141212ANACI CS

Speech de Claudine Speltz à l’ANACI,
X Congresso Nazionale Straordinario,
Milano, 14 décembre 2012
Chers collègues,
Chers amis,
Permettez-moi tout d’abord de vous remercier bien chaleureusement pour votre
invitation qui me permet de m’exprimer au nom du Conseil européen des professions
immobilières, association qui me tient à cœur depuis de nombreuses années. Je me
permets
de
vous
rappeler
que
l’ANACI,
tout
comme
mon
association
luxembourgeoise, la CIGDL, sont des membres fondateurs du CEPI.
Il est évident pour nous tous qu’une association professionnelle à elle seule ne
saurait influencer le marché immobilier; cela vaut certainement aussi pour les
associations représentatives des administrateurs de biens, terme que j’entends ici
principalement sous l’assertion de syndic de copropriétés, et accessoirement comme
gérant ou régisseur. L’impact que nous voulons avoir vise les professionnels avant
de viser le marché: ce sont leurs intérêts professionnels que nous défendons, et ce
sont leurs services aux clients que nous voulons soutenir et renforcer.
Le
développement des associations professionnelles consiste à initier des tâches et des
projets, à faire partager des expériences professionnelles, à exploiter des
opportunités politiques autant qu’économiques pour aider les professionnels,
collectivement et individuellement, à renforcer leur position sur le marché, à
améliorer leur visibilité, à renforcer la reconnaissance de leur travail.
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Nous sommes probablement bien d’accord sur ce principe. Mais pourquoi le
soulever ? Ou pour le dire autrement : Est-ce que quelque chose nous échapperait
dans la manière de gérer notre association? Je ne sais pas si vous vous posez cette
question souvent ; pour ma part, et en tant que Présidente du CEPI, je l’entends
régulièrement. Et pour être franche, je me la pose régulièrement aussi. Permettezmoi dès lors de partager quelques réflexions avec vous, de vérifier quelques
convictions, et de proposer quelques pistes de travail.
1. Pourquoi avoir besoin d’une association aujourd’hui ?
Il m’apparaît que les administrateurs de biens sont mis sous pression par le
législateur, les clients, les concurrents, et que cette tendance va croissante. Je
m’explique :
-
nous faisons face à une multiplication et une complexification des législations
et des réglementations. Pensons aux nombreuses règles et impératifs dans le
domaine technique, qu’ils soient environnementaux, énergétiques ; les règles
fiscales et financières se multiplient ; la responsabilité juridique du
professionnel, tout simplement, s’en trouve renforcée et nous impose une
veille continue de notre propre travail ;
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-
l’administrateur de biens doit entendre et répondre aux nombreuses
demandes des clients ; la gestion des réunions devient un art à part entière, et
la prévention des conflits traduit la capacité d’assurer, en amont, un travail de
qualité qui tend à les éviter;
-
de multiples techniques de gestion doivent nous aider à renforcer la qualité
de notre travail ; qu’il s’agisse d’outils informatiques nous permettant
d’automatiser certaines procédures administratives, de mesurer l’efficacité et
l’efficience de nos services et le niveau de satisfaction qu’ils procurent, de
comparer la gestion entre immeubles, d’améliorer la communication entre
parties prenantes etc. ;
-
ces mêmes techniques peuvent également nous démarquer de nos
concurrents qui, parfois, se font de plus en plus insistants ;
si la grande
majorité des administrateurs travaille encore sous forme de petites entités
familiales dans la majorité des pays de l’UE, une tendance à la concentration
se fait sentir partout, permettant une réduction des coûts et un partage des
compétences.
Ces différentes tendances nous obligent à plus de rigueur, à plus de travail en
amont, à plus de compétences. D’autre part, elles nous invitent à nous démarquer
davantage et à donner une attention toute particulière à la gestion des demandes
des clients, voire à personnaliser les services.
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Certains verront une quasi contradiction entre le besoin de renforcer un ensemble de
services de base d’une part, et la nécessité de se démarquer et de personnaliser les
services d’autre part. Pour ma part, je pense, que notre capacité à gérer les relations
et les demandes individuelles et spécifiques est basée sur une lecture partagée des
défis et sur un accord par rapport aux tâches de base à assurer. Notre travail, aussi
prenant soit-il, ne peut pas être uniquement dicté et nourri par les besoins de notre
environnement professionnel direct. Il me paraît indispensable que nous prenions le
temps de partager nos expériences et d’apprendre les uns des autres, avec pour but,
de formaliser, normaliser et valoriser davantage nos compétences et notre métier. Il
m’apparaît aussi qu’une association professionnelle reste une des clefs importantes
pour favoriser et soutenir ce travail de formalisation, de normalisation et de
valorisation.
2. Pourquoi une collaboration transfrontalière et européenne ?
Tous, nous faisons partie d’une association nationale, active dans un environnement
national réglementé ou non réglementé, comprenant des besoins qui doivent être
discutés et solutionnés au niveau où ils se présentent. Pourquoi donc l’ANACI a-t-elle
pris l’option de s’intéresser au travail des associations d’autres pays ?
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En préparant mon intervention, cette question m’a tout de suite suggéré une image
que je voudrais partager avec vous. Si vous avez le bonheur d’avoir des enfants, et
si ceux-ci ont l’âge des études supérieures, vous aurez peut-être remarqué que leur
manière d’étudier n’a plus grand-chose à voir avec les nôtres d’antan. Finies les
heures passées derrière un bureau, reclus dans une chambre d’étudiant au troisième
étage d’un centre ou de ce que nous appelions un « kot » ou « chambre de bonne ».
Les universités et les hautes écoles créent aujourd’hui des espaces d’étude qui
permettent aux étudiants de ne pas se sentir isolés face aux examens, de partager
des notes, de s’interpeller, de discuter, de s’entre aider. Certains y verront peut-être
une nouvelle forme de solidarité et applaudiront. Pour ma part, j’y vois d’abord une
réaction à la solitude qu’impose l’utilisation excessive de l’ordinateur, et un réflexe
assez naturel face à au niveau d’exigence auquel les étudiants sont confrontés.
En faisant un parallèle avec notre profession, je remarque que nous avons l’habitude
de travailler dans notre coin, le nez dans le guidon, pris par les nombreuses
exigences qui nous sont imposées et auxquelles nous tentons de faire face. Quand
nous rencontrons un problème que nous n’arrivons plus à résoudre, alors seulement
nous levons bien souvent la tête, appelons un collègue et lui demandons un avis.
Mais pourquoi ne serions-nous pas plus proactifs?
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La question se pose aux professionnels autant qu’aux associations professionnelles,
qui sont confrontées au besoin de formaliser, normaliser et valoriser le profession.
Face aux contraintes du marché, du législateur, des clients ou de la technique, nous
avons parfois le réflexe de nous demander : comment font les français ? Et comment
font les autrichiens, les polonais et les finlandais ? En le faisant tous, notre réflexe
devient un investissement et un
acte de solidarité qui doit nous permettre de
renforcer et d’améliorer le service à nos affiliés.
Il y a une autre raison pour laquelle mon association luxembourgeoise, la CIGDL, a
décidé de s’intéresser au travail des associations d’autres pays. C’est le rôle que
prétend jouer l’Union européenne dans le fonctionnement de notre métier. Je
m’explique :
L’union européenne est un projet politique qui a ceci de particulier qu’il n’entend,
pour réussir, se réaliser qu’au travers d’un espace économique commun. Autrement
dit : sans Marché intérieur qui fonctionne, pas d’Union stable. Sur la base de ce
credo,
certaines
professions
ont
tenté,
depuis
longtemps,
d’obtenir
une
reconnaissance et des règles du jeu en commun ; mais seules quelques rares
professions ayant un impact direct sur la santé et la sécurité des citoyens ont su
obtenir cette reconnaissance à ce jour. L’administration de biens ne semble pas
vraiment nuire à la santé ou à la sécurité des clients – si ce n’est peut-être à celle
des administrateurs eux-mêmes ? ☺ - et n’a jamais obtenu de réglementation
européenne fixant l’accès à la profession ou les conditions de son exercice. Bien au
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contraire, et plus sérieusement, nombre de pays refusent farouchement à se défaire
de leurs prérogatives dans des secteurs qui, comme l’immobilier, sont soumis à une
législation et un système juridique fort liés à des cultures et mentalités locales.
Croiriez-vous dès lors que l’administration de biens reste exempte de l’influence
régulatrice européenne ? Ne rêvons pas ! Le législateur européen influence notre
métier de multiples manières, mais pas toujours comme nous le pensons. D’une part,
il oblige les Etats membres de se défaire de toute forme de réglementation qui gêne
le bon fonctionnement d’un marché économique commun, et donc de la libre
concurrence. Ceci a pour effet que la profession d’administrateur de biens, mais
aussi celle d’agent immobilier, se voit déréglementée en Pologne et en Espagne.
D’autre part, il multiplie les règles du jeu – certains parlent de règlite aigüe – dans
des domaines qui impactent notre métier de manière certaine : je rappelle
l’environnement, l’énergie, le développement durable, mais aussi les transactions
financières, la médiation dans les domaines des finances et des assurances, la
reconnaissance des qualifications, le blanchiment d’argent, etc.
Pour cette raison, mon association se dit qu’elle ne peut pas se permettre d’être
absente de Bruxelles. Cela représente pour elle un nouvel investissement solidaire,
un travail en amont qui, dans le meilleur cas, nous évitera des négociations
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impossibles avec nos autorités nationales lorsque les règles européennes devront
être transposées en droit national.
3. Et en quoi le CEPI peut-il être utile en Italie?
Le Conseil européen des Professions immobilières est l’outil que nous avons choisi
pour faciliter les contacts entre associations européennes et pour défendre nos
intérêts auprès des institutions européennes. Nous est-il utile ?
En tant que Présidente de l’association, je me dois de poser cette question
régulièrement, peut-être trop régulièrement. Elle comporte deux aspects : sommesnous satisfaits de la qualité des services rendus? Et : Est-ce que le retour est à la
hauteur de notre investissement ? Permettez-moi de me concentrer d’abord sur la
seconde question.
Le CEPI est une association d’associations : cela paraît loin du terrain et c’est parfois
une réalité fort abstraite. Mais il y a un point que je m’évertue à rappeler, et qui
constitue un préalable et une condition nécessaire à l’efficacité de notre engagement
européen : le CEPI n’est pas une couche de travail que nous ajoutons au nôtre et
que nous déléguons à quelques personnes à Bruxelles ; non, le CEPI est une
dimension de notre travail domestique, au sujet duquel nous rendons des comptes à
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nos affiliés. De même, le CEPI n’est pas d’abord une structure de veille politique à
Bruxelles, il est un travail commun et solidaire dans lequel nous investissons et nous
nous investissons ; chaque association membre utilise les ressources disponibles, ce
qui veut dire que les autres associations membres font la même chose avec pour but
de créer un tronc commun. La CIGDL, c’est le CEPI au Luxembourg, et l’ANACI,
c’est le CEPI en Italie. C’est en cela que le CEPI peut être un outil syndical et une
plateforme commune de service européen.
Comprenez bien que, si ce point m’est précieux, il ne comporte pas de finalité autre
qu’un appel à toutes les associations membres du CEPI. Je suis personnellement
convaincue de l’importance d’un outil commun au niveau européen, mais je sais que
sa qualité sera à l’image de notre investissement. Alors que la crise actuelle appelle
parfois certains à un repli identitaire national, cet appel n’en est que plus explicite.
Mais quels services le CEPI peut-il offrir qui puissent répondre aux besoins des
associations membres, et plus particulièrement aux attentes de l’ANACI ?
-
le travail politique est prioritaire et le restera : la performance énergétique des
bâtiments, avec le projet de passeport est un dossier qui a ou devra être
transposé en droit italien : nous nous battons pour que les administrateurs de
biens soient entendus en temps utiles et que les nouvelles règles ne viennent
pas inutilement alourdir leur travail ; il en va de même pour les obligations
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liées aux questions d’utilisation de l’eau dans les bâtiments, à la pollution des
sols, au blanchiment d’argent, aux services de médiation financière, aux
nouvelles obligations relatives à la résolution des conflits, etc. Par ailleurs, nos
efforts se concentrent sur la valorisation de nos savoir-faire au travers de
l’élaboration d’un profil européen de compétences et d’un travail de révision
de la directive européenne sur la reconnaissance des qualifications
professionnelles.
Est-ce que ces priorités sont les vôtres ? Participez-vous à nos enquêtes ? Est-ce
que le CEPI comprend correctement vos soucis et y répond de manière efficace ?
Estimez-vous
que
vous
recevez
suffisamment
d’informations
sur
nos
efforts communs? Ce sont des questions que je vous soumets et auxquelles je ne
peux pas répondre à votre place. En revanche, je peux vous assurer que nous
sommes et restons à l’écoute de vos préoccupations politiques.
-
C’est en ce sens que nous avons décidé de renforcer le travail d’information et
de communication, corollaire indispensable au travail politique, par le biais du
site Internet, de l’Extranet, des publications, du portail d’informations. J’ai été
particulièrement heureuse que la publication de l’ANACI au sujet de la
législation relative à l’administration de biens, et ce dans 17 pays, a pu être
reprise sur le site du CEPI ; et je peux vous dire que l’information est
consultée régulièrement par les internautes.
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L’objectif de nos efforts de communication interne est de faire remonter vos
demandes et vos soucis ; il est aussi de vous encourager à utiliser des
articles, des prises de positions, des informations relatives aux marchés, et de
nourrir vos propres affiliés, de renforcer la visibilité de l’ANACI comme acteur
européen. Plusieurs associations membres telles que l’IPI (B) et la PREF (PL)
se font fortes de lier une partie de leur site à celui du CEPI, source
d’information complémentaire et apparemment très appréciés des affiliés.
Etes-vous
satisfaits
de
la
communication
du
CEPI ?
En
bénéficiez-vous
suffisamment ? Pouvez-vous la valoriser auprès de vos affiliés ? Il va de soi que
nous restons à votre disposition pour l’adapter, l’améliorer, la renforcer. Faites-nous
connaître vos demandes, ici aussi, et nous ferons ce qui est de notre ressort pour y
répondre de manière efficace.
-
Lors de dernières réunions du comité professionnel des administrateurs de
biens, la CEAB, il a été rappelé combien il est important de valoriser notre
métier aussi au sein du CEPI. Nous avons ainsi décidé d’initier des projets
spécifiques à l’administration de biens, et d’utiliser ces projets pour réunir plus
souvent les professionnels en leur qualité d’acteurs européens. En avril 2013,
nous souhaitons proposer un séminaire sur la prévention des conflits et
partager les expériences dans le domaine de la médiation. Tout au long de
l’année, nous donnerons aussi priorité à la finalisation d’un profil de
compétences européen. Il est vrai que nos collègues de l’Europe centrale en
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sont demandeurs. Ils nous demandent de les aider à traduire le profil en
propositions
de
formation
qui
puissent
offrir
une
reconnaissance
professionnelle dans des pays qui ne sont pas réglementés et ne bénéficient
pas de centres de formation spécialisés. Nous contacterons aussi nos
partenaires formatifs en Italie à cet effet et serions fort heureux de pouvoir
compter sur l’appui actif de l’ANACI.
Est-ce que ces priorités rencontrent votre accord et votre soutien ? Avez-vous
d’autres idées, d’autres demandes, d’autres besoins ? Faites les connaître ?
Leonardo et moi-même sommes vos porte-parole au sein du CEPI.
Assurons-en le suivi et la mise en oeuvre, au sein du secrétariat à Bruxelles et au
sein de votre secrétariat à Rome, de manière conjointe.
Claudine Speltz
Milan, 14 décembre 2012
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