CESSION DE PARTS DE SCI : L`ACTE SOUS SEINGS

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CESSION DE PARTS DE SCI : L’ACTE SOUS SEINGS PRIVÉS
RESTE POSSIBLE
Légifrance - 20/03/2014
PROBLÉMATIQUE
Les cessions de biens soumis à la formalité de publicité foncière, soit les immeubles
ou droits immobiliers, doivent être réalisées au moyen d’un acte reçu en la forme
authentique (par un notaire). Art. 710-1 du Code civil.
La cession de parts sociales de sociétés à prépondérance immobilière, SCI par
exemple, peut se faire par acte sous seings privés ou par acte authentique
(notarié) car elle n'est pas soumise à formalité de publicité foncière.
La cession de parts échappe donc, à ce jour, au formalisme de l'acte authentique. Il
n'est donc pas obligatoire de solliciter l'intervention d'un notaire.
L’article L.211-4 du Code de l’urbanisme soumet aux droit de préemption urbain
renforcé « la cession de la majorité des parts d’une société civile immobilière, lorsque
le patrimoine de cette société est constitué par une unité foncière, bâtie ou non, dont
la cession serait soumise au droit de préemption. »
Le dispositif existant exclut partiellement la cession de parts de SCI du champ du
droit de préemption des communes.
Le projet de loi ALUR prévoyait en son article 70 quater de modifier les modalités de
cession des parts des sociétés à prépondérance immobilière en vue d’assurer
l’efficacité du droit de préemption urbain.
Le Conseil Constitutionnel a censuré dans son intégralité l'article 153 (ancien
article 70 quater) de la loi ALUR relatif aux actes constatant la cession de la
majorité des parts sociales d'une société civile immobilière (Communiqué de
presse - 2014-691 DC).
SYNTHÈSE

Les étapes de l'élaboration de la loi
Le projet de loi dit ALUR, adopté en première lecture par l’Assemblée nationale le 17
septembre 2013, prévoyait en son article 70 quater de modifier les modalités de
cessions des parts des sociétés à prépondérance immobilière, vue d’assurer
l’efficacité du droit de préemption urbain. L'amendement n°1028 adopté par
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l’Assemblée nationale imposait le recours à l’acte authentique pour toute cession de
parts de SCI ou de sociétés à prépondérance immobilière.
En effet, l’article 1861 du Code civil était complété de l’alinéa suivant :
« Toute cession de parts sociales d’une société civile immobilière ou d’une société à
prépondérance immobilière est soumise aux dispositions de l’article 710-1 du code
civil. »
Cet article avait ensuite été supprimé en première lecture du Sénat le 26 octobre
2013 et rétablit en seconde lecture de l'Assemblée Nationale dans une rédaction
différente qui accordait aux avocats ainsi qu'aux experts comptables la possibilité de
rédiger les actes de cession de part de SCI. L’article 1861 du Code civil était alors
complété de l’alinéa suivant :
« Toute cession de la majorité des parts sociales d’une société civile immobilière,
lorsque le patrimoine de cette société est constitué par une unité foncière bâtie ou
non, dont la cession est soumise au droit de préemption prévu à l’article L. 211-1 du
code de l’urbanisme, doit être constatée par un acte reçu en la forme authentique ou
par un acte sous seing privé contresigné par un avocat ou par un professionnel de
l’expertise comptable dans les conditions prévues au chapitre Ier bis du titre II de la
loi n° 71-1130 du 31 décembre 1971 portant réforme de certaines professions
judiciaires et juridiques. Le rédacteur de l’acte met en œuvre à cet effet les
dispositions prévues à l’article L. 213-2 du même code. »
Le Sénat avait alors supprimé de nouveau l'article 70 quater en seconde lecture et
c'est la Commission mixte paritaire (Mémo : Procédure législative : étapes de
l'élaboration d'une loi) qui a, en définitive, rétablit l'article 70 quater sous l'article 153
de la loi. Ce texte a été adopté de manière définitive le 20 février dernier.

Saisine du Conseil Constitutionnel
Le Conseil Constitutionnel a censuré l'article 153 qui imposait que la cession de part
soit constatée par un acte reçu en la forme authentique ou par un acte sous seing
privé contresigné par un avocat ou par un professionnel de l'expertise comptable,
considérant que ces dispositions « portaient atteinte à la sécurité juridique du droit ».
Il ajoute que « ces dispositions ne présentent pas de lien avec les dispositions du
projet de loi initial », et déclare l'article 153 contraire à la Constitution (Décision n°
2014-691 DC du 20 mars 2014).
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