Le Marais - novembre 2013

CBRE
Retail France ViewPoint
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Novembre 2013
LE MARAIS, LA DESTINATION RETAIL À LA MODE
Damien Menard, Consultant, Retail
Sabine Echalier, Chargée d’Etudes Senior, Études et Recherche
PRÉAMBULE
Le Marais, cœur historique de Paris a opéré un virage au cours des dernières années, qui a profondément transformé
le secteur. Il est désormais un quartier parisien branché, à l’image de Soho à New York, Covent Garden à Londres et
Las Ramblas à Barcelone. Il est la destination touristique et shopping à la mode et par conséquent une cible
privilégiée par les enseignes internationales dans leur développement parisien. La forte demande se heurte désormais
à une offre limitée, avec peu de grandes surfaces ; ce déséquilibre a fait rapidement progresser les loyers et les
montants de cessions de bail demandé par les cédants. Le Marais est devenu une véritable marque comme l’illustre
récemment la stratégie adoptée par le BHV. L’enseigne a repensé son identité et a choisi de se rebaptiser « BHV
Marais » pour attirer une clientèle urbaine, chic et moderne.
Le Marais au cœur de Paris
Le Marais
Source: CBRE
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LE CENTRE HISTORIQUE DE PARIS
La typologie de la population a évolué au cours
des dernières années, aujourd’hui plutôt orientée
CSP+. Le Marais est considéré comme un quartier
jeune, branché, artiste, à l’image de Soho à New
York, Covent Garden à Londres et Las Ramblas à
Barcelone.
Il
est
aussi
une
destination
touristique
incontournable puisqu’il est le centre historique de
Paris, avec ses monuments et ses musées. Il a aussi
su garder une authenticité que les touristes
recherchent lors de leur visite de la capitale. Le
Marais bénéficie en outre d’un Plan de Sauvegarde
et de Mise en Valeur (PSMV). De fait, le commerce
tient une place centrale avec des restaurants, bars,
boutiques et des galeries d’art.
La Place des Vosges et la rue des Francs Bourgeois
sont d’ailleurs identifiées comme zone touristique et
les commerces bénéficient de ce fait de
l’autorisation d’ouverture dominicale.
Publication Date
UN QUARTIER PLÉBISCITÉ PAR LES ENSEIGNES
INTERNATIONALES
La
fermeture
progressive
des
commerces
indépendants confrontés à des niveaux de loyers
élevés et attirés par des montants de cessions de
baux conséquents crée ponctuellement des
opportunités pour les enseignes internationales,
notamment dans le prêt-à-porter qui y ouvre leur
« flagship » parisien ou bien y développent des
concepts novateurs (Adidas Original, Lacoste Live,
Diesel avec sa ligne Diesel Black Gold).
La rue des Rosiers et la rue des Francs Bourgeois
sont les axes les plus recherchés. Par manque
d’offre, les rues adjacentes connaissent un intérêt
croissant, à l’image de la rue Ste Croix de la
Bretonnerie où des enseignes comme Levis, Diesel
et récemment Casio se sont positionnées. Si
certaines enseignes « mass market » cherchent à
s’implanter, le positionnement est néanmoins
orienté moyen/haut de gamme.
La taille moyenne des boutiques dans le Marais est
comprise entre 50 m² et 150 m². Les enseignes
doivent donc être en mesure de s’adapter à ce type
de format.
Évolution des valeurs locatives (loyer + droit au bail)
rue des Francs Bourgeois
rue des Rosiers
rue Vieille du Temple
5,500
5,000
4,500
4,000
3,500
3,000
2,500
2,000
1,500
1,000
2010
2011
2012
2013
Source: CBRE
PRINCIPE DU REPOS DOMINICAL
La législation française impose le repos
dominical. Un commerce sans salarié peut ouvrir
le dimanche (sauf arrêté préfectoral spécifique). En
revanche, l'ouverture le dimanche d'un commerce
qui emploie des salariés, dont le repos
hebdomadaire est en principe fixé le dimanche,
n'est possible que s'il existe des dérogations.
Certaines activités ont des dérogations de droit.
D’abord, celles liées aux contraintes de production
et aux besoins du public (hôtels, cafés, restaurants,
débits de tabac, stations services, magasins de
meuble, fleuristes et poissonniers, établissement de
santé et sociaux, entreprises de transport et
d’expédition,
entreprises
de
presse
et
d’information, musées et salles de spectacles,
marchés et foires, services à la personne, industries
qui utilisent des matières premières périssables).
Les commerces alimentaires ont le droit d’ouvrir
sans restriction le matin jusqu’à 13h ainsi que les
commerces de détail non alimentaires situés dans
un zone touristique ou thermale définie par arrêté
préfectoral. Des dérogations par autorisation
administrative peuvent également être accordées
pour des durées temporaires ou dans le cadre de
périmètres d’usage de consommation exceptionnel
(PUCE). (source : service-public.fr)
VERS UNE OUVERTURE DOMINICALE GÉNÉRALISÉE DANS LE MARAIS ?
7 zones touristiques d’affluence exceptionnelle ou d’animation culturelle permanente ont été identifiée dans
Paris et leur permettent donc de déroger à la règle de la fermeture dominicale. Le quartier du Marais en
bénéficie mais est cantonné à la Place des Vosges, la rue d’Arcole et la rue des Francs Bourgeois. Malgré
l’interdiction, les commerçants des rues adjacentes sont pour la plupart ouverts tous les dimanches. Si pendant
plusieurs années, certains commerçants ont pris le droit d’ouvrir leur commerce, certains ont été rappelés à
l’ordre par les services de l’inspection du travail, à qui il a été rappelé qu’il n’y avait que 5 dimanches possibles
d’ouverture par an. La fermeture imposée pourrait être lourde de conséquence pour ces commerçants qui
réalisent près de 20 % de leurs ventes le dimanche.
La question de l’ouverture dominicale est un débat politique plus large qui revient souvent, l’équilibre entre
intérêt économique et intérêt social étant régulièrement soulevé.
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Les enseignes de mode
française telles que Zadig
& Voltaire, Sandro et Maje
ont
été
parmi
les
précurseurs
dans
le
Marais dans les années
2000 et ont largement
contribué à en faire une
destination mode.
Après plus de 2 ans de négociation,
recours et travaux, Uniqlo devrait au
1er trimestre 2014 au 39 rue des
Francs Bourgeois sur plus de
1 200 m² (950 m² de surface de
vente). Elle sera le plus grand point
de
vente
du
Marais
plutôt
coutumière des surfaces < 200 m².
Une nouvelle tendance ?
L’ouverture de Karen Millen sur 130 m²
pondérés pour une valeur locative de
2 900 €/m² en 2011, puis en 2012 du
nouveau concept The Kooples Sport
suivie par Amorino, rue des Francs
Bourgeois, à proximité immédiate de la
Place des Vosges, ont largement
contribué à relancer le commerce dans
cette portion de rue. Aujourd’hui, la rue
de Turenne, bénéficie des nouveaux flux
amenés par ces récentes implantations
suscitant l’intérêt de nouvelles enseignes.
Publication Date
Après l’ouverture de son
flagship du 279 rue St
Honoré, Michael Kors a
signé en juillet 2013 sur
80
m²
pondéré.
L’enseigne
branchée
poursuit
ainsi
son
développement
en
France, en choisissant des
destinations
shopping
incontournables.
Le déséquilibre entre l’offre et la
demande sur les axes historiques
profitent à des axes secondaires
comme la rue Ste Croix de la
Bretonnerie, de plus en plus
plébiscitée par les enseignes. Pour
preuve, l’ouverture de nouveaux
points de vente de Diesel (2012)
Levi’s et Superdry (2013), qui seront
bientôt rejointes par Casio qui ouvre
au n°5 sur 62 m² pondérés pour
1 729 €/m² son 1er point de vente en
France, signe que Le Marais est « là
où il faut être » !
L’ouverture du « flaghship »
UGG en octobre 2012 au 26
rue Vieille du Temple, a fait
parler d’elle. Les 200 m² ont
été âprement négociés avec
une cession de parts sociales
de 3,4 M€. Le Marais a de
nouveau été choisie pour une
1ère implantation parisienne
d’une enseigne internationale.
Source: CBRE
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L’ouverture des 1ères boutiques
COS - groupe H&M - (mars
2009) et Adidas Original (mai
2009) rue des Rosiers sont la
parfaite illustration de la volonté
des enseignes internationales
d’être présentes dans le Marais.
Les
groupes
internationaux
cherchent à y mettre en avant de
nouvelles gammes de produits
innovants et originaux.
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LE MARAIS RACONTE SON HISTOIRE
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Valeurs locatives dans le Marais au 1er novembre 2013
Axes
Tronçon
De rue Vieille du Temple à rue Elzevir
Rue des Francs Bourgeois
Rue Vieille du Temple
√
3 500 € – 5 000 €
2 500 € – 3 000 €
√
3 000 € – 4 000 €
De rue Vieille du Temple à rue Duval
2 000 € – 2 500 €
De rue Duval à rue Pavée
3 000 € – 4 000 €
De rue du Roi de Sicile à rue Ste
Croix de la Bretonnerie
1 000 € – 2 000 €
De rue Ste Croix de la Bretonnerie à
rue des Francs-Bourgeois
Rue Ste Croix de la
Bretonnerie
Valeur locative
/m² pondéré
De rue Elzevir à rue de Sévigné
De rue de Sévigné à Place des
Vosges
Rue des Rosiers
Zone
“prime”*
√
De rue des Archives à rue Vieille du
Temple
2 500 € – 3 500 €
1 000 € – 1 500 €
* zone « prime » : tronçon le plus recherché par les enseignes à l’échelle du quartier où les valeurs locatives sont de fait les plus élevées
Source: CBRE
CONTACTS
Etudes et Recherche
Aurélie Lemoine
Directrice
t : +33 (0)1 53 64 36 35
e : [email protected]
Sabine Echalier
Chargée d’études Senior
t : +33 (0)1 53 64 37 04
e : [email protected]
Retail
Chris Igwe
Directeur Retail CBRE France / Senior
Director European Retail Leasing, EMEA
Damien Menard
Consultant
Retail Paris
t : +33 (0)1 53 64 33 94
e : [email protected]
t : +33 (0)1 53 64 34 83
e : [email protected]
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