patrimoine immobilier économique

Communauté Urbaine de Nantes
DELEGATION DE SERVICE PUBLIC
Contrat d’affermage
Compte Rendu Annuel à la Collectivité
Au 31 Décembre 2010
CRAC AFFERMAGE 2010
1
Sommaire
Page
LA FICHE CONTRACTUELLE
1.1 Le contrat et ses avenants
1.2 Le patrimoine géré
4
4
5
MODIFICATIONS INTERNVENUES DANS LA VIE
DU DELEGATAIRE
6
TABLEAUX SYNTHETIQUES
7
7
7
7
3.1 Affermage 2003-2010
3.2 Affermage global 2005-2010
3.3 Pépinières Nantes Créatic, Rezé Créatic et Couëron Créatic
LE COMPTE-RENDU D’ACTIVITE
4.1 Nombre d’entreprises hébergées sur les sites affermage
4.1.1 Comparatif années 2010 - 2009 - 2008 - 2007 - 2006 – 2005 – 2004 - 2003
4.1.2 Taux de rotation des entreprises
4.1.3 Vacance 2010
4.1.4 Nombre d’emplois
4.1.5 Typologie des demandes
8
8
9
9
10
10
11
4.2 Les impayés
12
4.3 Les services
4.3.1 Détail des recettes « prestations de services 2010 et 2009 »
4.3.2 Comparatif : Détail recettes prestations de services 2008
12
14
14
4.4 Les actions d’animation
15
4.5 Les tarifs
4.5.1 Les loyers
4.5.2 Les services
15
15
18
4.6 Les travaux réalisés en 2010
4.6.1 Les travaux prévus en 2011
4.6.2 Actions développement durable
4.6.3 Plan de Stratégie Patrimoniale
19
20
21
21
4.7 Les biens immobiliers-mobiliers
4.7.1 Les biens de retour
4.7.2 Les biens de reprise matériels et immobiliers
22
22
24
4.8 Les effectifs du service affermage
27
LE COMPTE-RENDU FINANCIER
28
28
29
30
31
32
35
35
5.1
5.2
5.3
5.4
5.5
5.6
5.7
Le compte-rendu d’exploitation 2010
Compte d’exploitation 2009 pour comparatif
Evolution du compte d’exploitation 2009/2010 en valeur absolue
Commentaires
L’imputation des charges indirectes
L’investissement et ses modes de comptabilisation
Les engagements à incidence financière
ANALYSE DE LA QUALITE DU SERVICE
ANNEXE : Rapport d’activités du Réseau Créatic 2010
CRAC AFFERMAGE 2010
36
37
2
DELEGATION DE SERVICE PUBLIC
Introduction
Avec la création de la Communauté Urbaine de Nantes au 1er Janvier 2001 reprenant la
compétence développement économique des communes, la propriété des patrimoines
municipaux est devenue communautaire.
Suite à une procédure de Délégation de Service Public, par contrat d’affermage du
23 Décembre 2002, la SEM Nantes Aménagement a été retenue pour gérer de 2003 à
2010 un patrimoine public composé de 9 sites sur les communes de Nantes, Rezé et
Couëron.
Depuis le 1er Octobre 2009, ces patrimoines représentent une SHON d’environ 22 235
m² et une surface utile commercialisable de 17 605 m² environ.
Depuis l’année 2001, les deux pépinières de Nantes et Rezé sont certifiées par l’AFNOR
(Norme NF 248). Le dernier audit a eu lieu en octobre 2009 avec une certification des
trois sites Créatic (Nantes, Rezé et Couëron).
CRAC AFFERMAGE 2010
3
1
La Fiche Contractuelle
1.1 Le contrat et ses avenants
La SAEM Nantes Aménagement a été retenue pour gérer le patrimoine
économique de la Communauté Urbaine de Nantes, par contrat d’affermage du 23
décembre 2002, du 1er janvier 2003 au 31 Décembre 2010.
Conseil Communautaire du 13 décembre 2002
Conseil d’Administration du 27 novembre 2002
Convention signée le 23 décembre 2002
Visa préfectoral du 23 décembre 2002
La Délégation de Service Public a été modifiée par avenant 1, sortant du
patrimoine géré 831 m² du bâtiment de La Géraudière, vendu à la société
Eurofins. La redevance d’affermage a été revue à la baisse (313 060 € en année
pleine, contre 344 000 €).
Conseil Communautaire du 20 juin 2003
Conseil d’Administration du 19 mai 2003
Convention signée le 3 juillet 2003
Visa préfectoral du 4 juillet 2003
La Délégation de Service Public a ensuite été modifiée par avenant 2, pour
intégrer une cellule de 98 m² du bâtiment du Carré de Couëron racheté par
Nantes Métropole.
Conseil Communautaire du 18 juin 2004
Conseil d’Administration du 12 mai 2004
Convention signée le 2 août 2004
Visa préfectoral du 3 août 2004
Un avenant 3 du 30 mai 2006 a réduit la redevance d’affermage versée à Nantes
Métropole à 268 060 € et supprimé la subvention à la même hauteur (45 000 €).
Un avenant 4 du 18 juillet 2008 intègre l’extension du Carré de Couëron soit
1 460 m² de surfaces locatives dans un objectif mixte pépinière et hôtel.
Un avenant 5 du 9 octobre 2009 intègre des nouveaux lots situés sur le site de
Mallève I et Mallève II qui déploient respectivement 316 m² et 160 m² de surface
locative. Les deux copropriétés pouvant ainsi être supprimées.
4
CRAC AFFERMAGE 2010
Enfin un avenant 6 du 21 juin 2010 prolonge le contrat de DSP jusqu’au
31.12.2011.
1.2 Le patrimoine immobilier géré
Au 31 décembre 2010, le patrimoine immobilier géré se compose de 9 sites
représentant 22 235 m² de Shon environ.
SURFACES
SITE
SHON
PRIVATIVES
Nantes Créatic
1 978
1 503
Rezé Créatic
2 182
1 515
Chantrerie
3 100
2 498
Géraudière
1 218
1 109
Mallève 1
2 541
1 788
Mallève 2
3 441
2 935
CPI
34
34
Les Granits
3 686
3 520
Couëron
4 055
2703
TOTAL
22 235
17 605
Le patrimoine immobilier géré a évolué dans le temps :
21 172 m² Shon au 1er janvier 2003, début de la convention
20 341 m² Shon au 1er juillet 2003
20 439 m² Shon au le 1er juillet 2004
21 208 m² Shon depuis le 1er octobre 2008 (avec extension Couëron)
22 235 m² Shon depuis le 9 octobre 2009 (avec les surfaces complémentaires
de Mallève 1 et Mallève 2)
Selon la convention de Délégation de Service Public, Nantes Métropole Aménagement est
chargée :
De commercialiser
De gérer le patrimoine et de procéder au renouvellement du matériel
D’effectuer le gros entretien et les grosses réparations
De mettre en œuvre des moyens logistiques partagés
De développer des actions d’animation collective
De mettre en œuvre un accompagnement individualisé des créateurs
5
CRAC AFFERMAGE 2010
2
Modification intervenue dans
la vie du délégataire
15 décembre 2009 :
Approbation du lancement de l’étude générale sur la gestion du patrimoine
économique
(DSP,
Régie,
bâtiments
propres
de
Nantes
Métropole
Aménagement, …).
La commission d’appel d’offres du 21 janvier 2010 a attribué le marché à la SCET.
La SCET a remis son rapport final d’étude fin octobre 2010, après une réunion de
restitution à Nantes Métropole le 22/10/2010.
Délibération communautaire du 11/04/2011 :
Décision de principe de transformer la SPLA Nantes Métropole Aménagement en
SPL.
6
CRAC AFFERMAGE 2010
3
Tableaux synthétiques
3.1 Affermage 2003-2010
Cumul 2003 à 2010
Nouvelles entreprises hébergées
337722
Créations d’entreprises
224455
Convention d’accompagnement
118811
Total entreprises hébergées
770044
3.2 Affermage global 2008 à 2010
2010
2009
2008
Entreprises hébergées
117799
116688
116622
Nouvelles entreprises hébergées
4477
5533
5555
Créations d’entreprises (-de 3 ans d’existence)
2244
3377
2277
Convention d’accompagnement
1188
1199
1188
9933..9911 %
%
9911..6688 %
%
9966..4466 %
%
Taux d’occupation moyen
3.3 Pépinières Nantes, Rezé et Couëron Créatic
Contacts
Dossiers présentés
Nouvelles entreprises
implantées
Rencontres au cours
l’année
INDICATEURS QUALITE
Taux de réussite à 3 ans
Taux d’occupation
(hors BG Ouest)
Taux de satisfaction
de
2010
2009
2008
2007
2006
323
32
314
25
232
13
240
23
200
25
22
17
14
22
22
15
18
14
12
11
98.00 %
75.00 %
86.50 %
92.59 %
86.50 %
84.25 %
91.31 %
97.14 %
91.40 %
91.44 %
92.11 %
88.00 %
85.00 %
93.18 %
93.00 %
7
CRAC AFFERMAGE 2010
4
Compte-rendu d’activité
4.1 Nombre d’entreprises hébergées sur les sites affermage
Sites
Nb
Nb d'entreprises
d'entreprises
hébergées
nouvelles en
en 2010
2010
Nb de création
d’entreprises au
31/12/2010
Nb d’entreprises
nouvelles
accompagnées *
31/12/2010
Moyenne
TAUX
OCCUPATION
2010
Nantes Créatic pépinière
29
14
14
14
78.8 %
Nantes Créatic hôtel
1
0
0
0
100.00 %
Rezé Créatic
20
4
4
4
84.77 %
Chantrerie
28
5
1
0
99.18 %
Géraudière
2
0
0
0
89.97 %
Mallève 1
39
15
4
0
93.89 %
Mallève 2
19
6
0
0
91.80 %
Granits
3
0
0
0
100.00 %
Couëron Créatic
7
0
1
0
100.00 %
Le Carré de Couëron
31
3
0
0
97.40 %
Total
179
47
24
18
93.91 %
* ayant signé une convention d’accompagnement
8
CRAC AFFERMAGE 2010
4.1.1 Comparatif années 2010, 2009, 2008, 2007, 2006, 2005
Nombre d’entreprises hébergées
SITES
Nantes
Créatic
Moyenne Taux d’Occupation
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2010
2009
2008
2007
2006
2005
29
25
26
28
24
28
78.88%
92.10%
97.30%
91.92%
92.95%
97.62%
Nantes
Créatic hôtel
1
-
-
-
-
-
100.00%
-
-
-
-
Rezé
Créatic
20
22
22
24
22
20
84.77%
95.19%
98.98%
92.80%
91,93%
97.21%
Chantrerie
28
25
30
30
26
23
99.18%
99.17%
97.93%
80.21%
85.09%
87.07%
Géraudière
2
2
2
3
3
3
89.97%
79.66%
93.70%
100%
100%
100%
Mallève 1
39
31
28
33
38
36
93.89%
84.58%
95.95%
99.50%
92.68%
98.38%
Mallève 2
19
16
11
13
14
7
91.80%
81.50%
97.21%
97.07%
79.33%
90.36%
Les Granits
3
3
3
3
3
2
100.00%
100%
100%
100%
100%
97.04%
Couëron
Créatic
7
8
-
-
-
-
100.00%
86.65%
-
Couëron
31
35
39
13
15
15
97.40%
99.25%
87,11%
91.46%
99.39%
96.96%
Total
179
168
162
148
146
135
93.91%
91.68%
94,46%
94.77%
93.49%
96.07%
-
-
-
-
4.1.2 Le taux de rotation
(Entreprises nouvelles/entreprises présentes au cours de l’année)
Ce taux était de :
26.25 % ..................... en 2010
31.5 % ....................... en 2009
37 % .......................... en 2008
32 % .......................... en 2007
33.6 % ....................... en 2006
21.5 % ....................... en 2005
30 % .......................... en 2004
36 % ......................... en 2003
37 % ......................... en 2002
% en 2010
Le taux de rotation « naturel » reste important : pplluuss ddee 2266 %
9
CRAC AFFERMAGE 2010
Il est à noter que 372 nouvelles entreprises ont été accueillies sur le patrimoine communautaire
depuis le 1 janvier 2003.
Le patrimoine de l’affermage accueille 179 entreprises soit 1 locataire pour 98 m² (en 1996,
1 locataire pour 263 m²). La diminution des surfaces occupées provient essentiellement de la
tertiarisation des activités hébergées.
4.1.3 Vacance 2010
La vacance au 31.12.2010 est de 694.1 m² provenant principalement des fins de convention du
réseau Créatic.
4.1.4 Nombre d’emplois sur l’affermage
Site
2010
Nantes Créatic
Rezé Créatic
Couëron Créatic
Chantrerie
Géraudière
Mallève 1
Mallève 2
Les Granits
Couëron
48
63
21
104
41
121
60
31
106
10
CRAC AFFERMAGE 2010
Les entreprises hébergées ont généré environ 595 emplois, soit environ 3,32 emplois
par entreprise.
On observe une prépondérance nette dans le domaine des services aux entreprises (52%)
et TIC (16%). Les services à la personne représentent 9.50%. On observe également une
forte progression du négoce / vente en ligne avec 14 %.
4.1.5 La typologie des demandes
Les 323 contacts enregistrés par Nantes Métropole Aménagement liés à des projets
d’implantation sur la région nantaise représentent un volume global de 11 000 m².
Analyse de la demande :
•
seules 33 demandes concernent des demandes de bureaux supérieures à 120m² et des
ateliers d’une surface supérieures à 200m².
•
200 demandes concernent des surfaces tertiaires soit un volume de 5500m²:
Bureaux de 20m² : 128 demandes soit 64%
Bureaux de 21 à 50m² : 53 demandes soit 26%
Bureaux de 51 à 120m² : 17 demandes soit 9%
•
66 demandes concernent des surfaces d’activité soit un volume de 5700m² :
Activité inférieure à 50m² : 26 demandes soit 39%
Activité de 51m² à 100m² : 20 demandes soit 30%
Activité de plus de 100m² : 20 demandes soit 30%
La demande tertiaire est en moyenne de 25 à 30 m²
La demande de locaux d’activités est en moyenne de 85m².
11
CRAC AFFERMAGE 2010
4.2 Les impayés
Le taux d’impayés s’éleve à 0.70 % sur la globalité de l’affermage :
2,84 % à Rezé Créatic
(5 impayés et 1 liquidation)
1,53 % à Nantes Créatic
(1 impayé et 1 liquidation)
1,32 % à Mallève Bureaux
(3 impayés et 1 liquidation)
0,85 % à Mallève 2
(1 liquidation)
0,20 % à Couëron
(1 impayé)
Sur 2010, 19.9 K€ de dotations à la provision « clients douteux » ont été effectués et
31 K€ de pertes de créances irrécouvrables ont été constatées.
Sur 2009, 16 K€ de dotations à la provision « clients douteux » ont été effectués et
5,1 K€ de pertes de créances irrécouvrables ont été constatées.
4.3 Les services
Sur l’ensemble des sites, les services représentent 129.1 K€ essentiellement :
Nantes Créatic
37.6 K€
Rezé Créatic
33.8 K€
La Chantrerie
17.9 K€
Couëron
38.1 K€
Le forfait de services communs mis en place sur les pépinières Nantes, Rezé et
Couëron Créatic et La Chantrerie représente 39.94 % des produits, et
l’affranchissement représente 39.30 %.
12
CRAC AFFERMAGE 2010
TOTAL €
en 2010
SITES
%
TOTAL €
en 2009
%
TOTAL €
en 2008
%
TOTAL €
en 2007
%
TOTAL €
en 2006
%
TOTAL €
en 2005
%
Evolution
2010/
2009
%
Nantes Créatic
37623.54 29.14
41 800
32.13
48155.29
38.12
46917.55
35.32
48478.04
30.6
60975.95
37
- 10.00
Rezé Créatic
33842.76 26.21
31 900
24.52
42242.73
33.44
52572.38
39.58
74193.84
46.8
70281.29
43
6.09
Chantrerie
17916.95 13.87
20 100
15.45
27136.44
21.48
25664.23
19.32
25843.94
16.4
24333.68
15
- 10.86
Géraudière
0
0
0
0
2294.02
1.82
2474.75
1.86
3096.31
1.9
2512.14
2
0
Mallève 1
1476.40
1.15
900
0.69
354.44
0.28
830.62
0.63
1469.42
0.9
1786.20
1
64.04
Mallève 2
206.00
0.16
3 200
2.46
1795.63
1.42
-706.81
-0.53
441.08
0.3
870.28
0
- 93.53
Granits
0
0
0
0
844.05
0.67
1312.9
0.99
548.76
0.6
406.56
0
0
32 200
24.75
3517.13
2.78
3767.9
2.84
4023.26
2.5
3195.31
2
18.18
130 100
100
126339.73
100
132833.52
100
158094.65
100
164361.41
100
-0.75
Couëron Créatic
38056.27 29.47
+ Hôtel
TOTAL
129121.92 100
CRAC AFFERMAGE 2010
13
4.3.1 Détail des recettes « prestations de services » 2010 et 2009
2010
Forfait
Services
communs
Secrétariat
Nantes Créatic
22626.52
Rezé Créatic
20352.80
Photocopies
Prestations
diverses
11131.39
1244.80
1129.67
542.92
61.46
12.54
234.39
307.98
37623.54
29.14
7007.50
3024.78
198.26
264.19
446.99
37.62
1204.16
556.12
33842.76
26.21
Télécopie
Affranchissement
41.58
290.58
4.06
746.29
Pose
signalétique
Fournitures
de bureau
Frais
bancaires
Boissons
Colis
TOTAL
%
Chantrerie
2149.00
21.67
205.72
9329.64
1224.69
1786.60
89.17
151.05
0
1243.40
1716.00
17916.95
13.87
Couëron Créatic +
Hôtel
5772.00
12.78
366.42
22614.32
3760.27
3259.20
66.70
178.29
37.62
1988.67
0
38056.27
29.47
4670.62 2580.10 127439.52 98.69
TOTAL
50900.32
80.09
1609.01
50082.85
9254.54
6373.73
962.98
837.79
87.78
Pourcentage
39.94
0.06
1.26
39.30
7.26
5.00
0.76
0.66
0.07
3.66
2.03
100.00
2009
Forfait
Services
communs
Secrétariat
Télécopie
Affranchissement
Photocopies
Prestations
diverses
Pose
signalétique
Chronopost
+fournitures
de bureau
Frais
bancaires
Boissons
Colis
TOTAL
%
Nantes Créatic
22893.00
5.80
670.13
19024.95
1219.44
1231.16
206.85
126.08
0
90.48
990.20
46458.09
31.72
Rezé Créatic
19539.00
30.50
576.00
8104.71
2018.31
1433.08
256.63
399.50
50.16
1419.03
1245.46
35072.38
23.95
Chantrerie
5187.00
0
153.76
6964.31
927.82
6148.23
169.78
66.66
26.48
1352.90
1420.88
22417.82
15.31
Couëron Créatic +
Hôtel
6506.71
135.69
438.18
15625.61
4358.00
6164.37
77.92
314.28
50.16
1864.74
0
35535.66
24.26
TOTAL
54125.71
171.99
1838.07
49719.58
8523.57
14976.84
711.18
906.52
126.80
Pourcentage
38.80
0.12
1.32
35.64
6.11
10.74
0.51
0.65
0.09
3.39
2.62
100.00
Boissons
Colis
TOTAL
%
1749.45
48155.29
38.12
1580.47
1065.99
42242.73
33.44
1901.25
1410.52
27136.44
21.48
50.82
697.71
0.55
335.42
2819.42
2.23
4727.15 3656.54 139483.95 95.24
4.3.2 Comparatif : détail des recettes « prestations de services » 2008
2008
Forfait
Services
communs
Secrétariat
Télécopie
Affranchissement
Photocopies
Prestations
diverses
Pose
signalétique
Chronopost
+fournitures
de bureau
Frais
bancaires
Nantes Créatic
25 818
49.41
662.70
17 291.62
1010.28
1215.32
255.07
65.79
37.65
Rezé Créatic
20 646.60
6.10
892.45
14 612.97
1813.35
1122.90
248.02
253.88
Chantrerie
6903
119.44
330.89
7285.37
1187.24
7774.75
173.45
36.33
Couëron Créatic
576.19
70.22
0.48
Couëron
14.20
1058.81
1084.23
323.23
17.64
TOTAL
53943.80
174.95
1886.00
40318.99
5095.58
10436.20
694.18
356.00
51.85
Pourcentage
44.64
0.14
1.56
33.31
4.21
8.62
0.57
0.29
0.04
CRAC AFFERMAGE 2010
14
3867.96 4225.96 121051.59 95.82
3.20
3.49
100.00
4.4 Les actions d’animation
(Hors rencontres spécifiques pépinières présentées dans le rapport d’activités Créatic
2010)
Les Thématiques
Communes pour les sites de : La Chantrerie – Mallève 1 et 2 – Les Granits – Les Pépinières
Le 04-03-2010
Le 16-05-2010
Le 17-06-2010
Le 02-12-2010
Management et performance
Conditions générales de vente
La propriété industrielle
Les bons réflexes de la prospection commerciale
Promotion
Le 18-11-2010 Participation de Nantes Métropole Aménagement au Salon
des Entrepreneurs – stand « Pépinières Réseau Ouest »
4.5 Les tarifs
4.5.1 Les loyers
Hors situation particulière des créateurs, les tarifs sont revalorisés chaque
année, à date anniversaire selon l’indice du coût de la construction.
Certains locataires anciens se voient appliquer les tarifs appliqués et négociés
lors de leur installation (et revalorisation annuelle). Nantes Métropole adopte
par ailleurs les tarifs qui s’appliquent pour les nouveaux locataires de l’année.
Vous trouverez ci-joint les tarifs votés en 2010 :
CRAC AFFERMAGE 2010
15
Les tarifs des Loyers (en € HT au m²)
Nantes et Rezé
Créatic
er
2006
2007
2008
2009
2010
2006
/2005
2007
/2006
2008
/2007
2009
/2008
2010
/2009
50,54
35,00
51,55
35,00
51,55
35,00
52,58
35,00
53,63
35,00
53,63
35,00
2,0 %
0,0 %
0,0 %
0,0 %
2,0 %
0,0 %
2,0 %
0,0 %
0,0 %
0,0 %
57,54
35,00
58,70
35,00
58,70
35,00
59,87
35,00
61,07
35,00
61,07
35,00
2,0 %
0,0 %
0,0 %
0,0 %
2,0 %
0,0 %
2,0 %
0,0 %
0,0 %
0,0 %
63,75
37,00
65,00
37,00
65,00
37,00
66,30
37,00
67,63
37,00
67,63
37,00
2,0 %
0,0 %
0,0 %
0,0 %
2,0 %
0,0 %
2,0 %
0,0 %
0,0 %
0,0 %
72,31
37,00
73,75
37,00
73,75
37,00
75,23
37,00
76,73
37,00
76,73
37,00
2,0 %
0,0 %
0,0 %
0,0 %
2,0 %
0,0 %
2,0 %
0,0 %
0,0 %
0,0 %
74,64
39,00
76,10
39,00
76,10
39,00
77,62
39,00
79,17
39,00
79,17
39,00
2,0 %
0,0 %
0,0 %
0,0 %
2,0 %
0,0 %
2,0 %
0,0 %
0,0 %
0,0 %
80,86
39,00
82,50
39,00
82,50
39,00
84,15
39,00
85,83
39,00
85,83
39,00
2,0 %
0,0 %
0,0 %
0,0 %
2,0 %
0,0 %
2,0 %
0,0 %
0,0 %
0,0 %
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2006
/2005
2007
/2006
2008
/2007
2009
/2008
2010
/2009
58,36
38,84
59,24
39,00
59,24
39,00
1,5 %
0,4 %
0,0 %
0,0 %
66,46
38,84
67,46
39,00
67,46
39,00
1,5 %
0,4 %
0,0 %
0,0 %
73,59
40,84
74,69
41,00
74,69
41,00
1,5 %
0,4 %
0,0 %
0,0 %
83,51
40,84
84,76
41,00
84,76
41,00
1,5 %
0,4 %
0,0 %
0,0 %
86,16
40,84
87,45
43,00
87,45
43,00
1,5 %
5,3 %
0,0 %
0,0 %
94,41
43,00
94,41
43,00
ème
Du 1 au 6 mois
Bureau
Atelier
ème
ème
Du 7 au 12 mois
Bureau
Atelier
ème
ème
Du 13 au 18 mois
Bureau
Atelier
ème
ème
Du 19 au 23 mois
Bureau
Atelier
ème
ème
Du 24 au 29 mois
Bureau
Atelier
ème
ème
Du 30 au 46 mois
Bureau
Atelier
Couëron Créatic
er
2005
ème
Du 1 au 6 mois
Bureau
Atelier
ème
ème
Du 7 au 12 mois
Bureau
Atelier
ème
ème
Du 13 au 18 mois
Bureau
Atelier
ème
ème
Du 19 au 23 mois
Bureau
Atelier
ème
ème
Du 24 au 29 mois
Bureau
Atelier
ème
ème
Du 30 au 46 mois
Bureau
Atelier
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2006
/2005
2007
/2006
2008
/2007
2009
/2008
2010
/2009
Créateurs
ère
1 année
ème
2 année
81,00
84,00
84,00
87,00
85,00
88,00
86,00
89,00
87,00
90,00
87,00
90,00
3,7 %
3,6 %
1,2 %
1,1 %
0,2 %
1,1 %
1,2 %
1,1 %
0,0 %
0,0 %
Non créateurs
89,00
91,00
91,00
92,00
93,00
93,00
2,2 %
0,0 %
1,1 %
1,1 %
0,0 %
Participation de la
communauté urbaine (art. 191 de la convention)
44,50
45,50
45,50
46,00
46,50
46,50
2,2 %
0,0 %
1,1 %
1,1 %
0,0 %
La Chantrerie
CRAC AFFERMAGE 2010
16
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2006
/2005
2007
/2006
2008
/2007
2009
/2008
2010
/2009
81,00
35,00
84,00
35,00
85,00
35,00
86,00
35,00
87,00
35,00
87,00
35,00
3,7 %
0,0 %
1,2 %
0,0 %
1,2 %
0,0 %
1,2 %
0,0 %
0,0 %
0,0 %
84,00
37,00
87,00
37,00
88,00
37,00
89,00
37,00
90,00
37,00
90,00
37,00
3,6 %
0,0 %
1,1 %
0,0 %
1,1 %
0,0 %
1,1 %
0,0 %
0,0 %
0,0 %
Non créateurs
Bureau
Atelier
87,00
39,00
91,00
39,00
91,00
39,00
92,00
39,00
93,00
39,00
93,00
39,00
4,6 %
0,0 %
0,0 %
0,0 %
1,1 %
0,0 %
1,1 %
0,0 %
0,0 %
0,0 %
Participation de la
communauté urbaine (art. 191 de la convention)
Bureau
Atelier
43,50
19,50
45,50
19,50
45,50
19,50
46,00
19,50
46,50
19,50
46,50
19,50
4,6 %
0,0 %
0,0 %
0,0 %
1,1 %
0,0 %
1,1 %
0,0 %
0,0 %
0,0 %
98,00
40,00
99,00
43,00
99,00
43,00
1,0 %
7,5 %
0,0 %
0,0 %
Le Carré de Couëron
EXISTANT
Créateurs
ère
1 année
Bureau
Atelier
ème
2 année
Bureau
Atelier
EXTENSION
Hôtel non créateur
Bureau
Atelier
Mallève 1, 2 et CPI
Granits, Géraudière
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2006
/2005
2007
/2006
2008
/2007
2009
/2008
2010
/2009
82,00
35,00
61,00
84,00
35,00
61,00
85,00
35,00
61,00
86,00
35,00
61,00
87,00
35,00
61,00
87,00
35,00
61,00
2,4 %
0,0 %
0,0 %
1,2 %
0,0 %
0,0 %
1,2 %
0,0 %
0,0 %
1,2 %
0,0 %
0,0 %
0,0 %
0,0 %
0,0 %
85,00
37,00
69,00
87,00
37,00
69,00
88,00
37,00
69,00
89,00
37,00
69,00
90,00
37,00
69,00
90,00
37,00
69,00
2,4 %
0,0 %
0,0 %
1,1 %
0,0 %
0,0 %
1,1 %
0,0 %
0,0 %
1,1 %
0,0 %
0,0 %
0,0 %
0,0 %
0,0 %
Non créateurs
Bureau
Atelier
Labo (Géraudière)
89,00
39,50
74,00
91,00
39,50
74,00
91,00
39,50
74,00
92,00
40,00
74,00
93,00
40,00
74,00
93,00
40,00
74,00
2,2 %
0,0 %
0,0 %
0,0 %
0,0 %
0,0 %
1,1 %
1,3 %
0,0 %
1,1 %
0,0 %
0,0 %
0,0 %
0,0 %
0,0 %
Participation de la
communauté urbaine (art. 191 de la convention)
Bureau
Atelier
Labo (Géraudière)
44,50
19,75
37,00
45,50
19,75
37,00
45,50
19,75
37,00
46,00
20,00
37,00
46,50
20,00
37,00
46,50
20,00
37,00
2,2 %
0,0 %
0,0 %
0,0 %
0,0 %
0,0 %
1,1 %
1,3 %
0,0 %
1,1 %
0,0 %
0,0 %
0,0 %
0,0 %
0,0 %
Créateurs
ère
1 année
Bureau
Atelier
Labo (Géraudière)
ème
2 année
Bureau
Atelier
Labo (Géraudière)
17
CRAC AFFERMAGE 2010
4.5.2
Les services (site Nantes, Couëron et Rezé Créatic, La Chantrerie)
Les tarifs 2010 ont été les suivants :
TTA
AR
RIIFFSS LLO
OCCA
ATTA
AIIR
REESS
Forfait « Créateurs » :
78,00 € HT par mois avec les tarifs suivants :
♦ Photocopies self-service A4
0.06 € HT l’unité
♦ Photocopies self-service A4 >1000 copies/mois
0.03 € HT l’unité
♦ Photocopies self-service A3
0.12 € HT l’unité
♦ Photocopies self-service A4 couleur
0.30 € HT l’unité
♦ Photocopies self-service A3 couleur
0.60 € HT l’unité
♦ Réception fax (tarif spécifique au-delà de 200 pages/mois)
0.15 € HT /page
♦ Emission fax France
0.50 € HT /page
♦ Emission fax autres destinations
1.00 € HT /page
♦ Secrétariat
12.20 € HT /heure
(Possibilité logiciel captures d’adresses)
♦ Supplément pour retirage originaux noir/blanc
0.10 € F HT /page
♦ Supplément pour tirage couleurs
0.20 € F HT /page
♦ Envoi ou réception courrier électronique (e-mail)
0.38 € F HT /page
TTA
AR
RIIFFSS A
AN
NCCIIEEN
NSS LLO
OCCA
ATTA
AIIR
REESS
Domiciliation :
50.00 € HT par mois
Permanence téléphonique :
50.00 € HT par mois
Secrétariat :
20.00 € HT l’heure
Abonnement au service
Affranchissement + départ courrier :
20.00 € HT par mois
Photocopies :
0.09 € HT la page A4
Télécopies :
Réception :
Emission en France :
Emission autres destinations :
0.15 € HT la page
0.91 € HT la page
1.52 € HT la page
Location grande salle de réunion :
équipée en audiovisuel
45.00 € HT par jour
30.00 € HT la ½ journée
Location petite salle de réunion :
équipée en audiovisuel
30.00 € HT par jour
15.00 € HT la ½ journée
Location vidéo projecteur
60.00 € HT par jour
18
CRAC AFFERMAGE 2010
4.6 Les travaux réalisés en 2010
(travaux de gros entretien, travaux développement durable, remise en état et
adaptation locative y compris immobilisation)
La société a réalisé en 2010 un volume de gros travaux de 256,89 K€ (189 K€ en 2009)
dont :
MALLEVE II
35,04 K€
Changement porte local
Sécurisation et accessibilité terrasse M2B
Reprise étanchéité M2A, M2B
Interv. Toiture
Diag.performance énergétique
Remise en état locaux/Adap.locative
REZE CREATIC
5,73 K€
Création local p/recyclage déchets
Extension alarme incendie
Diag.performance énergétique
Remise en état locaux/Adap.locative
COUERON
24,80 K€
Sécurisation porte cafét.
Fenêtre (lot BH2)
Fermeture local poubelles
Diag.performance énergétique
Remise en état locaux
MALLEVE BUREAUX
152,80 K€
Diagnostic énergétique
Réaménagement locaux (315 m)
Remise en état locaux/Adap.locative
NANTES CREATIC
31,5 K€
Garde corps accès clim.
Réparation chéneaux
Changement fenêtre
Création VMC (lots 4/7/11/13/16)
Changement chauffage (lot 1)
Diag.performance énergétique
Remise en état locaux/Adap.locative
CHANTRERIE
1,9 K€
Garde corps CTA
Diagnostic énergétique
Remise en état locaux/Adap.locative
GERAUDIERE
1,1 K€
Elec. parking
Diag.performance énergétique
GRANITS
4,02 K€
Mise en place couvertine toiture
Diag.performance énergétique
19
CRAC AFFERMAGE 2010
4.6.1 Les gros travaux prévus en 2011
NANTES CREATIC
Réparation des chéneaux- Tranche 2
Changement chauffages tous les lots
Installation wifi salle de réunion
Remise en état locaux/Adaptation locative
104 500.00 €
17
75
2
10
000.00
000.00
500.00
000.00
€
€
€
€
F
REZE CREATIC
Remise en état façade
Remise en peinture portes
Installation Wifi salle de réunion
Remise en état locaux/Adaptation locative
LES GRANITS
Changement interphone
Travaux couvertine
18 500.00 €
4
2
2
10
000.00
000.00
500.00
000.00
€
€
€
€
8 000.00 €
3 000.00 €
5 000.00 €
F
MALLEVE BUREAUX
Mise en place alarme incendie
Travaux suite diag.énergétique
Remise en état locaux/Adaptation locative
16 000.00 €
9 000.00 €
4 000.00 €
3 000.00 €
F
MALLEVE 2 A/B
Reprise étanchéité+sécurisation M2A
Nettoyage bardage+ reprise ponctuelle de peinture
Réhabilitation étanchéité M2B
Dév.durable plus value pour ITE bureaux
Remise en état locaux/Adaptation locative
CHANTRERIE
Remise en état locaux/Adaptation locative
152 500.00 €
7 500.00
20 000..0
100 000.00
20 000.00
5 000.00
€
€
€
€
€
2 500.00 €
2 500.00 €
F
LE CARRE DE COUERON
Sécurisation accès terrasse
Installation wifi
Remise en état locaux/Adaptation locative
21 500.00 €
4 000.00 €
2 500.00 €
15 000.00 €
Soit un total prévisionnel de 323.5 K€.
20
CRAC AFFERMAGE 2010
4.6.2 Actions pour le Développement durable
Nantes Métropole Aménagement s’est engagé dans différentes actions de
développement durable.
- Mise en place d’une solution de tri sélectif sur 5 sites. (Couëron, Chantrerie,
Mallève 1, Rezé Créatic, Mallève 2)
- Tri du papier et carton avec l’association ARBRES sur Nantes Créatic
Le but est de sensibiliser au mieux les entreprises vers une démarche de tri sélectif
de leurs déchets.
-
En partenariat avec ADEME / REGION, Nantes Métropole Aménagement a
engagé en 2009/2010 les études de pré diagnostic énergétique de
15 bâtiments. La société INSULA France, locataire de Couëron Créatic, a assuré
la prestation.
-
Suite à cette première approche, a suivi l’Audit énergétique en 2010
permettant de définir les différents axes stratégiques et d’investissement sur le
volet économie d’énergie.
-
Les premières actions qui ont été menées concernent une révision complète et
une adaptation de nos contrats énergétiques avec les concessionnaires.
-
La mise en place de notices d’utilisation des thermostats dans les locaux
pourvus.
-
Intégrer dans les marchés de services des clauses liées à l’utilisation de produits
issus de recyclage ou de méthodes de travail préservant l’environnement
comme le papier toilette et les essuie-mains sur les sites issus d’une filière de
recyclage.
4.6.3
Plan de Stratégie Patrimoniale
Ce plan va décrire l’ensemble des actions que nous allons envisager, sur la période
2012/2020, de conduire notamment notre stratégie TGE/TGR, ainsi que les
perspectives d’intervention en terme d’amélioration des performances énergétiques
et accessibilité PMR.
Cette démarche globale permettra de hiérarchiser les priorités et
optimiser la valorisation du patrimoine et son adéquation aux besoins des
locataires.
21
CRAC AFFERMAGE 2010
4.7
Les biens mobiliers
4.7.1
Les biens de retour au 31.12.2010
NANTES CREATIC
Matériel
1 chaise haute tournante
1 coffre-tiroir
2 chaises dactylo
1 siège haut dossier avec tétière, réf.AZEO2050
8 chauffeuses vertes dont 4 au rebut (début 2011)
2 fauteuils avec accoudoirs structure bois
1 canapé 2 places/accoudoirs structure bois
1 paper board
1 table basse
1 armoire
1 lampe bureau
1 retour bureau
Date d'acquisition
Le 9/12/2005 - CU
Le 23/06/2004 - CU
Le 23/06/2004 - CU
1 rétro projecteur
4 chauffeuses vertes mis au rebut
Mobilier volé le 1er juillet 2005
Mobilier volé le 1er juillet 2005
Mobilier volé le 1er juillet 2005
1 jardinière ronde remplacée le 7/07/05
suite cambriolage du 01-07-05
4 bacs à plantes ronds
2 jardinières en bois
1 bac à plantes rectangulaire
1 bac à plantes carré
2 portes manteaux
1 table basse bois
1 cloison mobile
2 éléments bibliothèque bois haut
3 éléments bibliothèque bois bas
1 meuble bas gris
1 retour sur roulettes
1 fauteuil
5 chaises visiteurs
1 meuble bas à cases
24 chaises réunion
4 tables
Commentaires
Le 04/05/2007 - CU
Le 26/01/2004 - CU
Remplacé par
vidéoprojecteur NEC
VT590 en commun avec
Rezé Créatic
REZE CREATIC
Matériel
1 table ronde noire stratifiée
1 siège haut dossier avec têtière, réf.AZEO2050
6 sièges marron en cuir et tubes chromés
1 gravure
1 planning mural
1 meuble de classement
1 bureau blanc-gris
1 meuble bas deux portes
1 siège bureau à roulettes
3 sièges salle de détente
1 vidéoprojecteur NEC VT 590
Date d'acquisition
Commentaires
Le 09/12/2005 - CU
Le 04/05/2007 - CU
Le 03/12/2007 - CU En partage avec
Nantes Créatic
22
CRAC AFFERMAGE 2010
COUERON CREATIC
Matériel
8 Bureaux – tables
Date d'acquisition
Commentaires
Date d’acquisition de l’ensemble du
matériel – Juillet 2008.
2 Chaises de bureau pivotantes
41 Chaises
2 Présentoirs pour magazines
1 Bureau avec retour
1 Caisson 2 tiroirs
1 Meuble « courriers » sur mesure
6 Chauffeuses
2 Tables basses
4 Tables
2 Cendriers extérieurs
1 Echelle
100 Badges
23
CRAC AFFERMAGE 2010
4.7.2 Les biens de reprise
LES BIENS DE REPRISE AU 31/12/2010 MATERIELS
Matériel par site
Descriptif
Valeur nette
comptable
au 31/12/2010
Nantes Créatic
Imprimantes
HP - Laser Jet P2015n
HP - Photo smart 8150
Télécopieur
Brother Réf. 8306P (extension garantie 3 ans)
Téléviseur couleur/magnétoscope (Plus en fonctionnement pas de décodeur)
Vidéoprojecteur
Samyo PLC YV73 (Ne fonctionne plus)
Vidéoprojecteur fixe
Benq PM721
Scanner
Canon DR 1210C
Machine à relier
Massicot
Tables de réunion
Chantrerie
Imprimantes
Scanner
Télécopieur
Machine à relier
Massicot
Mezzanine
Tables de réunions
Table pliante/chaise
63,67
Total
63,67
Total
0,00
Total
0
HP - Laser Jet 6P - n° série nlcb 199677
HP Deskjet D4360 n°série CB700-64002
Canon DR1210C
Nashuatec MP 2550B Aticio
Dahle
Rexel CB366
Mallève 2
Panneaux radiants gaz
Mobilier bureaux
Couëron
Ins. Système téléphonique
Télécopieur
Imprimante
Poste informatique (Philips)
Massicot
Chevalet conférence
Plastifieuse
Relieuse
Vidéoprojecteur
Scanner
Rezé Créatic
Imprimante
Télécopieur
Machine à relier
Massicot
Rétroprojecteur
Scanner
Combiné magnétoscope
Tables/chaises réunion
Thermorelieuse
Autres sites
Au siège de la société, service
Imprimantes
Ascotel 300
Brother Réf. 8360P (extension garantie 3 ans sur site)
HP Laser Jet P2015n
1 008,05
NEC NP 400 (télécommande garantie 3 ans constructeur)
Total
1 008,05
Total
0
Total
TOTAL GENERAL
0
1 071,72
HP Color Laser Jet cp2025
Ricoh fax 1130L
Canon 1210C
Fellowes TB 250
Brother - HL-1670N - n°série 52855D1J163309 (réf.341)
24
CRAC AFFERMAGE 2010
LES BIENS DE REPRISE AU 31/12/2010 IMMOBILIER
Matériel par site
Valeur nette
comptable
au 31/12/2010
Descriptif
Nantes Créatic
Aérotherme gaz (lots 7 et 8)
Système détection intrusion
Système de désenfumage
Climatisation accueil
Climatiseur (local 26)
Climatiseur (local 11)
Accueil (aménagement)
Réaménagement salle de réunion
Climatisation réversible
Radiateurs
Climatisation réversible (lot 1)
1 945,33
605,24
659,78
Total
Chantrerie
Autocom Ascom Ascotel
Signalétique Atlanpole
Mezzanine
Cloisonnement/aménagement bureaux
Bureau/Equipement bureaux
Cloisonnement BB01
Extincteurs/plans d'évacuation
500,26
608,87
2 082,72
22 506,82
2 175,52
2 833,15
4 044,68
37 962,37
128 522,62
Total
128 522,62
Total
395,36
395,36
Total
9 921,72
30 060,98
41 330,47
3603,62
38 229,55
10 389,03
3 700,87
1 884,43
710,12
2 627,90
142 458,69
Géraudière
Aménagement locaux (Sert)
Cloisonnement locaux (Eurofins)
Mallève 1
Isolation phonique
Cloisons
Agencement locaux (cloisonnement)
Extincteurs/plans d'évacuation
Division 315m² :
Maçonnerie
Cloisons
Peinture
Menuiseries extérieures
Electricité
Chauffage ventilation
Signalétique
Signalétique bi-mat
Boites aux lettres
Porte acier
Mallève 2
Cloisonnement hangar
Aménagement plateau bureaux
Aménagement électricité bureaux
Aménagement sol bureaux
Aménagement plomberie bureaux
Cloisonnement bureaux
Aménagement peinture bureaux
Système sécurité
Panneaux radiants gaz
Aménagement studio
25
CRAC AFFERMAGE 2010
Plafond studio
Raccordement eaux usées
Porte acier
Pré câblage informatique
Revêtement sol
Peinture bureaux
Eclairage entrepôt
Serrurerie
Installation électrique
Travaux maçonnerie/dalle béton
Travaux inst.chauffage
Alimentation robinet puisage
Sanitaire
Aménagement intérieur
Rideaux
Panneaux signalétiques
Extincteurs/plans d'évacuation
Aménag. intérieur (rcb2/rcb3)
Clôture (Vrd)
Clôture (gros œuvre)
Clôture
Automatisme portail
Aérotherme gaz (rca2)
148,43
42 327,13
723,04
3 095,08
Total
Les Granits
Aménagement bureaux
Installation chauffage
Branchement réseau
Clôture parking
Travaux bureau 1ère tranche
ème
Travaux bureaux 2
tranche
Point d'eau+ballon eau chaude
Système de désenfumage
22 584,52
14 407,73
29 899,01
94 268,74
8 671,64
9 925,58
226 050 ,90
468,79
9 738,71
10 282,46
420,20
791,04
Total
21 701,20
CPI
Travaux tranchée
Câblage téléphonique
Total
Couëron
Ins.matériel téléphonique
Mezzanine (structure bois)
Mezzanine (Faux plafond)
Mezzanine (Revêtement sol)
Mezzanine (Electricité)
Mezzanine (Gros œuvre)
Cafétaria- porte sécurisée
Fenêtre alu (lot b2)
Ouverture fenêtre (lot b2)
Couverture (lot poubelles)
Salle détente (cafétaria)
Film occultation (cafétaria)
Total
1 008,05
8 592,73
13 344,79
3 190,65
5 008,29
1 815,90
2 098,96
1 361,11
1 442,44
2 501,78
3 961,68
839,36
45 165,74
Total
TOTAL GENERAL
706,75
30 206,55
30 913,30
633 170,18
Rezé Créatic
Eclairage extérieur
Cloisonnement
Cloisonnement Anabas
Ensemble vitre
Système de désenfumage
Aménag . accueil
26
CRAC AFFERMAGE 2010
4.8 Les effectifs du service affermage
11.5 personnes (représentant 8.5 équivalents temps pleins) travaillent pour
la gestion immobilière dont :
Une responsable de la gestion immobilière
Une chargée de clientèle
Une chargée de relation fournisseur
Une chargée de mission pépinières
Un agent de maintenance
4 assistantes de sites (Equivalent Temps Plein)
Par
ailleurs,
2,5
personnes
équivalentes
temps
plein
(Direction,
Direction
administrative et financière, Responsable maintenance, …) interviennent pour la
gestion immobilière.
En 2010, Nantes Métropole Aménagement a imputé
en charges de personnel :
512.6 K€ sur l’affermage
27
CRAC AFFERMAGE 2010
5
Le Compte-rendu financier
5.1 Le compte d’exploitation 2010
CRAC AFFERMAGE 2010
28
5.2 Compte d’exploitation 2009 pour comparatif
29
CRAC AFFERMAGE 2010
5.3 Evolution du compte d’exploitation 2009/2010 en valeur absolue
30
CRAC AFFERMAGE 2010
5.4 Commentaires
L’exercice 2010 dégage un résultat négatif de - 62,4 K€.
Le résultat dégagé en 2009 était de 22.9 K€.
A. Les produits :
-
Les loyers et les produits restent stables : la baisse du total produits étant du au
139.5K€ reçu en 2009 en remboursement du sinistre incendie.
B. Les charges :
- Forte augmentation des pertes créances irrécouvrables (de 5.1 à 31 K€) due au
contexte économique de fin 2009 § début 2010.
- Salaires : recrutement d’une chargée de mission pépinière mi temps à compter de
mars 2010.
-
Frais de structure : prise en charge d’une quote-part étude SCET sur l’avenir du
patrimoine économique et étude Algoe projet entreprise publique.
- Gros travaux : volume conséquent de gros travaux (travaux gros entretien, travaux
développement durable, remise en état adaptation locative et immobilisations).
CRAC AFFERMAGE 2010
31
5.5 L’imputation des charges indirectes
Comme le prévoient la Délégation de Service Public et son compte d’exploitation
prévisionnel, le délégataire impute aux comptes de la délégation :
- Des frais de personnel
- Des frais de structure
Le positionnement de Nantes Métropole Aménagement est de ne pas faire de résultat
au-delà de la couverture de ses risques et de ses charges. Nantes Métropole Aménagement
ne distribue pas de dividendes à ses actionnaires.
A ce titre, Nantes Métropole Aménagement impute à chacune de ses deux activités les frais
de personnel et de structure qu’un suivi régulier lui permet de considérer comme adéquat.
Cette imputation est réalisée deux fois dans l’année, au moment de l’arrêté des comptes
qui est également celui des comptes rendus annuels et à l’automne au moment des
prévisions budgétaires (présentées à Nantes Métropole).
A. Le personnel
a) Le personnel exclusivement affecté à la gestion immobilière
Un certain nombre de personnes travaillent exclusivement pour la gestion immobilière.
Il s’agit :
-
De la responsable de l’activité
De la chargée des relations locataires
De la chargée des relations fournisseurs
De la chargée de mission pépinières
De l’agent de maintenance
Des assistantes de site (6 personnes pour 4 équivalents temps plein)
Des personnels en contrat à durée déterminée ou en mission d’intérim
permettant d’assurer la présence des assistantes de sites chaque jour de
la semaine.
Les frais de ces personnels sont affectés à l’activité gestion immobilière.
b) Le personnel affecté aux deux activités
Un certain nombre de personnes travaillent pour l’aménagement et la gestion
immobilière. Compte tenu des volumes respectifs des deux activités, des missions qui
leurs sont dévolues, d’un temps passé suivi des cadres, ils sont affectés pour partie à
l’activité gestion immobilière. Il s’agit :
-
Du Directeur Général (10%)
De l’assistante de direction, notamment chargée du personnel (15%)
Du Directeur Administratif et Financier (20%)
De son assistante (10%)
32
CRAC AFFERMAGE 2010
-
De deux personnes du secrétariat, notamment chargées de l’accueil
(20% et 10%)
Du responsable maintenance qui suit également plusieurs opérations
d’aménagement (50%)
Du responsable comptable, administrateur des outils de gestion et
adjoint au DAF (50%)
Des deux comptables (30% chacune)
Du responsable juridique et marchés (5%)
Ces 11 personnes totalisent donc une imputation totale de 2.50
équivalent temps plein.
B. Les frais de structure
Un certain nombre de dépenses de fonctionnement sont imputées analytiquement à
l’activité gestion immobilière. A l’exception près de ce qui peut être directement
imputé (assurance responsabilité civile, assurance du véhicule de l’agent de
maintenance, sous traitance de la gestion de la paie, frais de déplacement du
responsable, cotisation Organic) et d’une imputation à part égale de l’expert
comptable et du commissaire aux comptes, tout le reste est imputé à 30% à la
gestion immobilière. Cette proportion parait adéquate au nombre de personnes
travaillant au siège pour les deux activités et au volume observé par sondage sur
certains postes (affranchissements par exemple).
Il s’agit des postes fluides, charges de copropriété, gardiennage, entretien locaux,
maintenance locaux, honoraires syndic, assurance immobilière, contrat de réseau,
SVP, location machines à affranchir, informatique, photocopieur, maintenance
informatique, assistance informatique, affranchissements, téléphones, fournitures de
bureau, assurance informatique, FEPL, taxe professionnelle, taxe foncière, intérêts sur
emprunt siège, amortissement siège, autres dotations aux amortissements.
En 2010, il a été imputé 280 700 € de frais de structure à l’activité gestion immobilière
affermée.
C. L’affectation des charges indirectes aux différentes opérations
Nantes Métropole Aménagement gérait à la fin de l’année passée 23 immeubles et
252 baux environ.
Certaines de ces opérations sont rémunérées à la marge, d’autres ont des
rémunérations contractuelles.
Pour suivre de façon la plus précise ses différentes exploitations, Nantes Métropole
Aménagement procède à une imputation analytique de ses coûts.
Certains personnels ont une imputation d’évidence. Il en est ainsi :
- Des assistantes de site pépinières.
33
CRAC AFFERMAGE 2010
Certains autres personnels ont une imputation repérée. Il en est ainsi :
- De la responsable de l’activité qui intervient pour la moitié de son temps en
animation et en accompagnement des créateurs sur les pépinières.
- De l’assistante de site Chantrerie qui au-delà de son travail posté gère la
contractualisation et la facturation de plusieurs autres sites (ce qui soulage
d’autant la chargée de relation locataire).
- De la comptable qui assure la fonction de régisseuse de recettes pour le
marché de prestation de services.
Pour tous les autres personnels, il a été mis en place une grille de pondération. Les
bâtiments qui ont de vastes parties communes sans syndic, et dont les locataires
changent tous les 4 ans mobilisent plus la société que les bâtiments à locataire unique
qui ont un bail commercial. Cette grille de pondération s’applique au nombre de
locataires de l’immeuble.
SITES
TOTAL
Pépinières
Autres départ
4 ans
Baux
précaires
sans
obligation
de départ
1.0
1.0
1.0
0.9
0.9
0.7
0.7
0.5
0.5
0.8
0.8
0.72
0.56
0.4
0.8
0.7
0.8
0.7
0.72
0.63
0.56
0.49
0.4
0.35
Immeubles avec parties communes
Immeubles avec parties communes
et syndic
Centres commerciaux
Immeubles sans parties communes
Baux
longues
durées
Cette grille est appliquée aux 252 baux recensés en 2010.
La pondération est donc de :
-
1,00
0.90
0.72
0.63
pour
pour
pour
pour
Nantes Rezé et Couëron Créatic
Chantrerie, le Carré de Couëron et les Granits
Mallève 1 et 2
Géraudière et Mallève CPI
Au total, l’affermage du patrimoine communautaire représente 154,12 baux pondérés
(sur 189.37 gérés par Nantes Métropole Aménagement).
Cette pondération arrondie au pour cent et au demi pour cent permet d’imputer sur
chaque immeuble :
- le personnel de « back office »
- les frais de structure
Au total, l’imputation parait la plus juste possible compte tenu des charges de travail
identifiées sur chacun des immeubles.
Elle ne fait peser sur les différentes opérations, dont l’affermage que les coûts
constatés sans aucune marge et vérifiables aisément à la lecture des comptes de la
Société.
34
CRAC AFFERMAGE 2010
5.6 L’investissement et ses modes de comptabilisation
La question de l’interprétation de l’article sur les biens de reprise a fait l’objet d’un
courrier de la société le 11 juillet 2006 et d’une réponse de Nantes Métropole le
6 novembre 2006.
Biens de retour
Les travaux réalisés qui ont pour but le renouvellement, la réparation ou le
remplacement d’un bien sont considérés comme des biens de retour. Ils sont passés
en charges annuelles.
En effet, selon le règlement 2004-06 pour les contrats d’affermage, le délégataire ne
peut inscrire à son actif l’équipement confié par la collectivité publique qui n’a pas été
construit par le délégataire, et ne peut utiliser la méthode par composants pour
comptabiliser son obligation de grosses réparations ou de renouvellement.
Biens de reprise
Les autres travaux qui ne sont ni des réparations ni des travaux de renouvellement
sont considérés comme des biens de reprise. Ils sont immobilisés sur la durée
technique du composant dans la mesure où ils ajoutent à la valeur économique du
bien.
Les autres investissements (matériels, mobiliers) sont considérés comme des biens de
reprise s’ils n’ont pas été acquis dans le but de renouveler ou de remplacer un bien de
retour.
5.7 Les engagements à incidence financière
En 2010, nous avons lancé un marché espaces verts et sécurité bâtiment (échéance
31.12.2011, renouvelable 3 fois par tacite reconduction).
Il est vraisemblable que face aux dates d’échéance des contrats en cours, la société
souscrive durant l’année 2010 plusieurs contrats qui dépassent cette échéance. Cela
apparait de plus souhaitable pour ne pas être en interruption de maintenance et
d’exploitation à fin 2011.
Les engagements ayant des incidences financières pour le délégant tiennent
également :
- aux contrats de travail des personnels nécessaires à l’activité.
- à la valeur nette comptable résiduelle des investissements réalisés et
immobilisés sur leur durée technique. Ainsi en incorporant les nouvelles
immobilisations 2010, la VNC totale au 31/12/2010 de l’ensemble des biens de
reprise s’élève à 633 170 euros.
35
CRAC AFFERMAGE 2010
6
Analyse de la qualité de services
En conclusion, l’année 2010 a été marquée par :
Un bon taux de remplissage (93,91 %).
Un nombre d’entreprises hébergées important : 179 entreprises qui ont généré
environ 595 emplois soit 3,32 emplois par entreprise.
Confirmant les années antérieures, le patrimoine remplissant son rôle d’intégrateur du
développement économique local a accueilli 47 nouvelles entreprises dont 24 en
création d’entreprises.
372 nouvelles entreprises ont ainsi été accueillies depuis 2003.
Un turn-over de plus de 26 %.
Au niveau des pépinières Nantes et Rezé Créatic, les indicateurs qualité 2010 sont :
98.00 % taux de réussite à 3 ans
84.25 % taux d’occupation
92.11 % taux de satisfaction
Le Réseau Créatic accueille actuellement 54 entreprises qui ont généré 132 emplois.
2010 a vu la réalisation de travaux sur les sites de Malleve bureaux
(reconfiguration des 315m² réintégré au patrimoine), Malleve 2 (mezzanine dans lot
privatif, reprise étanchéité) et Nantes creatic (reprise chéneaux et création VMC dans
5 lots).
Un taux d’impayés de 0,70 %.
Perspective 2011 :
Le patrimoine accueille 177 entreprises au 31.03.2011 avec un taux d’occupation de
97.3 %.
12 nouvelles entreprises ont été accueillies depuis le 1er janvier 2011.
36
CRAC AFFERMAGE 2010
ANNEXES
CRAC AFFERMAGE 2010
37