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CB RICHARD ELLIS MARKET VIEW
Hôtels
FRANCE
FRANCE
1er
SEMESTRE
Juillet
2008
2007
L’ACTIVITÉ DU TOURISME ET DE L’HÔTELLERIE EN FRANCE EN 2007
Le tourisme continue d’être une activité motrice
pour l’économie française. Avec un nombre
record de 82 millions de touristes en 2007, la
France demeure la 1ère destination mondiale
devant l'Espagne. Pour la 2ème année
consécutive, le nombre de touristes étrangers
s’est accru de 3,8 % par rapport à l’année
précédente. Or, l’attractivité de notre territoire
auprès de la clientèle internationale apparaît
essentielle pour l’activité hôtelière. En effet,
alors que seulement 35 % des séjours en
France des touristes français ont lieu en
hébergement marchand, près des 3/4 des
touristes non résidents ont utilisé ce type
d’hébergement en 2007 (source : enquête sur
les visiteurs de l’étranger - direction du
Tourisme, TNS-Sofres). Et si les Européens ont
davantage tendance que les clientèles long
courrier à se répartir dans tous les types
d’hébergement, l’hôtel reste le mode privilégié
pour les arrivants d’origine plus lointaine, en
particulier asiatique ou nord-américaine.
Ainsi, c’est essentiellement grâce aux touristes
étrangers que le nombre de nuitées dans les
hôtels de tourisme a nettement progressé en
2007 (+ 3,6 %), pour s’établir à 199 millions
de nuitées en France métropolitaine (source :
enquête de fréquentation hôtelière, INSEE). En
effet, l’accueil réussi de la coupe du monde
de rugby a permis le retour de la clientèle
européenne (+ 5,3 %), qui a représenté les
3/4 des nuitées des étrangers, alors que la
fréquentation s’effritait régulièrement depuis
2002. La progression est également marquée
pour les clientèles lointaines (+ 4,9 %), grâce
à la clientèle américaine en hausse mais aussi
à l’arrivée de touristes sud-américains (en
particulier argentins) et australiens, attirés eux
aussi par la coupe du monde de rugby.
TENDANCES 2008
Nuitées France
RevPar
Taux d’occupation
TAUX D’OCCUPATION DES HÔTELS DE TOURISME (EN %)
75
70
65
60
Évolution / 2007
55
50
45
40
0*
2003
1*
2*
2004
3*
2005
4* et 4* luxe
2006
Total
2007
Source : Enquête de fréquentation hôtelière - INSEE, direction du Tourisme,
partenaires régionaux
www.cbre.fr
© 2008 CB Richard Ellis
Cette forte demande a permis une hausse
sensible des prix moyens (+ 6,4 % en
moyenne selon MKG Hospitality) pour tous les
segments du marché, la bonne santé de
l'hôtellerie haut de gamme rejaillissant sur les
autres. En effet, comme en 2006, ce sont les
hôtels de catégorie 3 et surtout 4 étoiles qui
ont réalisé les meilleures performances en
2007. Leur fréquentation ne cesse de croître
depuis le point bas de l’année 2003. Ce sont
d’ailleurs les deux catégories d’hôtels qui se
sont le plus développées depuis trois ans. Au
final, avec une croissance de 9,1 % de son
revenu par chambre construite (source : MKG
Hospitality), l'hôtellerie française dans son
ensemble a connu une des meilleures années
de la décennie, performance très proche du
record de l'année 2000 (+ 9,4 %).
PERFORMANCES DE L'HÔTELLERIE DE CHAÎNES INTÉGRÉES EN
FRANCE EN 2007
Catégorie
RevPar
Évolution / 2006
0* / 1*
26,6 €
+ 5,3 %
2*
43,4 €
+ 6,7 %
3*
61,2 €
+ 9,8 %
4*
143,0 €
+ 11,3 %
57,3 €
+ 9,1 %
Global
Source : Base de données MKG Hospitality - Février 2008
Le rôle moteur de la capitale, où le taux
d’occupation a dépassé les 80 %, ne s'est pas
démenti en 2007, grâce notamment au
dynamisme de la clientèle Affaires et à un
évènementiel important. Tiré par les palaces
du Triangle d'Or et plus largement par tout le
segment haut de gamme, l'ensemble de
l'hôtellerie parisienne profite d'une hausse
globale de son RevPAR de 14,2 %. En
province, les bons résultats se sont concentrés
dans les grandes villes, confirmant la
tendance au déplacement du tourisme de
loisirs vers les pôles urbains : Lyon (+ 10,8 %),
Marseille, dont l'hôtellerie haut de gamme est
en plein renouveau (+ 10,3 %), Lille (+ 8,0 %),
Strasbourg, qui bénéficie désormais du TGV
Est (+ 8,0 %), Bordeaux (+ 7,1 %), Nice
(+ 6,2 %) et Toulouse (+ 5,3 %).
CB RICHARD ELLIS | MARKET VIEW | HÔTELS | 1S 2008
PERSPECTIVES 2008
L’INVESTISSEMENT EN FRANCE AU 1er SEMESTRE 2008
Après trois années excellentes pour le marché hôtelier français, dans un contexte très porteur
pour l’investissement immobilier à l’échelle européenne, 2008 marque un tournant
incontestable. Quelle que soit la classe d’actifs concernée, les acquéreurs se trouvent
aujourd’hui confrontés à des restrictions dans l’octroi du crédit, avec une forte remontée des
exigences des banques en termes de volumes d’equity : en dessous de 35-40 % d’apports en
fonds propres, il devient difficile d’obtenir un financement. Cette limitation des possibilités de
recours à l’effet de levier associée au renchérissement du coût de l’argent impose aux
investisseurs de revoir sensiblement à la hausse leurs attentes de rendement pour maintenir un
niveau de rémunération correct de leurs fonds propres. L’impact se fait d’ores et déjà ressentir
sur les taux de rendement locatif : après plusieurs années de baisse continue, la remontée sur
les six derniers mois atteint 150 points de base en province et en périphérie, 100 points de base
dans Paris.
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Budapest
(36) 1 374 3040
Bulawayo
(263) 9 630 20
Cape Town
Côté vendeurs, de nombreux investisseurs
détiennent des actifs en fin de cycle et se
Paris intra muros
6 %–7 %
trouvent de ce fait en situation d’arbitrer.
Province centre-ville
8 % – 9,5 %
Toutefois, ils manifestent pour l’instant une
certaine réticence à aller sur le marché dans
Périphérie
9 % – 11,5 %
ce nouveau contexte qui leur est moins
Source : CB Richard Ellis
favorable. Cet attentisme est renforcé par la
constante amélioration des résultats opérationnels des hôtels qui, sur un segment où les
loyers sont de plus en plus souvent « dynamiques » (indexés sur le chiffre d’affaires ou le
résultat), pousse les investisseurs à conserver leurs actifs matures en portefeuille plutôt que
se confronter à une baisse des valorisations.
ER
LES TAUX DE RENDEMENT LOCATIF INITIAUX AU 1 JUILLET 2008
Malgré ces blocages au niveau de l’offre, le niveau des engagements du 1 semestre 2008
reste satisfaisant, avec plus de 800 millions d’euros investis, à comparer à un peu moins de
2 milliards d’euros pour l’ensemble de l’année 2007. En effet, le marché a été animé par
quelques grosses transactions. Les opérateurs hôteliers ont notamment poursuivi leur politique
d’externalisation de leur patrimoine immobilier. Ainsi, 2 importants portefeuilles de murs d’hôtels
ont été cédés : Axa Reim a finalisé, pour le compte d’un consortium regroupant la CDC et les
fonds d’investissement European Hotel Venture et Alternative Property Income Venture,
l’acquisition d’un portefeuille Accor pour un montant global de 466 M€ ; Belambra a signé
un sale & lease back avec Vivapierre pour 125 M€.
er
De fait, l’appétit des investisseurs pour l’hôtellerie ne se dément pas. En atteste le
développement de nouveaux véhicules dédiés à ce segment de marché : Vivapierre, 1er OPCI
du type, qui s’est illustré en ce début d’année ; Capital France Hôtel, fonds lancé par Cardif
et GE Real Estate Europe qui ambitionne d’investir 1 Md€ d’ici à fin 2010 en Europe. Ainsi,
l’activité devrait se maintenir dans la 2ème partie de l’année sur la lancée du 1er semestre, malgré
les difficultés de rencontre plus grandes entre l’offre et la demande.
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© CB Richard Ellis, juillet 2008
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Après une baisse de régime sur les mois de mars et avril, qui a fait craindre un ralentissement
d’activité lié à une conjoncture économique internationale incertaine, l’hôtellerie française a
retrouvé en mai le chemin de la croissance. En particulier, les ponts du 1er et du 8 mai, cette
année associés à la Pentecôte, ont été très favorables à l’activité hôtelière. Ainsi, sur les
5 premiers mois de l’année, le RevPAR global progresse de 7,1 %, grâce essentiellement à
l’augmentation des prix moyens (+ 5,9 %). Certes, l’horizon économique international s’est
assombri ces derniers temps (crise financière et ralentissement économique en Europe et aux
USA, hausse du prix du pétrole, parité euro-dollar renchérissant le coût des destinations de la
zone euro), mais pour l’instant aucun retournement de conjoncture touristique ne se profile.