[ITW] « Acheter un immeuble comme une obligation peut se payer

[ITW] « Acheter un immeuble comme une obligation peut se payer très cher à terme »
BOURSE / FINANCE - 14.06.2016
Après 20 ans chez Perial, Jean-Christophe Antoine a rejoint le groupe Atland pour prendre en main, au côté de Patrick Laforêt, la SGP Voisin et y appliquer ses «
convictions immobilières ». Des convictions qui passent par la mise en place d’une stratégie opportuniste et l’ambition de développer les véhicules d’investissement
du groupe Voisin.
Business Immo: Pourquoi avez-vous rejoint la SGP Voisin après 20 ans au sein du groupe Perial ?
Jean-Christophe Antoine : J’ai souhaité un meilleur alignement de mes savoir-faire et de mes convictions immobilières avec un
actionnaire dont la stratégie me correspond. En rejoignant la société de gestion de portefeuille Voisin, j’intègre le groupe Atland qui
dispose d’une compétence immobilière et d’une organisation où les services ne sont pas cloisonnés. Or, lorsque vous achetez un
immeuble, il faut avoir non seulement une stratégie locative, mais aussi une idée de sortie à un horizon moyen ou long terme. Dans
des structures trop cloisonnées, l’information se perd et met en péril la création de valeur attendue d’un investissement.
BI: Quelles sont vos convictions immobilières ?
JCA: Nous vivons actuellement une situation inédite avec une dichotomie entre un marché de l’investissement noyé par un flot de
liquidité et un marché locatif qui reste sous tension faute de reprise économique franche. Elle s’explique en partie par l’échec des politiques de relance des
banques centrales. Je n’ai jamais connu une telle dichotomie en 30 ans d’activité dans l’immobilier. Cela doit nous inciter à une certaine prudence à court terme
dans notre politique d’acquisition. Aujourd’hui, la performance des SCPI ne peut plus être jugée à l’aune du seul différentiel de rendement avec les produits
d’assurance-vie ou de l’OAT à 10 ans, mais doit s’analyser sur le long terme. La SCPI est un produit d’épargne simple et lisible qui ne doit pas perdre son essence,
à savoir la capacité d’inscrire son patrimoine sur un minimum de 8 à 10 ans afin de servir un rendement régulier à ses associés et de consolider leur capital.
Acheter un immeuble comme une obligation peut se payer très cher à terme. Qui est capable de prédire la hausse des taux d’intérêts sachant qu’elle va
mécaniquement dégrader la valeur vénale de l’immeuble et impacter le prix de la part ? Quid de la sortie du locataire au terme de 6 ou 9 ans fermes de bail ?
Personne n’est en mesure d’anticiper le climat économique à cet horizon. C’est pourquoi, plus que jamais, un gestionnaire de SCPI doit être prudent dans sa
politique d’investissement et ne pas céder à la facilité sous la pression de la collecte.
BI: Quel va être alors votre stratégie à la direction de Voisin ?
JCA: Nous nous inscrivons dans une stratégie immobilière volontairement opportuniste qui doit nous permettre le développement raisonnable des encours gérés
au travers des véhicules actuels et par la création de nouveaux fonds. Cela n’est pas contradictoire avec notre analyse du marché si l’on conserve nos critères de
sélection, à savoir la proximité et la valeur ajoutée de l’asset management. La proximité nous garantit une connaissance profonde des marchés, des acteurs et une
relation étroite avec nos locataires et une forte granularité de nos portefeuilles immobiliers pour une moindre volatilité. La valeur ajoutée de l’asset management
sera de mettre en œuvre une stratégie propre à chaque actif afin de tenir les objectifs de performance de chacun de nos fonds. Au côté de Patrick Laforêt,
président du directoire, je vais m’appuyer sur une équipe de collaborateurs compétents renforcée depuis peu par l’arrivée d’Alexandre Claudet. À court terme je
souhaite mettre en place une dynamique de succès au sein de la société, mais aussi un accompagnement avec des moyens Alexandre Claudet sur l’innovation et
un management transversal. Je crois profondément que le digital va impacter fortement notre secteur et qu’il permettra à ceux qui sauront en prendre la mesure de
faire évoluer leurs métiers et d’accélérer leur développement. C’est dans ce courant que Voisin s’inscrit résolument. Cette vision partagée par Foncière Atland,
actionnaire de Voisin nous permettra également de réfléchir à la diversification de nos produits, à l’accompagnement de nos clients et partenaires par les services
et à l’anticipation des changements.
BI: Aujourd’hui, que représente Voisin dans le paysage des SCPI ?
JCA: Voisin gère cinq SCPI pour une capitalisation de plus de 250 M€. Créée il y a 47 ans et basée à Dijon, la SGP est spécialiste de l’investissement dans les
métropoles régionales. Nous allons accélérer le développement en nous appuyant sur cette stratégie, sans rentrer dans une course aux volumes gérés, à partir de
trois SCPI, deux à capital fixe et une à capital variable. Le positionnement de la SCPI Immo Placement, investie à 90 % en régions (70 % bureaux, 30
% commerce) et plus particulièrement en Rhône-Alpes, sera maintenu sur les métropoles régionales qui concentrent 70 % du PIB national et offrent toujours un
rendement supérieur à celui de l’Île-de-France. Nous poursuivrons également la stratégie de Foncière Rémusat, investie à 90 % en province avec une exposition à
75 % sur le commerce, que nous avons la volonté d’élargir à l’ensemble de la France. Nous sommes plus particulièrement intéressés par les boutiques de
centre-ville à partir de 200 000 € et les parcs d’activité commerciale. Enfin, le troisième véhicule autour duquel nous articulons nos ambitions de développement est
la SCPI à capital variable Épargne Pierre, qui aura une vocation opportuniste. Elle ne se focalisera pas sur une nature d’actif ou un positionnement géographique,
mais ira chercher des actifs offrant un rendement moyen d’au moins 7 % où la création de valeur sera le fruit de notre asset management. Son objectif sera de
surperformer la moyenne des SCPI tout en étant capable d’assurer une régularité de ses revenus. Notre politique est de conserver cette proximité qui a été le gage
de la performance de nos SCPI dont la distribution s’établit entre 5,70 % et 6,16 % en 2015 tout en disposant d’une réserve de plus-values latentes. Et notre
objectif est de maintenir ce niveau de distribution supérieur à celui de nos concurrents et de le faire savoir aux conseillers en gestion de patrimoine.
BI: Votre stratégie de développement passera également par les OPCI ?
JCA: Effectivement. Voisin prévoit le lancement de ses deux premiers OPPCI cette année. Le premier a reçu un agrément AMF et devrait être lancé dans les
prochaines semaines, il s’appuiera dès sa création sur l’externalisation d’un patrimoine valorisé à plus de 100 M€. Nous sommes également en phase d’agrément
pour la création d’un deuxième OPPCI centré sur les bureaux en Île-de-France à restructurer. Doté de 150 M€ d’equity, il visera à constituer un patrimoine de
l’ordre de 270 M€.
AUTEUR(S)
Gaël Thomas
Directeur de la rédaction - Business Immo
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Mot(s) clé(s) : Alexandre Claudet, Asset management, Epargne Pierre, Foncière Atland, Groupe Atland, Innovation, OAT, OPPCI, Patrick Laforêt, SCPI, SCPI Immo Placement, Perial,
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