Le marché hôtelier du Montreuillois - CDT Pas-de-Calais

PROJET D’UN COMPLEXE TOURISTIQUE A FRENCQ
DANS LA ZONE DE MONTREUIL-SUR-MER / LE TOUQUET-PARIS-PLAGE
MARCHE HOTELIER
Février 2010
LE PROJET
Le Château DE ROSAMEL se situe au sud du village de FRENCQ, à 20 minutes du
TOUQUET-PARIS-PLAGE, station touristique de la côte d’Opale, de renommée
européenne et à 15 minutes de MONTREUIL-SUR-MER, ville reconnue comme l’un
des PLUS BEAUX DETOURS DE FRANCE : http://www.plusbeauxdetours.com
GIRAUD-SANNIER, un architecte du Boulonnais, a construit le château en 1770, à la
manière d’un château médiéval, en carré avec une cour intérieure. Trois côtés du
château sont bordés par des douves. Une tour cylindrique a été érigée à chacun des
quatre coins du bâtiment. La façade sud s’ouvre sur la cour principale. Cependant, le
château est actuellement fermé et n’est pas utilisé.
Les éléments suivants sont envisagés :
-
Un hôtel de 272 chambres d’une taille moyenne de 40 m²
-
Aires de restauration de 500 m²
-
Restaurant diététique de 300 m²
-
Salon et bar de 250 m²
-
Spa de 1 320 m²
-
Espaces de fonction incluant services techniques et support pour 1 050 m².
La décision finale concernant ces éléments, leur agencement, leur taille, etc. sera le
résultat d’une étude de faisabilité.
L’analyse de l’offre et de la demande aideront à alimenter les discussions à venir et
les décisions finales en termes de taille, type, agencement et services.
Document de travail – CDT PAS-DE-CALAIS – Février 2010
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L’HEBERGEMENT TOURISTIQUE
Le territoire du Pays du Montreuillois dispose de 767 établissements d’hébergement
touristique marchand, pour une capacité d’accueil d’environ 39 600 lits, répartis de la
façon suivante :
Capacité d’accueil en lits touristiques du Pays du Montreuillois
Types
Nb d’établissements Unités de logement Nombre de lits
Hôtellerie
67
2 062
4 124
Camping
47
8 577
32 876
Chambres d’hôtes
204
467
Gîtes et meublés de tourisme
449
2 164
39 631
L’offre d’hébergement est relativement forte en volume, et globalement d’un bon
confort.
Ainsi, sur les 67 établissements hôteliers recensés, on compte 13 hôtels 3 et 4*.
Ces hôtels de catégories supérieures sont presque tous localisés soit au TOUQUETPARIS-PLAGE (7 établissements pour 599 chambres), soit dans l’arrière pays à
MONTREUIL-SUR-MER ou dans sa proximité immédiate (6 hôtels pour 135
chambres).
L’OFFRE HOTELIERE DE LA ZONE D’ETUDE MONTREUIL – LE TOUQUET
Compte-tenu du projet envisagé, il convient d’analyser l’offre hôtelière à proximité
des deux destinations touristiques : MONTREUIL-SUR-MER et LE TOUQUETPARIS-PLAGE.
Nombre de
chambres
chaînes
Répartition
des chaînes
10
28
45
75
166
149
223
22,2 %
41,4 %
59,6 %
33
538
34,4 %
Catégorie
Nombre
d’hôtels
Nombre de
chambres
Répartition
Taille
moyenne
0* / 1*
2*
3*
4*
8
27
8
5
80
748
360
374
5,1 %
47,9 %
23,1 %
23,9 %
TOTAL
48
1 562
100,0
Document de travail – CDT PAS-DE-CALAIS – Février 2010
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La capacité moyenne des hôtels de la zone MONTREUIL / LE TOUQUET correspond
à la moyenne nationale, soit 34 chambres.
Avec 734 chambres dans 13 hôtels classés 3 et 4*, les catégories supérieures
représentent 47 % de la capacité hôtelière totale de la zone d’étude.
La moyenne du nombre de chambres dans les catégories 3 et 4* monte à plus de 56 et
à 124 chambres pour les 3 hôtels de chaînes de ces catégories :
-
NOVOTEL : 149 chambres 3*
-
HOLIDAY INN : 88 chambres 4*
-
MERCURE : 135 chambres 4*.
Bien entendu, et sans surprise, les chaînes intégrées sont toutes au TOUQUETPARIS-PLAGE.
Cette zone, y compris l’arrière pays dispose donc d’une hôtellerie relativement
diversifiée où les catégories supérieures (3 et 4* - normes 1986 ; aucun établissement
n’a, à ce jour, fait la démarche pour un reclassement selon les normes 2009),
représentent 27 % des établissements, mais 47 % du nombre de chambres (24 % pour
les seuls 4*).
LA DEMANDE HOTELIERE
TAUX D’OCCUPATION
On ne dispose pas de la distinction, qui serait pourtant nécessaire, entre les taux
d’occupation (TO) des hôtels de chaînes intégrées et ceux des hôtels indépendants.
A l’échelle nationale, ces taux sont les suivants :
-
TO des hôtels de chaînes : 68,2 %
-
TO des hôtels indépendants : 61,4 %.
Les taux moyens dont on dispose pour la zone d’étude indiquent que l’on se situe un
peu en-dessous de la moyenne nationale et très proche de la moyenne
départementale (59,5 %, en 2007), ce qui s’explique pour deux raisons principales :
Document de travail – CDT PAS-DE-CALAIS – Février 2010
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-
Une prédominance des nuitées d’agrément sur les nuitées d’affaires
pour l’ensemble de la zone d’étude : 16 % seulement sont des nuitées
d’affaires contre une moyenne régionale de 56,4 % ou encore une
moyenne pondérée de 37,4 % pour le littoral du Nord – Pas-de-Calais
-
Une représentation moindre des chaînes intégrées, notamment en
comparaison avec les zones plus urbaines de la région NORD – PASDE-CALAIS.
TAUX D’OCCUPATION ANNUELS MOYENS DE LA ZONE MONTREUIL / LE TOUQUET
Taux d’occupation (2)
2004 (1)
2005 (1)
2006 (1)
2007 (1)
59,7 %
59,5 %
60,0 %
59,8 %
2008 (1)
(1) Sources : CRT NORD-PAS-DE-CALAIS : Economie & Tourisme – Indices annuels de l’hôtellerie
(2) Il s’agit des TO moyens portant à la fois sur l’hôtellerie de chaînes et indépendante franchisée (538 chambres) et
indépendante pouvant adhérée à une chaîne volontaire (1 024 chambres).
MIX-CLIENTELE : AGREMENT, 1er - AFFAIRES, 2ème
L’hôtellerie de la zone d’étude accueille donc majoritairement une clientèle
d’agrément, alors qu’elle est au premier rang du littoral NORD – PAS-DE-CALAIS,
pour le nombre d’arrivées et de nuitées et pour la durée moyenne de séjour : 1,8
(contre une moyenne régionale de 1,6).
La zone d’étude MONTREUIL / LE TOUQUET accueille, en effet prés de 545 000
nuitées annuelles pour un total « COTE D’OPALE » de 1 840 000, soit prés de 30 %
des nuitées.
C’est sensiblement ce que réalise la zone CALAIS LITTORAL (540 000 nuitées, mais
dont 38 % sont des nuitées d’affaires).
TAUX ANNUELS DES NUITEES D’AFFAIRES HOTELIERES DE LA ZONE MONTREUIL / LE TOUQUET
Part des clientèles
d’affaires
2004 (1)
2005 (1)
2006 (1)
2007 (1)
16,0 %
15,0 %
17,0 %
16,0 %
2008 (1)
(1) Sources : CRT NORD-PAS-DE-CALAIS : Economie & Tourisme – Indices annuels de l’hôtellerie
Document de travail – CDT PAS-DE-CALAIS – Février 2010
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Là encore, il s’agira de distinguer entre les hôtels de chaînes et les hôtels
indépendants, mais aussi d’affiner le mix agrément / affaires, mensuellement.
Toutefois, on peut imaginer qu’un produit hôtelier bien positionné sur le segment
AFFAIRES, implanté dans la zone d’étude, puisse être en capacité d’augmenter de
manière significative son taux d’occupation : 16 % de nuitées d’affaires dans une
région qui en réalise prés de 60 %, (ou même encore prés de 40 % sur le littoral), ne
paraît pas hors de portée.
MIX-CLIENTELE : UNE CLIENTELE FRANCAISE ASSEZ LARGEMENT
MAJORITAIRE
L’hôtellerie de la zone d’étude accueille un peu plus de Français que d’étrangers.
Cela tranche quelque peu avec l’hôtellerie des agglomérations de CALAIS (où 66 %
sont des arrivées étrangères) et de BOULOGNE-SUR-MER (où le mix-clientèle
français / étranger est à quasi parité).
Cela peut s’expliquer par plusieurs raisons :
-
Une part plus importante de la clientèle francilienne dans les hôtels de la zone
d’étude
-
Cette prédominance de la clientèle française est sans doute plus accentuée
dans l’hôtellerie de l’arrière pays, un peu moins dans les hôtels du TOUQUET.
PART DES ARRIVEES ETRANGERES DANS LES HOTELS DE LA ZONE MONTREUIL / LE TOUQUET
Part des clientèles
étrangères
2004 (1)
2005 (1)
2006 (1)
2007 (1)
37,0 %
36,0 %
41,0 %
42,0 %
2008 (1)
(1) Sources : CRT NORD-PAS-DE-CALAIS : Economie & Tourisme – Indices annuels de l’hôtellerie
En 2007, les nationalités sont, par ordre d’importance, et sans grande surprise :
-
Les Britanniques : 73,1 %
-
Les Belges : 16,9 %
-
Les Allemands : 2,8 %.
Document de travail – CDT PAS-DE-CALAIS – Février 2010
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Là encore, la zone d’étude MONTREUIL – LE TOUQUET montre sa double
singularité par rapport à la demande hôtelière régionale et littorale :
-
Une clientèle plus diversifiée et en fin de compte moins dépendante de
la fluctuation du marché britannique, surtout dans l’arrière-pays du
Montreuillois
-
Une durée moyenne des séjours hôteliers largement supérieure à la
moyenne régionale, reflet d’une clientèle d’agrément supérieure à
n’importe quelle zone du NORD – PAS-DE-CALAIS.
SAISONNALITE ET PRIX DES CHAMBRES
L’analyse de la saisonnalité des hôtels du TOUQUET pour les catégories supérieures
confirme les grandes caractéristiques de la demande touristique de la zone d’étude :
-
Une clientèle d’agrément qui prédomine, d’où des taux d’occupation
largement supérieurs en période de vacances scolaires, notamment
dans les hôtels 3*
-
Des taux d’occupation en 3* sensiblement supérieurs à ceux en 4* et
pour tous les mois de l’année pour une offre supérieure sur le créneau
4* : 356 chambres pour 318, en 3*
-
Des prix affichés qui ne marquent pas une très grande saisonnalité :
généralement 3 saisons sont marquées, dont une très longue haute
saison, jusqu’à 36 semaines par an.
TAUX D’OCCUPATION MENSUELS DES HOTELS 3 ET 4* DU TOUQUET-PARIS-PLAGE EN 2008
2008
Jan.
Fév.
Mars
Avril
Mai
Juin
Juillet
Août
Sep.
Oct.
Nov.
Déc.
3*
47 %
58 %
64 %
75 %
83 %
80 %
86 %
93 %
82 %
70 %
54 %
45 %
4*
33 %
46 %
48 %
50 %
69 %
75 %
65 %
76 %
66 %
54 %
47 %
41 %
Document de travail – CDT PAS-DE-CALAIS – Février 2010
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CONCLUSION
L’analyse rapide de l’offre et de la demande hôtelières de la zone d’étude
MONTREUIL / LE TOUQUET montre un marché hôtelier plutôt stable,
notamment sur le créneau 4*. Il n’y a donc pas lieu de positionner le projet hôtelier
du Château de ROSAMEL sur ce créneau.
C’est un peu moins vrai pour le créneau 3* où la situation, du moins du point de
vue des taux d’occupation, montre une situation plus favorable.
Il y a donc deux scénarios possibles pour le projet du Château de ROSAMEL à
FRENCQ :
-
Se placer sur un créneau 3* avec un positionnement restauration
d’exception et sur une destination AFFAIRES. Dans ce cas-là, ce complexe
entrerait en concurrence assez directe avec les adresses 3* de la zone
d’étude, et même certainement du 4*, car alors se serait un établissement
nouveau conçu selon les normes de classement 2009. La situation du marché
du 3*, même si, on peut, en effet s’interroger sur l’opportunité d’augmenter
l’offre sur ce créneau, n’est sans doute pas encore assez stabilisée
-
Se placer résolument sur un créneau luxe, c’est-à-dire la catégorie 5* des
normes de classement hôtelier 2009. C’est une offre peu présente en région
NORD – PAS-DE-CALAIS : un seul établissement est actuellement reclassé
dans cette catégorie, l’hôtel HERMITAGE GANTOIS à LILLE :
www.hotelhermitagegantois.com.
Ce serait alors une adresse exceptionnelle, sans concurrence directe : le lieu
le mérite certainement. Toutefois, la situation géographique du projet, sans
aucun équipement à proximité immédiate, mérite que ce complexe soit
conçu comme un « resort » avec une ou plusieurs activités fortement
attractives.
Document de travail – CDT PAS-DE-CALAIS – Février 2010
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