Novembre 2010

nov. 2010
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5
Votre avocat vous informe
immobilier
dans ce numéro
Copropriété
Bail d’habitation
Bail rural
CRC,
recommandation n° 13,
8 juill. 2010.
#Copropriété
Conseil syndical : nouvelles recommandations de la Commission relative
à la copropriété
Le conseil syndical est un interlocuteur
indispensable entre le syndic et le syndicat des copropriétaires. Il est notamment
chargé d’assister le syndic et de contrôler
sa gestion. Dans sa recommandation du 28
septembre 2010, la Commission relative à
la copropriété préconise un certain nombre
de recommandations, qui n’ont pas de portée obligatoire, et qui portent sur les modalités de
constitution du conseil syndical, ses missions et ses règles de fonctionnement. Il s’agit de préconisations pratiques que la Commission conseille de suivre. Par exemple, concernant la constitution
du conseil syndical, la Commission recommande de veiller spécialement à ce que le conseil syndical soit composé d’un nombre impair de membres (non inférieur à trois) pour permettre de dégager une majorité, et plus particulièrement aux copropriétaires, de veiller à ce que la décision de
ne pas instituer de conseil syndical soit exceptionnelle, notamment en raison de son rôle essentiel,
et de tenir compte, dans la mesure du possible, des compétences techniques des copropriétaires.
Concernant les missions du conseil syndical, la Commission détaille les missions de contrôle et
d’assistance du conseil syndical et recommande les modalités spécifiques à suivre en cas de délégations de pouvoir données au conseil syndical ou lors de la tenue des assemblées générales.
Enfin, concernant les règles de fonctionnement du conseil syndical, la Commission recommande,
à titre d’exemple, de prévoir, dans le budget prévisionnel soumis au vote de l’assemblée générale,
une ligne « dépenses du conseil syndical » affectée au fonctionnement du conseil notamment
pour permettre, le cas échéant, la rémunération de toute personne de son choix. Elle lui conseille
également d’assurer la permanence de l’information donnée aux copropriétaires sur l’activité et
les avis du conseil syndical, etc. La Commission rappelle aussi au syndic que, depuis le 1er juin
2010, l’ordre du jour de l’assemblée générale est nécessairement établi en concertation avec le
conseil syndical, cette nouvelle disposition résultant de la modification du dernier alinéa de l’article 26 du décret du 17 mars 1967 par le décret n° 2010-391 du 20 avril 2010.
Sur la responsabilité du conseil syndical, la Commission recommande notamment que la responsabilité de chacun des membres du conseil syndical soit couverte par une assurance souscrite aux
frais du syndicat. Enfin, sur l’importante question pratique de la transmission des archives entre
deux syndics, la commission préconise au nouveau syndic d’adresser au conseil syndical, sans délai,
copie du bordereau de transmission des archives et de formuler des réserves, sous sa responsabilité,
dans la mesure où les documents et archives transmis ne correspondent pas au bordereau remis.
Parallèlement, il est conseillé au président du conseil syndical, d’informer, si nécessaire, le nouveau
syndic que certaines archives du syndicat n’ont pas fait l’objet de transmission par l’ancien syndic.
Elle apporte des précisions sur l’attitude à adopter par le président du conseil syndical s’il envisage
d’engager une action tendant à la remise des fonds et archives détenus par l’ancien syndic.
ZOOM - Quel est le rôle du conseil syndical ?
Un conseil syndical impliqué est important pour la bonne santé d’une copropriété car sa
tâche principale est de contrôler la gestion du syndic. Mais, en tant qu’organe émanant de
l’assemblée générale, il doit également rendre des comptes à l’ensemble des copropriétaires.
Le conseil syndical a un véritable pouvoir d’enquête et d’influence dans la gestion du syndic.
Ainsi, il vérifie le montant des factures, le caractère raisonnable ou non des devis qui sont
fournis et les travaux ou prestations à effectuer. Il regarde si les travaux entrepris ont bien été
autorisés en assemblée générale et s’ils ont été réalisés conformément à ce qui a été décidé
et à la date fixée. Il s’inquiète aussi de savoir si les dettes de la copropriété ont été payées en
temps et en heure. Il étudie également l’évolution des charges sur les deux années précédentes
pour en maîtriser le coût, notamment en ce qui concerne les dépenses d’énergie.
.../...
.../...
B. Mathieu,
Copropriété, mode
d’emploi 2011,
Delmas express, 5e éd
(à paraître au 1er déc. 2010).
Afin de lui permettre d’exercer ce contrôle, il a la possibilité de consulter à tout moment
les factures, les registres et autres documents concernant la copropriété et d’en obtenir la
copie. Ce contrôle peut donc être très complet. Or, les membres du conseil syndical n’ont pas
forcément les compétences nécessaires pour le réaliser de la façon la plus pointue qui soit. Il a
donc la possibilité de prendre conseil auprès de toute personne de son choix (par exemple, une
association de défense des copropriétaires, un expert-comptable, un avocat, un architecte, un
professionnel du bâtiment, etc.).
Attention, cette décision de recourir à un expert extérieur doit résulter d’une décision prise au
sein du conseil syndical (par tous ses membres). La rémunération de cette personne est à la
charge de la copropriété au titre des charges d’administration.
Au quotidien, le conseil syndical a un rôle primordial dans le bon entretien de la copropriété
puisqu’il peut alerter le syndic des dégradations intervenues dans les parties communes pour
qu’il y remédie ou encore porter à sa connaissance les violations au règlement de copropriété
par un copropriétaire.
Il donne son avis au syndic et à l’assemblée générale sur la gestion de l’immeuble (par exemple,
avis obligatoire ou facultatif sur l’opportunité de procéder à des réparations d’entretien courant
dépassant un certain montant ou des travaux présentant un caractère urgent ou non).
Par ailleurs, depuis le 1er juin 2010, aux termes du dernier alinéa de l’article 26 du décret du
17 mars 1967 (ajouté par le décret n° 2010-391 du 20 avril 2010), l’ordre du jour de l’assemblée
générale est nécessairement établi en concertation avec le conseil syndical.
L’assemblée générale peut donner mandat au conseil syndical afin que ce dernier prenne une
décision qui, normalement, aurait dû être adoptée à la majorité simple de l’article 24, à savoir
les décisions concernant la gestion courante de la copropriété (par exemple, la réfection de la
cage d’escalier ou de la toiture).
Ces fonctions étant donc importantes, précisons enfin que le conseil syndical doit rendre
compte de sa mission à l’assemblée générale annuelle.
#Bail d’habitation
Civ. 3e, 15 sept. 2010,
n° 09-67.192.
Responsabilité du bailleur en cas d’installation électrique non conforme
Le bailleur, qu’il soit un propriétaire privé ou public (par
exemple, un office HLM), est obligé d’entretenir le local
loué. Cette obligation porte aussi bien sur le local luimême que sur ses accessoires (garage, cave…) et ses éléments d’équipement (chauffe-eau, chauffage, baignoire,
etc.). Les juges apprécient souverainement si les réparations demandées incombent au bailleur. Concernant la
réfection de l’installation électrique, il a d’ores et déjà été
jugé qu’elle pèse sur le bailleur. Toutefois, la Cour de cassation a précisé, dans une décision du 15 septembre 2010,
que lorsque les locataires effectuent eux-mêmes certains
travaux sur l’installation électrique, si un dommage survient par la suite, le bailleur ne peut être considéré comme
responsable dudit dommage que s’il a été préalablement
informé du remplacement du matériel électrique et a
été invité à remédier aux risques qui pouvaient résulter
de ce remplacement. En l’espèce, il s’agissait d’une locataire grièvement blessée par électrocution, en ouvrant
l’armoire murale installée en 1988 dans sa salle de bains.
Le bailleur a assigné la locataire pour la faire déclarer seule
responsable de cet accident. La cour d’appel retient un partage de responsabilité entre le bailleur
et la locataire, considérant que si les locataires ont commis la faute de remplacer l’applique murale
de classe 2 qui équipait la salle de bains par une armoire murale de classe 1 sans la relier à une
prise de terre, le bailleur institutionnel s’est abstenu, pendant tout le cours de l’exécution du bail,
de procéder à une vérification de l’installation électrique du logement. Or, par ce biais, il aurait
constaté le défaut de conformité de cette installation aux normes réglementaires et il aurait ainsi
pu installer un différentiel de haute sensibilité (dispositif qui a été rendu, en outre, obligatoire
dès 1987 et aurait prévenu l’accident). Mais la Cour de cassation estime que la cour d’appel ne
pouvait conclure à ce partage de responsabilité sans constater que les locataires avaient informé
le bailleur du remplacement, dans la salle de bains, d’une applique de classe 2 par une armoire
murale de classe 1 et l’avaient invité à remédier aux risques qui pouvaient s’ensuivre de ce fait.
Civ. 1re, 30 sept. 2010,
n° 09-69.129.
Rép. min. n° 74075, JOAN Q,
13 juill. 2010, p. 7922.
Dégât des eaux : responsabilité de l’agent immobilier envers le locataire
Un locataire peut invoquer une faute du mandataire de la propriétaire des locaux loués et être
indemnisé du préjudice que cette faute lui a causé. En l’espèce, le mandataire n’avait pas réagi
correctement (rapidement) après avoir été informé, le jour même, d’un dégât des eaux dans l’appartement loué. La Cour a donc relevé qu’il avait fait preuve d’une négligence blâmable en ne
procédant pas aux diligences nécessaires dans un délai raisonnable et que ce comportement fautif
était en lien direct avec le préjudice, puisqu’en raison de sa négligence, les locataires avaient été
privés de salle de bains pendant un an.
« Diagnostic gaz » : diagnostic non obligatoire lors de la signature ou du renouvellement d’un bail
Il n’est aujourd’hui pas prévu de rendre obligatoire les diagnostics des installations intérieures de
gaz dans le cadre de la signature ou du renouvellement d’un contrat de location. Ceci notamment
en raison du surcoût qu’une telle opération représenterait pour les bailleurs, surcoût qui serait
répercuté sur les locataires.
#Bail rural
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Votre avocat vous informe
nov. 2010
Civ. 3e, 29 sept. 2010,
n° 09-69.236.
Bénéficiaires possibles d’une cession d’un bail rural
L’article L. 411-35 du code rural pose le principe de l’interdiction de toute cession de bail de droit
commun. Pour des raisons pratiques, le législateur a toutefois prévu diverses exceptions à l’interdiction de céder le bail rural de droit commun. Ainsi, une cession peut intervenir, avec l’agrément
du bailleur, au profit :
- du conjoint ou du partenaire d’un Pacte civil de solidarité du preneur participant à l’exploitation ;
- des descendants du preneur (ses enfants) ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipés.
Si le bailleur ne donne pas son accord, cette cession peut être autorisée par le tribunal paritaire.
En l’espèce, un fermier avait cédé, avec le consentement du bailleur, son bail à son gendre. Après
de nombreuses années d’exploitation, ce dernier a entendu lui-même céder son bail à son fils. Les
héritiers du bailleur n’ayant pas donné suite à sa demande, le fermier saisit la justice. La Cour de
cassation considère que le gendre du preneur ne figurant pas dans la liste des personnes visées
par l’article L. 411-35 mentionné ci-dessus, la cession initiale était donc nulle. La circonstance
que le bailleur ait perçu les fermages et n’ait élevé aucune contestation ne change rien à l’affaire.
Le preneur n’avait pas le droit de céder son bail rural à son gendre, qui ne pouvait donc, à son
tour, prétendre le céder à son fils.
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