Acheter en nue-propriété permet de devenir

22 JAN 13
LE MONDE ECO & ENTREPRISE
Hebdomadaire Paris
80 BOULEVARD AUGUSTE-BLANQUI
75707 PARIS CEDEX 13 - 01 57 28 20 00
Surface approx. (cm²) : 558
N° de page : 21
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Acheter en nue-propriété permet
de devenir propriétaire à moindre coût
Bien connu des professionnels, ce montage juridique permet de bénéficier
d'une décote de l'ordre de 40 % à 50 % par rapport à un bien acheté en pleine propriété
l'heure ou les niches fis
cales consacrées a Tim
mobilier se réduisent
comme peau de chagrin,
ou la pierre reste hors de prix,
l'achat en démembrement de pro
pnetes s'avère une solution d'in
vestissement a envisager
A
Le principe Avec ce montage jun
dique, la propriete du bien immo
bilier est scindée en deux L epar
gnant acheté la nue propriete
d'un logement neuf (ou en etat
futur d achèvement) Face a lui,
un investisseur institutionnel se
reserve l'usufruit de ce même
bien Durant quinze a vingt ans, le
particulier ne profite pas du loge
ment acquis
Autrement dit, il n'en jouit pas
et il n'empoche pas non plus les
revenus locatifs Au terme de cette
période assez longue et a l'extmc
lion de cet usufruit temporaire,
l'épargnant récupère alors gratuitement la pleine propnete de l'appar
tement acheté quinze ans plus tôt
Ce dernier se retrouve alors a la
téte d'un patrimoine qui ne souf
fre plus d'aucune décote, sans
compter son éventuelle valorisa
lion au fil du temps «Ayantrecou
vert fous les droits de la propriete,
l'investisseur peut alors disposer
de cette habitation a sa guise,
c'est a dire l'habiter pour son usa
ge personnel, la louer pour en tirer
des revenus complementaires ou
la céder », détaille Olivier Dacquin,
directeur du developpement de
Banque patrimoine & immobilier
Les atouts Le simple fait d'ache
ter en nue-propriete permet de
bénéficier d'une décote non negli
geable «En general, le montant de
I investissement est 40 % a 50 %
inférieur a la valeur du bien enplei
ne propriete», indique Frederic
Goulet, cofondateur du groupe
PERL, specialiste de ce type de mon
tage impliquant un investisseur
prive et un bailleur social Les loge
ments proposes se situent sou
PERL
7795405300505/GCD/OTO/1
Durant quinze a vingt ans,
le particulier ne profite pas
du logement acquis.
_
vent dans des programmes neufs,
donc bénéficiant de frais de notai
res réduits (proches de 2 %)
Autre avantage notable il
n'existe aucun tracas concernant
la gestion locative du bien acheté
Comme il ne touche aucun reve
nu, le nu proprietaire ne s'occupe
de rien pendant toute la période
de location et d occupation du
bien Par conséquent, il ne paie
aucune depense liee a l'usage de
l'habitation (frais d'entretien et de
reparations) Le nu proprietaire
ne regle pas non plus les charges et
les travaux de copropnete Et lors
que le bien est finance avec un credit immobilier I épargnant peut
déduire les intérêts d'emprunts
du pret de ses revenus fonciers
existants ou a venir «Cette option
n'est possible que si le détenteur de
l'usufruit est un bailleur social»,
précise M Goulet
La fiscalité Cette facon d'acheter
en démembrement de propriete
en ne conservant que la nue pro
pnete est intéressante pour «se
constituer un patrimoine immobi
lier sur le long terme et sans frotte
ment fiscal» dit M Dacquin Le
temps de cette operation, le titulai
re de la nue propriete ne paie pas
les impôts locaux (taxes fonciere
et d'habitation) lies a la détention
d'un bien immobilier, ni même la
ponction fiscale sur les revenus
fonciers génères par cette opera
lion En matiere d'impôt sur la for
tune (ISF), un bien démembre ne
rentre pas dans le patrimoine du
nu proprietaire, maîs dans celui
de I usufruitier Depuis le i")an
vier, on relevé toutefois une modi
fication fiscale pour ce type de
montage «La dette n'est plus
déductible de l'actif taxable a
l'ISF», relevé M Goulet
<te. »
C'est une solution notamment
pour les contribuables soucieux
de se constituer un patrimoine
immobilier sans accroître leur
pression fiscale La seule incon
nue dans ce genre d'opération res
te la revente a terme du bien Lan
ces au début 2000, tous ces monta
ges ne sont pas encore arrives a
leur terme •
LAURENCE BOCCARA
Pour qui ? Ce type d operation est
envisageable pour ceux qui sou
haitent acheter un bien locatif
neuf avec une décote importante
Eléments de recherche : PERL ou Pierre Epargne Retraite Logement : société d'investissement immobilier, toutes citations
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En plus d'être chère, l'assurance
moyens de paiement est inutile
Elle est facturée en moyenne 25 euros par an parles banques
métis à la Société générale, Sécunlion chez LCL,
Alliatys à La Banque postale les assurances
moyens de paiement
des banques sont, en moyenne,
facturées 25,10 euros par an, selon
le comparateur de tarifs bancaires Choisir ma banque Ces produits protègent le client en cas de
perte ou de vol de ses moyens de
paiement, maîs aussi de ses clés,
de ses papiers d'identité, de son
téléphone mobile.
«Les assurances moyens de paiement sont très souvent incluses
dans les packages bancaires, détenus par 60 % des particuliers On
peut donc estimer qu'un tiers à un
deux tiers des clients sont couverts», calcule Maxime Chipoy,
charge de mission banque assurance a l'UFC-Que Choisir Un taux
d'équipement très élevé pour un
produit.. inutile dans la très grande majorité des cas
En effet, depuis l'ordonnance
du 15 juillet 2009 relative aux services de paiement, qui est entrée en
vigueur le i" novembre 2009, la
banque a l'obligation de rembourser intégralement à son client la
totalité des sommes indûment prélevées en cas de vol de sa carte bancaire C'est également vrai en cas
Q
PERL
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contester un débit sans avoir souscrit d'assurance spécifique
En cas de vol de chéquier, ['assurance moyens de paiement est, là
encore, inutile. il suffit de demander une vérification de la signature
à la banque pour prouver que le chèque a bien été volé La banque est
alors tenue de rembourser le client
Comment, alors, expliquer que
les banques continuent a les commercialiser' «Ces assurances ne
couvrent pas exclusivement les
moyens de paiement, maîs aussi,
Treize mois pour réagir
selon les établissements, la perte ou
« Certains réseaux bancaires traî- le vol des clés, des papiers d'identité
nent les pieds pour rembourser les ou proposent parfois une assistanclients Nous recevons de plus en ce juridique », précise Willy Dubost,
plus de plaintes a ce sujet», indi- directeur du département systèque Serge Maître, secrétaire gené- mes et moyens de paiement à la
ral de l'Association française des Fédération bancaire française
usagers des banques (AFUB) La
Certes, maîs les sites Internet
solution envoyer une lettre des banques mettent surtout en
recommandée au directeur d'agen- avant lassurance contre le vol de
ce pour lui rappeler ses obliga- la carte bancaire « Seule une fractions légales
tion du montant de la cotisation
Des modèles types sont pré- d'assurance couvre les moyens de
sents sur le site de l'AFUB «Dans paiement, et peut servir, le cas
So % des cas, cela permet au client échéant, a rembourser l'éventuelle
d'obtenir satisfaction Sinon, ilfaut franchise de iso euros facturée au
saisir le juge de proximité auprès client en cas de fraude ou de mondu tribunal d'instance», explique tants plus importants lors d'agresM Maître Le client dispose de trei- sion au distributeur de billets », souze mois après le vol ou l'utilisation ligne M Dubost •
frauduleuse de sa carte pour
AGNËS LAMBERT
d'utilisation frauduleuse de sa carte sur Internet Ce n'est qu'en cas
de faute lourde de sa part qu'une
franchise de 150 euros est facturée
«C'est à la banque de prouver la
faute lourde de son client pour facturer la franchise, ce qui n'est généralementpas possiblelors d'utilisations frauduleuses sur Internet»,
rappelle M Chipoy De même, le
client abusé n'a pas à régler de frais
de refabrication de sa carte à la suite de son vol
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CLIGNOTANT
L'immobilier de luxe décroche à Paris
Le luxe n'est pas immunise contre la crise Dans le
tres haut de gamme, pour les biens parisiens d'une
valeur superieure a 2 millions d'euros, le nombre de
transactions a chute de 42 % en 2012, selon une elu
de, publiée le 15 janvier, par le groupe Barnes
Les prix ont baisse, maîs dans une moindre propor
lion, de 10 % a 15 % Pour 2013, la prudence est de
mise «Les vendeurs n ont toujours pas compris
qu'ils doivent baisser fortement leurs prétentions »,
explique Philippe Chevalier, directeur general
d'Emile Garcm, l'un des principaux concurrents de
Barnes a Paris Pour lui, la rarefaction des acheteurs
étrangers s'explique notamment par l'accentuation
de la pression fiscale sur l'immobilier •
-3%
C'est la prévision ae baisse du prix des logements
anciens en France en 2013, selon l'IEIF, l'Institut de
l'épargne immobilière et foncière. L'IEIF prévoit
une baisse de même ampleur en Ile-de-France, où
les prix résisteraient dans Paris intra-muros, mais
chuteraient en deuxième couronne.
XN BREF
Epargne
Même abaissé, le taux
du Livret A reste compétitif
Le gouvernement va abaisser la rémunération du Livret A, un des pla
céments préfères des Francais, de 2,25 % a 1,75 %, le i" fevrier Une mauvaise nouvelle pour les epargnants qui, en raison de la crise, se sont
rues sur ce placement sans risque, liquide et totalement defiscalise
Malgre cette baisse, le Livret A continue de faire bonne figure face aux
autres placements liquides Si les livrets bancaires ou les comptes a
terme affichent souvent des taux plus élevés, ceux ci sont bruts de fis
caille II faut, en effet, en retrancher les prélèvements sociaux (15,5 %)
Ensuite, les intérêts sont imposes selon la tranche d'imposition sur le
revenu Conséquence un livret bancaire affichant un taux de 2,46%
brut rapportera 1,75 % net a un particulier impose 314%, soit autant
que le Livret A •
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