stratégies adopter dans ce
contexte ?
– Espace informatique du juridique et
espace juridique du SI : Jeudi 17 Octobre 2013
Un point sera fait sur l’état de l’art en la
matière: quels sont les logiciels de gestion
des actes juridiques ? Au-delà de cette
approche, cette journée apportera un
éclairage particulier sur les problématiques CNIL pour les organismes et per-
mettra de développer la sensibilité des DSI
aux exigences juridiques de leur activité.
– Observatoire des coûts informatiques 2012 et vecteurs de communication Internet : Jeudi 5 décembre 2013
Des ajustements auront été effectués
pour cette nouvelle restitution. Les
objectifs de cette enquête restent de restituer les coûts globaux informatiques
avec des focus sur les fonctionnalités et
les processus métiers.
La seconde partie sera consacrée à la problématique de communication interne :
comment transmettre, hiérarchiser et
traiter toutes ces informations ?
– La mobilité dans le système d’information: quel usage? Pour quoi faire? Pour
qui? Avec quels moyens: 23 janvier 2014
« Je veux utiliser mes applications informatiques depuis n’importe où ; « Je veux
viser mes factures, réceptionner mes
bons de commande… à mon domicile, à
n’importe quelle heure.» ; « Je veux utiliser mon matériel personnel : smartphone, Ipad, tablette…» ; « Quel matériel
proposer pour attirer les jeunes profils
lors de nos recrutements ?»
Comment gérer sécurité, compatibilité,
administration, multiplicité de matériels
pour un salarié ?
Contact : Béatrice Savoy, Tél. : 01 40 75 79
◗ Habitat social pour la ville
– Accompagner le vieillissement de la
population : organisation interne des
organismes et logements intergénérationnels - Journée-débat du 21 mars 2013
Cette journée-débat s’intéressera aux
ajustements que les bailleurs doivent
effectuer en matière d’organisation
interne et de services rendus aux usagers. Elle présentera des retours d’expériences sur des résidences spécifiques,
abordera les compétences nécessaires
requises. Enfin, elle examinera la mise en
relation de l’offre avec la demande.
– Innovation sociale et innovation technologique : une nécessaire complémentarité ? Journée-débat du 13 juin 2013
Répondre à cette question suppose de s’intéresser aux innovations sociales qui doi-
vent nécessairement accompagner les
innovations technologiques induites par le
développement durable: appropriation des
nouvelles technologies, comportements
favorisant les économies d’énergie, participation des habitants à l’élaboration d’outils,
capacité des organismes à produire et à diffuser une culture de l’innovation.
– Habitat et gens du voyage : nouveaux
regards, nouvelles expériences - Journée-débat du 3 octobre 2013
La journée donnera la parole aux spécialistes de ces populations pour déconstruire les idées reçues, appréhender les
rapports entre « gens du voyage » et habitat, et faire le point sur la part de réalités
et de fantasmes à propos des différences
culturelles qui rendraient difficiles leur
insertion. Elle sera ouverte aux collectivités territoriales et à des associations.
– Sécurité et prévention: quels leviers
pour limiter l’essoufflement? Journéedébat du 12 décembre 2013 (sous réserve
de l’actualité de la politique de la ville)
Sera examinée la palette d’outils à disposition des bailleurs pour améliorer la
« tranquillité résidentielle » et mieux prévenir et traiter les « incivilités » : recrutement, formation-sensibilisation du
personnel de proximité, médiation
sociale, correspondants de nuit… Seront
également présentés les dispositifs et
partenariats mis en place dans le
domaine de la lutte contre les incivilités
Contact : Tél. : 01 40 75 50 01 ;
[email protected]
FORMATION
Afpols
Stages de mars 2013
Intégration professionnelle
101 Habitat social : acteurs, métiers en enjeux : 28-29/03
733 Le second œuvre et les équipements : pathologies, prévention :
19-20/03 + 3-4/04 (Lyon)
Management et projets
Maîtrise d'ouvrage et accession à la propriété
201 Manager une équipe pour la première fois : 25-26-27/03
806 Stratégie foncière pour la maîtrise d'ouvrage : 18-19/03
816 Monter une opération de logements locatifs neufs : 18-19-20/03
820 Etablissements pour personnes âgées : du projet à la réalisation :
28-29/03
823 Maîtrise d'ouvrage : assistance opérationnelle et secrétariat
technique : 25-26-27-28/03
831 Estimation, contrôle et maîtrise des coûts construction :
20-21-22/03
832 Les composantes du financement et le montage financier
d'une opération locative neuve : 28-29/03 + 11-12/04
841 Préparer et suivre le chantier : 20-21-22/03
844 Prévention et traitement des contentieux en cours de chantier :
27-28-29/03
855 Loi MOP et maîtrise d'œuvre : missions, contrats, rémunération :
18/03
856 La VEFA au service de l'investissement locatif
(aspects juridiques) : 28-29/03
862 L'assurance dommage ouvrage : 21-22/03
871 Le système de management de la qualité environnementale des
bâtiments (SMO) : 27-28/03
875 L'immobilier dit « HQE® » et « durable » : 29/03
882 Montage et développement de programmes immobiliers en
accession à la propriété : 25-26/03 + 18-19/04
887 Aspects juridiques de la location-accession en PSLA : 18-19/03
889 Monter des opérations en PSLA et en secteur Anru : 14-15/03
Ressources Humaines et formation
302 Cycle d’approfondissement de la fonction Ressources Humaines :
20-21-22/03 + 10-11-12/06 + 16-17-18/10
Gouvernance et gestion
406 Evolution des pratiques d’achat des OPH : actualités des marchés
publics depuis la loi Warsmann : 26/03
434 Maîtriser l’outil VISIAL : 22/03
Gestion locative
502 Commercialisation des logements : gagner en performance ! :
21-22/03
511 Accompagner une politique d’attribution face aux enjeux actuels :
méthodes et outils : 5-6/03
514 Accueillir et informer les candidats au logement social : 21-22/03
541 Les baux commerciaux : gestion et cession : 27-28-29/03
552 Consolider les pratiques et les outils de la fonction sociale :
25-26/03
561 Précontentieux et aide aux ménages en impayés : 13-14-15/03
563 Contentieux avec les « locataires en place » : 4-5/03 (Lyon)
568 Tarification des actes, rôle et fonction des huissiers de justice :
7-8/03
Gestion de proximité
601 Manager l’équipe d’une agence décentralisée : 25-26/03 + 3-4/06
611 Interventions du bailleur en matière de sécurité/tranquillité : rôles
et limites : 25-26/03
622 Comprendre le mécanisme des charges pour mieux les expliquer
aux locataires : 18-19/03
624 La communication quotidienne avec les locataires : 18-19/03
630 Les troubles de voisinage : les actions à mener : 18-19-20/03
633 Troubles de santé mentale : adapter les réponses et
l’accompagnement : 25-26/03
648 Les réparations locatives : le partage des responsabilités : 25-26/03
651 Conduire des entretiens techniques : recueil des réclamations,
états des lieux : 25-26/03
653 L’assurance et la pratique de la gestion des sinistres : 19-20/03
654 Etat des lieux : les techniques de constat : 11-12-13/03
Vente et copropriétés
901 Monter un plan de vente de patrimoine Hlm : 12-13/03
903 Le cadre juridique de la vente Hlm : 14-15/03 (Lyon)
913 Préparer le passage en copropriété : cadre réglementaire et
démarche : 21-22/03
914 Les assemblées générales de copropriété : 14-15/03
Toute l’information sur le site :
http://www.afpols.fr
Patrimoine
701 Les nouveaux enjeux des plans stratégiques de patrimoine : 20/03
714 La réhabilitation des bâtiments existants : BBC, bâtiment basse
consommation : 21-22/03
715 La RT existant : 21-22/03 (Lyon)
717 Prise en compte de l’amiante dans les opérations de
réhabilitation : 11-12/03
732 Le gros œuvre et le clos couvert : pathologies, prévention :
28-29/03 + 11-12/04
Toutes les offres du catalogue
sont téléchargeables sur le
site de l’Afpols.
RESPONSABILITÉ SOCIALE DE L’ENTREPRISE
En bref…
Premiers séminaires de sensibilisation. Les premiers séminaires organisés
par l’Institut Hlm de la RSE, qui ont eu
lieu au dernier trimestre 2012, ont permis
à plusieurs organismes de sensibiliser
leur comité de direction à la RSE et de les
faire réfléchir ensemble sur ce qu’une
telle démarche pouvait apporter à leur
structure : Habitat 25, Colombes Habitat
Public, Mésolia. Un prochain séminaire
est en cours de construction pour Logivam. Ces séminaires s’adaptent aux
attentes exprimées par chaque entreprise
et à sa maturité en matière de RSE. Les
premières réunions locales organisées en
région avec les Associations régionales
sont prévues en Midi-Pyrénées, dans le
Centre et en Franche-Comté. Elles seront
pour les organismes l'occasion de s'approprier les démarches et les principes de
la RSE, mais aussi d'échanger sur leurs
bonnes pratiques.
www.institut-hlm.org
Plan d’actions gouvernemental. Le
gouvernement a publié, en novembre
2012, un Plan national d’actions prioritaires en faveur de la responsabilité sociétale des entreprises qui répond à une
demande de la Commission européenne
d’octobre 2011. Ce document recense les
avancées réglementaires de la France sur
le champ de la RSE, les orientations à
venir et les axes prioritaires autour desquels s’articule la politique gouvernementale de la RSE : politique volontariste ; reporting extra-financier ; finance
durable ; promotion des démarches
volontaires de labellisation (notamment
via les fédérations professionnelles) ; portage par les territoires ; dynamique de
concertation, de dialogue social, de formation et de recherche ; exemplarité de
l’Etat en tant qu’acteur économique responsable ; promotion de la RSE au niveau
européen et international.
Insee : « LA RSE, une démarche déjà
répandue ». En France, plus de la moitié
des sociétés de 50 salariés ou plus déclarent s'impliquer dans la responsabilité
sociétale des entreprises et contribuer
aux enjeux du développement durable.
Cet engagement est d'autant plus fréquent que la taille des sociétés est importante : il est plus présent dans les secteurs
de l'énergie et de l'environnement que
dans le commerce. Les sociétés impliquées dans la RSE ont, de fait, des pratiques différenciées. En particulier, elles
sont plus attentives aux enjeux de développement durable dans leur politique
d'achats ou au respect de la biodiversité.
D'autres actions sont plus largement
mises en œuvre, y compris au sein des
sociétés qui ne connaissent pas la notion
de RSE. Elles relèvent davantage du volet
social, même si l’une des actions les plus
courantes est la prévention ou le recyclage des déchets. Insee Première,
novembre 2012, par Emilie Ernst et Yolan
Honoré-Rougé. www.insee.fr
Opaly
Opaly, l'OPH Arcueil-Gentilly organise
chaque année un séminaire de réflexion
et d'échanges de ses cadres. Piloté cette
année par l'Afpols les 27 et 28 novembre
dernier, il a été l'occasion d'un zoom sur
la RSE, sa définition et son opérationnalité pour un organisme Hlm. L'Institut
Hlm de la RSE a apporté son concours.
Reims Habitat a également fait part
de son expérience RSE de manière
concrète : son directeur général, Patrick
Baudet, a présenté sa démarche Eurho
GR.
Rapports RSE :
ACM. Le premier bilan RSE
d’ACM, OPH
de la Communauté d’agglomération de
Montpellier,
met en lumière les actions
conduites au
cours de l’année 2011 : mise
en place du Service de la relations
clients, finalisation de la démarche de
classification des emplois, nouveau site
Internet, signature de la convention
d’utilité sociale, politique volontaire d’investissement avec la livraison de 512
nouveaux logements, renouvellement
des certifications ISO 9001, évaluation
et reconnaissance de la démarche RSE
dans le cadre de la norme ISO
26 000…Un bilan diffusé à l’ensemble des
parties prenantes et consultable sur
www.oph-montpellier-agglo.fr
FSM. Le rapport
d’activité responsable 2011 des
Foyers de Seine
et Marne (FSM)
revient sur les
actions menées
et la performance globale de
l’ESH, sur chacune des cinq
thématiques d’EURHO-GR® : équilibre
des territoires, préservation de l’environnement, responsabilité économique,
gouvernance et développement des ressources humaines. L’année 2011 a représenté un tournant important pour l’entreprise, avec le développement de
l’offre, notamment suite à des acquisitions majeures réalisées, le lancement de
la construction d’un nouveau siège ainsi
qu’un important programme de réhabilitation, et l’initiation d’une démarche
de certification ISO 9001… www.safsm.com
Publication Crédoc : Pour les consommateurs, l’emploi doit être la priorité
de la RSE. C’est la conclusion d’une
recherche du Centre de recherche et
d’études pour l’observation des conditions
de vie (Crédoc) sur les liens entre RSE et
consommateurs. Les consommateurs se
sont peu à peu inscrits comme des acteurs
de la définition de la responsabilité sociale
des entreprises et sont désormais considérés par ces dernières, comme «parties
prenantes » qu’il convient d’informer et
de protéger. Si la RSE est associée à l’idée
d’une responsabilité à l’égard de l’environnement, les consommateurs estiment
que cette notion renvoie, avant tout, à
l’idée d’une responsabilité des entreprises
à l’égard des personnes qui travaillent pour
elles: ainsi, une entreprise peut ou devrait
être qualifiée de responsable lorsqu’elle
assure à ses salariés de bonnes conditions
de travail et de rémunération, et également d’emploi, en évitant licenciements et
délocalisations. Crédoc, Note de synthèse,
novembre 2012, par Isabelle Van de Walle,
Lucie Brice; www.credoc.fr ■
DROIT ET FISCALITÉ
Loi Mobilisation du foncier
Commentaire
des principales mesures
Après quelques avatars constitutionnels ayant entraîné l’abrogation par
le Conseil constitutionnel de la première version de la loi, dite « loi
Duflot 1 », votée le 10 octobre 2012, cette nouvelle version, dite loi
« Duflot 1 bis », votée le 18 décembre 2012, donc avant la fin de l’année
2012, comme s’y était engagée la Ministre de l’égalité des territoires et du
logement, vient d’être publiée après sa validation par le Conseil
constitutionnel le 17 janvier 2013.
C
ette loi est la première pierre
législative destinée à faciliter
l’atteinte des objectifs ambitieux du Gouvernement en
matière de logement : réaliser chaque
année pendant trois ans 500 000 logements dont 150 000 logements sociaux.
Le foncier et le logement sont au cœur de
ce texte qui poursuit deux objectifs principaux :
– mobiliser les terrains du domaine privé
de l’Etat et de certains de ses établissements publics ou de ses sociétés
publiques pour faciliter la réalisation de
logements en accroissant l’offre foncière ;
– renforcer les contraintes sur les communes qui ne jouent pas le jeu de la
mixité sociale et ne participent pas à l’effort de solidarité nationale en refusant le
logement social sur leur territoire.
D’autres dispositions, notamment celles
relatives à la « vente Hlm » (art. 9) et à
l’abrogation du prélèvement sur leur
potentiel financier (art. 33) ou au Grand
Paris, retiendront également l’attention
des organismes Hlm.
Texte de référence
La loi n° 2013-61 du 18 janvier 2013,
relative à la mobilisation du foncier
public en faveur du logement et au
renforcement des obligations de
production de logement social est
publiée au JO du 19 janvier 2013.
Mobilisation du foncier public en
faveur du logement par un élargissement du régime de décote du
prix de cession des terrains de certaines personnes publiques (articles 3 à 6)
Afin d’accroître l’offre foncière et de
peser sur le coût du logement, la loi
modifie le Code général de la propriété
des personnes publiques (CGPPP) en
élargissant le régime de décote de prix
applicable, depuis 2006, aux aliénations
du foncier public de l’Etat et en confiant
le pilotage du dispositif au niveau régional (préfet et CRH).
logements sociaux, peut atteindre 100 %
de la valeur vénale du terrain, est fixé
pour ces logements en fonction de leur
catégorie de financement et en tenant
compte des circonstances locales suivantes : état du marché foncier et immobilier, situation financière de l’acquéreur
du terrain, proportion et typologie des
logements sociaux existant sur le territoire, conditions financières et techniques de l’opération.
Cela introduit une certaine complexité
mais permet de tenir compte de la réalité
des besoins, des objectifs de mixité
sociale et des effets de densité.
Le champ d’application de la décote
(art 3 et 4)
Prévue par l’article L. 3211-7 du CGPPP, la
décote vise les aliénations de terrains,
bâtis ou non, du domaine privé de l’Etat,
de certains de ses établissements publics
dont la liste sera fixée par décret et des
sociétés publiques détenues par l’Etat et
chargées de la valorisation de certains
actifs, lorsque ces terrains sont destinés
à la réalisation de programme de
construction comportant essentiellement des logements, dont une partie de
logements sociaux.
◗ La notion de logement social au sens
◗ Le montant de la décote (art 3)
La décote est la différence entre la valeur
vénale du terrain estimée par France
Domaine et son prix de cession. Son
montant qui, pour la part destinée aux
◗
◗
de l’article L. 3211-7 du CGPPP (art 3)
Elle recouvre les logements locatifs et
les résidences sociales conventionnés à
l’APL, les structures d’hébergement temporaire ou d’urgence aidées par l’Etat,
les aires permanentes d’accueil de gens
du voyage, les CHRS, les résidences pour
étudiants conventionnées et, en accession à la propriété, les logements occupés
par les titulaires de contrats de locationaccession en PSLA ainsi que les logements faisant l’objet d’une opération
d’accession sécurisée.
Le plafonnement de la décote (art 3)
La décote est plafonnée à 50 % pour les
logements financés en PLS et les logements en accession sociale sécurisée ou
en location-accession PSLA.
DROIT ET FISCALITÉ
Les différents régimes de décote
(art. 3)
Trois régimes de décote sont possibles :
• un régime de décote consentie, donc
facultative, applicable à tout acquéreur
de terrain (par exemple, promoteur
privé) destiné à la réalisation de logements comportant du logement social,
comme auparavant ;
• un nouveau régime de décote de droit,
donc obligatoire pour certains de ces terrains au profit de certains bénéficiaires ;
• un nouveau régime de décote de droit
pour équipements publics, obligatoire,
au profit de certaines communes.
◗
Les conditions de la décote de droit
(art. 3, II)
La décote est de droit si les deux conditions suivantes sont remplies :
1 – la cession des terrains se fait au profit de certains bénéficiaires : collectivité
territoriale, EPCI à fiscalité propre, EPA
et EPF d’Etat, EPF local, organisme titulaire de l’agrément « maîtrise d’ouvrage »,
organisme Hlm, SEM de logements
sociaux, ou tout concessionnaire d’aménagement d’une collectivité ou d’un
EPCI à fiscalité propre si l’opération
d’aménagement prévoit la réalisation de
logement social ;
2 – les terrains sont inscrits sur une liste
de parcelles, établie et mise à jour
annuellement par le préfet de région,
après avis (deux mois) du CRH, du maire
de la commune concernée et du président de l’EPCI compétent.
Chacun des cessionnaires potentiels de
terrains visés au 1 peut demander que la
liste soit complétée en présentant un
projet qui s’inscrit dans une stratégie de
mobilisation du foncier devant satisfaire
des besoins locaux en logement.
Il y a donc la possibilité pour ces opérateurs, Hlm ou non, d’« inventer » en
quelque sorte des terrains qu’ils auront
repérés et sur lesquels ils concevront (en
prenant en charge les frais d’étude de
faisabilité en amont) des projets permettant d’ajouter ces terrains à la liste.
On peut penser que les Associations
régionales Hlm joueront un rôle dans
l’identification de ces terrains. On y voit
surtout la possibilité pour ces opérateurs
de jouer un rôle de contre-pouvoir face à
certains propriétaires publics qui pourraient être réticents à inscrire leurs terrains sur la liste.
Alors que tout aménageur peut être
bénéficiaire de terrains cédés avec une
◗
décote de droit, à partir du moment où il
est concessionnaire d’une collectivité ou
d’un EPCI à fiscalité propre pour une
opération prévoyant une part, même
minime, de logement social, les organismes agréés « maîtrise d’ouvrage » et
les SEM de logements sociaux ne bénéficient de ce régime de décote que pour
les cessions de terrains destinés à des
logements conventionnés à l’APL.
Les communes qui ne sont pas en constat
de carence de logements sociaux bénéficient aussi d’une décote de droit dans le
cadre d’un programme de construction
de logements sociaux, alignée sur la
décote de logements sociaux, pour la part
du programme de construction d’équipements publics destinés aux occupants
de ce programme, selon des modalités
fixées par décret en Conseil d’Etat.
◗ Répercussion de l’avantage financier
résultant de la décote (art. 3, III)
En locatif, l’avantage financier de la
décote est exclusivement et en totalité
répercuté sur le prix de revient des logements locatifs sociaux alors qu’en accession à la propriété, la loi ne précise pas
que la répercussion de la décote se fait
aux mêmes conditions, ce qui peut laisser une certaine latitude au vendeur.
En cas de bail emphytéotique administratif ou de bail à construction conclu par
l’Etat ou un de ses établissements publics,
le prix du bail est fixé par référence à la
valeur vénale du bien bénéficiant, le cas
échéant, de la décote (article 5)
◗ Un régime de décote encadré, contrôlé
et sanctionné, piloté par le préfet de
région assisté du CHR
♦ Encadrement de la décote en accession à la propriété (art. 3, III)
Outre le plafonnement de la décote à
50 %, la limitation du bénéfice de la
décote aux seuls logements occupés par
des acquéreurs en PSLA ou en accession
à la propriété sécurisée et la répercussion
de la décote (cf. supra), la loi impose la
reprise dans les contrats de vente de ces
logements, à peine de nullité, de deux
clauses anti-spéculatives, applicables au
primo-acquéreur d’un logement, en cas
de revente ou de location de son logement dans les dix ans à dater de l’acquisition de son bien :
• obligation pour le primo-acquéreur qui
souhaite revendre son logement dans ce
délai d’en informer le préfet de région
qui en informera les organismes Hlm qui
pourront acquérir le logement en priorité. Le primo-acquéreur devra verser à
l’Etat une somme égale à la différence
entre le prix de revente de son logement
et le prix de la primo-acquisition, plafonnée au montant de la décote (hors
frais d’acte et accessoires à la vente) ;
• obligation pour le primo-acquéreur qui
loue son logement dans ce délai de respecter des plafonds de loyer fixés par le
préfet de région par référence au niveau
des loyers de logements locatifs sociaux
de catégorie similaire.
Toutefois, la loi ne prévoit ni dispositif
d’information du préfet sur une éventuelle location, ni sanction en cas de nonrespect du plafonnement du loyer. Saisi
de ces dispositions, le Conseil Constitutionnel a considéré que ces limites au
droit de propriété étaient proportionnées et ne méconnaissaient aucune exigence constitutionnelle.
♦ Encadrement des programmes locatifs ayant bénéficié de la cession d’un terrain avec décote (art. 3, IV)
• obligation de signer des conventions
APL d’une durée minimale de vingt ans,
cette durée ne pouvant être inférieure à
la durée d’amortissement du prêt restant
à courir et le remboursement anticipé
du prêt n’ayant pas d’incidence sur cette
durée ;
• obligation de détention des logements
locatifs pendant vingt ans au lieu de dix
pour pouvoir les céder en « vente Hlm »
dans le cadre de l’article L. 443-7 du
CCH. Cette obligation s’impose aux
organismes Hlm, aux SEM de logements
sociaux et aux organismes agréés.
♦ Encadrement, contrôle et sanctions de
l’utilisation des terrains cédés avec
décote et de la réalisation du programme
de logements prévu (art. 3, V et VI)
• une convention entre le préfet de région
et l’acquéreur, jointe à l’acte de vente, fixe
les conditions d’utilisation du terrain
cédé et le contenu du programme de
logements à réaliser ; elle peut prévoir un
droit de réservation de 10 % (maximum)
des logements construits pour l’administration qui cède son terrain avec décote,
afin de loger ses agents. Ce droit s’ajoute
au contingent actuel de l’Etat (de 5 %
maximum) pour loger ses agents.
Le non-respect de cette convention peut
aboutir à la résolution de la vente au
terme d’une procédure contradictoire
menée par le préfet de région assisté du
CRH ;
• l’acquéreur de terrain inscrit sur la liste
DROIT ET FISCALITÉ
du préfet de région pour la décote de
droit doit rendre compte de l’état d’avancement du programme de construction
au CRH et à la commune d’implantation
jusqu’à la livraison du programme ou à la
résiliation de la convention ;
• l’acte de vente du terrain doit mentionner le montant de la décote et prévoir :
➪ en cas de non réalisation du programme de logements dans les cinq ans,
soit la résolution de la vente, sans indemnité pour l’acquéreur et des indemnités
contractuelles pour le vendeur, soit une
indemnité (I) pour préjudice qui peut
atteindre le double de la décote (D), soit :
I ≤ 2 D.
Ce délai de cinq ans est très, voire trop,
court en cas d’opération d’aménagement.
Il est suspendu en cas de recours contre
une autorisation administrative (permis
de construire, permis d’aménager, etc.)
ou de prescription de fouilles archéologiques pendant la durée de l’opération
mais non en cas de travaux de dépollution, ce qui, dans certains cas, peut annihiler l’intérêt de la décote, comme le
montre l’exemple suivant.
Exemple d’une cession avec décote
(avant la nouvelle loi) :
– évaluation par France Domaine du prix
du terrain d’une caserne : 12 M€ ;
– prix de cession du terrain avec décote
de 50 % : 6 M€ ;
– coût des travaux de dépollution non
pris en compte dans la valeur vénale :
6 M€, soit le montant de la décote !
On comprend mal cette omission alors
que la loi prévoit, par ailleurs, la possibilité pour les communes de diminuer le
prélèvement auquel elles sont tenues
pour insuffisance de logements sociaux
du coût des travaux de dépollution des
terrains mis à disposition pour du logement social (art. 14).
➪ en cas de réalisation partielle ou différente du programme de logements
prévu, le paiement d’un complément de
prix correspondant à l’avantage financier indûment obtenu.
Il convient donc d’organiser la traçabilité
de la décote, notamment dans les opérations d’aménagement où tous les terrains
ne sont pas cédés avec décote, ni destinés
au logement social.
♦ Dispositif de suivi national avec participation des représentants Hlm (art. 3,
VII)
Une Commission nationale de l’aménagement, de l’urbanisme et du foncier
(CNAUF) est créée auprès des ministres
chargés du Logement et de l’Urbanisme.
Elle comprend des représentants du Parlement, de l’Etat (des ministres chargés
des Domaines, du logement et de l’urbanisme), des associations d’élus, des organismes agréés pour la maîtrise d’ouvrage,
des organismes Hlm (comme l’avait
demandé l’USH), des SEM de logements
sociaux, des professionnels de l’immobilier, des organisations de défense de l’environnement et des organismes œuvrant
dans le domaine de l’insertion et de personnalités qualifiées.
Sa mission est de suivre le dispositif de
mobilisation du foncier public en faveur
du logement en s’assurant que la stratégie foncière de l’Etat et de ses établissements publics favorise la cession des
biens de leur domaine privé au profit de
la construction de logement sociaux. A
cet effet, chaque préfet de région lui
transmet un bilan annuel de la liste des
terrains disponibles, des terrains cédés,
des modalités et des prix de cession ainsi
que des logements sociaux mis en chantier sur ces terrains.
Des décrets en Conseil d’Etat fixeront la
composition et les modalités de travail de
la Commission ainsi que la liste des établissements publics de l’Etat concernés
par le régime de la décote et les adaptations possibles du régime de fixation du
prix pour tenir compte du volume de cessions et de la situation de l’établissement
public ou de la société publique cédant
des terrains de leur domaine privé.
On regardera avec intérêt le décret fixant
la liste des établissements publics entrant
dans le régime de décote car, selon les
établissements publics inclus (au-delà de
RFF et de la SNCF), il traduira une
volonté plus ou moins forte des pouvoirs
publics de faciliter la cession de ces terrains pour le logement (article 4).
Il n’y a pas de différence, on le voit, entre
le régime de décote facultative et le régime
de décote de droit et il n’existe pas de
«prime» à la décote de droit sous forme de
majoration de décote : les mêmes avantages et les mêmes contraintes s’appliquent.
Toutefois, le fait qu’un terrain figure sur la
liste des parcelles établie par le préfet de
région identifie clairement ce terrain
comme devant être cédé avec une décote
et permet de réserver sa cession aux seuls
bénéficiaires visés (cf. supra) alors qu’un
propriétaire public peut décider de ne pas
vendre, de céder librement sans décote
ou avec une décote ses autres terrains.
On peut penser que le propriétaire public
évitera une mise en concurrence sur le
prix entre les acquéreurs potentiels des
terrains inscrits car il serait contradictoire de recourir à une procédure visant
à obtenir une surenchère sur le prix d’un
terrain que l’on doit céder en-dessous de
sa valeur.
L’accroissement de l’offre foncière par la
mobilisation des terrains de l’Etat, de certains établissements publics et des sociétés publiques traduit un changement de
paradigme et une mise en cohérence de la
politique de l’Etat, propriétaire foncier,
avec la politique de l’Etat en matière de
logement. Alors qu’on lui demandait ces
dernières années de valoriser au mieux
son patrimoine foncier, on lui demande
aujourd’hui d’abandonner ses espoirs de
valorisation foncière, en tout ou en partie,
et d’aller jusqu’à « donner » parfois gratuitement ses terrains (décote de 100 %)
pour la construction de logements
sociaux, ce que certains pourraient avoir
quelques réticences à faire, d’où l’importance du rôle de la CNAUF.
Compte tenu du relativement petit nombre de terrains dont l’Etat est propriétaire, l’ambition n’est pas de résoudre par
la décote la question du foncier disponible en France, mais de permettre à l’Etat
d’avoir un rôle d’impulsion et d’entraînement sur les autres propriétaires fonciers par la cession de son foncier public
L’avenir montrera si le nombre de terrains cédés pour du logement augmente
de façon importante et si les niveaux de
prix résultant de la décote sont sensiblement plus bas que ce qu’ils sont actuellement où ils sont généralement calqués,
pour le logement social, sur les montants
de charge foncière admissible pour ce
logement.
Amélioration de la mixité sociale
par le renforcement des obligations
de production de logement social
des communes (articles 10 à 20)
Le champ d’application des obligations
des communes en matière de logements
locatifs sociaux, créées par l’article 55 de
la loi SRU du 13 décembre 2000 (codifié
aux articles L. 302-5 et suivants du Code
de la construction et de l’habitation), est
étendu et renforcé pour faciliter la réalisation de logements sociaux, tout en prenant en compte la diversité des territoires et la typologie des logements
sociaux à construire.
DROIT ET FISCALITÉ
Ces dispositions devraient avoir un effet
positif sur la production de logements
tout en introduisant une certaine complexité pour les communes concernées.
Renforcement des obligations des
communes en matière de logements
locatifs sociaux (art. 10)
• L’exigence d’un quota de 20 % de logements locatifs sociaux passe à 25 % pour
les communes d’au moins 1 500 habitants
en Ile-de-France et 3 500 dans les autres
régions, comprises dans une agglomération ou un établissement public de
coopération intercommunale (EPCI) à
fiscalité propre de plus de 50 000 habitants, comportant une commune de plus
de 15 000 habitants.
• Toutefois, ce quota reste limité à 20 %
pour ces communes si le parc de logements existant sur l’agglomération ou
l’EPCI « ne justifie pas un effort de production supplémentaire pour répondre à
la demande et aux capacités à se loger
des personnes de ressources modestes
ou défavorisées ».
Un décret fixera la liste des agglomérations et EPCI concernés en fonction de
trois critères : part des bénéficiaires d’allocation logement dont le taux d’effort
dépasse 30 %, taux de vacance du parc
locatif social (hors vacance technique),
nombre de demandes de logements
locatifs sociaux rapporté au nombre
d’emménagements annuels dans ce parc,
hors mutations internes.
• Les communes qui devraient être soumises au quota de 25 % (cf. supra) en sont
exemptées en cas de décroissance démographique sur le territoire de l’agglomération ou de l’EPCI, constatée dans des
conditions et pour une durée fixée par
décret, si elles sont membres d’un EPCI
à fiscalité propre ayant un PLH exécutoire.
• Une exigence nouvelle d’un quota de
20 % de logements sociaux est imposée
aux communes de plus de 15 000 habitants en croissance démographique, non
membres d’une agglomération ou d’un
EPCI à fiscalité propre de plus de 50 000
habitants et comportant une commune
de plus de 15 000 habitants, si leur parc
de logements existants justifie un effort
de production supplémentaire pour
répondre à la demande de logements des
personnes de ressources modestes ou
défavorisées. La liste de ces communes
sera fixée par décret à partir des trois
critères visés plus haut.
Glossaire
des principaux thèmes visés par la loi
◗
Articles de la loi
Accession à la propriété et décote .......... 3
Bénéficiaires de la décote de droit......... 3
CGLLS......................................................... 19
Commission nationale de l’aménagement,
de l’urbanisme et du foncier .................... 3
Commune en croissance ou en décroissance démographique.............................. 10
Commission nationale de l’aménagement,
de l’urbanisme et du foncier .................. 10
Contrat de développement territorial.... 3
Convention APL et décote........................ 3
Décote en bail emphytéotique ou en bail à
construction................................................. 5
Dépollution ................................................ 14
Droit de réservation de logements et
décote ............................................................ 3
Effort de production supplémentaire de
logements, justifié ou non....................... 10
Etablissements publics de l’Etat dans le
champ de la décote ................................ 4, 6
Fonds national de développement d’une
offre de logements locatifs très sociaux. 19
Fouilles archéologiques....................... 3, 14
Inventaire des logements sociaux......... 13
Liste des terrains soumis à la décote de
droit ............................................................... 3
Location-accession..................................... 3
Articles de la loi
Logements locatifs ou assimilés pour la
décote ............................................................ 3
Objectif de réalisation triennal .............. 15
Permis de louer......................................... 30
PLH et PLU ......................................... 23, 28
PLS ..................................................... 3, 12, 15
Outil statistique national ........................ 29
Prélèvement sur le potentiel financier des
organismes Hlm........................................ 33
Prélèvement sur les communes..................
.............................................. 14, 16, 18, 26, 27
Rapport à produire ............... 1, 2, 14, 17, 30
Répercussion de la décote ........................ 3
Réquisition avec attributaire ................ 7, 8
Règle des trois tiers bâtis .......................... 2
Roissy .......................................................... 24
SDRIF.................................................... 31, 32
SOGINORPA .............................................. 11
Sociétés publiques dans le champ de la
décote............................................................ 4
Taux de logements locatifs sociaux fixé
pour les communes .................................. 10
Terrains soumis à décote ...................... 3, 4
Typologie des logements à prendre en
compte..................................................... 3, 12
Vente Hlm ........................................... 3, 9, 11
Les dispositions imposant un quota de
logements sociaux ne s’appliquent pas
lorsque plus de la moitié du territoire de
la commune est frappé d’inconstructibilité de bâtiments d’habitation en raison
d’un plan d’exposition au bruit, d’une
servitude de protection de l’environnement, d’un plan de prévention des
risques technologiques, d’un plan de prévention des risques naturels ou d’un plan
de prévention des risques miniers.
atteindre en 2025 sur la commune le
quota de logements sociaux fixé par la
loi ; cet objectif de réalisation ne peut
être inférieur à 25 % des logements à réaliser pour 2014/2017, à 33 % pour
2017/2020, à 50 % pour 2020/2023 et à
100 % 2023/2026 (art. 15).
• L’objectif triennal de réalisation de
logements sociaux doit désormais préciser la typologie des logements à financer
telle que prévue au PLH. Si la commune
n’a pas de PLH, la part de logements
financés en PLS ne peut excéder 30 % –
ou 20 % si la commune a moins de 10 %
de logements locatifs sociaux – et la part
de logements PLA-I doit être au moins
égale à 30 %. Ces seuils s’appliqueront à
tous les PLH entrant en vigueur à dater
du 1er janvier 2014 (art. 15).
• Certaines dispositions sur le prélèvement annuel dû par les communes
n’ayant pas leur quota de logements
sociaux sont modifiées : exemption du
prélèvement inférieur à 4 000 €, déduc-
◗ Renforcement des contraintes et des
sanctions pesant sur les communes en
insuffisance ou en carence de logements sociaux (art. 14, 15, 16)
Des exigences supplémentaires sont
imposées aux communes, tant en rythme
et en types de logements à réaliser pour
rattraper leur retard, qu’en prélèvement
à payer.
• L’objectif triennal de réalisation de
logements sociaux défini par la commune ou l’EPCI doit être fixé de façon à
DROIT ET FISCALITÉ
tion des dépenses de dépollution ou de
fouilles archéologiques, possibilité pour
la commune de déduire de son prélèvement sur deux ans au lieu d’un an ses
dépenses et moins-values de cession.
Ce prélèvement est versé à l’EPCI délégataire des aides à la pierre dont la commune est membre, à défaut et hors Ilede-France, à l’EPF local auquel elle
appartient, à défaut à l’EPF d’Etat existant si la commune est dans son périmètre de compétence et, enfin, à défaut, au
fonds d’aménagement urbain de la
région (art. 14).
• De nouvelles contraintes pèsent sur les
communes faisant l’objet d’un arrêté de
carence du préfet pour n’avoir pas respecté leurs engagements de réalisation
de logements sociaux alors que certaines
sanctions qui leur sont applicables sont
adoucies. La prise d’un arrêté de carence
par le préfet reste facultative, ce que l’on
peut regretter. Toutefois, le respect de la
typologie des logements réalisés est
désormais pris en compte pour prononcer la carence de la commune.
Le prélèvement financier qui sanctionne
cette carence est augmenté, tout en étant
plafonné à 5 fois le prélèvement normal
de l’article L. 302-7 du CCH. La commission départementale chargée d’examiner
les difficultés de la commune à remplir
ses objectifs ne peut plus doubler la
majoration du prélèvement prévue par
l’arrêté de carence. Cette majoration est
versée au nouveau Fonds national de
développement d’une offre de logements
locatifs très sociaux.
Une obligation nouvelle s’impose désormais aux communes en arrêté de
carence : toute opération de construction d’immeubles collectifs de plus de 12
logements ou de plus de 800 m2 de surface de plancher doit comporter au
moins 30 % de logements locatifs sociaux
hors PLS, sauf dérogation préfectorale
accordée sur demande motivée de la
commune et tenant compte du contexte
local (articles 12 et 16).
Cette disposition est inscrite dans le
Code de la construction et de l’habitation
(article L. 302-9-1-2) et dans le Code de
l’urbanisme dans le chapitre sur les
règles d’urbanisme, ce qui pourrait, à
terme, justifier un refus de permis de
construire (article L. 111-13). Cette prise
en compte de la typologie des logements
à construire traduit une reconnaissance
de la réalité : tous les logements sociaux
ne se valent pas et les PLUS et les PLA-I
qui correspondent mieux que les PLS à la
demande sociale d’aujourd’hui doivent
être privilégiés par les communes en
insuffisance de logements sociaux.
En cas d’arrêté de carence, le préfet qui
exerce le droit de préemption par substitution pour les aliénations de terrains
affectés au logement ou destinés à être
affectés à une opération de logements
peut déléguer son droit de préemption à
un EPCI délégataire des aides à la pierre
et à un EPF local et non plus seulement
à un EPF d’Etat, à une SEM de logements
sociaux ou à un organisme Hlm (article
20).
• De nouvelles obligations pèsent sur les
bailleurs en matière d’inventaire des
logements sociaux (art 13)
L’obligation pour les organismes Hlm,
comme pour les autres propriétaires ou
gestionnaires de logements locatifs
sociaux, de fournir chaque année au préfet, au plus tard le 1er juillet, un inventaire, par commune des logements
sociaux qui leur appartiennent ou qu’ils
gèrent, est étendu à leurs logements des
communes des EPCI à fiscalité propre
concernées par l’obligation de quota de
logements sociaux ainsi qu’aux communes de plus de 15 000 habitants en
forte croissance démographique visées
à l’article L. 302-5 du CCH (supra).
Ces propriétaires et gestionnaires
devront fournir en même temps un
inventaire complémentaire précisant le
mode de financement des logements mis
en service à partir du 1er janvier 2002.
• Un nouveau fonds, géré par la CGLLS,
le Fonds national de développement
d’une offre de logements locatifs très
sociaux est créé pour financer la réalisation de logements destinés aux ménages
éprouvant des difficultés particulières
pour accéder à un logement ou s’y maintenir (article 19). Deux fonds vont donc
coexister pour ces ménages : ce nouveau
fonds destiné à financer des constructions de logements PLA-I et le Fonds
national d’accompagnement vers et dans
le logement, créé en 2011 (art. L. 300-23
du CCH), destiné à financer des actions
d’accompagnement personnalisé.
• Un rapport du Gouvernement au Parlement est prévu dans les cinq mois de la
publication de la loi sur les caractéristiques que pourraient revêtir des dispositifs de mobilisation du parc privé pour
les communes en carence, telles que l’intermédiation locative et un droit de priorité locatif (article 17).
Dans la mesure où les dispositifs d’intermédiation locative existent depuis
plusieurs années et sont déjà connus, on
aurait pu souhaiter une disposition plus
opérationnelle comme, par exemple, la
proposition de faire supporter financièrement par les communes en carence le
logement des personnes reconnues
comme prioritaires et à loger d’urgence
au titre du Dalo, ce qui aurait constitué
une véritable incitation à l’engagement
de ces communes dans la réalisation de
logements sociaux.
Dispositions relatives au Grand
Paris (articles 31 et 32)
La loi modifie l’article 21 de la loi
n° 2012-597 relative au Grand Paris en
ouvrant la possibilité pour la région et les
départements concernés de signer, à leur
demande, les contrats de développement
territorial (CDT) au lieu d’être simplement consultés dessus, ce qui devrait
renforcer leur implication.
L’expérience de l’année 2012 ayant montré la difficulté de tenir les délais prévus, la date limite d’ouverture à l’enquête
publique des CDT est repoussée au 31
décembre 2013.
La loi fait du schéma directeur de la
région d’Ile-de-France (SDRIF) le document central de la planification avec
lequel les actions, opérations d’aménagement et projets d’infrastructure pour
lesquels les CDT peuvent valoir déclaration de projet ou déclaration d’intérêt
général sont compatibles.
L’article 1 de la loi n° 2011-665 du 15 juin
2011 visant à faciliter la mise en chantier
des projets des collectivités locales d’Ilede-France est modifié et prévoit que les
approbations de documents d’urbanisme
(SCOT, PLU, cartes communales…) ne
sont pas illégales du seul fait de leur
incompatibilité avec le SDRIF de 1994 si
elles sont compatibles avec le dernier
projet de SDRIF adopté par délibération
du conseil régional.
Dans les deux cas, le rapport de compatibilité des opérations et des documents
d’urbanisme s’apprécie désormais au
regard des dispositions de ce projet de
SDRIF dans la mesure où elles ne sont
pas contradictoires avec les dispositions
de la loi Duflot.
Autres dispositions
◗ Vente Hlm (article 9)
Outre l’obligation de conserver dans le
parc Hlm, pendant vingt ans au lieu de
DROIT ET FISCALITÉ
dix ans, les logements locatifs conventionnés à l’APL construits sur des terrains ayant bénéficié d’une décote (cf.
art. 3), la loi complète les dispositions du
CCH sur la « vente Hlm » de façon à renforcer le rôle des communes dans le processus décisionnel de vente des logements locatifs sociaux sis sur leur
territoire.
Le nouveau texte prévoit désormais la
consultation par le préfet des collectivités publiques qui ont accordé un financement (et pas seulement leur garantie)
à la réalisation, l’acquisition ou l’amélioration des logements locatifs mis en
vente ; il renforce la portée de l’avis de la
commune d’implantation des logements
sur le projet de vente et fait du ministre
du Logement l’arbitre d’un désaccord
entre la commune et le préfet :
• La commune a deux mois pour donner
son avis à partir du jour où le maire a
reçu du préfet une demande de consultation. Son silence équivaut à un avis
favorable ;
• le préfet a quatre mois (au lieu de deux)
pour s’opposer de façon motivée à la
décision d’aliénation d’un ou de logements ;
• en cas de désaccord entre la commune
et le préfet sur la vente, le préfet doit
transmettre la décision d’aliéner au
ministre du Logement et informer la
commune de cette transmission. La décision d’aliénation ne devient exécutoire
qu’après l’autorisation du ministre. Son
silence dans les quatre mois de la transmission par le propriétaire au préfet de la
décision d’aliéner, vaut opposition à cette
décision.
Compte tenu de la difficulté pratique à
ce que le Ministre se prononce dans ce
délai qui sera déjà bien entamé lorsqu’il
sera saisi par le préfet, les communes qui
le voudront auront ainsi la possibilité
d’empêcher les ventes Hlm si elles le souhaitent, ce qui était l’objectif des parlementaires maires ayant proposé cette disposition.
Suppression du prélèvement sur le
potentiel financier des organismes
Hlm (article 33)
L’article L. 423-14 du CCH qui avait créé
le prélèvement sur le potentiel financier
des organismes Hlm à partir du 1er janvier 2011 pour qu’il rapporte annuellement 175 millions d’euros est abrogé à
partir du 31 décembre 2012.
Pour répondre à une demande formulée
◗
par la Ministre au dernier congrès Hlm
de Rennes, les organismes Hlm et l’USH
réfléchissent actuellement à un nouveau
dispositif, simple et lisible, de mutualisation financière qui serait limité aux organismes Hlm ayant un patrimoine locatif.
Sans préjuger de ce qu’il sera, on peut
penser que les sommes perçues seront
principalement affectées à des investissements immobiliers, tels que la réhabilitation thermique des logements et la création de nouveaux logements, compte tenu
de l’objectif gouvernemental des 150 000
logements sociaux annuels à réaliser.
Transformation de la SOGINORPA
en SAHLM avant le 1er janvier 2017
(article 11)
Devenant une société d’Hlm, la SOGINORPA sera soumise au statut Hlm avec
toutes ses contraintes et ses avantages.
Elle devra notamment cotiser à la
CGLLS et pourra bénéficier de son aide
en cas de difficultés financières. La
SOGINOPA doit élaborer son plan stratégique de patrimoine (PSP) avant le 31
décembre 2013 et signer une CUS dans
les six mois qui suivront son agrément
comme SAHLM. Elle ne pourra plus, à
dater du 31 décembre 2013, détenir de
participation dans une société dont l’activité ne correspond pas au service d’intérêt général confié aux organismes Hlm
par l’article L. 411-2 du CCH.
Par exception, le délai de détention de
dix ans prévu pour la « vente Hlm » de
ses logements locatifs ne concernera que
ses logements construits ou acquis après
le 31 décembre 2013.
◗
◗ Vers un nouveau dispositif des valeurs
foncières (art 1)
Le Gouvernement doit rendre au Parlement dans les douze mois de la promulgation de la loi un rapport sur les caractéristiques d’un mécanisme d’encadrement
de la définition de la valeur foncière,
fondé sur des indicateurs concrets et
adossé à l’évolution de l’indice de la
construction.
Ceci ouvre la voie à la possibilité de nouvelles méthodes d’évaluation des terrains,
différentes de celles utilisées actuellement
par France Domaine (méthode du compte
à rebours et méthode de comparaison des
prix du marché). Dans une France championne de la surélévaluation du prix des
terrains, notamment des terrains des périphéries urbaines classés en A ou en N, cela
devrait constituer un progrès.
◗ Règle des « trois tiers bâtis » (article 2)
La Ministre chargée du logement doit
remettre au Parlement dans les six mois
de la promulgation de la loi un rapport
sur les modalités de mise en œuvre de la
règle dite des « trois tiers bâtis » et faire
des recommandations pour généraliser
ce principe. La loi ne légalise donc pas,
comme elle aurait pu le faire, cette règle
imposée par certains maires aux promoteurs qui consiste à réaliser dans les opérations de logements : 1/3 de logements
sociaux, 1/3 de logements intermédiaires
et 1/3 de logements libres.
On peut estimer cela positif en pensant
qu’il est préférable que les autorités
locales, mieux au fait de la réalité des territoires, restent décisionnaires en la
matière, surtout sur les territoires connaissant déjà une vacance des logements. On
peut, à l’inverse, le regretter si on pense
qu’une disposition générale impérative
aurait permis d’imposer aux communes
qui refusent le logement social d’en
construire.
◗ Droit de priorité des communes (arti-
cle 6)
La commune ou l’EPCI titulaire du droit
de priorité (art. L. 240-1 du Code de l’urbanisme) peut décider d’acquérir les
biens et droits immobiliers soumis au
droit de priorité au prix de la décote proposé par l’Etat, les établissements publics
et les sociétés publiques cédant leur bien
avec décote.
◗ Réquisition avec attributaire (articles
7 et 8)
La loi élargit le champ d’application de la
réquisition avec attributaire en l’étendant aux locaux vacants depuis plus de
douze mois (au lieu de dix-huit) des
communes en important déséquilibre
entre l’offre et la demande de logement
au détriment des personnes de ressources modestes ou défavorisées et durcit les contraintes pesant sur les propriétaires qui s’engagent à effectuer des
travaux nécessaires pour mettre fin à la
vacance en ce qui concerne le délai d’engagement des travaux, le délai de mise en
location et la justification de la réalisation des travaux.
◗ Coopération locale (article 21)
La disposition de l’article L. 5333-2 du
Code général des collectivités territoriales qui prévoyait l’exercice par les syndicats d’agglomération nouvelle des
DROIT ET FISCALITÉ
compétences d’élaboration des PLU des
communes non couvertes par un SCOT
est supprimée.
d’ouvrir un meilleur accès aux informations ainsi disponibles.
◗ Rapport sur la possibilité d’instaurer
◗ SCOT (article 22)
Le document d’orientation et d’objectifs
(DOO) du schéma de cohérence territoriale (SCOT) doit désormais assurer la
cohérence des orientations dans tous les
domaines prévus par l’article L. 122-1-4
du Code de l’urbanisme.
◗ PLU et PLH (articles 23 et 28)
On retiendra deux dispositions relatives
à la densification et à la modification des
PLH. Bien que le PLU doive être compatible avec le PLH, la loi Duflot ajoute qu’il
n’est pas illégal du seul fait qu’il autorise
la construction de plus de logements que
ce que prévoient les obligations minimales du PLH. Cette disposition permet
donc une densification par rapport aux
obligations des PLH (article 23).
Les PLH adoptés avant la promulgation
de la loi Duflot peuvent être modifiés
jusqu’au 31 décembre 2015 selon la procédure de l’article L. 302-4 du CCH pour
prendre en compte les nouvelles dispositions de cette loi (article 28).
EPCI et communes membres ne respectant pas leurs obligations de logements sociaux (article 25)
La disposition qui permettait aux communes membres d’un EPCI à fiscalité propre de percevoir de cet EPCI une majoration de compensation correspondant à ce
qu’elles avaient dû lui verser pour nonrespect de leur quota de logements sociaux
est supprimée, ce qui paraît logique.
◗
un permis de louer pour lutter contre
l’habitat indigne (article 30)
Un rapport sur ce sujet doit être remis
par le Gouvernement au Parlement dans
les cinq mois de la promulgation de la loi.
◗ Roissy (article 24)
Dans les cinq mois de la promulgation de
la loi, un rapport sur les conditions de
constructibilité dans le cadre du plan
d’exposition au bruit de Roissy devra être
remis par le Gouvernement au Parlement.
Principaux décrets d’application
de la loi
Plusieurs décrets d’application de la loi
sont prévus, notamment :
◗ Sur la décote :
– un décret en Conseil d’Etat précisera
les conditions d’application de la décote
et les conditions de fonctionnement de la
CNAUF (art. 3, VII et IX) et un autre
décret les conditions de la décote de
droit pour équipements publics ;
– plusieurs décrets en CE préciseront les
conditions d’application de l’article
L. 3211-7 du CGPPP aux établissements
publics de l’Etat, fixeront la liste de ces
établissements, l’adaptation des modalités de détermination du prix de cession et
◗ Création d’un nouvel outil statistique
national (article 29)
Avant la fin de l’année 2013, un nouvel
outil statistique national regroupant et
croisant les données sur le marché du
logement de la direction générale des
finances publiques, des ADIL, des promoteurs et des professionnels de l’immobilier doit être mis en place. L’Insee
assurera la compilation et le traitement
des données. L’objectif est de recueillir
des données fiables provenant de sources
diverses et de les regrouper afin de
construire une connaissance fine de la
situation et de ses évolutions. L’enjeu est
de permettre d’appuyer l’action publique
et le travail législatif dans ce domaine
sur une source unique, indépendante,
actualisée et, ce qui serait un progrès,
Fax juridique
Prêt à taux zéro +
Décret n° 2012-1531 du 29 décembre
2012 relatif aux prêts ne portant pas
intérêt consentis pour financer la primoaccession à la propriété. « Entrées en
vigueur le 30 décembre 2012, ces
dispositions sont applicables aux prêts
émis à compter du 1er janvier 2013. La
notice explique que le décret définit le
niveau de performance énergétique
globale imposé pour le respect de la
condition de performance énergétique. Il
prévoit aussi un abaissement des
plafonds de ressources, une modification
des quotités de prêt ainsi qu’un
renforcement du différé pour les
ménages des deux premières tranches de
ressources » (publié au JO du 30
décembre 2012).
les cas de substitution de ces établissements publics ou des sociétés publiques à
l’Etat (article 4).
◗ Sur la réquisition avec attributaire :
un décret en CE fixera le délai maximal
d’approbation de l’échéancier de travaux
et de mise en location soumis par le propriétaire au préfet (art. 8).
◗ Sur les obligations des communes en
matière de logements locatifs sociaux :
– un décret doit fixer la liste des agglomérations et des EPCI dans lesquels un
effort supplémentaire de production de
logements ne justifie par un quota de
logements de 25 % et un autre décret
fixer la liste des communes de plus de
15 000 habitants nécessitant un effort
supplémentaire de production de logements (art. 10) ;
– un décret fixera la composition et les
modes de désignation des membres du
nouveau Fonds national de développement d’une offre de logements locatifs
très sociaux (art. 19). ■
Thème : Loi de portée générale/Loi relative à la mobilisation du foncier public en
faveur du logement - Vente Hlm
Contact : Florence Slove (Loi de portée
générale), Gaëlle Lecouëdic et Denise
Salvetti (Vente Hlm), Direction des études
juridiques et fiscales ; Tél. : 01 40 75 78 60 ;
Mél : [email protected]
Foncier public
– La loi n° 2013-61 du 18 janvier 2013,
relative à la mobilisation du foncier public
en faveur du logement et au
renforcement des obligations de
production de logement social est publiée
au JO du 19 janvier 2013.
– Décision n° 2012-660 DC du 17 janvier
2013 au sujet de la loi relative à la
mobilisation du foncier public en faveur
du logement et au renforcement des
obligations de production de logement
social (parue au JO du 19/01/2013)
Cette loi est la première pierre législative
destinée à faciliter l’atteinte des objectifs
ambitieux du Gouvernement en matière
de logement : réaliser chaque année
pendant trois ans 500 000 logements
dont 150 000 logements sociaux.
Ces deux textes sont reproduits en
intégralité dans l’encart central.
vient
de
paraître
Guide du pilotage
opérationnel d’une
ZAC concédée,
tomes 1 et 2
T
ous les organismes Hlm se
sont vu reconnaître une
pleine compétence d’aménageur,
à toutes les échelles : du plus
modeste « lotissement
communal » à des opérations
complexes et lourdes d’extension
ou de régénération urbaine.
L’affirmation de cette compétence est plus que jamais nécessaire, en regard d’une
nécessaire augmentation sur le long terme de notre capacité de production.
Leurs modes d’intervention se sont diversifiés. Et, si la ZAC concédée n’est plus la
procédure d’aménagement « universelle », elle n’en reste pas moins un outil majeur qui
a résisté à l’épreuve du temps depuis sa création par la loi d’orientation foncière de
1967. Elle garde la plupart du temps la faveur des collectivités qui en initient et lancent
des consultations dans ce cadre.
Le fait majeur est que l’aménagement concédé est entré dans le champ concurrentiel.
Les organismes qui exercent leur compétence d’aménagement doivent donc être en
mesure de répondre à cette mise en concurrence, dans les meilleures conditions de
compétitivité, et en maîtrisant leurs risques.
Ils doivent ensuite assurer avec rigueur la conduite opérationnelle du projet dans ses
multiples composantes. Tel est l’objectif premier de ces cahiers. La cible du guide est
aussi les organismes impliqués comme constructeur, puis gestionnaire dans des
opérations d’aménagement public ; il leur est nécessaire d’en comprendre les
mécanismes et de partager une culture et un langage communs avec les collectivités.
Contact : Jean Nika, responsable du département Urbanisme, Aménagement, Foncier ;
Tél. : 01 40 75 70 32 ; mail : [email protected]
Dès la parution d’une publication, un exemplaire est adressé gracieusement à chaque organisme.
Pour toute commande supplémentaire (prix = 20 € TTC, port compris), écrire à la Direction des
activités promotionnelles de l’Union sociale pour l’habitat, 14, rue Lord Byron, 75384 Paris Cedex 08.

Actualités habitat n°961 - L`Union sociale pour l`habitat

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