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C e t t e s e m a i n e p a r A n n e H I LT P O L D L Ä D E R M A N N , T i t u l a i r e d u b r e v e t d ’ a v o c a t
Changer d'affectation pour une arcade,
est-ce possible?
L
a loi prévoit que «le copropriétaire a
le pouvoir d'administrer, d'utiliser et
d'aménager ses locaux dans la mesure
où il ne restreint pas l'exercice du droit des
autres copropriétaires, n'endommage pas
les parties, ouvrages et installations communs du bâtiment, n'entrave pas leur utilisation ou n'en modifie pas l'aspect extérieur».
Ainsi, comme son nom l'indique, le droit
exclusif permet au propriétaire d'étage d'utiliser et d'aménager intérieurement son unité
d'étage comme bon lui semble. Cette liberté
d'utilisation est présumée, mais elle peut
toutefois être restreinte par des limitations
légales ou conventionnelles. Le copropriétaire a également un droit d'aménagement
intérieur, qui lui permet de modifier les
parties exclusives comme il le souhaite. Ce
droit ne s'étend toutefois que sur les parties
«intérieures» de la part d'étage, dès lors que,
s'agissant des parties «extérieures», celles-ci
participent de la forme extérieure et de l'aspect du bâtiment.
Il existe toutefois des restrictions légales au
droit exclusif, imposées par l'ordre juridique.
On peut citer par exemple des restrictions
découlant de l'interdiction de l'abus de droit,
de l'aménagement du territoire, de la police
des constructions, de la protection de l'environnement ou encore des normes de police.
L’aménagement du territoire détermine par
En bref
CGI Conseils édite et distribue de nombreux documents
destinés aux propriétaires, tels que les contrats de bail,
les conditions générales et règles et usages locatifs ou les
formulaires officiels. Ces documents sont régulièrement
remis à jour et nous avons le plaisir de vous annoncer
qu’une version 2008 des contrats de bail et des conditions générales pour les appartements, villas, garages et
locaux commerciaux est disponible et en vente à notre
arcade. Nous éditons également un règlement type d’administration et d’usage de la PPE, également en vente à
notre arcade (12, rue de Chantepoulet).
hostettler
Je suis copropriétaire d’un appartement dans une PPE. Un des copropriétaires, dont le lot est une arcade commerciale, veut
changer l’exploitation de cette arcade, louée auparavant comme commerce de vêtements, pour en faire un café-restaurant.
L’assemblée des copropriétaires doit-elle être consultée et peut-elle s’opposer à ce changement d’affectation? Luc D., Genève
Puis-je transformer ma boutique en restaurant?
exemple de façon restrictive l'affectation
possible d'un immeuble. Les propriétaires
d'étage sont tenus de respecter ces restrictions dans l'utilisation des parties exclusives. Ainsi, l'autorisation d'affecter les parties
exclusives à des fins commerciales peut figurer au règlement d'administration et d'utilisation, mais le propriétaire d'étage ne peut se
prévaloir de cette autorisation réglementaire
que si elle est en accord avec l'aménagement du territoire (en d’autres termes si la
partie d’étage est en affectation commerciale et non en logement). L'aménagement
intérieur de parties exclusives peut parfois
être subordonné à l'obtention d'un permis
de construire. Les normes du droit de la
construction limiteront ainsi le droit exclusif
du copropriétaire, qui ne pourrait pas entreprendre n’importe quels travaux.
Préserver les intérêts des
copropriétaires
Par ailleurs, et ainsi que la loi le stipule, les
propriétaires d'étage ne sont pas autorisés
à user de leurs droits contre les intérêts de
la communauté ou des autres propriétaires
d'étage. Dans le cadre de l'administration,
l'utilisation et l'aménagement de leur partie
exclusive, les propriétaires d'étage ne sont
donc pas autorisés à restreindre les droits
identiques des autres propriétaires d'étage.
La mise en œuvre de ce principe dépend
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de la nature et de la situation concrète
d'une propriété par étages. On peut préciser que tout comportement qui empêche
des propriétaires d'étage de jouir paisiblement de leur appartement ou qui perturbe
l'exploitation d'un commerce est proscrit
par la loi. Même sans disposition réglementaire, il est ainsi interdit de se livrer à
des activités industrielles incommodantes
dans une propriété par étages affectée à
l'habitat, même si l'aménagement du territoire autorise un tel usage, d'exploiter un
night-club dans une maison d'habitation,
de provoquer des immixtions olfactives ou
auditives perturbant gravement l'exploitation d'un commerce, d'occasionner des
trépidations ou vibrations qui causent des
dégâts matériels ou suscitent des craintes
de la part de la clientèle.
Les actes d'administration, d'utilisation ou
d'aménagement intérieur ne doivent en
outre pas endommager les parties communes (par exemple une atteinte au mur
porteur). Ces actes d'utilisation ou d'aménagement intérieur ne doivent pas non plus
entraver l'utilisation des parties communes
ni modifier l'aspect extérieur. Un copropriétaire d'étage ne peut par exemple pas, en
vertu de son droit exclusif, créer un balcon,
une fenêtre ou une porte supplémentaire, ni
déplacer ou supprimer un mur extérieur (par
exemple le front d'un local commercial).
Par ailleurs, la communauté des propriétai-
cgi conseils
res d'étage peut limiter le droit exclusif par
le biais du règlement d'administration et
d'utilisation, en prévoyant des restrictions
dans l'affectation ou la destination des unités d'étage, ou en interdisant par exemple
certaines activités commerciales. Il est en
effet possible d’exclure les activités commerciales qui sont à l'origine de nuisances
réelles pour les propriétaires d'étage. On
pense surtout à des activités qui occasionnent des immixtions auditives, olfactives ou
psychologiques. On peut aussi proscrire des
activités commerciales qui, de façon générale, attirent un grand nombre de personnes
dans une propriété par étages. Il n'est en
revanche pas possible d'exclure toute activité
commerciale.
Acte et règlement
Enfin, l'acte constitutif de la propriété par
étages peut également comporter certaines
limitations au droit exclusif, en fixant par
exemple déjà l'affectation commerciale précise et déterminée de la part d'étage.
Il convient, dans votre cas, de vérifier ce
que prévoient d’une part votre règlement, et
d’autre part l’acte constitutif de la PPE.
A noter que si l’affectation commerciale est
prévue, par opposition à celle de logement,
sans autre précision, vous ne pourrez en
déduire aucune limitation ou restriction pour
l’activité envisagée par le copropriétaire.
Dans les règlements types, il est le plus
souvent prévu que les copropriétaires ne
peuvent pas changer la destination des
locaux sans l’assentiment de l’assemblée
générale des copropriétaires. On entend parlà le changement d'habitation en affectation
commerciale ou l'inverse. A notre sens, cela
ne comprend pas le changement d'exploitation (de commerce en restaurant) de la
destination commerciale des locaux.
L’assemblée générale ne pourra ainsi pas
s’opposer à ce changement, mais elle devra
être consultée pour tous les travaux portant
sur les parties communes (par exemple sur
les façades en cas de pose d’enseignes ou
d’ouverture d’une terrasse), tant en ce qui
concerne l’aménagement intérieur (en cas
d’atteinte aux murs porteurs par exemple)
que pour l’aménagement extérieur.
Vous pourrez en revanche, si vous êtes
empêché de jouir paisiblement de votre
appartement, demander à l’exploitant de
prendre des mesures pour faire cesser les
atteintes en cas de nuisances sonores ou
olfactives. n
CGI Conseils
Association au service de l'immobilier
12, rue de Chantepoulet – CP 1265 – 1211 Genève 1
T 022 715 02 10 – F 022 715 02 22 – [email protected]
Pour tout complément d'information,
CGI Conseils est à votre disposition
le matin de 8h30 à 11h30 au tél. 022 715 02 10
ou sur rendez-vous.
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Veuillez me faire parvenir un catalogue Flyer 2008 ainsi qu’un bon d’essai Flyer
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AVIS A NOS LECTEURS PHOTOGRAPHES ET SUPPORTERS
La rédaction de Tout l’Immobilier recherche toute photo qui aurait pu être prise devant le stade de Genève, lors d’un soir de match de l’Euro, qui montrerait un semiremorque aux couleurs de votre journal, escorté par des motards de la gendarmerie, fendant la foule pour se rendre au dépôt de notre partenaire de distribution Epsilon
SA, situé à côté du stade. Tout l’Immobilier/Tout l’Emploi, imprimé le samedi et disponible en caissettes dès le dimanche dans la plupart des communes, est en effet livré
à Epsilon le samedi soir pour être dans votre boîte aux lettres le lundi. Notre partenaire Transport Express a donc bénéficié d’une autorisation spéciale et d’une escorte
pour effectuer cette livraison «historique». Une photo de cet événement insolite vaudrait une récompense à son auteur et serait publiée dans nos colonnes.