CR 2017-32_Déménagement : sortie des baux commerciaux

Rapport pour le conseil régional
JANVIER 2017
Présenté par
Valérie Pécresse
Présidente du conseil
régional d'Île-de-France
DEMENAGEMENT DU SIEGE DE LA REGION ILE-DE-FRANCE A
SAINT-OUEN (SEINE-SAINT-DENIS) - HABILITATION DE LA
PRESIDENTE
A
NEGOCIER
LA
SORTIE
DES
BAUX
COMMERCIAUX DES SITES ACTUELLEMENT EN LOCATION
CR 2017-32
Sommaire
EXPOSE DES MOTIFS .................................................................................................................. 4
PROJET DE DELIBERATION ........................................................................................................ 6
ANNEXE A LA DELIBERATION .................................................................................................... 7
CONSEIL REGIONAL D’ILE DE FRANCE
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RAPPORT N° CR 2017-32
EXPOSE DES MOTIFS
Par délibération n° CR 219-16 du 18 novembre 2016, notre Assemblée a voté le déménagement
du siège de la région sur un site unique à Saint-Ouen et m’a autorisé à signer les baux et les
promesses unilatérales de vente correspondants. Le présent rapport a pour objet de m’autoriser à
négocier et à signer les meilleures conditions de sortie des baux en cours et d’apporter des
informations complémentaires à la délibération du 18 novembre.
Aujourd’hui, notre institution est implantée sur 16 sites pour une superficie totale de 64 786 m²
dont 31 103 m² en location dans le cadre de baux commerciaux.
Les locations parisiennes se situent à proximité des sites centraux en propriété que sont Barbet,
Babylone et Invalides. Il s’agit des bureaux situés rue du Général Bertrand, rue du Bac et à NordPont, derrière la gare Montparnasse.
Les baux correspondant à ces locations ont été approuvés par l’Assemblée régionale sous la
précédente mandature. Ils fixent les conditions notamment financières d’occupation des locaux
(loyers, charges relatives à l’usage des locaux, taxes fiscales…).
Les principales caractéristiques de chacun des baux se présentent comme suit.
Le site du 24 rue du Général Bertrand à Paris 7ème accueille les agents du pôle lycées. Le bail
commercial conclu avec la SCC Monceau porte sur la location d’un bâtiment de 5 484 m² et 35
emplacements de parking pour un coût global 2016 de 4,986 M€ TTC soit 657 € HT/HC au m². Le
bail a pris effet le 1er novembre 2011 pour une durée maximale de 9 ans, soit jusqu’au 31 octobre
2020, dont une période ferme de 6 ans. La prochaine échéance triennale est par conséquent fixée
au 31 octobre 2017. Les services de ce site étant destinés à déménager sur INFLUENCE 1 dès le
début 2018, un maintien dans les lieux au-delà de cette échéance est donc nécessaire tout en
évitant d’entamer une nouvelle période triennale. Les conditions de ce maintien devront être
négociées avec le bailleur.
Le site des 115 et 142 rue du Bac à Paris 7ème fait l’objet d’un bail commercial conclu avec le Bon
Marché portant sur la location de 5 589 m² au 115 rue du Bac et 7 685 m² au 142 rue du Bac, soit
une superficie locative totale de 13 274 m² pour un coût global de 9,120 M€ TTC soit 496 € HT/HC
au m². Le dernier bail a pris effet le 1er juillet 2012 pour une durée maximale de 9 ans, soit
jusqu’au 30 juin 2021. Il prévoit la possibilité pour la Région de donner congé à chacune des
périodes triennales, la prochaine échéance étant fixée au 30 juin 2018. La majorité des équipes
installées sur ces sites ayant vocation à s’installer sur INFLUENCE 1 début 2018, une sortie
anticipée de quelques mois, au moins pour une partie de ces locaux, devra être négociée avec le
bailleur.
Enfin, le site de Nord-Pont, place des Cinq Martyrs du Lycée Buffon à Paris 15ème, a fait l’objet
d’un bail commercial conclu avec la SCI Dalle 2 portant sur la location de 6 515 m² et 40
emplacements de stationnement dans le cadre d’une convention de sous-location pour un coût
global de 4,297 M€ TTC soit 450 € HT/HC au m². Le bail a pris effet le 2 mai 2014 pour une durée
maximale de 9 ans (soit jusqu’au 1er mai 2023) dont une période ferme de 6 ans pouvant être
ramenée à 5 ans, soit au 1er mai 2019. Cette date correspond à celle prévisionnelle du
déménagement des services de la 2ème vague qui s’installeront sur INFLUENCE 2 en 2019. Le cas
échéant, une négociation avec le bailleur permettra d’ajuster la date de sortie effective.
Aussi, je vous propose de m’autoriser à négocier avec les propriétaires la sortie des baux
commerciaux des sites actuellement en location et à signer tout acte y afférant dans la limite des
conditions financières prévues par les baux actuels.
Rapport CR janv 2017 Négoc baux en cours V11 130117
13/01/2017
CONSEIL REGIONAL D’ILE DE FRANCE
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RAPPORT N° CR 2017-32
Par ailleurs, dans l’annexe n°2 de la délibération n° CR 219-16 relative au bail « Influence 2 », les
caractéristiques environnementales du bâtiment restaient à définir. Pour la parfaite information des
élus, il convient de préciser que le propriétaire s’est engagé à obtenir le label NF Bâtiments
Tertiaires – Démarche HQE® 2015 " au niveau Excellent, et le label BREEAM international New
Construction 2016 " au niveau Very Good. A défaut d’obtention de ces labels, le bailleur sera
redevable à la Région d’indemnités forfaitaires d’un montant de 337 500 € pour la démarche HQE
et 168 750 € pour la certification BREEAM.
Le présent rapport clarifie également, toujours sur l’immeuble « Influence 2 », les conditions
d’application de la franchise de loyer 2, équivalente à 15 mois de loyers hors TVA, hors charges et
hors impôts. Elle est appliquée sur le montant des loyers dans le cas où la Région resterait
locataire de l’immeuble et a, conformément à l’avis favorable de France Domaine, déjà été
imputée sur le prix de vente de 145 567 846 €.
Enfin, le permis de construire du bâtiment « Influence 2 », qui doit accueillir l’hémicycle, et qui était
toujours à l’instruction auprès des services d’urbanisme municipaux, suite à son dépôt par la
société NEXIMMO 101 (Filiale de Nexity) le 7 juin 2016, a été délivré par arrêté du maire de SaintOuen n° PC 93070 16A0023 du 21 décembre 2016. Une des conditions suspensives de la prise à
bail des locaux, prévue dans la délibération n°CR 219-16, est ainsi remplie.
Je vous prie de bien vouloir en délibérer.
La présidente du conseil régional
d’Ile-de-France
VALERIE PECRESSE
Rapport CR janv 2017 Négoc baux en cours V11 130117
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RAPPORT N° CR 2017-32
PROJET DE DELIBERATION
DU
Déménagement du siège de la Région Ile-de-France à Saint-Ouen (Seine-Saint-Denis)
Habilitation de la Présidente à négocier la sortie des baux commerciaux des sites actuellement
en location
LE CONSEIL REGIONAL D’ILE-DE-FRANCE
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Le code général des collectivités territoriales et notamment l’article L 4132-5 ;
Le code de commerce et notamment ses articles L145.1 et suivants relatifs au bail
commercial ;
La délibération n° CR 06-16 du 21 janvier 2016 relative au déménagement du siège de la
Région Ile-de-France hors de Paris ;
La délibération n° CR 219-16 du 18 novembre 2016 relative au déménagement du siège de
la Région Ile-de-France à Saint-Ouen (Seine-Saint-Denis) ;
L’avis de la commission des finances
L’avis de la commission de l’administration générale
Le rapport CR 2017-32
présenté par Madame la Présidente du Conseil régional d’Ile-deFrance
APRES EN AVOIR DELIBERE
Article 1 :
Autorise la Présidente du Conseil régional d’Île-de-France à négocier avec les
propriétaires la sortie des baux commerciaux des sites actuellement en location et à signer tout
acte y afférant dans la limite des conditions financières prévues par les baux actuels.
Article 2 :
Approuve les précisions apportées aux annexes n°2 et n°4 de la délibération n°CR 21916 du 18 novembre 2016 susvisée figurant en annexe à la présente délibération.
La présidente du conseil régional
d’Ile-de-France
VALERIE PECRESSE
Rapport CR janv 2017 Négoc baux en cours V11 130117
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RAPPORT N° CR 2017-32
ANNEXE A LA DELIBERATION
Rapport CR janv 2017 Négoc baux en cours V11 130117
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RAPPORT N° CR 2017-32
Annexe n° 2 de la délibération n°CR 219-16 du 18 novembre 2016
Le troisième alinéa du point iii. de l’annexe (page 17 de la délibération) est ainsi complété : « La
franchise de loyer 2 est déjà comprise dans le prix de 145 567 846 € H.T. Le cas échéant, la
franchise de loyer 3 viendra en déduction de ce prix.»
Le paragraphe « environnement » (page 18 de la délibération) est ainsi rédigé :
« Le Bailleur déclare vouloir obtenir les labels suivants pour l’Immeuble :
•
NF Bâtiments Tertiaires – Démarche HQE® 2015 " Niveau Excellent,
•
BREEAM international New Construction 2016 " Niveau Very Good.
et communiquer au Preneur une copie des certificats correspondants dès leur obtention.
À défaut d’obtention et de remise au Preneur des certificats suivants dans les vingt-quatre (24)
mois de la date de Mise à Disposition, le Bailleur sera redevable envers le Preneur des indemnités
forfaitaires et libératoires fixées comme suit entre les Parties :
•
s’agissant de la certification " NF Bâtiments Tertiaires – Démarche HQE® 2015 "
Niveau Excellent : la somme totale (non indexée, non révisable) de trois cent trente-sept
mille cinq cents euros (337.500 €) ; et
•
s’agissant de la certification " BREEAM international New Construction 2016 "
Niveau Very Good : la somme totale (non indexée, non révisable) de cent soixante-huit
mille sept cent cinquante euros (168.750 €). »
Annexe n° 4 à de la délibération n°CR 219-16 du 18 novembre 2016
Le dixième alinéa de l’annexe est ainsi complété : « : la franchise de loyer 1 (déjà consommée
compte tenu de la date de levée d’option) ; la franchise de loyer 2 (déjà comprise dans le prix
susmentionné) ; le cas échéant, la franchise de loyer 3, non comprise dans le prix susmentionné. »
Rapport CR janv 2017 Négoc baux en cours V11 130117
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