COMITE D`ENGAGEMENT DU 23 MAI 2005 PROJET DE LA

COMITE D’ENGAGEMENT
DU 23 MAI 2005
PROJET DE LA VILLE DE PAU
QUARTIERS OUSSE DES BOIS ET LES PLANETES
Le projet de rénovation urbaine présenté par la ville de Pau et pour lequel le Préfet a émis un avis
favorable concerne les quartiers de l’Ousse des Bois et des Planètes.
Cette opération fait suite à une première phase engagée dans le cadre de l’ORU. La démolition
de 175 logements avait permis d’introduite une première phase de diversification dans les
quartiers avec l’introduction de 96 logements sociaux sous forme pavillonnaire accueillant pour la
moitié des populations extérieures au quartier. Le projet global de rénovation urbaine présenté à
l’Agence a été élaboré au cours de cette première phase.
La communauté d’agglo est dotée d’un Programme local de l’habitat. Sur ce périmètre, seules
deux villes disposent d’un nombre de logements sociaux supérieurs à 20% du parc. Elle est
délégataire de la compétence « aide à la pierre » depuis 2005 et s’inscrit dans un processus de
redéploiement de l’habitat social mené en parallèle de la stratégie de rénovation urbaine du
quartier.
1) Programme présenté :
Sur le quartier du Hameau :
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Une démolition de 201 logements sociaux,
La réhabilitation de 243 logements sociaux,
La construction de 255 logements dont 92 sur le périmètre de l’Ousse des Bois,
La résidentialisation de 541 logements sociaux,
L’amélioration des connections routières et piétonnes avec le centre ville,
La création d’un espace vert en coeur de quartier et la valorisation des Berges de l’Ousse,
La diversification de l’habitat avec la construction d’environ 68 logements par l’AFL dont
50 sur le site,
La création de plusieurs équipements dont un pôle emploi, un pôle petite enfance, une
maison des associations,
La réinstallation de la Maison de la Montagne.
Le coût total de ce programme est estimé à 71,051 M€ TTC et fait l’objet d’une demande de
subvention maximum à l’ANRU de 18,545 M€ sur la période 2005-2009, sur la base des
hypothèses de participations financières des différents partenaires suivantes :
1
Contribution financière
Ville
EPCI
Département
Région
Bailleurs
FEDER
CDC (subvention)
Autres recettes
11,249 M€
1,654 M€
1,711 M€
0,948 M€
26,694 M
1,398 M€
0,199 M€
8,649 M€
Dont fonds propres
organismes
Dont PRU
organismes et
CL
A préciser
A préciser
2) Remarques du Comité d’Engagement
Le Comité d’Engagement a souligné la qualité du projet de rénovation urbaine présenté pour le
quartier de l’Ousse des Bois et des Planètes qui reflète l’action continue de la ville de Pau dans le
traitement des quartiers en politique de la ville. Les partenaires ont remarqué, en outre, la bonne
coordination des volets urbains et sociaux du projet dans le cadre du dispositif de conduite de
projet présenté. Les opérations prévues s’inscrivent dans une véritable stratégie de rénovation
urbaine en continuation de l’action précédemment engagée dans le cadre de l’ORU.
Le projet de rénovation urbaine concerne principalement le quartier de l’Ousse de Bois mais la
ville a choisi de traiter l’ensemble de la ZUS du Hameau dans une stratégie de réinsertion de la
cité dans le fonctionnement du nord de la ville. Le projet privilégie donc l’accessibilité du quartier
depuis le centre-ville ainsi que l’implantation et la restructuration des équipements destinés à
valoriser ce territoire fortement stigmatisé. Le comité d’engagement s’est montré favorable à cette
stratégie que reflète le traitement différencié des opérations d’aménagement et équipement en
fonction de leur participation directe à la requalification des deux cités.
Les partenaires ont rappelé la nécessité de l’intervention sur le quartier des Planètes. Ce
patrimoine, bien que récent et de bonne qualité, souffre d’une vacance structurelle liée au niveau
de loyer de l’ensemble peu en adéquation avec le marché. La réussite du projet de requalification
du territoire du Hameau ainsi que l’intervention forte subventionnée par l’Agence sur les espaces
extérieurs des Planètes, les pieds d’immeubles et les parties communes devraient permettre de
revaloriser cet ensemble et de le réinsérer au marché du logement. Le traitement particulier des
pieds d’immeuble et l’organisation de la voirie en impasses confortent le sentiment d’insécurité de
l’ensemble. Les partenaires restent donc particulièrement attentifs aux principes de
résidentialisation qui seront retenus par le bailleur.
Concernant l’activité commerciale du quartier, les partenaires se sont questionnés sur la
pertinence du montage proposé dans le tableau financier faisant porter aux bailleurs l’ensemble
du risque initial de l’opération. Ils se sont prononcés en faveur de l’intervention d’un opérateur
privé spécialisé dans ce type d’opération. Après expertise, l’Epareca ne souhaite pas participer à
cette opération commerciale.
Enfin, les partenaires ont remarqué la forte implication de la ville dans le projet. Ils reçoivent
favorablement sa forte participation financière au projet.
Dans ce cadre, le Comité d’Engagement a donc émis un avis favorable sur le projet urbain
relatif à l’opération de rénovation urbaine du quartier de l’Ousse des bois et des Planètes
localisé dans la ZUS du Hameau.
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3) Eléments à prendre en compte pour la rédaction de la convention concernant le projet
de rénovation urbaine du quartier de l’Ousse des Bois :
¾ Concernant le nombre de reconstructions proposées dans le cadre du projet, les
partenaires rappellent que la participation de l’Agence au logement social se limite à la
reconstitution de l’offre sociale démolie. En conséquent, seules 200 reconstructions sur
les 255 proposées pourront être subventionnées par l’ANRU. Le supplément, relevant du
développement de l’offre devra être financé sur le plan de relance du logement social. Le
nombre de PLUS CD sera lui déterminé par le nombre de ménages à reloger à la date de
la décision de démolir prise par les partenaires locaux et validée par le service de l’Etat.
Le document attestant ce nombre devra être transmis aux partenaires avant la signature
de la convention.
¾ Concernant la réhabilitation du patrimoine de l’Ousse des Bois considéré comme pérenne
et étant donné la volonté de maîtrise des niveaux de loyers affirmée par le bailleur, la
recherche des économies d’énergies et sa forte participation en fonds propres, les
partenaires ont estimés que les réhabilitations proposées, bien que coûteuses, pouvaient
être subventionnées par l’Agence.
¾ Les partenaires ont pris acte de la volonté municipale d’approfondir la réflexion sur le volet
Gestion Urbaine de Proximité tel que proposé par les acteurs locaux, le dispositif à mettre
en place afin d’assurer la gestion des espaces du quartier devra être intégré par voie
d’avenant à la conclusion de l’étude actuellement menée sur ce sujet d’ici la fin 2005.
Devront également apparaître les échéances des rétrocessions foncières envisagées à
l’issu du projet de rénovation urbaine afin de clarifier ce qui relève du domaine public et du
domaine privé.
¾ De même pour le volet commercial, les montants de subvention de l’ANRU devront être
intégrés à la convention par l’intermédiaire de cet avenant sur la base des résultats d’une
étude de pré-commercialisation et de la réalisation d’un compte d’exploitation prévisionnel
à 15 ans fondé sur l’intervention d’un opérateur. Sous réserve de l’expertise par l’ANRU,
l’Agence pourra intervenir sous le forme d’une participation à la subvention d’équilibre de
l’investissement, après que la participation des différentes collectivités et que les
dispositifs existant par ailleurs été sollicités.
¾ La ville de Pau est considérée comme une ville en situation financière normale.
Néanmoins, tenant compte des efforts importants consentis pour requalifier les deux ZUS
du nord de son territoire, les partenaires valident pour les équipements, comme cela a été
fait pour les aménagements, un taux de subventionnement moyen de 25%, pour les
opérations subventionnées par l’ANRU.
¾ Enfin, considérant que la participation demandée à l’agence ne traduit pas un partage
suffisamment équilibré des efforts de la solidarité locale, il a souligné l’intérêt qu’il y a à
poursuivre les négociations avec le Département et la Région jusqu’à la signature de la
convention afin de compléter le financement du projet visant à réduire la part des maîtres
d’ouvrage et de l’ANRU ou à rajouter des opérations au programme de rénovation
urbaine. Si les discussions sur ce sujet ne pouvaient aboutir avant la conclusion de la
convention, le Comité d’Engagement se réserve le droit d’évoquer ce dossier en Conseil
d’Administration.
Avis Adopté
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Liste des opérations pré-conventionnées :
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AQS Bâtiment Flourète Arousète, Beyrouine et Toulet, MO OPHLM : 282 105 €
Pôle sportif, MO Ville : 137 500 €
Pérennisation de l’association PNEUS, MO Ville : 30 100€
Atelier participatif de quartier, MO Ville : 79 931€
Equipe projet, MO ville : 95 400 €
Soit un total de 625 036 € de subvention ANRU
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