Législation - Maestria49 maitre d`oeuvre 49 Maine et Loire

Législation - Maestria49 maitre d'oeuvre 49 Maine et Loire
La societe Maestria 49 est assurée pour les dommages éventuels qui pourraient mettre en
cause sa responsabilité (par exemple un defaut de conception ou une mauvaise surveillance de
réalisation) ou encore les désordres qui pourraient intervenir après réception des travaux, Maestria 49 s'assure du respect des prescriptions techniques en veillant , notamment à la tenue
des délais et des coûts.
POUR CELA DES REUNIONS DE CHANTIER REGULIERES auxquelles vous avez interêt à
participer, notamment à chaque étape importante des travaux : il en rédige des comptes
rendus.
Je vérifies les factures adresses par les entreprises
je vous assiste à la reception qui marque l'achèvement de la construction ou des travaux et la
fin de notre mission.
Maestria 49 s'engage a travaillé avec une grande conscience professionnelle dans l'exercice de
ses differentes activités tout en respectant les règles de l'art, ainsi que dans le respect de la
reglementation en vigueur, et de la loi applicables à son activité de maitre d'oeuvre.
Ce que vous devez savoir en quelques lignes:
1. Définition du contrat
Le contrat de construction d'une maison individuelle est étroitement réglementé en vertu de la
loi du 19 décembre 1990, que l'on retrouve dans le Code de la construction et de l'habitation
aux articles L. 231-1 à 13. Attention : pour échapper aux contraintes de cette réglementation,
certains faux constructeurs vous feront signer d'autres contrats, de maîtrise d'oeuvre puis
d'entreprises. Vérifiez que la référence à cette loi est inscrite car elle vous procure d'indéniables
garanties.
2. Constitution du dossier
Votre dossier de construction devra comprendre quatre documents :
le contrat, comportant des conditions générales et des conditions particulières propres à votre
projet.
une notice descriptive, conforme elle aussi à un modèle type. C'est un document important qui
décrit précisément les prestations comprises dans le prix et celles qui ne le sont pas.
les plans de votre maison.
une notice d'information obligatoirement remise à tout acquéreur.
3. Le terrain
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Votre contrat doit mentionner avec précision sur quel terrain la maison sera édifiée. Les travaux
d'adaptation du modèle de maison au terrain sont un élément important du projet et du prix.
Vous pouvez conclure un contrat de construction alors que vous n'êtes pas encore propriétaire
du terrain, mais il faudra quand même en avoir signé la promesse de vente.
4. Coût de la construction et prix convenu
Le prix est évidemment une des conditions essentielles du contrat. Encore faut-il savoir ce qu'il
couvre exactement. C'est l'objet de la notice descriptive qui doit aussi préciser, et chiffrer les
travaux non inclus dans le prix, mais tout de même nécessaires à l'habitabilité de la maison et
que vous avez décidé de prendre en charge vous-même, comme les revêtements de sols, de
murs, l'électricité voire les tranchées pour canalisations et raccordement.
Le constructeur doit chiffrer ces travaux et, si vous changez d'avis, vous pourrez lui demander
par lettre recommandée avec accusé de réception, dans les quatre mois de la signature du
contrat, de les réaliser au prix porté sur cette notice descriptive. Le constructeur s'engage donc
sur ces prix et à réaliser ces travaux à votre demande, mais pas au-delà de quatre mois.
5. La révision du prix
Bien qu'il soit forfaitaire et définitif, le prix peut augmenter et être révisé en fonction de l'indice B
T 01 du bâtiment. Cette révision peut s'appliquer selon deux modalités :
- soit le prix est indexé à 100 % de la variation de l'indice entre la date de la signature du
contrat et la date d'effet réel du contrat, c'est-à-dire lorsque toutes les conditions suspensives
sont réalisées, plus un mois. Ce délai correspond à la phase préparatoire du chantier. Cette
disposition a pour but de ne pas pénaliser un constructeur si la phase préparatoire au chantier
est particulièrement délicate et longue. Mais pour que le constructeur ne traîne pas
exagérément, il vous faudra être attentif aux délais (voir point 8).
- soit la révision du prix qui pourra porter sur chaque appel de fonds pendant toute la durée des
travaux mais sera limitée à 70 % de la variation du même indice. Enfin sachez que vous pouvez
parfaitement négocier un prix non révisable.
6. Echelonnements des paiements
La loi a prévu deux calendriers de paiement très précis, qui ne peuvent faire l'objet d'aucun
aménagement.
soit le Maitre d'oeuvre bénéficie d'une garantie de remboursement (voir point 10). Il peut alors
réclamer les acomptes suivants :
- 5 % à la signature du contrat,
- 10 % à l'obtention du permis de construire,
- 15 % à l'ouverture du chantier.etc...
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soit il n'apporte pas de garantie de remboursement et il ne peut alors réclamer aucun acompte
avant l'ouverture du chantier, et 15 % à ce moment-là. En revanche, il pourra vous demander
de déposer
3 % du prix sur un compte bloqué jusqu'à l'ouverture du chantier.
Votre banquier, avant de débloquer les sommes qui'il vous versera ou versera au constructeur,
doit s'assurer que l'avancement du chantier justifie les appels de fonds. Il ne peut verser
d'argent directement au constructeur sans votre accord écrit.
7. Les conditions suspensives
Pour que le contrat soit conclu définitivement, il faut réunir un certain nombre de conditions
dites suspensives. Si l'une de ces conditions n'est pas remplie, le contrat est automatiquement
annulé et vous récupérez la totalité des sommes versées.
8. Les délais de réalisation
Deux délais doivent toujours être précisés :
- Le délai de réalisation des conditions suspensives, correspondant à la phase préparatoire. Il
faut, par exemple, compter au moins deux mois pour l'obtention d'un permis de construire.
Un délai raisonnable est de six mois.
- La date de livraison doit être la plus précise possible, exprimée en mois et doit éviter les
approximations comme " livrable au premier semestre de telle année ". Cette date est
importante puisqu'elle fait courir les pénalités de retard de livraison.
Ces pénalités s'élèvent à 1/3000e du prix par jour de retard, incluant les dimanches et jours
fériés.
Si la construction est de 91 500 €, il en coûtera au constructeur 30 € par jour de retard.
Si le constructeur est défaillant et que son garant reprend le chantier, cette date fatidique est
repoussée de 30 jours.
9. L'obtention des prêts
Bien souvent pour financer la construction d'une maison, vous devrez souscrire des prêts.
Attention : dans les conditions particulières, le constructeur vous demandera de préciser quel
type de prêt (montant, durée, taux) vous voulez souscrire. Cela implique que votre plan de
financement est déjà très affiné. Si votre banquier fait une offre de prêt conforme aux
caractéristiques portées dans le contrat, vous ne pourrez pas dénoncer ce contrat sans frais.
En revanche si, au moment de signer le contrat, vous ne connaissez pas le détail de votre plan
de financement, contentez-vous de la mention "je désire recourir à des prêts" qui vous
autorisera à refuser une offre de prêt ne paraissant pas raisonnable, et à vous dégager du
contrat de construction.
10. La garantie de remboursement des sommes versées avant le chantier
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Avant l'ouverture du chantier, le Maitre d oeuvre peut vous réclamer 5 % du prix de la maison à
la signature du contrat puis 5% à l'obtention du permis de construire, soit 10 % en tout. Si le
constructeur ne présente pas cette garantie de remboursement vous ne versez rien avant
l'ouverture du chantier. Une attestation de la garantie de remboursement doit vous être fournie.
On ne peut vous garantir 5 % alors que vous serez amené à payer 10 %. Cette garantie prend
fin à l'ouverture du chantier.
11. La garantie de livraison
Il ne faut pas confondre la garantie de livraison avec la garantie de remboursement. La
première joue après l'ouverture du chantier. La loi de 1990 a apporté une innovation majeure en
obligeant tous les constructeurs à se faire cautionner et garantir par un établissement financier
agréé par le ministère des Finances. Cette caution a pour but, en cas de défaillance de votre
constructeur (faillite, abandon de chantier, retard important) d'achever la construction de la
maison, au prix prévu initialement dans votre contrat éventuellement majoré de 5 %. Votre
constructeur devra donc vous fournir une attestation du garant visant nominativement votre
chantier ou mentionnant clairement que toutes les maisons construites par ce constructeur,
sans exception, sont garanties.
Méfiez-vous également des clauses ambiguës limitant les garanties à un nombre précis de
maisons ou un montant financier de contrats. Si cette garantie ne vous paraît pas sérieuse,
n'hésitez pas : changer de constructeur.
12. Assurances
Le Maitre doeuvre doit être assuré pour sa responsabilité civile professionnelle et aussi en
décennale, c'est-à-dire pour toutes les malfaçons graves qui surviendraient dans un délai de dix
ans à compter de la réception des travaux.
Le contrat doit donc mentionner la société d'assurance et le numéro de police couvrant le
constructeur.
Mais le maître d'ouvrage, c'est-à-dire vous, doit obligatoirement être couvert par une assuranc
e dommages-ouvrage
. Elle a pour fonction de financer rapidement les réparations en cas de malfaçons. Dans la
pratique, le constructeur vous proposera sans doute une assurance dommages-ouvrage qu'il
souscrira pour votre compte, à des tarifs généralement compétitifs mais demandez tout de
même, par sécurité, une copie du contrat. Vous pouvez aussi faire votre affaire personnelle de
la recherche d'une telle assurance.
13. Réception des travaux
La réception des travaux se concrétise par un état des lieux établis contradictoirement entre
vous et le constructeur, signifiant votre acceptation des travaux même si certaines réserves
sont émises, que le constructeur devra lever, c'est-à-dire réparer. S'il y a des réserves, vous
pourrez consigner une partie du prix proportionnellement à leur importance et dans la limite de
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5 % du prix. Le constructeur, soucieux de toucher l'intégralité du prix au plus vite, propose
souvent une visite de prèréception afin de vous mettre d'accord sur toutes les finitions à
réaliser.
La loi prévoit deux modalités de réception. Soit vous vous faites assister par un professionnel
(architecte, ingénieur, maître d'oeuvre) et vous ne pourrez plus, dans cette hypothèse signaler
ultérieurement des défauts apparents censés avoir été vus par votre conseil.
En revanche, si vous n'êtes pas assisté, vous pourrez, dans un délai de huit jours suivant la
réception, signaler tous les défauts apparents qui vous auraient échappé.
Sont considérés comme des défauts apparents une porte ouvrant dans le mauvais sens, une
couleur imprévue de sanitaires, une erreur grossière d'implantation de fenêtre, d'un évier, des
finitions manquantes, ou encore des travaux inachévés...
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